房地产公司经营性物业管理办法模版

xx房地产（集团）股份有限公司

经营性物业管理办法

一、总则

第一条为加强公司经营性物业经营管理，保证资产的安全与完整，提高经营效率，规范物业经营管理流程，实现公司经营性资产的保值增值，结合公司的实际情况，制定本办法。

第二条经营性物业的范畴：指已达到可使用条件的以下物业：项目整体竣工后一年仍未完成销售；用于或拟用于出租或经营的物业；以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。物业类型包括：商业、写字楼、酒店、会展、球场、车位、人防、会所、售楼部、幼儿园、菜市场、泳池及架空层或夹层改建物业等。

第三条经营性物业的管理原则为：

（一）有产权住宅、商铺、写字楼、车位等原则上以尽快实现资金回笼为目的，由营销部进行销售，不作为经营性物业管理；若确需定位为经营性物业的，应上报公司审批备案，并委托专业公司经营，归口各地产子公司办公室管理。（二）办公室为经营性物业管理的主要责任部门，应设置专职岗位，具体负责经营性物业的管理、监督和考核。

（三）物业的经营应以专业性为原则，酒店、商场、会展、球场等大型经营性物业，应移交专业公司承包经营，其他经营性物业包括未售出的写字楼、车库（含人防）、无产权的公建配套等，原则上移交物业公司整体承包经营。

第四条公司办公室和财务管理中心负责制订经营性物业经营管理制度和相应管理表格，定期统计各地产子公司经营性物业资产与经营情况，并对各公司经营性物业管理工作进行考核。

二、经营性物业管理机构与职责：

第五条办公室为经营性物业的主要责任部门，应专门设立物业经营岗，财务部等其他相关部门应在经营性物业管理中承担辅助管理职责。各部门在经营性物业管理工作中的职责如下：

（一）办公室：负责将经营性物业承包给专业公司管理，对外包物业进行合同管理和对经营业绩进行监督；协调各部门关系，进行资产的变动交接和定期盘点；定期提交经营性物业资产与经营情况报告。

（二）财务部：负责对经营性物业进行恰当的成本分摊、结转；按期收取物业承包收入；与办公室进行经营性物业的定期核对、账实盘点；对经营性物业资产与经营情况报告给予建议。

（三）营销部：负责配合办公室，提请领导进行物业租售目的的确认；根据需求的变化进行物业变动交接。

（四）产权部：负责提供物业实测面积和产权情况。

（五）计划部：负责进行物业承包经营合同的拟定。

（六）物业公司、商业公司等专业公司：作为经营性物业的总包方，负有招租、日常物业管理和物业增值等经营义务；应建立与销售系统对接的完整的物业租赁系统；完成公司下达的经营任务等。

三、物业功能定位

第六条功能定位的目的：明确每个经营性物业的经营方式和责任人。

第七条功能定位以取得《竣工验收备案表》为时间节点。工程部取得房屋竣工验收备案表后，将《竣工验收备案表》和《建筑功能指标规划验收明细表》复印件交予办公室，办公室将已竣工物业剔除已售物业后，按照物业类型进行初步定位。

第八条参与定位的物业范围：包括所有不直接确权到客户名下的物业，含无产权物业。对于架空层、公建配套、自行车库、人防车库等，办公室应对其进行初步策划，在可能的情况下改造为可租赁的商业物业或可自用的物业，形成初步方案。

第九条物业功能定位应分割为以下几大类：待售物业、地产公司自用、物业公司自用、专业公司承包经营物业、不可使用物业。各大类下可根据具体用途进行进一步细分。

第十条召开物业功能定位会议：办公室发起，提请领导召开物业功能定位会议，财务部、营销部、计划部和物业公司等相关部门或单位参会，对初步方案中未售物业的用途和改造计划进行确认，形成《功能定位确认书》，附明细表格（附件1）并传递至各相关部门。

第十一条功能定位结果：

（一）根据《功能定位确认书》，营销部继续对已竣工待售物业负责；

（二）其余物业纳入经营性物业，办公室和财务部继续履行资产监督和核算职责。

（三）拟移交物业公司、商业公司等专业公司的物业，应在领导签署《功能定位确认书》（附件1）二个月内与相关公司签订《物业委托经营合同》，合同生效之日起资产的经营转由相应的专业公司负责。

第十二条功能定位原则：

（一）有产权住宅、小商铺、分割销售的写字楼等原则上作为可售物业，不作为经营性物业管理；

（二）办公场所、物业用房、员工宿舍、社区用房等自用或无偿使用物业应尽可能使用原规划确定的相应功能的物业或无产权物业、架空层、夹层改建物业，不能随意占用有产权的可售或经营性物业；

（三）未售出的车库（含人防）、无产权的公建配套，原则上定为物业公司经营物业，由物业公司承包经营；

（四）对于酒店、商场等物业，可由相应的专业公司承租统一经营，提高经营效益和管理水平。

（五）其余物业如未售出的商铺、写字楼、公寓等应根据公司实际情况进行定位，功能定位必须由公司领导确认；将上述可售物业定位为经营性物业的，需上报公司批准。

四、物业日常管理

第十三条物业台账：

（一）所有物业均应在办公室和财务部按照物业功能定位分类建立台账进行管理，台账应按物业明细建立，包括物业编号、名称、面积、产权状况、责任人、使用状况、经营状况等（台账格式见附件2）。

（二）产权部取得《房屋面积测量成果报告书》之后，应通报办公室和财务部，各部门应分别依据实测面积更新经营性物业台账。

（三）产权部进行房屋大确权之后，应通报办公室和财务部，各部门应分别依据产权情况更新经营性物业台账，在必要的情况下由办公室发起调整物业功