2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》【章节题库】-第八章 房地产开发项目可行性研究(下)【

第五节房地产开发项目财务报表的编制

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。[2017年真题]

A．把所有投资均视为自有资金

B．现金流出包括利息支付

C．不考虑信贷资金的还本

D．只能用于计算静态盈利指标

【答案】B

【解析】资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

2．在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。[2017年真题]

A．项目投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．财务计划现金流量表

【答案】D

【解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量

表；⑤利润表；⑥资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

3．下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。[2016、2007年真题]

A．资产负债表

B．资本金现金流量表

C．项目投资现金流量表

D．财务计划现金流量表

【答案】D

【解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。其中，现金流量表包括项目投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。而财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。

4．方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。[2015年真题]

A．项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B．项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

C．项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D．项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】D

【解析】项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。要注意以下几点：①项目投资现金流量表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）；②开发建设投资中应注意不包含财务费用；③在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

5．下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（）。[2014年真题]

A．项目总投资估算表

B．投资计划与资金筹措表

C．借款还本付息估算表

D．财务计划现金流量表

【答案】D

【解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。ABC三项属于辅助报表。

6．考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（）。[2013年真题]

A．项目投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．财务计划现金流量表

【答案】A

【解析】A项，项目投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。B项，资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，考察项目资本金的盈利能力。C项，投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。D项，财务计划现金流量表（即资金来源与运用表），可以反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

7．房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（）。[2013年真题]

A．向投资者分配

B．提取法定盈余公积金

C．缴纳企业所得税

D．弥补企业5年内的累计亏损

【答案】C

【解析】税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。

8．用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是（）现金流量表。[2012年真题]

A．资本金

B．财务计划

C．项目投资

D．投资者各方

【答案】C

【解析】按投资计算基础的不同，现金流量表分为：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表。其中，项目投资现金流量表，不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。

9．下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。[2011年真题]

A．总投资估算表

B．经营成本估算表

C．投资计划与资金筹措表

D．销售收入与经营税金及附加估算表

【答案】C

【解析】资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB两项是成本估算表，只有流出，无流入。D项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。

10．对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。[2011年真题] A．销售收入