商业广场项目定位建议

2 深圳餐饮与酒吧市场分析
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消费者分析
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商家分析
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类似案例分析
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项目定位建议
7 项目业态及商户组合建议
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建筑规划建议
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招商总策略建议
• 西湖天地分析 • 赣江新天地分析 • 克拉码头分析
案例五：Clarke Quay克拉码头
项目概况 项目原来为破旧的码头仓库改造而来，现在已成为
新加坡著名的旅游景点及休闲娱乐场所 在100多米长的街道上，聚集了中国、日本、意
特色，一般为开放式街区，配备大型休闲广场，停车位充足；3）业态中娱乐、餐饮比重突出；4）商业需要大量外部客群来支撑，
辐射氛围广。
案例一：西湖天地
项目概况： 主要投资商：香港瑞安集团 项目地址：位于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔。 项目总建筑面积：西湖天地占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米。 项目定位：具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。 项目典型商家：西湖翡翠花园酒家、杭州茶酒年代、哈根达斯、星巴克、PH7创意手工银饰
成功因素 建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人体
验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项 目竞争 景观：享有新加坡河畔的秀丽景色 业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其 他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名， 日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所 娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱 乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以 此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力 活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息 的人流；
大利、法国等许多风味餐厅
业态布局 码头以广场为中心分成A、B、C、D、E五处区
域 沿河边的A、D、E区为餐饮区 B、C区为购物、娱乐中心，有特产、工艺品及
各种时装、大型电子游戏中心 B、C区之间的Read st.到了夜晚，则变成露天
摊位、马路游戏等。
主力商家 餐饮：沙爹俱乐部（Clarke Quay Satay Club 娱乐：MOS俱乐部
规划特色及商业分布分析
规划特色——以杭州独特的 园林、历史建筑为基础；以自 然与时尚的融合、历史与现代 的对话为表现形式， 商家分布——商业布局散点 式分布相对独立的建筑类型， 商业密度较低，借助古迹、主 题雕塑、园林绿化融入自然景 观中。
功能业态及商家统计
部分商家示意图
西湖翡翠花园酒家 云水酒家
项目特色：红谷滩板 块最大的滨江商业项目 ，拥有得天独厚的景观 资源，独享1200米一 线临江的黄金水岸；汇 集本地特色餐饮、异国 特色餐饮、大型酒楼等 各式风味，“鼎级食尚 娱乐港”。
功能业态及商家统计
Biblioteka Baidu例小结
区位及人流：赣江西侧，红谷滩新区， 临近大型住宅区但整体入住率较低，周 边商务氛围较差，主要人流来自城市商 务接待等。 定位：城市地标，餐饮矩阵、娱乐王国 ，城市高端商务接待餐饮娱乐目的地— —规模大，功能多，业态符合度高；涵 盖酒店、餐饮、与摩天轮娱乐公园、滨 江主体休闲长廊等形成南昌赣江边的标 志性建筑群； 建筑：简欧独栋建筑群
的氛围。
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案例二：赣江新天地
项目概况： 主要投资商：南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 南昌红江实业发展有限公司 项目地址：红谷滩区赣江南大道南昌大桥南侧300米(摩天轮旁) 项目总建筑面积：建筑面积10万平方米。 项目定位：纳赣文化、美食文化、观光旅游、休闲度假、商旅往来、公务交流为一体， 以餐饮业为龙头，与酒店、休闲、娱乐等业态互动交融，由时尚特色、大众餐饮、名店、 宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构铸崭新的体验式商业空间。 典型商家：俏南国、阿一鲍鱼、 “新天地•怡和假日酒店、 “仙鱼湖畔”酒家、大华商 务会所、维纳斯电影制片场、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡馆、思妍丽SPA、东京都日本料理。
COSTA咖啡 星巴克咖啡
出入口及公共空间
人文元素：长寿图 人文元素：涌金楼
生态主入口
外摆、导示
园林式风格，玻璃房、仿 古建筑相结合；中西品牌荟 萃。
案例小结
建筑——依托湖景及园林及原有古建筑， 低密度园林式开发理念，注重和景区及 西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与 观湖相结合，从横交错，相联系而又独 立，营造曲径通幽的园林景观感受；
本项目借鉴
本 项 目 的 机 会
结合项目而言，本项目同样缺乏偶 得的商务人群，目的性消费较强，必 须注重餐饮休闲娱乐的业态的综合性 搭配综合性一站式需求，对于酒吧等 夜间消费，未形成规模和聚集效应， 难以改变引导城市居民的消费习惯， 应注重餐饮和商务接待业态的协同效
应。
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专题旅游滨水商业特性分析专题
参照国外及国内的滨水商业案例，其特征：1）项目拥有良好的景观资源或者历史文化，成为旅游人群休闲娱乐场所；2）建筑富有
同时，设计与当地的气候条件（高温、暴雨）相适应，包括 三部分组成：码头沿岸区域、街道和River Valley路。 2008年，新加坡高165米的摩天轮在新加坡河附近建成，克 拉码头更是开通了直通摩天轮的游船，成为吸引游客的另一 亮点 游艇可沿河欣赏滨海艺术中心、鱼尾狮像、赌场建社区、新 加坡主要金融建筑等
经营特色 是新加坡的主要旅游景点 体验独特的生活方式及文化 以分散式的建筑为主 外地游客是主要的目标客户
Clarke Quay克拉码头
景观资源及建筑特色 设计目标: 充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要
的休闲娱乐区； 对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，
业态——结合面向游客的特点，业态以 中小型餐饮、咖啡西餐为主，有针对性 的引进中西餐饮业态； 部分利用不临湖但充分挖掘
本项目借鉴
总体而言，需要发掘自然景观优势， 本 更好的营造亲湖的概念及打造园林景 项 目 观的休憩氛围，同时利用外摆、通透 的 的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统 机 会 等多种公共空间利用和开发营造休憩