房地产全面计划管理

房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型
三年发展 规划
中期发展规划
项目经营计划
项目计划制定流程
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 任务定义 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 风险控制 形成项目基准计划 形成项目基准计划 工期估计 成本估算 确定项目目标
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
工期的经验值是编制计划的基础之一：设计
确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序
工程工期经验
工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
分配职责
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算
项目计划中的几个≠
误 区 需 要 澄 清
Σ项目各种进度计划 ≠ 公司经营计划 项目进度计划 ≠ 项目计划 总包编制施工总计划 ≠ 工程总开发计划 项目总控制计划 ≠ 关键节点计划 职能计划 ≠ 项目业务计划
项目计划概念和编制的三个阶段
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 – – – – –
思路
造钟而不是报时
对象
房地产高层管理人员 各部门业务经理， 中基层主管及资深员工
优势
1）理论与标杆企业经验相结合 2）通过案例模拟为平台，创造、 积累计划管理的实践经验
目的：通过计划管理解决的问题
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
各责任部门按规范要求自主报送完成情况 谁主持的计划，谁主导
计划管理需要由专门的部门负责
计划编制和更新后由专门部门统一发放； 计划变更需报计划负责部门发起审批流程 计划完成情况反馈、更新需及时抄送计划控制部门
房地产项目计划管理六项操作要求(3)
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
案例：公共汽车巴士的故事 工程项目管理人员设置和定位 项目施工前编制项目组织计划
房地产公司的计划分类
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 项目作业 计划 项目专项 计划 部门职能 计划 项目业务计划
组织与人力 项目总控 资源计划 制计划 （OBS) 项目成本 计划 （CBS) 土地储备 资金计划
成本分解结构（CBS)应遵循结构构建方法
项目总成本
分配职责 形成计划 风险控制
项目成本一级科目 项目成本二级科目 项目成本三级科目 ……
分析任务的执行关系
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
明确任务后，分析任务的前后关系
关注项目计划中四个整合（1）
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
整合一：关注成本、资源和进度的整合
案例：资源计划 成本策划
整合二：关注计划和控制的整合
案例：集团召开经营例会 公司召开经营会 项目月度和周例会
整合三：关注人力资源的和组织设置的整合
项目成功＝企业成功
成功的项目取决于科学的项目计划
项目管理成功的标准 标准：只有在满足了时间、费用、质量要求并获得项 目利益相关者的满意度的情况下，项目才说成功的。 管理工具和方法
时间
项目利益相关者满意
费用
质量
帕2迪成功和万科 标准化
培训达成的目标 目标
通过二天的分享，我们将能够： 1）项目计划管理体系 2）项目计划编制流程 3）常用计划编制方法
第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。
上市公司的复合增长，需要战略和目标
第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。
利润、销售额、入伙
第三，各项目的开发经营工作计划问题。
如何保证资金、质量、进度
第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。
营销计划、成本测算、工程计划
第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段 工作任务的沟通落实问题。
【引言】 如何理解项目计划管理
从美国地产发展看地产项目管理
通过机会和关系 取得资源
做好项目
做好产品
在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业 象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程 房地产企业将精力放在做好项目上
脚踏实地做好每一个项目
从企业经营看项目管理
•
企业管理的三个层次
战略管理 项目管理 营运管理
计划编制的质量要求
SMART原则：
具体(Specific)：目标可明确定义，可交付成果清晰； 可测量(Measurable)：目标可验证； 行动导向(Action-oriented)：目标可通过一系列的行动实现； 现实的(Realistic)：目标的设定是科学合理、符合实际的； 时效性(Time-based)：目标的达成有明确的时限。
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Fra Baidu bibliotek
怎样构建一个控制 怎样监控作了什么 怎样分析偏差 怎样预测趋势 怎样沟通信息
项目计划的基本要素
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
计划的基本要素： 任务及子任务（任务的分解） 责任及其责任人 时间 资源 验证方法/标准 计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况 和对项目更深的认识和把握 计划须一直保持其完整性和一致性
问题的根源？？
提纲
【目的】 【概念】 【原则】 【体系】 【过程】 【方法】 【评估】 【未来】 计划管理对房地产项目管理的的影响 项目计划管理概念与框架 项目计划的原则 房地产企业计划管理体系说明 计划编制流程 房地产各项计划编制操作指引 计划的执行与反馈 项目计划管理的发展
对项目计划认识和实践的几个误区
确定具体要完成的工作，显示主要工作和 次要工作的关系（WBS）
通过这个项目，我们需要完成什么？ 包括什么工作？ 各项工作的主要分支是什么？
用图表或目录形式表示工作结构（3种） 工作分解的三个关键问题：
你能准确的估算实施这个行动所需的资源吗？ 你能准确的估算实施这个行动所需的时间吗？ 如果你必须把这个行动安排给别人，你有把握 他会清楚要做什么吗？
问题：主要节点可以解决问题
核算资源和成本
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算
每项任务都会花费费用，确定资源需求，帮 助今后分配职责和控制成本
需要什么样的知识和技能 需要什么样的设备 应有什么样的材料 需要什么特殊资源
从日常工作看计划管理存在的问题
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
赶工是开发过程的常态
三边工程在大多数企业中存在
制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实
工作前移
计划的编制各自为政
计划讨论的问题
总是忽略或遗漏的工作内容 将施工企业的计划，作为现场的总控制计划 缺乏计划管理方法 70%的项目成本超出了预算 90%的项目面临计划超出限度 …….
管理方法
将风险发生的可能性降低到最小 制定应急方案 购买保险
房地产项目计划管理六项操作要求(1)
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
房地产计划管理主体和配合
计划管理必须由各责任部门全面参加 计划管理包含计划的编制、监控、反馈工作 经营计划的监控、反馈，由责任部门需牵头以协调会形式 开展
确定项目目标
理解房地产开发流程
建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
理解部门间的业务配合 通过网络图、干特图分析任务间关系
影响任务关系的现象
组织架构设置不合理 部门职责定位不清 工作流程中对部门配合描述不清 部门间推诿 员工能力 对业务流程不熟悉
工期估算
建立工作分解结构
任务排序
分配职责
形成项目计划
制定项目目标的管理要点
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
明确项目的结果和衡量项目成功的标准
确定项目目标
项目结束时，要取得什么结果？
建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
项目计划编制中遵循的原则
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
全面分解原则： 公司战略和经营计划制定应在业绩、客户、内 部流程、学习与发展共四个维度展开。其它计划以此展开 上下一致原则：本级组织的计划不得与上级组织的计划相抵触， 并应为上级组织的计划达成提供支持。 充分参与原则：计划制定过程是组织内相关小组或个人充分参与 的过程，应认真分析现状、达成共识。计划制定或执行过程中如 出现争端，应根据相应的公司规定逐层上报、协调解决。 关注品质原则：营销产品定位评审、重大设计方案评审、施工组 织方案评审、产品生产质量评审、工程检查和评估等活动，在计 划编制时必须考虑其所需的时间并作为计划节点体现。 严肃性原则：计划项设置必须保证其严肃性，需充分考虑各类可 能使得计划拖延的情况及各种可能存在的计划滞后的风险，并且 在计划编制完成同时注明可能风险，计划更新反馈必须保证其如 实性及反馈的按时性。
必须满足什么要求？ 什么时候结束？ 如何知道每个目标是否达到
制定目标的原则？
SMART原则 更少就是更多 目标是可控制的 确定所有目标
分解工作结构是目标细化的通用工具
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
房地产项目计划管理六项操作要求(5)
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
进度计划编制常用的技术
网络图、干特图、关键线路法、计划评 审法、里程碑图等
进度计划的编制步骤 范围目标管理 成本和预 算 工作分解 工作排序 最终的甘特 图
任务逻辑关系
完成-开始(FS) 开始-开始(SS) 完成-完成(FF) 开始-完成(SF)
控制风险
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展
控制风险与创造机遇
确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算
识别可能的风险因素 评估风险因素对项目的影响 风险的控制的管理
风险管理
风险形成的原因：
任务排序 工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
风险＝f(持续时间、计划与开始的间隔、 成员、经验、技术和工作流程） 无用的风险管理：鸵鸟法、祈祷法、否认 法
分配职责，落实所有工作的负责人
参考资源需求表 谁拥有完成工作所需的资源？ 谁拥有完成工作所需的信息？ 需要什么特殊资源 我们需要谁的承诺？
列出参加工作的人员及其职责
分配职责
多人参与时，标出主要责任人；
形成计划 风险控制
谈判协商，取得参与人员的承诺。
编制项目进度计划的步骤和任务间逻辑关系
项目计划目的 计划概念与框架 项目计划的原则 项目计划体系 计划编制流程 计划操作指引 计划执行与评估 计划管理发展 确定项目目标 建立工作分解结构 任务定义 成本估算 任务排序 工期估算 分配职责 形成计划 风险控制
项目计划定义 项目计划是实现项目目标的一种行动方案 项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资 源，以便完成特定的目标。 项目进度计划定义 项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本 计划的编制都是以进度计划为基础 项目计划制定过程包含三个阶段
时间计划 时间计划 要做什么 战略层次，由集团负责 设计什么活动 怎样去做 什么时间做 在哪里做 资源计划 – 要什么资源 – 谁来做 实施计划