万达商业地产创新轻资产模式

万达商业地产创新“轻资产”模式

2014年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响？……你可以猜猜，万达下一步怎么玩？

2014年1月初，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。

过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在中国遥遥领先，已经成为世界行业领袖，引来众多企业学习和竞相模仿。城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式”。万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这

种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。

轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并举”，保障长期稳定发展。二是，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。三是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。四是，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。

轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业

品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

刚刚赴港上市的万达商业地产股价一反此前平稳态势，呈现高开高走，截至收盘时收于每股49.05港元，股价大涨5.14%，创出上市以来最大单日涨幅。

诱使公司股价大涨的原因，是当日高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行发布看多报告，各家投行均在报告中纷纷给出“增持”和“买入”评级，这其中，高盛给出的最高目标价为73.8港元/股，而德意志、汇丰和花旗等投行给出的目标价位分别为65港元、66港元和68港元。高盛在报告中认为，万达商业地产专注于创新产品、优化租户组合、建立O2O平台等举措，将使其区别于其他地产商，因此预期万达商业地产在2014年到2016年期间每股基本盈利的年均复合增长率可达35%，领先于同行业。

而花旗银行在报告中同样认为，万达商业地产的模式是区别于同行业的。在花旗看来，万达商业地产的模式是建立在中国城市化浪潮基础上的服务消费平台提供商，未来具有极大的增长潜力，其目前已经覆盖了全国111个城市，而预计在2016年万达商业地产将成为全球最大的物业持有地产商。

根据万达集团公布的数据显示，2014年全年万达商业地产合同收入1827.3亿元，同比增长25.7%；其中房地产（10.08，-0.530，-5.00%）合同收入1601.5亿元，完成年计划的101%，同比增长26.8%。截至2014年底，万达商业地产旗下新增持有物业面积452.7万平方米，累计持有物业面积达到了2156.6万平方米，距离全球最大的自持物业地产商美国西蒙地产只有一步之遥，而按照万达商业地产目前的开

工面积计算，预计在2015年底万达商业地产就有可能超过西蒙地产，跃居成为全球最大的自持物业地产商。

各家投行的研究报告当中，都注意到了万达商业地产上市后的一系列资本运作，特别是在1月中旬万达商业地产和几家金融公司合作启动的轻资产运营模式，突破了传统商业地产上的重资产模式，同时也破除了掣肘万达商业地产高速增长的资金供应问题。在地产行业分析师看来，这一创新的商业模式可以减少万达商业地产的资金压力，降低企业的负债，同时还能大幅提升企业的净利润率和净资产收益率。

“轻资产模型进一步优化资产负债表，盈利增长前景更加清晰。”花旗银行在报告中认为。

除此之外，万达商业地产在电商业务上的拓展也引起了各家投行的关注，万达集团将电商业务和文化、旅游、金融等业务并列成为万达集团第四次转型后的支柱行业。

随着万达集团在成都建设的云计算中心即将竣工，以及在全国103个万达广场的WiFi基础设施改造完成，再加上刚刚完成收购的快钱支付系统，万达集团根植于万达商业地产平台之上构筑的一个完整线下消费生态圈已见雏形。

花旗银行在报告中特别强调，万达商业地产之所以区别于传统商业地产商，就是“基于其‘体验式’消费基础上构筑了清晰的O2O 战略”。

万达的成功主要是商业模式的成功。万达在行业内真正

领先的不是规模，甚至也不是速度。在历经一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达集团已然成为商业模式创新的扛旗者，甚至于，万达商道也被奉为中国商业地产的“王道”。

万达集团已成商业地产跟进者研究、学习和模仿的榜样，然而，面对激烈的市场竞争，胸襟广阔的万达毫不吝惜自己的商业智慧，而是抱着一种开放的态度，与业界分享经验。万达无私地将内部总结的《开业手册》《销售手册》等20多项宝贵的商业管理培训资料大方地赠予各路考察团；到万达集团总部索取从招商、建造到运营各个环节的《商业地产操作规则》，你拿到的规则跟在万达内部使用的并无两样；抓住总部里任何一位西装革履的万达人，每个人都可以对你滔滔不绝地解释他理解的商业地产。但是，十年之后，万达的模仿者们并未出现。这无疑印证了王健林的那句老话：除非你挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优势呢？

（作者系本刊特约撰稿人）