地下车库成本分析

地下车库的成本分析

第一部分：地下车库成本分析

随着生活水准的不断提高，私家已经非常普及，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。首先，我们看看那些因素影响车库造价

1.车库构造：

目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。

2.地下车库配套车位数量：

北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。

3.地下车库范围、层数、及布置方法：

一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。

4.人防面积：

按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加平方米人防工程。所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。

下面我们就以上几个方面作详细论述。

3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。一般地下一层整体装配式车库成本约1200元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2200元。

二.车位数量：

一个10万平方米的小区武汉市要求停车位1300个左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下车库，即地下车库要建设1170个车位。

1.如果按照现浇井字梁结构米米柱距，需要建设万平方米地下车库才可满足要求。现浇井字梁等方案每车位总面积㎡（停车位、行车道）+㎡（10%辅助房）+㎡（人防）=㎡。

2.如果使用米大跨度预应力车库板作车库顶板或车库楼板，则只需要建设万平方米即可满足要求，大跨度预应力槽型车库板、双T车库板方案每车位总面积12㎡（停车位、行车道）+㎡（10%辅助房）+㎡（人防）=㎡。

地下车库和人防地下室尽可能设在地下一层，如果因土地限制，必须建设多层，那么地下一层为车库，地下二层为人防是比较经济的。

独立地下车库必须按照比例配置人防地下室，每增加1平方米独立地下车库需配置平方米人防地下室。虽然人防面积可以用来停车，但由于人防面积产权属人防办，开发商用做车库尚需向人防办租用，并且也只能租而不能卖给客户，使用效应较差；人防工程造价远远高于普通地下库造价；普通车库与人防兼做车库的总车位数只要满足有关要求即可，没必要多做车位。所以，人防面积还是越少越好。

井字梁结构与现浇装配大跨度车库板结构对比车位布置图

第二部分：地下车库建筑设计成本控制

剖析地下车库

决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：

1、地下车库规定停车数量；

2、地下车库范围、层数以及布置方式；

3、人防地下室面积、等级及布置方式；

4、停车率（重点内容）；

5、构造做法；

6、钢筋、砼含量

范围、层数及布置

地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小

普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米

地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米

停车率构造做法

停车率：地下车库总面积/ 停车位总数

注：

1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。

2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量

3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位

停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率

构造做法：

这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价

地下车库停车率极限

•适应范围：

适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库

强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定

地下车库停车率注意事项：

•停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金城华府1期是车位（地下车库:453个车位/13586M2）•特殊情况，应提前沟通确定，如：

1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制；

2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位

没有最好，只有更优！

地下车库停车率影响因素

•固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。

•设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。

提高地下停车率8条措施：

1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除

7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方

8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）

柱网布置：

各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸

柱网：

柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方向柱距8000，垂直行

车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。

一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：其中：变配电房：约150平米水泵房：约120平米；公变房：约50平米生；活水池：约100平米；柴油发电机房：约100平米；消防水池：约150平米；其他：约50平米

注：

1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；

2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设