北京燕莎商圈酒店式公寓商业运营计划书

¾ 客户满意率：95% ¾ 客户投诉有效处理率：100% ¾ 重大安全责任事故为：零 ¾ 房屋完好率：95% ¾ 配套设备设施完好率 95% ¾ 清洁保洁合格率：97%
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¾ 停车场完好率：95% ¾ 维修工程质量合格率：98% ¾ 公共文体设施、休息设施完好率：95% ¾ 消防设施设备完好率：100% ¾ 火灾发生率：0 ¾ 违章处理率：100% ¾ 管理人员培训合格率：100%
置应庄重典雅，符合西餐情调。可引进国际高档饮品和著名雪茄品牌合作经营。
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项目物业经营管理计划
针对远洋新干线(D 座)酒店式公寓项目的管理服务，我们将实施以人为本的酒店式物业管理。推行以人为本的一站式服务（详尽 的各岗位服务流程及标准另附，详见我公司酒店式公寓管理模式）。建立客户满意率调查体系、服务质量跟踪反馈制度，全面提高客户 满意率、公寓出租率和出租价格，达到为业主创造最大经济效益。
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２）、工程设备设施 ¾ 电话：每户预留二条直拨电话线 ¾ 综合布线：设置综合布线系统及局域网，可便捷连接 INTERNET 网 ¾ 电视系统：设置国际卫星接收系统，以满足不同国籍住户之需求 ¾ 空调：大堂、电梯厅、会所及居室设置户式先进中央空调系统 ¾ 安防系统：设全方位多重安防设施，24 小时红外线及摄像系统监控社区；单元门入口凭卡进出，每户配可视对讲系统；并连通全
每户独立中央空调系统、电话系统、网络宽带、卫星电视、可视对讲系统、门禁系统等系统。采用电和天燃气操作的封闭式厨房 区。同时为了商务和住宿的需求，配置有冰箱、电磁炉、微波炉、电热水器、烤箱等家用电器。
５）、餐饮 咖啡厅建议在底层利用大户型进行改造，采用商务自助餐、商务套餐的经营模式，可辟出一小块区域作为雪茄吧或酒吧。餐厅布
对于远洋新干线(D 座)酒店式公寓管理服务的指导思想是：从满足现代人追求安全、舒适、便利、完美的生活出发，自始至终为 顾客的各种合理需求提供尽善尽美的服务。以服务客户为主要目标。
提供以下无偿或成本价服务：代为筹办商务活动、会议、筹划签字仪式、电招的士、代客泊车、代客加油、厨师上门服务、代雇 保姆、婴儿看护、叫醒服务、代订牛奶、代办有线电视开通、代订酒店客房、代办收订报刊、特快专递、送邮件上门、组织各种展销 活动、组织社区内少儿活动、组织老年人活动等等。
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2）、市场发展预测 据统计，目前世界排名前 100 位的跨国公司中的 50％都在北京设立办事机构；世界 500 强企业中，已有 156 家入住朝阳区；境
外办事机构总量已达 4000 多家；目前在京注册的外资企业已超过 1 万家；外商及管理人员总数已超过 10 万人。随着中国已经加入 WTO，北京 CBD 的影响不断扩大，会有越来越多的国内外知名企业入住朝阳区这片黄金地带。正是因为有了大量商务人群，为酒店 式公寓的大规模开发提供了坚实的基础。势必给酒店式公寓的发展带来极大的机会。
朝阳区和东城区酒店式公寓占该类产品北京市总量的 80%以上，而朝阳区又主要是集中在 CBD 地区。另外，随着国内经济强劲 发展，众多外企员工及中企白领，将对 CBD 商圈内的公寓发展产生强大的推动作用，我们深信位于北京 CBD 商圈及幅射范围燕莎地 区的国际化社区“远洋新干线（D 座）酒店式公寓”项目具有良好的市场前景。
跃层 G：192.25 平方米 跃层 H：182.38 平方米 跃层 D：157.5 平方米 跃层 D2：122.62 平方米
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户型分布表：
楼层
户型
合计
A
B
C
D
E
F 跃G 跃H 跃D 跃D2 I
3-16 14 28 56 14 56 28
196
17
1
2
2
1
2
2
1
11
18
1
2
2
2
1
8
19
1
2
2
2
7
20
1
2
2
2
1
8
21
1
2
2
1
6
合计 19 38 66 15 56 36
2
1
1
1
1 236
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项目物业市场定位建议
1、市场定位 1）、目标客源市场 目标客源分为三部分： ¾ 远洋新干线周边高档写字楼国内知名公司的高级管理人员，外方高级管理人员及使馆区工作人员； ¾ CBD 商圈及燕沙地区跨国公司中国部高层管理人员，外方首席代表和高级行政人员，以及来华进行商贸活动的国外人士； ¾ 其它：自住，旅游度假等。
内容概要
北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况 项目物业概况
项目物业市场定位建议 项目物业经营管理计划
服务标准 服务项目 经营管理测算
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北京燕莎商圈酒店式公寓市场状况
1、北京东北部地区及燕沙商圈公寓概况
本地区的公寓主要有三种形式：酒店式公寓、商住公寓和纯居住公寓。国贸、嘉里、京广、雅诗阁均为北京市具有代表性的高档
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3）、市场需求特点 客户层分类清晰： 酒店式公寓的传统居住者为跨国公司的高层管理人员，而随着近两年市场上一大批新公寓项目推出，外企中方
高级管理人员、海外归国人员成为除投资者之外的一支新生购房力量。不带家庭的外国人、海外华人、短期商务人士依然青睐酒店式 公寓。
小户型需求量大：我们在市场调查中发现，目前北京酒店式公寓市场对小户型需求量较大，特别是 Studio 这种户型的公寓在出租 市场上特别受青睐，在“三全公寓”及其它几个酒店式公寓都出现这样的局面，在 Studio 户型不够使用的情况下，酒店式公寓管理者 安排客户可先住进公寓，然后等其它客户退租再住进 Studio， Studio 户型因为方便的功能和较小的空间比较适合单身人士居住，在 出租价位上也相对便宜。
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４）、公寓客房 酒店式商务公寓，配套设施需满足居住、商务、休闲娱乐功能的要求，远洋新干线（D 座）服务式公寓还需具备独立卫生设施、
厨房操作区、就餐区、高级书房、简洁大方的写字台、舒适明快的会客厅、衣储区、大户型可设保姆间等等，其中独立卫生设施与厨 房操作区独具特色。装饰上既要体现出家居休闲的舒适与温馨，又体现出浓郁的商务氛围。
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¾ 远洋新干线（D 座）酒店式公寓
D 座户型分布比例：
楼座 50-100M2 100-130M2 130-160M2 160-190M2 ＞190M2 小计
D
164
68
1
1
2
236
比例%
69.49
28.81
0.42
0.42
0.85
100.00
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D 座标准层户型面积：
A：72.81 平方米 B：90.85 平方米 C：100.63 平方米 D：76.86 平方米 E：101.56 平方米 F：63.54 平方米 I：63.71 平方米
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---
---
---
南路
公寓
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2）、市场供应情况 到目前为止，北京东部地区已竣工的服务式公寓项目近 50 个，总供应套数 3720 套。市场几乎全部采取只租不售的形式，产权集
中，同时大多数项目中同时含有酒店，并利用酒店的服务功能为公寓提供酒店式服务。
3）、租售情况(价格、出租率) 酒店式公寓一般采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异，服务公寓一
提供以下有偿服务项目：代订车、船、飞机票、打字、复印、传真、电子邮件、商务秘书、钟点工服务、家庭特约医生、紧急救 护服务、清洗排风扇、清洗筹油烟机、清洗空调过滤网、钟点家庭服务、定点长期服务、安装家用电器、室内绿化、木地板打腊、中 英文打字、检修家用电器、疏通下水管道等等。
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1、服务标准 服务标准：五星级酒店式服务
周边外资企业较多：微软公司办公楼、南银大厦、国航大厦、鹏润大厦、中旅大厦、京城大厦、等众多高档写字楼，同时临近第 二、第三使馆区，具有较大的酒店式公寓需求空间。
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项目物业概况
远洋新干线坐落在东三环燕莎商圈繁华的城市曲线上，项目被南银大厦、国航大厦、鹏润大厦、中旅大厦、希尔顿酒店、长城饭 店、昆仑饭店、京城大厦、凯宾斯基饭店等众多高档写字楼与五星级酒店所环绕，临近第二、第三使馆区，紧临机场高速路，距东三 环 150 米、霄云路 100 米。
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2、产品定位 产品定位：客房舒适、干净、色调明快。家居功能齐全，能满足第一居所需求，具有配套的生活、社交及商务设施和物业服务支
持系统。四星级酒店的客房设施，五星级的酒店式管理服务。以长住客户为主，中短期客户相结合，面向国内外中高层商务人士，以 单身及小型家庭客户为主要服务对象。 3、功能定位 １）、公共配套服务设施：客户可利用社区内会所功能应包括游泳池、健身、娱乐、餐饮、图书馆、酒吧、咖啡等基础满足公寓内客户 日常起居生活的便利条件（借用社区内的会所）。
酒店式公寓，因其地理位置好、配套设施齐备、室内配置高档而深受国际租户的欢迎。这类项目租金价格高、出租率也高。
1）、分布情况——目前北京东部地区的酒店式公寓主要集中于五个区域：
地区
典型项目名称
建国门
恒基中心 金龙温泉 建国国际
汇豪阁
公寓
公寓
国际 俱乐部
长富宫 成远大厦 凯威大厦 亚太大厦 京华豪园等
国贸
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客源结构表
客户类别
比例
远洋新干线周边高档写字楼及使馆 50%
CBD 商圈及燕沙地区
40%
其它
10%
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2）、租售价格定位 依据北京东北部地区酒店式公寓租售情况分析结果，未来远洋新干线（D 座）酒店式公寓使用 OAKWOOD 公司旗下的高端品牌
------OAKWOOD APARTMENT 来运作，其租金价格定位在：22-25 美元／平方米/月左右符合市场需求情况（以上价格均包括物业管 理费）。
般划分 A、B、C 三个等级，且由 A 到 C 依次降低，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状 况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。
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¾ 出租情况
表 1：东部地区酒店式公寓的平均租金
区域
租金（美元/月建筑平米） 平均出租率
天候保安服务中心； ¾ 供热系统：市政 24 小时热水
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３）、智能化系统 ¾ 宽带网系统：高速宽带网接入，每户书房预留接入接口。 ¾ 电话系统：每户配备电话线两条，客厅、主卧室、书房预留电话接口。 ¾ 电视系统：预留有限电视接口，接入有线电视及加密卫星电视节目。 ¾ 户内智能化系统：可视对讲、煤气泄漏报警、红外线防盗、门磁、紧急呼叫按钮； ¾ 门禁系统：结合可视对讲刷卡开门。
建国门地区
26.30
85%
国贸地区
32.95
90%
燕莎地区
25.05
90%
工体周边
28.62
80%
东三环南路
17.88
70%
平均
26.16
83%
注：表中租金按套内建筑面积计算
由以上图表可以看出，北京燕沙地区酒店式公寓租金平均为 25.05 美元/月/建筑平米，平均出租率达 90%，其中国贸地区平均租
国贸公寓 京广中心 嘉里中心 雅诗阁等
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工体
港澳中心 东环广场 爱德苑 盈科中心 城市宾馆、 万国公寓 祥业大厦等
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燕莎
世方豪庭 凯宾斯基 盛捷福景苑 清境明湖 东苑公寓 亮马河大厦 永安公寓 三全公寓等
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东三环
Leabharlann Baidu
国贸世纪
京瑞大厦 华泰宾馆
龙头公寓 香榭丽舍等
金高，出租率也很高，建国门地区租金居中，出租率较高，工体周边地区租金较高，但出租率不理想，东三环南路租金最低，出租率
也最低。
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3、市场需求分析 1）、燕沙地区酒店式公寓市场客户群体状况
国外客户：跨国公司中国总部的外方高层管理人员， 主要包括跨国公司总部的外方首席代表和高级行政人员，从国籍上看，欧美 籍占 65%，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士。
国内客户：知名公司的高级管理人员： 随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人 员，这部分人会考虑在国内置业。
为各大公司服务的机构高级管理人员： 专业服务是 CBD 主要功能之一。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公 司会消化掉一部分公寓。
根据资料显示：租客中，首席代表占 8%，总经理占 20%，部门经理占 26%，其余是主管和高级技术人员。从年龄上看，26～30 岁的大概占 10%，31～35 岁的占 15%，36～40 岁的占 20%，41～45 岁的占 20%，46～50 岁的占 15%，50 岁以上的占 20%。
远洋新干线是集“LOFT 公寓”、“高级公寓”、“酒店式公寓”、“街区商业”、“高级会所”、“英式园林”于一体的综合 社区，总建筑面积 24 万平方米，主力户型为 100——160 平方米，全部精装修，6 栋塔楼同期施工同期入住，开盘价格 1 万元/平方 米左右。绝佳的地理位置、高级的产品组合形态、现代极少主义的建筑风格、国际品牌的设备配套打造了极少的地段、极少数人享有 的极少主义建筑。