物业承接查验操作手册

1.3 物业承接查验的性质与竣工验收的区别
物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共 用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能 的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量 和安全性能的确认。
因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。
一是目的不同。
工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合 格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物 业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益， 减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。
《物业承接查验办法》学习
《物业承接查验办法》学习
1.1制定《物业承接查验办法》的意义 物业承接查验办法第一条明确指出“为了规范
物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指 导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人 民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》 和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本 办法。”
1.5.5 物业承接查验办法第四十条规定，“建设单位 与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承 接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共 同承担赔偿责任。”
1.6 物业承接查验办法的实施时间
物业承接查验办法自2011年1月1日起施 行。
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物业承接查验基础学习
一、 物业承接查验概述
1.1 物业承接查验概念 物业承接查验制度是《物业管理条例》（以
1.3.4物业质量保修文件和物业使用说明文件；
1.3.5承接查验所必需的其他资料。
1.4设施设备及物业用房的移交
物业承接查验办法第第二十四条 规定，“建设单位应当在物业承接查验 协议签订后10日内办理物业交接手续 ，向物业服务企业移交物业服务用房 以及其他物业共用部位、共用设施设 备。”
1.5各方的法律责任
1.5.3 物业承接查验办法第三十四条规定，“自物业 交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物 业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规 范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服 务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或 者灭失的责任。”
1.5.4 物业承接查验办法第三十九条规定，“物业服 务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部 位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业 服务企业应当承担相应的赔偿责任。”
1.2、物业承接查验的定义
物业承接查验办法第二条规定，物业承 接查验，是指承接新建物业前，物业服务 企业和建设单位按照国家有关规定和前期 物业服务合同的约定，共同对物业共用部 位、共用设施设备进行检查和验收的活动 。
1.3、完成物业承接查验工作的时间要求
物业承接查验办法第十条规定“建设单位应当 在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业 完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工 作。”
2. 实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据 规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、 共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业 主财权利益具有重要意义。
3. 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理 期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业 管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有 利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责 任。
二是参与的主体不同。
工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设 的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单 位进行质量验收。而物业承接查验是前期物业服 务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受 房地产行政主管部门监督下进行的。
三是对象不同。
物业承接查验是对物业共用部位、共用设施 设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符 合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进 行全面检验。
1.5.1物业承接查验办法第三十二条规定，“物业交接 后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定 ，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的 问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应 当依法承担相应的法律责任。”
1.5.2物业承接查验办法第三十三条规定，“物业交接 后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全 和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主 造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责 任。”
1.4 物业承接查验的依据和原则 1、物业承接查验的依据
物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。
其中法律、法规依据主要是《物权法》、《合 同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办 法》等。
合同依据主要是《房屋买卖合同》、《前期 物业服务合同》和《物业服务合同》等。
2、物业承接查验的原则
《办法》第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、客 观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。”
下简称《条例》）确定的七大基本制度之一， 《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物 业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行 查验。” 2010年住房和城乡建设部印发的《物 业承接查验办法》（以下简称《办法》）第二条 规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建 物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关 规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共 用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”
1.2 物业承接查验的意义
现阶段，我国实行物业承接查验制度 具有以下的现实意义：
1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用部 位、共用设施设备以及档案资料认真清点 验收，各方共同确认交接内容和结果，有 利于明确各方的责、权、利，对维护建设 单位、业主和物业服务企业的正当权益， 避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。
1.3、资料移交
物业承接查验办法第第十四条规定 ，“现场 查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交 下列资料：
1.3.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图 ，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资 料；
1.3.2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养 等技术资料；
1.3.3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等 准许使用文件；
（1） 坚持诚实信用原则。即：加强对建设单位的规范和约 束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信 用”。具体要求是：