龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴培训体会word版本

《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》培训体会

2012年12月15日-16日，我们有幸参加了为期二天的《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》的培训，全部课程由董绛老师主讲，董绛老师有着在龙湖地产公司十余年工作阅历，目睹了龙湖地产公司的快速发展历程，参与或负责众多地产经典项目和管理工作，在会议上剖析了龙湖地产公司工程管理模式，分别阐述了工程管理架构、工程计划管理、工程技术管理、工程师能力管理等方面的理念。

项目管理是对一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础之上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。项目管理是标准的目标管理，项目负责人的使命就是实现项目价值的最大化。对于项目的全程管理，龙湖地产公司常采用的是“6+3+1”的模式，即60%的前期控制、30%的过程控制、10%的项目总结。下面就课程内容谈谈我们的体会：

一、工程管理架构

1、项目管理组织好比一个细胞，要在项目团队里解决组织的问题。在工程管理架构中分别介绍了职能型组织、项目型组织、矩阵式组织、区域公司等几种组织架构模式，并分析了优缺点。龙湖地产公司基本属于矩阵式和区域公司相结合的项目管理模式，明确了上下级间的资源关系和汇报关系。同时，分析了工程管理中各个职能部门及各个单体的关系，特别是工程部与研发部（设计部）、造价采购部、项目部、物业的关系，明确了项目团队的分工，团队中各个岗位的职责等等。从细化公司各部门和各个岗位的职责、明确分工、共同协作的角度出发，我们觉得可以适当借鉴。

2、在工程管理架构中特别重要的组成部分还有分供方，也就是我们所说的设计单位、监理单位、施工单位、以及材料设备厂家等。龙湖地产公司对各个分供方建立了分供方评价体系，并形成了自己的合格分供方库，每半年形成一次分供方的评估意见，向全公司公示《分供方评估结果汇总表》，并对合格的分供方采取适当的激励措施。目前，我们公司也正在进行合格供应商库的建立，但合格供应商库不能仅仅是合格的设备材料厂家库，而应该全面的建立合格的设计单位、监理单位、施工单位及设备材料厂家的大库，坚持长期、定期对分供方考察了解，制定科学的考察标准和评判标准，这是选择合格分供方的前提，有了合格分供方才是工程项目成功的前提。我们认为，龙湖地产公司在这方面工作上做的相对成功些，是非常值得我们学习和借鉴的。

3、龙湖地产公司也非常注重对分供方的合同交底、适当的奖惩激励制度等，让设计单位、监理单位、施工单位充分理解甲方关注的功能、标准、节点等需求，在合同或者相关技术标准中插入合格的工程图片，以图文并茂的形式对分供方（特别是监理单位、施工单位）质量要求。同时要求公司的工程管理人员必须学习合同，了解合同。

二、工程计划管理

这部分主要介绍了项目的计划管理的目的、如何做好计划管理、计划管理体系等几个方面的内容：

1、房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部分。

2、要做好计划管理，就必须明确、必达关键目标，同时进行工作分解，使团队成员得到明确工作指令，在工作中资源均衡使用，动态反馈、及时调整。

3、计划管理体系中介绍了项目基本开发流程、项目开发关键控制点、项目阶段性成果管理、公司计划管理体系和进度控制五个方面的工作。其中使我们印象较深的是，龙湖地产在各个方面的工作中均有详细的指导性文件和流程，使得计划管理体系比较完善和细致。龙湖地产将计划管理体系分为五个级别：项目整体（节点）进度计划、项目实施工作总进度计划（子分部工程深度）、施工方项目施工总进度计划、项目实施月度计划、项目施工周报。对各个级别的计划落实到相关责任人，形成公司的计划管理制度，

奖惩分明。在计划控制方面，要求员工必须做到几个关键点：总体计划的刚性、调整计划的可操作性、月度计划和统计处置的果断性、周计划和统计的连续性，通过经济处罚、各项评比、管控会议等手段，达到整体计划和关键节点的受控。我们觉得在工程计划管理中应该严格把控上述的四个关键控制点。

三、工程技术管理

工程技术管理的内容包括工程管理目标、施工总图管理、施工准备管理、土石方调配方案管理、技术质量管理、安全文明施工管理、文档管理、风险管理等方面。

1、工程管理目标是工程技术管理的核心，包括质量目标、工期目标、安全文明施工目标、集中交付期的目标、知识沉淀目标，我们觉得还有一项很重要的就是成本目标，这也是我们公司的主要管理目标。

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3、施工总图的管理是工程技术管理的基础和前提，龙湖地产在这方面所做的工作是比较全面的，也有一定的管理经验。如，标示场地周边市政道路现状情况及用地红线与道路的实测关系（为避免图纸与实际不符，建议对红线进行实测复核）；标示出给、排水、燃气、通信、热力、有线电视、市政10KV电源现状点位坐标及接入距离，对标高敏感点位需标出相应标高，对雨污水井的井底标高实测复核；标示出自用地红线外50米起算范围内的全部现存或正在使用的建、构筑物，如高压线、军用光缆、城市供水水源井、农村道路、民房、文物保护点等；对场地内及周边的主要水文地质特征进行描述，如岩溶地质、地下水位高度、红线外岩体稳定性等。我们认为，以上实测复核工作是相当必要的，无论是商业项目还是工业项目，这项工作都是决定工程成败的前提，是值得在我们公司中实施的，可以由专业公司在地勘施工阶段完成此项工作，避免由于图纸与实际不一致对后期施工造成影响。另外，以上内容是对红线及红线外的总图管理，其实红线内的总图管理也非常重要。施工临设等在建筑总平面上的位置、现场交通、人流组织方案、综合管线的相对位置关系等都是要在前期进行仔细分析和规划的，我们觉得具体可以从几个方面实施：（1）做好综合管网图纸的规划，避免施工临设与室外综合管线位置冲突；（2）利用正式道路作为临时道路保证现场物流的畅通；（3）避免室外管线敷设在道路下；（4）避免管井出现在道路上等等。

4、施工准备的管理要求施工单位明确施工组织，为避免施工组织设计抄袭、千篇一律的现象，必要时需让施工单位技术负责人向监理、甲方进行讲解和答辩，监理要参加施工班组的技术交底。

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6、土石方的调配管理是工程正式建设前的首要工作，需要准确计算、果断执行。

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8、技术管理工作是整个工程技术管理工作中的重中之重。

（1）对于施工图的审查工作，龙湖地产非常重视，根据审查要点，总结出设计不合理或可以进行设计优化的地方，将设计完善工作做在招标工作前面。对招标工作后发现的设计优化，可以由工程师完成固化图，即在图纸中对技术问题进行完善或优化，由施工单位及时办理技术核定单；

（2）施工阶段严格执行样板带路的规划，经过多年的项目管理，龙湖地产已形成80多项施工样板标准，并配合图片，更直观更有说服力，各方均可以一目了然样板的标准，这部分工作龙湖地产已完成标准化，是非常值得学习和借鉴的；

（3）质量控制管理点、通病防治、观感要求、成品保护方案、工序梳理等也是龙湖地产较为看重的地方，同样形成了一定的标准管理文件，同时配合合格工程的图片，更直观的对施工进行了要求；

（4）在龙湖地产，施工单位技术负责人要向监理和甲方讲图，监理各专业工程师