中指-2018中国产业新城运营商评价研究报告-2018.5-16页

在此背景下，中国指数研究院以客观、公正、准确、全面的研 究原则，连续第三年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方 法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力 强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的 发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发 展。
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2018中国产业新城运营商评价研究报告
2.4 产业新城未来城市布局趋势
产业新城运营商的规模化发展离不开合理的城市布局。在城市布局过程中，产业新城运营商需要综合考虑影响城市发展 的人口、产业等因素，且随着高铁的网格化、高密度建设，人口、产业的转移速度将持续加快，在此背景下，产业新城的城 市布局也将发生更大变化。
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产业招商
产业引领、资本干预、龙头带动，创新招商模式
从调研结果来看，优秀运营商针对产业新城的不同定位，创新招商模式，创造符合自身的核心招商逻辑。 资本干预招商：根据新城产业定位，挖掘细分行业龙头，通过资本干预的方式，发挥龙头引领作用，促 进招商。 产业协同招商：运营商依托母公司资源，通过母公司产业资源带动，吸引目标企业入驻，实现产业的导 入。 孵化培育招商：运营商通过自建或引进孵化器，对企业进行孵化、培育，孵化成功的企业也将是未来入 驻产业新城的目标企业。
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城市建设
城建优质化，配套体系化、智能化
目前，部分产业新城建设正在持续优化，以可持续的思路合理布局，配套设施种类齐全，服务覆盖全面。 提升城市建设质量：注重生态环境，提升新城形象，以城建设施促进居民生产、生活、休闲、服务的
协调融合，提高生活便利性和入住幸福感。 配套设施体系完善，更加体系化：学校、医院等配套不追求标杆化，而是做到种类的丰富和数量的充
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2.2 产业新城运营商发展特点
产业定位
因地制宜、先谋后动，一张蓝图绘到底
优秀产业新城运营商将产业定位放在越来越重要的位置，注重顶层设计研究，同时也根据区域产业特色， 因地制宜地制定产业规划，为产业新城的发展赋能。 强化顶层设计：运营商应产业新城系统性、战略性角度出发，确定产业发展总目标，将总目标分解，确 保各子目标与总目标一致，实现一张蓝图绘到底。 为区域赋能：运营商应积极整合利用地区产业资源，调动和升级原有产业，创新引领高质量发展，打造 先进产业集群，为区域发展赋能。 降低规划预期，制定符合区域实际的产业规划：不同区域所处的发展阶段不同、资源禀赋各异，产业定 位要结合当地产业发展现状等，并结合当地特色资源优势，科学确定目标产业，因地制宜制定符合当地实际发 展的产业规划。
整体上看，对于国企运营商来说，应积极把握自身资源优势，充分利用资金成本优势、政府资源优势，将自身 做大做强；同时运营商应积极进行机制体制改革，鼓励创新，培养或引进专业人才，为企业发展培育强大的后备力 量。对于民企运营商来说，应继续创新发展运营管理模式，培养自身核心竞争力；对于融资等因素的制约，企业应 积极创新融资模式，降低资金成本。对于房企来说，应坚持“先配套后产业”发展思路，充分发挥城市配套建设优 势，引进专业的产业运营管理团队实现优势互补。对于产业主体企业来说，在做大做强现有产业业务的同时，借外 力做好城市配套建设，同时引进专业的运营管理团队，充分利用好现有资源，实现产业新城的有效布局。
“一核两翼”产评业价发模展型能力
产业发展是产业新城 发展的核心驱动力， 是新城活力之源
产业
新城
城市建设能力
城市配套建设是产业新 城各项生产、生活要素 赖以发生发展的载体
企业经营能力
运营商经营能力是其实 际运营水平与经营成效 最直观的体现
运营商
资料来源：中国指数研究院整理
近两年，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升，因此，2018 年我们在继承上一 年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上，结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交 流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，在企业经营能力一级指标下增加了“运营效率”指标，用来判 断企业运用资产的有效程度，评判企业经营管理水平；另外，在评价过程中，除了注重总量指标外，我们也将增量指标纳入 重点考量范围，以期更加全面地评价企业的综合实力。
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2018中国产业新城运营商评价研究报告
1 评价体系与方法
2016 年 3 月 1 日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴 定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模 型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。
1、国企机制制约 2、创新能力不足 3、激励机制不足
1、融资成本相对较高 2、与政府合作沟通的压力
1、缺乏相关产业人才 2、缺乏相应产业资源 3、运营能力不足
产业主体企业
1、产业资源丰富 2、产业品牌优势 3、土地资源获取优势
1、运营能力不足 2、配套建设经验缺乏 3、融资渠道相对有限
代表企业
中新集团 张江高科 招商蛇口
从综合得分来看，华夏幸福、张江高科、中新集团综合实力位居前三。从 2018 年中国产业新城运营商综合实力评价研 究结果来看，华夏幸福近年来实现了从区域性向全国性城市群扩展的布局，企业通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱 动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，位列产业新城运营商综合实力榜首。 张江高科定位于全产品线的科技地产商、全创新链的产业投资商及全生命周期的创新服务商的“新三商”，紧密对接全球创 新资源，加速集聚全球创新要素，构建开放式创新生态圈。中新集团始终坚持“规划先行”，创新驱动发展，不断聚集园区 开发运营的核心资源要素，以园区开发运营为主体板块，载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚的 方式，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。
表：不同类型运营主体的机遇与挑战
企业类型
企业 背景
优势
挑战
专业运营商
国企
民企
房企背景
1、依托母公司产业资源优势 2、融资成本相对较低 3、便于与地方政府合作 4、积累的品牌优势
1、市场化程度高 2、有一定的产业基础 3、运营能力强 4、创新能力强 5、积累的品牌优势
1、住宅开发经验丰富 2、业务板块协同 3、土地储备雄厚 4、资金相对充裕 5、城市布局相对较广
不同的招商方式有着不同的内在发展逻辑，对于运营商来说并不是所有招商方式均适合，运营商根据自身 资源禀赋，探索多个适合自身的招商方式至关重要。
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2018中国产业新城运营商评价研究报告
产业培育
创新驱动，精准服务，深化产业集群发展
产业运营能力是运营商最核心的竞争力，行业的竞争最终将归结于产业新城运营商运营能力的强弱。 被动变主动，服务精准化：产业新城运营商从以往被动接收入驻企业的服务需求，转向根据产业定 位、产业招商等情况主动出击，深入研究和沟通需求，针对特定需求，精准化定制化服务，引入专业资深 人才和服务机构，增强服务链条。这种服务需要运营商具有一定预见性以及雄厚的资源累积。 优质资源创新孵化，为双方赋能：运营商依托自身优势，整合多方资源要素，持续导入创新资源， 全力推进入孵企业发展，激励创新式成长，加速构建自身特色、打造品牌，同时有利于运营商孵化能力的 强化，增强专业孵化壁垒，共同实现跨越式发展。
华夏幸福 宏泰发展 天安数码城
万科 中国金茂 碧桂园
恒大
京东 海尔
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2018中国产业新城运营商评价研究报告
目前来看，具有政府平台资源优势、产业资源丰富、创新能力强的专业运营商在行业竞争中仍占有绝对优势， 随着行业的发展，房企、产业主体企业的加速涌入，这部分企业也存在较大的发展机会，他们在未来的竞争格局中 “撼动”专业运营商的行业地位也未尝不可能。
上海临港通过“区区合作、品牌联动”，在上海、长三角地区进行多层次、多功能、多形态空间布局，努力实现产业高 端化、技术高新化、项目高质化发展，为产业创造价值。华发城市运营依托于华发集团得天独厚的资源，打造出了一套包含 规划设计、开发建设、资金保障、运营管理和产业发展等五大核心能力的全链服务体系，推动城市从外延式扩张转变为内涵 式生长。星河产业集团秉承“以地产为载体、以产业为基础、以金融为纽带、以资本运作为目的”的发展理念，致力于成为 产业内核塑造者，以产投融创新运营模式，铸就创新经济新引擎。
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依托清华大学资源优势，打造集群式创新体系，整合启迪之星等资源，协同产业服务、创新服务、生活服务，构建全链条产 业创新生态系统。亿达中国秉承“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”的运营理念，积极打造产业与城市高度融合、 功能完善、绿色低碳、环境优美、可持续发展的产业生态和城市生态。
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研究背景与目的
2017 年，我国经济继续稳中向好发展，产业结构加速转型升 级，国家对战略新兴产业发展的支持力度明显增强。各地政府结合 地区实际也出台相关政策培育发展特色新兴产业，推动当地产业结 构升级。与此同时，新型城镇化建设稳步推进，部分中小城市和特 色小城镇实现较快发展。今年 3 月，全国两会中进一步强调全面深 化农村改革、塑造区域发展新格局、提高新型城镇化质量等，这些 均为产业新城提供了更大的发展契机。随着产业新城行业的发展壮 大，一批优秀运营商及项目在产城运营及服务创新方面不断取得丰 硕成果，其发展经验值得借鉴。
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“2018 中国产业新城运营商综合实力 TOP10”
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业名称 华夏幸福基业股份有限公司 上海张江高科技园区开发股份有限公司 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 天安数码城（集团）有限公司 启迪协信科技城投资集团有限公司 亿达中国控股有限公司 上海临港经济发展（集团）有限公司 珠海华发城市运营投资控股有限公司 深圳市星河产业投资发展集团有限公司
足，在结构上达到协调统一。 构建城市智慧服务网络：通过信息科技、数字手段，探索数字智慧城市建设与服务。
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2018中国产业新城运营商评价研究报告
2.3 产业新城运营商竞争格局
近一年来，传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业 竞争的护城河，同时，众多新型的市场主体正在急速涌入产城运营领域，行业参与主体愈发多元。
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产业发展能力
产业新城运营商综合实力评价体系
城市建设能力
企业经营能力
产
产
创
经
基
公
人
生
经
盈
融
财
运
业
业
新
济
础
共
口
活
营
利
资
务
营
导
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发
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集
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能
能
稳
效
入
育
展
献
施
务
聚
居
模
力
力
健
率
2 产业新城运营商评价结果及分析
2.1 综合实力评价结果
从评价结果来看，大部分产业新城运营商在产业发展以及城市建设方面有了进一步的提升，一些优秀企业不断探索并创 新产业发展之路，真正实现了为地区发展赋能。此次，我们通过发布产业新城运营商综合实力评价结果，持续挖掘行业标杆 运营商的价值，通过对标杆运营商经验做法及先进模式的解读，为行业参与方带来更多启发与借鉴。
招商蛇口深耕蛇口工业区，积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式；同时依托 于招商局资源优势，招商蛇口实现了对内的资源互补，对外构建了独特的竞争优势。天安数码城不断发挥创新精神，践行做 “企业的时间合伙人、空间服务商”，洞察客户需求，引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营体系。启迪协信