高端写字楼案例

位于香港中环商业核心区，中环长期缺少高品质办公楼供应 优秀的物业品质、成熟的市场推广和完善的物业管理 地标性建筑 （香港最高楼，独特的建筑风格和优越的地理位 置） 需求旺盛（开盘仅1年出租率达到80%。2005年9月底接近满租） 租金持续增长（代表目前香港最高租金水平） 交通便捷，且与中心地下人行通道连接 业主拥有丰富的甲级写字楼管理经验
租户组合
• 阿姆斯特朗国际工业有限公司，康柏亚洲，乐金（LG） 中国，JVC上海分公司
项目评价
物业简介
• • • • • • • • • • 开发商：上海沪腾房地产开发有限公司 竣工时间：1999年 办公面积：34,520平方米 楼层数：共24层，其中3层-24层为办公楼 标准层：1,700平方米 得房率：75% 层高：2.65米 停车位：165个 客梯：8部 其他：中央空调 • • • 位于黄浦区人民广场福州路商圈，临近人民广场核心商务区。 但由于周边环境一般，原先出入口在单行道上，因此出入并 不方便。 项目在近年两度易手，2007年已由高盛转售给德国SEB和新 加坡太平星集团(1.5亿美元,折合人民币11.4亿元)，高盛在一 年之内实现了约40%的投资收益，唯一做的一件事情就是把 出入口移到了福州路上。 单元面积60-140余平方米办公室组合至1,700余平方米整层， 搭配较为灵活；且户型方正，利用率高。 由于历史原因，租金相对同区位办公楼较低，但是因此维持
层 • 高度：420米 • 标准层：2,140平方米(使用面积) • 净层高：标准层2.7米；交易层3.3米 • 架空地板：标准层190毫米；交易层340毫米 • 中央空调：VAV中央空调 • 客梯：42部 资料来源：仲量联行战略顾问部 • 停车位：1800个(整个项目)
森大厦（六本木）
物业简介
• 停车位：1073个（整个项目）
业
具有良好的楼层设计及高实用率 与威斯汀酒店与服务式公寓具有协同效应 高效的市场推广 项目交通组织及可及性较差 周边环境欠缺
资料来源：仲量联行战略顾问部
高腾大厦
平面图
市场表现
• • • 租金报价：7.2-8元/平方米/天（建筑面积，中区） 空置率：14.77% 物业管理费：28.94元/平方米/月
LATERS、All Bright Law Firm, NetLife, Bayer China， Visa International Co.
物业简介
• 开发商：上海巴鼎房地产发展有限公司
项目评价
• 本项目位于小陆家嘴区域，是浦东新区著名的办公楼 宇，由上海巴鼎房地产开发公司建设，2005年7月交付 使用，巴鼎公司将部分层面分拆出售，当时的平均售 价约为每平方米5,100美元，花旗银行买下楼宇的冠名 权，并达成协议在之后内享有优先购买权。 • • 位于小陆家嘴花园石桥路，步行10分钟可至地铁二号 线陆家嘴站，项目交通可及性较好。 项目品质较高，单层面积较大。
项目评价
• • • 位于南京西路核心商务区，地铁上盖物业，交通非常便捷 优秀的物业品质、成熟的市场推广和完善的物业管理 具有良好的物业协同效应
资料来源：仲量联行战略顾问部
香港IFC（2期）
市场表现
• • • • • • 物业管理公司：新鸿基集团 租金报价：USD7.87美元/平方米/天（建筑面积） 实际成交价： USD 7.41美元/平方米/天（建筑面积） 空置率：0.1% 租赁期：租赁工作始于2002年，交房时租77.44%，目前达到几乎 满租
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资料来源：仲量联行战略顾问部
了稳定的高品质客户。 由于项目易手后，部分租户正进行调整，因此空置率出现阶 段性上升。
金茂大厦
市场表现
• • • • 租金报价：10元/平方米/天（建筑面积） 空置率：2% 物业管理：金茂物业管理公司 物业管理费：美元4.5元/平方米/月
租户组合
• 主要租户包括通用汽车、海富通基金管理公司、荷兰
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客梯：19部；其中16部服务于办公楼；3部服务于裙房 配套：酒店和商场
市场表现
• 租金报价：14-16元/平方米/天
物业简介
• • • • 开发商：上海越洋房地产开发有限公司 地址：上海南京西路1601号 竣工时间：2008年 办公楼面积：91,000平方米
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空置率：14%（预租率86%）
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客梯：49部，其中37部为办公楼服务 配套：美术馆、商场、君悦酒店、维珍TOHO影城、 朝日电视台等
市场表现
• • 物业管理公司：日本森大厦株式会社 租金报价：4.7美元/平方米/天 空置率：5.2%
物业简介
• • 开发商：日本森大厦株式会社 竣工时间：2003年
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项目评价
• • • • 森大厦创新地采用了“柔构造”，通过减震器和韧性钢 材加强了大楼的抗地震能力。 项目位于东京港区市中心，毗邻三条地铁西线共4个地铁 站及2个高速路出口，交通非常便捷。 项目包括酒店、美术馆、商场等物业品种，具有协同效 应。 政府的大力支持、开发商的远见卓识、超前的开发理念 何良好的运营管理使项目获得巨大的成功。
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竣工时间：2005年 GFA：120,000平方米；办公楼94,335平方米。 标准层：2,600平方米，共40层 得房率：65% 净层高：2.75米 停车位：地下3层共410个 客梯：16部 空调：中央空调
资料来源：仲量联行战略顾问部
越洋广场
物业简介
• • • • 中央空调：四管制全VAV变静压控制系统 新风系统：30立方米/小时/人 楼层承重：标准楼层400公斤/平方米；高载重楼层800公斤/ 平方米 停车位：400个
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楼层数：共88层，其中办公楼层从2层到50层共49 层 标准层：2,358-2,788平方米 得房率：70% 层高：2.7米 车位：800个（均在地下） 电梯：客梯26部，货梯2部 空调：Carrier VAV中央空调 资料来源：仲量联行战略顾问部
•Leabharlann Baidu
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为浦东地区的地标性建筑之一
具有良好的楼层设计及较高实用率 与君悦酒店及金茂时尚生活中心具有良好的协同效应 过大办公面积导致初期吸纳困难
花旗银行大厦
市场表现
• • 租金：11-12元/平方米/天（建筑面积） 空置率：1%-2%
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物业管理：仲量联行
物业管理费：34元/平方米/月
租户组合
• 花旗银行、戴尔、瑞银、富士通、仲量联行、LINK
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办公楼面积：181,756平方米（使用面积） 层数：54层，其中7层-48层为办公楼 高度：238米 标准层：4,568平方米（使用面积） 单侧进深：15.5米-22.2米 净层高：2.7米 架空地板：300毫米 中央空调：四管制全VAV变静压控制系统 楼层承重：标准楼层400公斤/平方米；高载重楼层800公斤/平 资料来源：仲量联行战略顾问部 方米
物业管理公司：仲量联行 物业管理费：33元/平方米/月
租户组合
• LanXESS, Paul Hastings, MSD, Ernst & Young, SALANS, JP Morgan
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层数：50层，其中5层-50层为办公楼 高度：210米 标准层：2,555平方米 净层高：3米 单侧进深：9.15米-12.75米 架空地板：150毫米
银行, Allianz, BLG Lawyers, Barclays Captical Securities, Bank of Montirial, HHP Law Firm, IBM AP HQ
物业简介
• • • 开发商：金茂集团 竣工：1999年 办公面积：122,871平方米
项目评价
• 为浦东顶级甲级办公物业之一
物业简介
• • • • 开发商：新鸿基集团 竣工时间：2003年 办公楼面积：149,000平方米 层数：88层，其中8层-88层为办公楼，包括22个交易
租户组合
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物业管理费：USD11.4美元/平方米/月(可出租面积)
项目评价
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主要租户：Ernst & Young, UBS Warburg, BNP, Nomura, Lehman Brothers, Henderson Land Development, Hong Kong Monetary Authority
物业简介
• • • • • • • • • 开发商：印尼金光集团 竣工：2002年 办公面积：83,000平方米，共50层 标准层：2,200平方米 得房率：74% 层高：2.68米 车位： 563个（其中地下车位499个） 电梯：客梯22部，货梯2部 空调：Trane VAV中央空调
项目评价
• • • • • • 为黄浦区非核心商务区表现最佳之甲级办公物
外滩中心
市场表现
• • • • 租金报价：10元/平方米/天（建筑面积） 空置率：6% 物业管理：高力国际 物业管理费：26.6元/平方米/月（3.8美元/平方米/月）
租户组合
• 主要租户包括德勤、惠普、诺基亚、摩根斯坦利、APP、 AGO、Anjia Group, Chi Tai Land Inter Co., Ltd, Clifford Chance, Everbright Promise Fund Management, FLE, Fujitsu, Hayeh, Leo Burnett