华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目2016年调研实录

华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目2016年调研实录一、调研由来

华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。

二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍

华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。

固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。

固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。

以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。

为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊

多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。

三、华夏幸福河北固安产业新城运作模式

固安产业新城在方案设计上充分借鉴了英国道克兰港口新城和韩国松岛新城等国际经典PPP 合作案例的主要经验，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入固安县政府与华夏幸福公司的协作开发和建设运营之中。其运作模式是：

1、政企合作

固安县政府与华夏幸福公司签订排他性的特许经营协议，设立三浦威特园区建设发展有限公司（简称三浦威特）作为双方合作的项目公司（SPV），华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作，着力打造区域品牌；固安工业园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持，以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等，以保证公共利益最大化。

2、特许经营

通过特许协议，固安县政府将特许经营权授予三浦威特，双方形成了长期稳定的合作关系。三浦威特作为华夏幸福公司的全资公司，负责固安工业园区的项目融资，并通过资本市场运作等方式筹集、垫付初期投入资金。此外，三浦威特与多家金融机构建立融资协调机制，进一步拓宽了融资渠道。

3、提供公共产品和服务

基于政府的特许经营权，华夏幸福公司为固安工业园区投资、建设、开发、运营提供一揽子公共产品和服务，包括土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务以及咨询、运营服务等。华夏幸福公司在固安工业园区基础设施和公共服务设施投资占到近40%。

4、收益回报机制

双方合作的收益回报模式是政府付费和使用者付费相结合。在利益分享方面，华夏幸福共提供土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、咨询服务和运营服务这六大类业务，对这些服务的投资回报都有约定，其中企业投资建设方面约定110%的回报、产业发展服务方面根据招商引进项目的落地固定资产投资额给予45%回报、咨询和运营服务方面根据服务范围按市场价格双方协商议定。政府付费方面华夏幸福年初编制当年的投资计划和服务内容，经政府认定后实施，第二年年初根据经第三方审计的前一年度总投入与政府结算。结算金额由政府划拨给企业，上限不高于园区财政收入增量地方留存的企业分享部分。若财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。

5、风险分担机制

社会资本利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福公司通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。

四、华夏幸福固安产业新城开发特点与优点

1、两者权责分明。项目公司为投资及开发主体，负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作，着力打造区域品牌；固安工业园区管委会履行政府职能，负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持。该合作模式让经济建设归于市场，政府专注社会服务。

2、高标准规划。固安工业园的规划，着眼高点、定位高端、严格执行，累计投资约3000万元，先后聘请国际著名的美国DPZ公司、EDSA公司、RTKL公司和英国阿特金斯事务所，编制概念性总体规划、起步区总体规划和详细规划等。固安工业园聘请行业内顶尖公司从事城市形象、城市风貌研究，工业园对外宣传广告、工地围挡、公交站牌等全部形象鲜明、风格统一；城市建筑风格别致、低密度开发；绿化绿植欧式风格（草皮配大树、鲜花微景观）、层次清晰、干净清爽。

3、城市建设效率提升。通过上市公司运作，既保证运作过程的公开透明，又规避了政府决策、审批过程的效率缓慢。华夏幸福在城市规划、融资、投资建设方面集聚专业智慧、流程简化、决策快速。

4、城市运营品质有保障。华夏幸福全程负责城市运营工作，该运营采取先服务后结算模式，根据双方议定的范围提供城市运营服务，公司通过竞争力薪酬和考核机制，易于控制安保、环卫清理、绿化养护等各部分服务质量，如服务质量不堪，政府在结算时有制约机制。

5、专业化招商引入优质企业。固安工业园管委会不对外招商，所有招商工作皆由华夏幸福负责。华夏幸福聘请德国罗兰贝格公司为工业园进行产业定位研究，以此开展针对性招商工作。公司在北京设立招商局，组建约1000人的招商团队（为30多个产业新城项目提供招商服务、资源共享），在上海、广州、深圳和德国设立招商分局，正在筹划在美国、韩国、日本设立招商办事机构。企业招商专业化、效率快、激励机制灵活，为园区引进大批优质企业。

6、城市功能结构更加合理。在“产城融合”整体开发机制下，该PPP方案设计时，综合打包了民生项目、商业项目和产业项目，既防止纯公益项目不被社会资本问津，也克服了盈利项目被社会资本过度追逐的弊端。

五、片区开发可借鉴的经验

1、整体式外包保障园区长远发展

在政企双方合作过程中，固安县政府实际上是购买了华夏幸福公司提供的一揽子建设和外包服务。这种操作模式避免了因投资主体众多而增加的投资、建设、运营成本，而且减少了分散投资的违约风险，形成规模经济效应和委托代理避险效应，避免分散投资带来的优质项目大家抢着要、公益项目谁都不愿做的局面。

2、以PPP 机制为核心的整体开发机制

通过PPP模式，政府和社会资本有效地构建了互信平台，从“一事一议”变为以PPP 机制为核心的协商制度，减少了操作成本，提高了城市建设与公共服务的质量和效率。