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客户身份构成： 1.单身/背包客 2.夫妻或情侣 3.家人团聚度假 4.团队旅游度假
经营模式：
Bintan 经营包括：销售和持有双重经营模式，开发和行销双管齐下
针对不同物业特点，对物业的持有和销售
规模
岛屿面积1140平方公里，海岸线 150公里
游旅资源
热带植物、银色沙滩、碧蓝的南中 国海、山峦和植被资源，各种国际 级度假酒店，休闲的热带假日活动
定位
吸引途径新加坡的旅客，推广周末 旅游概念
目标客户群
吸引途径新加坡的国际旅客，多元 发展，针对不同层面顾客
主要项目
Golf, Spa, 水上运动、美食、生态 园、大象园
——三阶段开发
项目选取原因：
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的顶尖 度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。
➢该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴
➢本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义
➢其准确的市场定位对青州项目有指导意义
项目概况：
“
区位：
从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘搭 渡轮需45分钟
高尔夫球长,SPA, 大象园，购物中 心
商业配套， 商店、俱乐 部、球场、 赛车场
集中开发时 完成项目 期
民丹岛海滨 度假村，民 丹度假胜地， 地中海俱乐 部，尼瓦纳 度假村酒店 开幕
民丹岛悦椿 度假村开幕， 累计旅客达 到100万， 2004年累计 旅客打到200 万
码头和水上 项目完成
注重生态资 源、环境设 施的可 持续性发展，
开发模式：
前期投入巨大，多家公司共同开发
悦椿酒店2000年建/五星級
1995年建/五星級
联合启动项目：1990年，基于一些私有经济者的提议下，新加坡工业技术公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），专业旅游胜地开发公司 Wah Chang International, the Keppel group 和当地银行 共同启动开发。
轻工业投资企业获得土地： 开发开始于原生态的，荒芜的民丹岛北部滨海地区，为促进吸引投资，Bintan industrial estate 获得了4，000公顷的土地作为“一站式投资中心”,为投资旅游开发的工业企业（纺织，木材， 衣服加工)提供土地资源。
片区联合式开发： 项目在1993至1996的3年时间内集中开发了西北部的两个度假村（媚阳沙丽度假村与玛娜沙滩俱乐部），作为核 心驱动区，同时配套设施完成。前期投入巨大，由六个来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司共同参与。
3.集中开发期：1996-1999 集中开发了4个 度假村，旅游项目拓展和丰富，项目开始 活动，项目开发达到国际化品质
关键举措
开发规划形成,工 程启动，配套设 施j建设
项目启动区 完成
开发物业
民丹度假胜地动 土 ，度假村和别 墅开始动工
媚别墅，宾 馆，酒店； 阳沙丽度假 村，玛娜沙 滩俱乐部开 幕
配套设施
地中海俱乐部
马娜马娜海边俱乐 部 民丹首府丹戎 皇家教堂、华人世 纪老店 赛车道
地中海俱乐部 赛车道
目标客户群：
客户来源构成：不同时间点上的游客来源 不同： 1.周末度假游客主要以新加坡为主； 2.其他时间游客主要为途径新加坡的游客：
游客类型多元化，主要来自欧洲、澳洲、 亚洲主要以韩国、日本、马来西亚、台 湾为主。
概况：民丹岛( Bintan Island )是印尼寥内群岛的最大岛屿，其面 积比新家坡大，人口却相当于新加坡的十分之一，靠近新加坡的 地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水，其典型的海景资源和各 种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动，是项目名声 鹊起。
功能分布：
a
b
c
f
d
e
100平方公里的北部地区，开发了六个不同的沿海度假村 ➢六个度假村从西向东依次为：
市场吻合度：
市场吻合度高：符合新加坡当地人群和途 经新加坡的国际旅游人群
➢ 周末度假概念:发展面积为100平方公里 的北部滨海作为度假区，以来自或途径 新加坡的旅客，集中推广周末度假的概 念。
➢ 国际化定位：此项目在印尼，往返該島 的絕大部份交通都是來自新加坡的世界 各国旅游者。因此项目卡发注重了国际 化广泛游客质的定位。
开发节奏： 6个度假村历经10年开发，经历了3个开发时期
1991 -1992 1993-1996 1996-1999 2000后
1. 准备期：1991-1992规划和基础设施建设 开放时期，此期间主要完成了配套设施如 高尔夫球场的建设
2. 启动区建设：1993-1996两个核心启动度 假村建设完成，商业配套完成，项目获得 “最佳新景点”和“最具潜质新景点”业 内关注，但海岸线资源开发很有限。
暂时远离喧嚣，净化 身心，摆脱嘈杂
探索游 民丹悦椿 Spa
民间大象园
地中海俱乐部
水上运动 独特村落 历史性建筑 游乐园 美食
4天3夜游
商务旅游
体验风土人情，享 受自然，生活方式 和文化 商务旅游
5天4夜全家游 全家和团体旅游
让家庭和团体享受到 不同的旅游综合需求
家庭旅游
探索和夜游
民丹悦椿 Spa
Байду номын сангаас
民丹悦椿 Spa
目录
第一部分:旅游项目功能布局和开发策略 略
第二部分:旅游项目核心亮点
第三部分: 旅游文化事件和节日活动 第
1：农业产业为核心驱动力的旅游开发 2：生态休闲规划案例 3：山体旅游开发案例 4：高端商务会议旅游开发案例
第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏
案例1：印度尼西亚Bintan Resort
➢ 灵活性；各度假村提供特殊活动项目组 合和灵活度假方式吸引不同层面顾客。
➢ 特色性：项目提供了丰富的度假项目， 为途径新加坡的旅客提供了以海景为主 要资源、水上运动和符合海滨特色的相 关活动。
目标人群
3天2夜游 公务繁忙停留较短的
旅行目标定位
高尔夫 沙滩日光浴和泳 池 红树林探索和夜 游
Spa按摩和康疗
a. 媚阳沙丽度假村（ Nirwana Sari） b. 马娜马娜湾度假村（Manamana Resort ） c. 民丹悦容岛 （Banyan Tree） d. 民丹悦椿度假村（Angsana Resort & Spa） e. 地中海俱乐部（Club Med Ria） f. 民丹湖度假村（Bintan Lagoon）
经营模式：
Bintan 经营包括：销售和持有双重经营模式，开发和行销双管齐下
针对不同物业特点，对物业的持有和销售
规模
岛屿面积1140平方公里，海岸线 150公里
游旅资源
热带植物、银色沙滩、碧蓝的南中 国海、山峦和植被资源，各种国际 级度假酒店，休闲的热带假日活动
定位
吸引途径新加坡的旅客，推广周末 旅游概念
目标客户群
吸引途径新加坡的国际旅客，多元 发展，针对不同层面顾客
主要项目
Golf, Spa, 水上运动、美食、生态 园、大象园
——三阶段开发
项目选取原因：
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的顶尖 度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。
➢该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴
➢本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义
➢其准确的市场定位对青州项目有指导意义
项目概况：
“
区位：
从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘搭 渡轮需45分钟
高尔夫球长,SPA, 大象园，购物中 心
商业配套， 商店、俱乐 部、球场、 赛车场
集中开发时 完成项目 期
民丹岛海滨 度假村，民 丹度假胜地， 地中海俱乐 部，尼瓦纳 度假村酒店 开幕
民丹岛悦椿 度假村开幕， 累计旅客达 到100万， 2004年累计 旅客打到200 万
码头和水上 项目完成
注重生态资 源、环境设 施的可 持续性发展，
开发模式：
前期投入巨大，多家公司共同开发
悦椿酒店2000年建/五星級
1995年建/五星級
联合启动项目：1990年，基于一些私有经济者的提议下，新加坡工业技术公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），专业旅游胜地开发公司 Wah Chang International, the Keppel group 和当地银行 共同启动开发。
轻工业投资企业获得土地： 开发开始于原生态的，荒芜的民丹岛北部滨海地区，为促进吸引投资，Bintan industrial estate 获得了4，000公顷的土地作为“一站式投资中心”,为投资旅游开发的工业企业（纺织，木材， 衣服加工)提供土地资源。
片区联合式开发： 项目在1993至1996的3年时间内集中开发了西北部的两个度假村（媚阳沙丽度假村与玛娜沙滩俱乐部），作为核 心驱动区，同时配套设施完成。前期投入巨大，由六个来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司共同参与。
3.集中开发期：1996-1999 集中开发了4个 度假村，旅游项目拓展和丰富，项目开始 活动，项目开发达到国际化品质
关键举措
开发规划形成,工 程启动，配套设 施j建设
项目启动区 完成
开发物业
民丹度假胜地动 土 ，度假村和别 墅开始动工
媚别墅，宾 馆，酒店； 阳沙丽度假 村，玛娜沙 滩俱乐部开 幕
配套设施
地中海俱乐部
马娜马娜海边俱乐 部 民丹首府丹戎 皇家教堂、华人世 纪老店 赛车道
地中海俱乐部 赛车道
目标客户群：
客户来源构成：不同时间点上的游客来源 不同： 1.周末度假游客主要以新加坡为主； 2.其他时间游客主要为途径新加坡的游客：
游客类型多元化，主要来自欧洲、澳洲、 亚洲主要以韩国、日本、马来西亚、台 湾为主。
概况：民丹岛( Bintan Island )是印尼寥内群岛的最大岛屿，其面 积比新家坡大，人口却相当于新加坡的十分之一，靠近新加坡的 地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水，其典型的海景资源和各 种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动，是项目名声 鹊起。
功能分布：
a
b
c
f
d
e
100平方公里的北部地区，开发了六个不同的沿海度假村 ➢六个度假村从西向东依次为：
市场吻合度：
市场吻合度高：符合新加坡当地人群和途 经新加坡的国际旅游人群
➢ 周末度假概念:发展面积为100平方公里 的北部滨海作为度假区，以来自或途径 新加坡的旅客，集中推广周末度假的概 念。
➢ 国际化定位：此项目在印尼，往返該島 的絕大部份交通都是來自新加坡的世界 各国旅游者。因此项目卡发注重了国际 化广泛游客质的定位。
开发节奏： 6个度假村历经10年开发，经历了3个开发时期
1991 -1992 1993-1996 1996-1999 2000后
1. 准备期：1991-1992规划和基础设施建设 开放时期，此期间主要完成了配套设施如 高尔夫球场的建设
2. 启动区建设：1993-1996两个核心启动度 假村建设完成，商业配套完成，项目获得 “最佳新景点”和“最具潜质新景点”业 内关注，但海岸线资源开发很有限。
暂时远离喧嚣，净化 身心，摆脱嘈杂
探索游 民丹悦椿 Spa
民间大象园
地中海俱乐部
水上运动 独特村落 历史性建筑 游乐园 美食
4天3夜游
商务旅游
体验风土人情，享 受自然，生活方式 和文化 商务旅游
5天4夜全家游 全家和团体旅游
让家庭和团体享受到 不同的旅游综合需求
家庭旅游
探索和夜游
民丹悦椿 Spa
Байду номын сангаас
民丹悦椿 Spa
目录
第一部分:旅游项目功能布局和开发策略 略
第二部分:旅游项目核心亮点
第三部分: 旅游文化事件和节日活动 第
1：农业产业为核心驱动力的旅游开发 2：生态休闲规划案例 3：山体旅游开发案例 4：高端商务会议旅游开发案例
第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏
案例1：印度尼西亚Bintan Resort
➢ 灵活性；各度假村提供特殊活动项目组 合和灵活度假方式吸引不同层面顾客。
➢ 特色性：项目提供了丰富的度假项目， 为途径新加坡的旅客提供了以海景为主 要资源、水上运动和符合海滨特色的相 关活动。
目标人群
3天2夜游 公务繁忙停留较短的
旅行目标定位
高尔夫 沙滩日光浴和泳 池 红树林探索和夜 游
Spa按摩和康疗
a. 媚阳沙丽度假村（ Nirwana Sari） b. 马娜马娜湾度假村（Manamana Resort ） c. 民丹悦容岛 （Banyan Tree） d. 民丹悦椿度假村（Angsana Resort & Spa） e. 地中海俱乐部（Club Med Ria） f. 民丹湖度假村（Bintan Lagoon）