龙湖.天宸原著
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优惠信息：1.高层存一万抵两万。叠墅存5万抵十万。2.开盘认购优惠200 元/㎡。3.准时签约优惠200元/㎡。4.付款优惠100元/㎡。 现场来人情况：到客约290组，高层去化120套，叠墅去化64套。共计 184套。（据内部人员透露：实际去化170套）
项目重点优劣势对比
项目对比 荣安香园 天宸原著
A2户型：161㎡
实用面积：200--300 ㎡
A3户型：156㎡
四房两厅三卫 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 1层+2层+负1层
A3户型：156㎡
实用面积：200--300 ㎡
B1户型：143㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 3层平层
项目区位：
项目信息：
物业类别：普通住宅 建筑类别： 板塔结合 多层 高层 装修状况：白胚 产权年限：70年 交房时间：2019年初 开发 商：宁波龙睦房地产发展有限公司 楼盘地址：海晏南路与宜兴路交叉口 占地面积：47836 ㎡ 建筑面积：95672 ㎡ 容积率：2 绿化率：30% 车位：1000多个，1;1.2 楼栋总数：5栋 总户数：650户 物业公司：龙湖物业 物业费：高层3.2元/平，多层3.7元/平 楼层状况：33层高层，4层，6层多层 高层：一梯一户
四房两厅三卫，花园叠墅 位置：2#3#4#8#9# 1层+2层+负1层
C1户型：156㎡
层高：3m
四房两厅三卫，花园叠墅 位置：2#3#4#8#9# 3层+4层+屋顶空中庭墅
C1户型：156㎡
屋顶花园：50-100 ㎡赠送
A2户型：161㎡
四房两厅三卫 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 1层+2层+负1层
实景动态
项目大门口附近设有一个公交站点，途经车辆会报站，严重影响了社区住户的生活质 量。
北面紧邻铁路线，对高层住户造成了居住影响
高层133餐厅，交付均为毛坯交付
高层133客厅位置
高层133次卧，进深较为深，其中门边上有个角落是凸出来的整个房间呈 L型，很不舒适
133南边卧室前均带有一个屋檐，较为凸出，约60公分左右，采光严重影响。
产品类型
1.洋房得房率高，接地气。 1.叠墅相比洋房得房率较高，赠送空间较大，但是 2.户型好139平4房朝南，符合市场需求Байду номын сангаас 户型设计不是很好 3.洋房自带独立储藏室，非金钱可衡量的价 2.高层公摊大，套内使用面积很小。 值。 1.南面临近环城南路高架，西侧是宜家广场比较吵， 北面紧邻铁路。 2.南向有四条公交线路，影响整个小区的安静。 3.没有装修，后期小区环境是个问题，一年四季都 在吵，停不下来。 4.东北面有个寺庙，对有些客户来说不是很满意。 东南小学（就目前来看是东南，但是他们说可以读 华师大？） 内部有会所，幼儿园。
区域 鄞州区 地块名称 宁波市火车东站-潘火 地段YZ01-01-05地块 面积（㎡） 47836 类型 住宅 容积率(≤) 2 起始价位 (万/亩) 720 成交总价 (万) 79599.1 楼面价(元 /M2) 8320 成交地价 (万/亩) 1109.33 竞得单位 宁波米克拉投资管理 有限公司（龙湖） 交易时间 2017/5/26
高层133客卫，较为狭窄且窗门打开能看到空调外机。
133户型北面书房，拓展面积部分跟室内存在高低差，设计不好，后期装修需要填充这个 高低差才能平整。
133主卧部分，飘窗比较高设计已经不符合现在流行，比较老套采光面小。
161一楼餐客厅，设计不好，电视背景墙被餐厅占据。
161厨房，采光面太小，高层做的都比这大。
B2户型：136㎡
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 4层平层
C2户型：145㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 5层+6层+屋顶花园
C2户型：145㎡
屋顶花园：20-50㎡赠送
周边配套：
商业:阪急商业、宜家、宏泰广场、红星凯美龙、文化广场、 银泰城（在建）、城市之光 医疗：李惠利医院、宁波云医院
区域周边教育资源：华师大艺术实验学校、东南小学、江东 外国语实验小学、潘火实验中学
交通：地铁1号线，地铁5号线（在建），两条快速路世纪大 道、环城南路，两条高架环城南路高架、世纪大道高架（在 建）。
龙湖· 天宸原著
2017.6.18
目录：
品牌介绍 项目区位 项目信息 周边配套 项目细节 推盘节奏 成交分析
龙湖品牌介绍：
龙湖地产有限公司 SINCE 1993年创建于重庆
龙湖地产1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业 务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。 2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。截至目前，集团拥有 雇员15,000余人，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中25个城市，累计已开发 项目超过130个，已竣工建筑面积超过4,500万平方米，待开发土地储备约3500万平方米，2015 年销售额突破545 亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。 秉承“善待你一生”的经营理念，龙湖以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、 业内同行的尊重和赞誉，集团先后获得“中国房地产开发企业综合实力十强”、于2012、 2013年入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”。2015年获同等规模民营房地产企业最佳信 用评级。 自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了高周转、复合性地产开 发能力，累计已销售别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺等各业态产品近20万套，发展 出了“香醍”、“原著”、“滟澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、管理精细”的 理念，致力于打造客户心中的好产品，在国内外屡获业界殊荣：先后有5个项目荣获中国房地 产综合开发行业最高奖项“广厦奖”，10个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”； 顶级别墅颐和原著项目荣获全美住宅建筑商协会（NAHB） “最佳国际建筑设计奖”，春森 彼岸项目荣获美国建筑师学会（AIA）“优秀城市设计大奖”。 之前在宁波开发的项目分别是北仑区滟澜海岸（于2012年6月24日开盘），鄞州区名景台 （于2014年9月20日开盘），慈溪香醍漫步（于2012年12月2日开盘）三个项目，目前正在开 发“春森”系列 春森印象 小区。
发布会现场：2017年4月23日 泛太平洋酒店
2017年4月29日：高层B2户型133、下叠161平米精装样板房+实景示范区开放
推盘节奏：4月29日当天开启新浪乐居电商认筹
高层存1万抵2万，叠墅存 5万抵10万。
当日累计认筹客户约 200组，预计5月底开盘。 报价情况：高层白坯 报价24000元/㎡，下叠 约500-800万，上叠约 470-520万，大平层约 400万。
1. 紧靠国家4A级旅游景区天宫庄园。 周边环境及交 2. 地铁4,5号线直达，10多条公交环绕。 通状态 3. 旁边培罗城广场生活便利
配套小学
东南小学
内部配套
配套游泳池，会所，自带幼儿园。
B3户型：116 ㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约14.2米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 6层+空中庭墅
竞品分析
优劣势： 环境分析：地处环城南路高架北面，东靠海晏南路，西边宜家家居广场，北面是 铁路。相对来说位置距离东部新城较为近，但是不算在新城圈内，业务员能 够靠这点引导客户。西侧的家居广场平日运输货物并且人流较大，对小区周 边的环境会造成一定的影响，舒适度大打折扣。北面的铁路是硬伤，目前暂 无改动计划，未来对北面高层住户会有一定的影响，不管噪音方面，视野感 官方面都不舒服。 产品分析：高层跟洋房的主力户型分别为133㎡以及161㎡户型。目前已经有样 板房展示，其中高层133户型，北面厨房设计区块不合理，造成客厅通透性 不好。然后其中一个次卧设计成L型，窗外还有一个横梁延伸出来，会严重影 响采光。 其次他们2.9米的层高对居住舒适度会有影响。再一个他们全线毛坯 交付，为入住增加一个装修负担。 161户型在叠层一楼，属于比较纯粹的叠 层房子。上下两层＋地下室产品主要问题在于客厅位置跟餐厅连在一块，电 视背景墙无法利用，导致客厅没电视？厨房位置窗户很小，关灯后几乎可以 用没采光来形容。地下室部分空间够大，但是通风方面不理想，采光井设计 无开窗设计，侧边只有一排很窄的百叶窗作为通风用，楼上卧室部分也就中 规中矩，总体户型不是很理想。
33F 109㎡133㎡ 15 16 17
户型解析：
A户型：109 ㎡
层高：2.9m
三房两厅两卫，约10.4米超大面宽 位置：15# 16#中间套平层
B户型：133㎡
层高：2.9m 层高：3m
四房两厅两卫，约13.8米超大面宽 位置：15# 16# 边套套平层
A1户型：161㎡
层高：3.2m
层高：3.1m
净菜市场
总层数 4F 3F 2F 1F -1F
户型面积 C1 156㎡
楼幢
A1 161㎡
2# 3# 4# 8# 9#
总层数 6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
户型面积 B3 116㎡ C2 145㎡ B2 136㎡ B1 143㎡ A2 161㎡
楼幢
总层数 栋
户型面积
楼
1# 5# 6# 7# 10# 11# 12# 13# 14#
161地下室，整套房子唯一亮点，空间很大。缺点是采光井全封闭，只有侧面百叶做通风， 效果不理想。
开盘日报
开盘时间：2017.5.27日晚 推出房源：高层15#（两条1-17F），16#，共计164套。叠墅3#，5#， 6#，8#，9#，10#，11#共计94套。总推：258套。
整体折后均价：高层21300元/㎡。四叠上叠均价40300元/㎡。下叠均价 35000元/㎡。六叠上叠均价34000元/㎡。中平层均价27000元/㎡。下叠 均价34800元/㎡。
开盘房源 不开房源
17# 33F
16# 33F B2 A A B2
15# 33F B2 A A B2
14# 6F 9# 6F
4# 4F
13# 6F 8# 6F 3# 4F
12# 6F 7# 6F 2# 4F
11# 6F 6#
6F
此处有庙，有些客户会 讳！ 10# 幼儿园 6F 5# 6F 1# 6F
项目重点优劣势对比
项目对比 荣安香园 天宸原著
A2户型：161㎡
实用面积：200--300 ㎡
A3户型：156㎡
四房两厅三卫 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 1层+2层+负1层
A3户型：156㎡
实用面积：200--300 ㎡
B1户型：143㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 3层平层
项目区位：
项目信息：
物业类别：普通住宅 建筑类别： 板塔结合 多层 高层 装修状况：白胚 产权年限：70年 交房时间：2019年初 开发 商：宁波龙睦房地产发展有限公司 楼盘地址：海晏南路与宜兴路交叉口 占地面积：47836 ㎡ 建筑面积：95672 ㎡ 容积率：2 绿化率：30% 车位：1000多个，1;1.2 楼栋总数：5栋 总户数：650户 物业公司：龙湖物业 物业费：高层3.2元/平，多层3.7元/平 楼层状况：33层高层，4层，6层多层 高层：一梯一户
四房两厅三卫，花园叠墅 位置：2#3#4#8#9# 1层+2层+负1层
C1户型：156㎡
层高：3m
四房两厅三卫，花园叠墅 位置：2#3#4#8#9# 3层+4层+屋顶空中庭墅
C1户型：156㎡
屋顶花园：50-100 ㎡赠送
A2户型：161㎡
四房两厅三卫 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 1层+2层+负1层
实景动态
项目大门口附近设有一个公交站点，途经车辆会报站，严重影响了社区住户的生活质 量。
北面紧邻铁路线，对高层住户造成了居住影响
高层133餐厅，交付均为毛坯交付
高层133客厅位置
高层133次卧，进深较为深，其中门边上有个角落是凸出来的整个房间呈 L型，很不舒适
133南边卧室前均带有一个屋檐，较为凸出，约60公分左右，采光严重影响。
产品类型
1.洋房得房率高，接地气。 1.叠墅相比洋房得房率较高，赠送空间较大，但是 2.户型好139平4房朝南，符合市场需求Байду номын сангаас 户型设计不是很好 3.洋房自带独立储藏室，非金钱可衡量的价 2.高层公摊大，套内使用面积很小。 值。 1.南面临近环城南路高架，西侧是宜家广场比较吵， 北面紧邻铁路。 2.南向有四条公交线路，影响整个小区的安静。 3.没有装修，后期小区环境是个问题，一年四季都 在吵，停不下来。 4.东北面有个寺庙，对有些客户来说不是很满意。 东南小学（就目前来看是东南，但是他们说可以读 华师大？） 内部有会所，幼儿园。
区域 鄞州区 地块名称 宁波市火车东站-潘火 地段YZ01-01-05地块 面积（㎡） 47836 类型 住宅 容积率(≤) 2 起始价位 (万/亩) 720 成交总价 (万) 79599.1 楼面价(元 /M2) 8320 成交地价 (万/亩) 1109.33 竞得单位 宁波米克拉投资管理 有限公司（龙湖） 交易时间 2017/5/26
高层133客卫，较为狭窄且窗门打开能看到空调外机。
133户型北面书房，拓展面积部分跟室内存在高低差，设计不好，后期装修需要填充这个 高低差才能平整。
133主卧部分，飘窗比较高设计已经不符合现在流行，比较老套采光面小。
161一楼餐客厅，设计不好，电视背景墙被餐厅占据。
161厨房，采光面太小，高层做的都比这大。
B2户型：136㎡
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 4层平层
C2户型：145㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约13.6米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 5层+6层+屋顶花园
C2户型：145㎡
屋顶花园：20-50㎡赠送
周边配套：
商业:阪急商业、宜家、宏泰广场、红星凯美龙、文化广场、 银泰城（在建）、城市之光 医疗：李惠利医院、宁波云医院
区域周边教育资源：华师大艺术实验学校、东南小学、江东 外国语实验小学、潘火实验中学
交通：地铁1号线，地铁5号线（在建），两条快速路世纪大 道、环城南路，两条高架环城南路高架、世纪大道高架（在 建）。
龙湖· 天宸原著
2017.6.18
目录：
品牌介绍 项目区位 项目信息 周边配套 项目细节 推盘节奏 成交分析
龙湖品牌介绍：
龙湖地产有限公司 SINCE 1993年创建于重庆
龙湖地产1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业 务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。 2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。截至目前，集团拥有 雇员15,000余人，业务遍布中国长三角、西部、环渤海、华南和华中25个城市，累计已开发 项目超过130个，已竣工建筑面积超过4,500万平方米，待开发土地储备约3500万平方米，2015 年销售额突破545 亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。 秉承“善待你一生”的经营理念，龙湖以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、 业内同行的尊重和赞誉，集团先后获得“中国房地产开发企业综合实力十强”、于2012、 2013年入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”。2015年获同等规模民营房地产企业最佳信 用评级。 自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了高周转、复合性地产开 发能力，累计已销售别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺等各业态产品近20万套，发展 出了“香醍”、“原著”、“滟澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、管理精细”的 理念，致力于打造客户心中的好产品，在国内外屡获业界殊荣：先后有5个项目荣获中国房地 产综合开发行业最高奖项“广厦奖”，10个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”； 顶级别墅颐和原著项目荣获全美住宅建筑商协会（NAHB） “最佳国际建筑设计奖”，春森 彼岸项目荣获美国建筑师学会（AIA）“优秀城市设计大奖”。 之前在宁波开发的项目分别是北仑区滟澜海岸（于2012年6月24日开盘），鄞州区名景台 （于2014年9月20日开盘），慈溪香醍漫步（于2012年12月2日开盘）三个项目，目前正在开 发“春森”系列 春森印象 小区。
发布会现场：2017年4月23日 泛太平洋酒店
2017年4月29日：高层B2户型133、下叠161平米精装样板房+实景示范区开放
推盘节奏：4月29日当天开启新浪乐居电商认筹
高层存1万抵2万，叠墅存 5万抵10万。
当日累计认筹客户约 200组，预计5月底开盘。 报价情况：高层白坯 报价24000元/㎡，下叠 约500-800万，上叠约 470-520万，大平层约 400万。
1. 紧靠国家4A级旅游景区天宫庄园。 周边环境及交 2. 地铁4,5号线直达，10多条公交环绕。 通状态 3. 旁边培罗城广场生活便利
配套小学
东南小学
内部配套
配套游泳池，会所，自带幼儿园。
B3户型：116 ㎡
层高：3m
四房两厅两卫，约14.2米超大面宽 位置：1#5#6#7#10#11#12#13#14# 6层+空中庭墅
竞品分析
优劣势： 环境分析：地处环城南路高架北面，东靠海晏南路，西边宜家家居广场，北面是 铁路。相对来说位置距离东部新城较为近，但是不算在新城圈内，业务员能 够靠这点引导客户。西侧的家居广场平日运输货物并且人流较大，对小区周 边的环境会造成一定的影响，舒适度大打折扣。北面的铁路是硬伤，目前暂 无改动计划，未来对北面高层住户会有一定的影响，不管噪音方面，视野感 官方面都不舒服。 产品分析：高层跟洋房的主力户型分别为133㎡以及161㎡户型。目前已经有样 板房展示，其中高层133户型，北面厨房设计区块不合理，造成客厅通透性 不好。然后其中一个次卧设计成L型，窗外还有一个横梁延伸出来，会严重影 响采光。 其次他们2.9米的层高对居住舒适度会有影响。再一个他们全线毛坯 交付，为入住增加一个装修负担。 161户型在叠层一楼，属于比较纯粹的叠 层房子。上下两层＋地下室产品主要问题在于客厅位置跟餐厅连在一块，电 视背景墙无法利用，导致客厅没电视？厨房位置窗户很小，关灯后几乎可以 用没采光来形容。地下室部分空间够大，但是通风方面不理想，采光井设计 无开窗设计，侧边只有一排很窄的百叶窗作为通风用，楼上卧室部分也就中 规中矩，总体户型不是很理想。
33F 109㎡133㎡ 15 16 17
户型解析：
A户型：109 ㎡
层高：2.9m
三房两厅两卫，约10.4米超大面宽 位置：15# 16#中间套平层
B户型：133㎡
层高：2.9m 层高：3m
四房两厅两卫，约13.8米超大面宽 位置：15# 16# 边套套平层
A1户型：161㎡
层高：3.2m
层高：3.1m
净菜市场
总层数 4F 3F 2F 1F -1F
户型面积 C1 156㎡
楼幢
A1 161㎡
2# 3# 4# 8# 9#
总层数 6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F
户型面积 B3 116㎡ C2 145㎡ B2 136㎡ B1 143㎡ A2 161㎡
楼幢
总层数 栋
户型面积
楼
1# 5# 6# 7# 10# 11# 12# 13# 14#
161地下室，整套房子唯一亮点，空间很大。缺点是采光井全封闭，只有侧面百叶做通风， 效果不理想。
开盘日报
开盘时间：2017.5.27日晚 推出房源：高层15#（两条1-17F），16#，共计164套。叠墅3#，5#， 6#，8#，9#，10#，11#共计94套。总推：258套。
整体折后均价：高层21300元/㎡。四叠上叠均价40300元/㎡。下叠均价 35000元/㎡。六叠上叠均价34000元/㎡。中平层均价27000元/㎡。下叠 均价34800元/㎡。
开盘房源 不开房源
17# 33F
16# 33F B2 A A B2
15# 33F B2 A A B2
14# 6F 9# 6F
4# 4F
13# 6F 8# 6F 3# 4F
12# 6F 7# 6F 2# 4F
11# 6F 6#
6F
此处有庙，有些客户会 讳！ 10# 幼儿园 6F 5# 6F 1# 6F