房地产企业存货的核算

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第一节 存货的基本知识
• 房地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储 备物资,虽有存货的某些特征,但不属于企业的存货.
• 二、存货的种类
• 房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多,按存货经济用途将 其分类见表４-１.
• 房地产企业存货按来源渠道的不同,可以分为库存存货、在途存货、 委托加工存货、自制存货等.
单位成本× 本月各批进货的数量)]÷ (月初库存存货数量＋ 本月各批 进货数量之和) • 本月月末库存存货成本＝月末库存存货的数量×存货单位成本 • 本月发出存货成本＝本月发出存货的数量×存货单位成本 • 或＝月初库存存货的实际成本＋ Σ (本月各批进货的实际单位成本× • 本月各批进货的数量)－本月月末库存存货成本
否配套及其完整性,并定期对材料、设备的库存数量和质量进行清查 盘点,查明盘点中发生盈亏的原因,并及时做出处理. • (４)做好材料、设备的维护、保管工作,防止丢失和被盗,并及时处理 积压材料、设备,动用内部资源,加速流动资金周转.• 二、材料与设 Nhomakorabea的计价方法
• 为了正确计算材料、设备的采购成本,如实反映材料、设备资金的增、 减和占用情况,必须对材料、设备进行正确计价.
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第二节 材料与设备的核算
• 计算各项材料、设备的实际成本,可根据年度内预计的材料、设备采 购费及采购材料、设备的买价和运杂费总额,求得采购费预定分配率, 以此计算应计入各项或各月材料、设备采购成本的采购费.其计算公 式如下:
• 某项(或某月)采购材料、设备应分摊的采购费＝该项(或该月)采购材 料、设备的买价和运杂费总额×采购费预定分配率
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第一节 存货的基本知识
• ４)移动加权平均法是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本, 除以每次进货数量加上原有库存存货的数量,据以计算加权平均单位 成本,作为下次进货前计算各次发出存货成本依据的一种方法.采用移 动加权平均法能够使企业管理者及时了解存货的结存情况,计算的平 均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观,但由于每次收货都 要计算一次平均单价,计算工作量较大,对收发货较频繁的企业不适用. 其计算公式如下:
• １)个别计价法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致,按 照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产 批别,分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和 期末存货成本的方法.个别计价法的成本计算准确,符合实际情况,但在 存货收发频繁的情况下,其发出成本分辨的工作量较大.
• 房地产开发企业的原材料和设备在开发经营过程中都会发生变更或改 变原来的物质形态,或将其本身的物质加到开发产品的物质中去,成为 开发产品的有机组成部分,进而将其价值一次性转入开发产品的成本 中去.
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第二节 材料与设备的核算
• 材料与设备的核算工作必须建立和健全采购管理制度,规定材料、设 备的收发凭证的运作程序,规定材料、设备的项目构成,对材料、设备 的运杂费和仓储费进行合理分配;建立材料、设备的定期和不定期清 查、盘点制度,主要有以下几个方面:
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第二节 材料与设备的核算
• 房地产开发企业的材料、设备应按实际成本计价.由于材料、设备的 来源不同,所以,其成本组成内容也不完全相同(表４-７).
• 采购费是指材料、设备供应部门和仓库为材料、设备的采购、验收和 收发所发生的各项费用.在外购材料、设备的实际成本中,买价一般可 分清对象,直接计入各项材料、设备采购成本.各种运杂费能够分清受 益对象的,也应直接计入各项材料、设备采购成本;不能分清受益对象 的,可按材料、设备的质量或买价的比例,分配计入各有关材料、设备 采购成本.采购费金额较大的,一般不能直接计入材料、设备采购成本, 应先通过采购费明细账户进行归集,再选择一定的分配标准,分配计入 各项材料、设备采购成本.
• 本次发出存货成本＝本次发出存货数量×本次发货前存货单位成本 • 本月月末库存存货成本＝月末库存存货的数量×本月月末存货单位成
本
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第二节 材料与设备的核算
• 一、材料与设备的核算内容
• 房地产开发企业的材料和设备是指原材料、委托加工物资和库存设备 ,如库存的各类建筑材料、各类配套的机器设备等.
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第一节 存货的基本知识
• 运杂费是指运抵仓库前发生的运输费、装卸费、包装费和保险费. • 流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价如进口材料物资应缴纳的关
税、消费税等. • 采购保管费是指企业的物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供
应、保管、收发过程中所发生的各项费用,如采购保管人员的工资、 福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、劳动保护费、材料 整理和零星运费、材料物资盘亏及毁损(减盘盈)等. • (２)自制存货实际成本包括制造或建造过程中发生的各项实际支出. • (３)委托加工存货实际成本包括实际耗用的原材料或半成品成本、往 返运杂费和加工费等.
• 进口材料一般按到岸价格计算(即运抵我国口岸为止的价格,包括原价 、运费和保险费),其计算公式为
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第二节 材料与设备的核算
• 进口材料、设备买价＝到岸价格×银行外汇牌价＋关税＋增值税(或 消费税)＋外贸手续费＋银行手续费
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第一节 存货的基本知识
• 因此,这种方法适用于一般不能替代使用的存货、为特定项目专门购 入或制造的存货及提供的劳务.
• ２)先进先出法是指先购入的存货应先发出(销售或耗用),对发出存货 进行计价的一种方法.先进先出法可以随时结转存货的发出成本,但较 烦琐;如果存货收发业务较多且存货单价不稳定,其工作量较大.在物价 持续上涨时,期末存货成本接近于市场价格,而发出成本偏低,会高估企 业当期利润和存货价值;反之,会低估企业存货价值和当期利润.
• 对于自行开发并建设的房地产开发企业,其存货包括各种原材料、库 存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完工开发产 品、出租开发产品和周转房等.
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第一节 存货的基本知识
• 不承担施工项目的房地产开发公司的存货内容主要是在建开发产品和 已完工开发产品.此外,在固定资产标准以下的工具、设备、用品、器 皿等低值易耗品也包括在存货范围之内.
• ３)建立材料、设备发出的内部控制制度.制定材料、设备发出的授权 批准制度,发货要由有关人员批准,并办理相关的发料手续.
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第二节 材料与设备的核算
• ４)建立材料、设备核算记录程序的内部控制制度. • (２)及时结算材料、设备的价款,正确计算材料、设备的采购成本. • (３)正确及时地反映材料、设备的收、发、存情况,考核材料、设备是
• (１)建立和健全材料、设备管理制度. • １)建立采购业务的内部控制制度.材料、设备应由专门的采购机构负
责,配备采购人员,建立岗位责任制,明确采购工作责任.采购材料、设备 和其他物资,应由使用部门提出供货计划或请购清单,并经主管领导批 准后执行.大宗采购业务应与供货单位签订合同.
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第一节 存货的基本知识
• 采用出包方式施工的开发项目实际成本应为支付承包施工企业的工程 价款.
• (４)投资者投入的存货实际成本为评估确认或合同、协议约定的价值. • (５)接受捐赠的存货实际成本为发票账单所列金额加上企业负担的运
杂费、保险费和税金;无发票账单的,按同类存货的市场价格计价. • (６)盘盈的存货实际成本为重置完全成本. • (７)以物易物形成的存货,按«非货币性交易准则»的规定确定换入存货
的入账价值. • (８)企业领用或发出的存货,可以按实际成本核算或按计划成本核算.
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第一节 存货的基本知识
• 按实际成本核算的,就需要确定或选择一定的方法,计算发出存货的价 值.在实际成本核算方式下,企业可以采用的发出存货成本的计价方法 包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均 法等.
第四章 房地产企业存货的核算
• 第一节 存货的基本知识 • 第二节 材料与设备的核算 • 第三节 其他物资的核算 • 第四节 存货的清查和期末计价
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第一节 存货的基本知识
• 一、存货的概念和范围
• 房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中,为房产建设而储存的 各种资产.由于存货在企业流动资产中占较大比重,是房地产企业流动 资产的重要组成部分,其价值的计算直接影响到资产负债表中资产价 值的真实性,所以,存货会计的核心是计价,即正确地确认收入、发出及 结存存货的价值.
• 三、存货的计价方法
• １. 存货数量的盘存方法
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第一节 存货的基本知识
• 企业存货的数量需要通过盘存来确定,常用的存货数量盘存方法主要 有实地盘存制和永续盘存制两种.
• 实地盘存制是指会计期末通过对全部存货进行实地盘点,以确定期末 存货的结存数量,然后分别乘以各项存货的单价,计算出期末存货的成 本,记入各有关存货账户,倒轧本期已耗用或已销售存货的成本,所以又 称定期盘存制.采用这种方法,平时对有关存货账户只记借方,不记贷方, 每一期期末,通过实地盘点确定存货数量,据以计算期末存货成本,然后 计算出当期耗用或销货成本,记入有关存货账户的贷方.其计算公式如 下:
第二节 材料与设备的核算
• 材料、设备到货后,要由采购部门、有关业务部门和质检部门加以审 查,由独立于采购、运输部门的验收人员进行数量验收和质量检验,并 填制验收单.
• ２)建立材料、设备的储存、保管和控制制度.为保证材料、设备的安 全及合理使用,应建立储备管理责任制,对各项材料、设备的收、付、 存都应有专人负责,严格履行各种手续,创造安全条件,使材料设备安全 完整,并规范存放秩序,加强定期维护保养,防止材料、设备质量下降.
• ３)月末一次加权平均法只在月末一次计算加权平均单价,比较简单,有 利于简化成本计算工作.但由于平时无法从账上提供发出和结存存货 的单价及金额,所以不利于存货成本的日常管理与控制.
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第一节 存货的基本知识
• 月末一次加权平均法的计算公式如下: • 存货单位成本＝ [月初库存存货的实际成本＋ Σ(本月各批进货的实际
• 存货的特点是具有流动性,处于不断地购置、耗用、重置过程.存货的 价值随着实物的耗用而转移,随着销售的实现而及时得到补偿.
• 存货范围的确认应以企业对存货是否具有法定所有权为依据.凡在盘 存日,法定所有权属于企业的一切物品,不论其存放于何处或处于何种 状态,都应作为企业的存货;反之,凡法定所有权不属于企业的物品,即 使尚未远离企业,也不应包括在本企业存货范围之内.
• 实地盘存制与永续盘存制的优缺点见表４-２.
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第一节 存货的基本知识
• ２. 存货成本的计价方法 • 存货成本的计价包括取得时计价、发出时计价和期末计价三个方面. • 房地产企业存货有不同的来源渠道(包括外购存货、自制存货、委托
加工存货等),其取得成本的构成也不同.从理论上讲,凡与存货形成有 关的支出均应计入存货的价值. • (１)外购存货的实际成本由买价、运杂费、流通环节缴纳的税金、应 分摊的外汇差价和采购保管费构成. • 买价是指购入存货的发票价格,由于房地产企业属于非增值税纳税单 位,其购进的存货价格一般是指含增值税的发票价格,但核定为增值税 纳税人的物资供应公司,其存货成本中不含增值税进项税额.
• 期初存货＋本期购货＝本期耗用或销货＋期末存货
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第一节 存货的基本知识
• 期初存货成本和本期购货成本这两项数字都不难从账上取得,待通过 实地盘存,确定期末存货成本,则本期销货成本即可用上述公式进行计 算.
• 永续盘存制又称账面盘存制,是指对存货项目设置经常性的库存记录, 即分别以品名规格设置存货明细账,逐笔或逐日地登记收入发出的存 货,并随时记列结存数.通过会计账簿资料,就可以完整地反映存货的收 入、发出和结存情况.采用永续盘存制并不排除对存货的实物盘点,为 了核对存货账面数据,加强对存货的管理,每年至少应对存货进行一次 全面盘点.