风险与不确定性分析(5)

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概率分析
• 1．概率分析的内涵 • 2．概率分析的步骤
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1．概率分析的内涵
• 概率分析是使用概率研究预测不确定性 因素对房地产项目经济效益影响的一种 定量分析方法，通过分析不确定性因素 的变化情况和发生的概率，计算在不同 概率条件下房地产项目的经济评价指标， 说明房地产项目在特定的收益状态下的 风险程度
• 对于一个投资项目,随着产销量的变化,盈利与亏损之 间一般至少有一个转折点,这种转折点为盈亏平衡点, 在这一点上,销售收入和总成本费用相等.
• 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点. • 盈亏平衡分析的基本方法是:建立成本与产量、销售收
入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形 的分析,找出平衡点.
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一、房地产开发项目的主要不确定性 因素
• 1.土地费用 • 2.建安工程费用 • 3.租售价格 • 4.开发期与租售期 • 5.容积率及有关设计参数 • 6.资本化率 • 7.贷款利率
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二、房地产置业投资项目的主要不确 定性因素
• 1.购买价格 • 2.权益投资比率 • 3.空置率 • 4.运营成本
第十一章 风险与不确定性 分析
• 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 • 第二节 盈亏平衡分析 • 第三节 敏感性分析 • 第四节 风险分析
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第一节 房地产项目不确定 性因素的分析
• 一、房地产开发项目的主要不确定性因 素
• 二、房地产置业投资项目的主要不确定 性因素
• 三、不确定性因素的相互作用
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临界点分析
• 通常可进行临界点分析的因素有: • （1）最低售价和最低销售量、最低租金
和最低出租率。
• （2）最高土地取得价格 • （3）最高建筑安装工程费
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（1）最低售价和最低销售量、最低租金和
最低出租率。
• 最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定 可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这 一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要 求。
• 房地产项目敏感性分析的经济评价指标主要有: 内部收益率、财务净现值、开发商利润.
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敏感性分析的步骤
• （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标(财 务内部收益率;财务净现值;投资回收期;贷款偿 还期;开发商利润)。
• （2）确定不确定性因素可能的变动范围。 • （3）计算不确定因素变动时，评价指标的相
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二、房地产项目的盈亏平衡分析
• 房地产项目的盈亏平衡分析包括:临界点分析和保本点 分析.
• 临界点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值,以风 险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度.
• 保本点分析:分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到利润为零时的极限值,以风险因素的临界 值组合显示房地产项目的风险程度.
• 最高土地价格是指在房地产项目销售额和其他 费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承 受的最高土地费用。
• 当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得 足够的收益。
• 最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间 的差距越大，最高土地取得价格越高，房地产 项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。
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• 最低销售量是指在预定的售价下，要达到预定 的最低盈利水平，所必须达到的销售量。
• 最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销 售量与房地产商品量之间的差距越大，说明房 地产项目抗风险的能力越强。
• 当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低 租金和最低出租率的分析。
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（2）最高土地取得价格
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三、不确定性因素的相互作用
• 房地产项目的不确定性分析方法: • 敏感性分析 • 临界点分析 • 概率性分析
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第二节 盈亏平衡分析
• 一、盈亏平衡分析的基本原理 • 二、房地产项目的盈亏平衡分析
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一、盈亏平衡分析的基本原理
• 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下, 研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的 方法.
应变动值。
• （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏 感的变动因素，作出进一步的分析。
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第四节 风险分析
• 风险分析常用的方法是:概率分析法 • 概率分析法不但考虑了风险因素在未来
变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未 来发生变动的可能性大小及对项目主要 经济效益指标的影响.
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2．概率分析的步骤
• （1）列出需要进行概率分析的不确定性因素。 • （2）选择概率分析使用的经济评价指标。 • （3）分析确定每个不确定性因素发生的概率。 • （4）计算在给定的概率条件下经济评价指标
的累计概率，并确定临界点发生的概率。
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（3）最高建筑安装工程费
• 最高建筑安装工程费是指在预定销售额 下，满足预期的项目收益要求所能承受 的最高建筑安装工程费用。
• 最高建筑安装工程费用与预测的可能建 安工程费用之间差距越大，说明房地产 项目承受建安工程费用增加风险的能力 越强。
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第三节 敏感性分析
• 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对 投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因 素,并分析、测算其对项目经济效益指标的影 响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险 能力的一种不确定性分析方法.