房地产项目设计中如何偷面积

•自行车库 •面积 •+
•不分摊部 位面积
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房地产项目设计中如何偷面积
•预售许可面积与出让面积
• （某一类用途）准许预售面积≤项目该类用途的出让建筑面积
••用预•途用B售出途让面面B积积 ••用预•途用售A出途面让A面积积
•否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件
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销售货量 回款 业绩
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房地产项目设计中如何偷面积
面积分摊计算的基本原则
专有部分
共有部分
可分摊部位 不可分摊部位
可分摊部位 专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积
•设备用房、水泵房、 变配电室、附属设施、 水箱间、垃圾收集间、
消防贮水池、消防水泵
•可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位： 房、消防水池、引风机
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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房地产项目设计中如何偷面积
•凸 窗
•测绘：当H大于等于0.20米时，不计建筑面积 •设计：当H小于0.45，且h大于2.10米时，计算一半面 积
•专业房地产综合服务机构
•我们将竭尽全力，提供值得信赖的房地产综合服务
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房地产项目设计中如何偷面积
• 番外篇 • 不动产登记政策
• 最新消息
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房地产项目设计中如何偷面积
中华人民共和国第656号国务院令
•《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。
房地产项目设计中如何偷面积
•房屋初始登记面积与出让面积
•办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积≤项目该类用途的 已出让建筑面积
•补
足
•出让面积
出 让
面
积
•否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件
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房地产项目设计中如何偷面积
•测绘面积： •预测：预售许可面积 •实测：初始登记面积
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房地产项目设计中如何偷面积
闷顶
•项目优化增值及特别提示
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花架
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房地产项目设计中如何偷面积
•回填土
•项目优化增值及特别提示
•层高不足2.20米
•阳台、平台（露台）、设备平台、空 间（层高和上空）
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房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积
•发证面积，即产权证书中 所记载的建筑面积数据。 •是所有权人真正拥有产权 的面积。
•XXXXX
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房地产项目设计中如何偷面积
•We provide reliable
•real estate integrated service •throughout China.
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2020/11/19
房地产项目设计中如何偷面积
•1、人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、
房、电缆分界室、消防
•楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等 •2、公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备
值班室、地下制冷机房、 消防控制中心等
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房地产项目设计中如何偷面积
•房屋初始登记面积数据来源
•具
备
初
始
登
记
条
大证图表
件
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房地产项目设计中如何偷面积
机构变化
--市级
•市建委
•原房屋权属登记 事务中心
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•原土地权属登记 事务中心
房地产项目设计中如何偷面积
机构变化
--区县
•区县建委
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Fra Baidu bibliotek
•原房屋权属登记 事务中心
•原土地权属登记 事务中心
房地产项目设计中如何偷面积
分工
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房地产项目设计中如何偷面积
•建筑规 模
•1、现状项目调整规划条件
•2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于） 1.0的情况
•3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规 模调增超过3%
•备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少 不退钱
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房地产项目设计中如何偷面积
•结构高度为主导的差异部位
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• 层高示意图
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房地产项目设计中如何偷面积
•结构高度为主导的差异部位
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•层高不足2.20米时有一半面积差异
房地产项目设计中如何偷面积
•采光井
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• 平面 图
•实景立面图
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仓储库房类 工业用房类 居住公共服务配套设施
•主要包括建筑区划内规划用途为学校、 医院、邮局、银行、社区服务站、老年 活动中心、居委会、派出所、社区服务
用房等房屋
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房地产项目设计中如何偷面积
•不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业 服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础 设施、公共设施等用房。
•《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、 登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
•《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动 产登记信息管理基础平台，资源确保国家、省、市、县四 级登记信息的实时共享；国土、公安、民政、财政、税务、 工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登 记有关信息互通共享
房地产项目设计中如何 偷面积
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2020/11/19
房地产项目设计中如何偷面积
面积
多 变
规划面积
多
出让面积
部
门
预售面积
多
利润
产权面口积
需要通过测绘测算径确定
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房地产项目设计中如何偷面积
• 第一部分 • 面积与测绘 • （规划设计面积计算规则 • VS. 房产测量规范）
物业管理类 市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视） 其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等
•不但不能被分摊，还要参与分摊
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房地产项目设计中如何偷面积
•不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。 •《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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•界定标准不同 房地产项目设计中如何偷面积
•阳台
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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•面积相差将近一倍 房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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房地产项目设计中如何偷面积
• 避免差异产生的方法
综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘 面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的 差异有26项之多，目前比较有效的措施是：
在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应 会同设计、测绘单位对建筑面积进行匡算，核对差异，再 进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中 遇到的问题，为项目开发避险增值。
房地产项目设计中如何偷面积
•办 理房 屋初 始登 记阶 段
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房地产项目设计中如何偷面积
•办 理房 屋初 始登 记阶 段
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房地产项目设计中如何偷面积
•专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性
用房等房屋或者特定空间。 居住用房类
定向转移的 专有部位
商业办公类
•规划用 途
• 1、新增地上用途的项目
• 2、新增地下用途且地价水平通知单已 超过有效期的项目
•例如： • 地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地 下物业管理用房等用途，需重新评估地价(招牌挂项目用途已 有约定地价的除外）
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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•有顶盖时有一半面积差异 房地产项目设计中如何偷面积
• 外墙外侧坡道
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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房地产项目设计中如何偷面积
•常见建筑部位为主导的差异
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• 雨篷
房地产项目设计中如何偷面积
分工—信息资源共享
•国土局
网签后，交易双方信息和合同内容 房屋产权登簿后，登记信息 房屋预查封后，预查封信息 房屋查封后，查封信息
•建委
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房地产项目设计中如何偷面积
运行机制
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
•特别提示 •规划批复指标
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•特别提示 •楼门牌证明信
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• 第二部分 • 面积与出让
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•开发进度与出让合同签订的关系
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•规划初步设计阶段
规划面积
经过分摊计算 产权面积
的面积
预售面积
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•预售许可面积与规划面积
•预售许可面积≤规划总面积－人防面积－自行车库面积－不分摊部 位面积－其他不售部位面积（本楼分得－本楼分出）
预售许可面 积需控•制规划在总建筑面••本-积本楼楼分分得
该范围内
出
•人防面积 •+
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房地产项目设计中如何偷面积
•房产测量 •规范
•房产测量规范 （GB/T17968-2000） 房屋面积测算技术规程 （DB11/T661-2009）
•设计测量 •规范
•建筑工程建筑面积计算规 程（GB/T50353-2013）
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•
（实测备案表、竣工测绘成果说明）
•
与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协
议 目的：修订出让建筑规模、缴清地价款
避免：房屋初始登记面积受限
•房屋产权登记受限； 土地变更登记受限；
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房地产项目设计中如何偷面积
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房地产项目设计中如何偷面积
出让合同补充协议签订
注意事项
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房地产项目设计中如何偷面积
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房地产项目设计中如何偷面积
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房地产项目设计中如何偷面积
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房地产项目设计中如何偷面积
• 第三部分 • 面积与权属（销售）
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出让面积
物理面积
审批依据：规划意见书（或规划条件）
•
与国土局签订《国有土地使用权出让合同》
目的：取得出让性质 国有土地使用证
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房地产项目设计中如何偷面积
•规划深化设计阶段
审批依据：规划意见复函
•
与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议
目的：增加出让用途、建筑规模
避免：规证面积审批受限
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重新评审 •出让合同需要
地价的情况
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房地产项目设计中如何偷面积
•一、招拍挂项目
• 招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变 更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可 ，特殊情况需要重新审定地价
•二、协议出让合同
• 该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以 下情况需要重新审定地价
房地产项目设计中如何偷面积
•规划许可阶段
审批依据：规划许可证 •与国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议
目的：修订出让用途、建筑规模及土地证信息
避免：预售许可面积受限
•预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。
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房地产项目设计中如何偷面积
•竣工验收阶段
审批依据：房屋面积实测数据
房地产项目设计中如何偷面积
•结构高度为主导的差异
•房产测量 •规范
• 设计测量 规范
➢建筑物结构层高在大于等 于2.2m以上时可以计算建筑 面积，小于2.2m时不计算建 筑面积。
➢建筑物结构层高在大于等于 2.2m以上时计算建筑面积， 小于2.2m时计算一半建筑面 积。
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