中级会计实务第五章投资性房地产

第五章投资性房地产

一、考情分析

本章是2007年新增的内容，本章的内容2007年考试以客观题为主，但2008年也很有可能在计算分析题或综合题中出现。注意：（1）固定资产、无形资产→投资性房地产→非货币性资产交换（或债务重组）相联系的考题；（2）投资性房地产按公允价值计量与所得税相联系的考题。

二、本章主要考点

(一)投资性房地产的范围

1.属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权

【要点】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。上述规定中并未列入“持有并准备增值后转让的房屋建筑物”。

（3）已出租的建筑物

【要点】已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

2.不属于投资性房地产的项目

（1）作为存货的房地产

这部分房地产属于房地产开发企业的存货(类似工业企业产品)。

（2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。

3.需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目

（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。也就是说自用部分和投资部分的成本能够单独分清，投资部分能单独出售，可随时交割产权，可以确认为投资性房地产，否则不可以。

（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。

(二)后续计量

1. 后续计量模式的选择

（1）通常应当采用成本模式进行计量；

（2）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量；

（3）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（4）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

（5）已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。

2.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

（1）要按期计提折旧或摊销；

（2）有减值迹象，减值测试，发生减值，要计提减值准备

3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

1）不计提折旧或进行摊销、不再进行减值测试，不计提减值准备。

（2）以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（三）房地产转换

1.成本模式下的转换

在成本模式下，将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认损益。

2.公允价值模式下的转换

（1）投资性房地产转换为自用房地产

应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（2）非投资性房地产转换为投资性房地产

转换后形成的投资性房地产——按转换日公允价计量。转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益，计入“公允价值变动损益”科目。转换日公允价值大于原账面价值，差额计“资本公积——其他资本公积”。

【要点】该资本公积，应在处置该投资性房地产时，转入处置当期损益（其他业务收入）。

（四）投资性房地产的处置

将实际收到的处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”。公允价值模式计量下，“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”。自用房地产转换为投资性房地产时产生的“资本公积”转入“其他业务收入”。在将公允价值变动损益结转至其他业务收入时，二者都是损益类科目，一借一贷对净损益是没有影响的。

三、典型例题

（一）单选题

1.下列各项中，属于投资性房地产的是（）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的已出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

2.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。

A.30

B.20

C.40

D.10

3.甲公司对投资性房地产采用公允价值计量。20×9年1月1日，甲公司将某项投资性房地产对外出售，取得收入7000万元。该投资性房地产系20×7年2月26日自行建造完工的写字楼，20×7年3月1日至20×8年12月31日出租给乙公司使用，月租金为100万元。20×7年3月1日，该写字楼账面余额为5000万元，公允价值为6000万元；20×7年12月31日，该写字楼公允价值为7000万元；20×8年12月31日，该写字楼公允价值为6800万元。假定不考虑相关税费，甲公司20×9年1月1日出售该写字楼时应确认的其他业务收入为（）。

A．2000万元B．7000万元 C．7800万元D．8800万元

4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

（二）多选题

1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.企业已出租给合营企业的房地产

B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置

C.房地产企业持有并准备增值后出售的房屋

D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权