小区物业设施设备基础知识讲解

头等。
房屋建筑电气设备
供电及照明设备： ①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开 关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。 ②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电 源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要 设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表 、保护装置、电力电容器、接触器等。 ③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或 各楼层配电箱的供电线路。 ④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给 本层的各用电设备。照明设备包括：开关、插座 和各种照明灯具。
宇信物业
小区房屋共用部位、共用设施设备
培训学习
2020年3月26日.
0
概念讲解
1
0
设备管理
2
0
案例分析
3
房屋设备的养护、维修管理是物业管理的重 要内容。房屋
设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平， 保值增值，并
反映物业管理工作的品质。
ONE
概念讲解
什么是小区房屋共用部位、共用设施设备
共用部分（部位 ）
THRE E
案例分析
小区物业管理常见案例分析学习
业主涂改自家外墙 颜色被物业起诉
案例介绍：
王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙 面涂成了红色，事由：土黄色外墙打了个红色补 丁，今年5月12日，南京高淳法院开庭审理了此 案。物业公司的代理人范律师一副头疼的模样， 他竖起四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第 四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外墙的案子 开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理 人，也开了两次庭。”范律师称，小区物业是开 发商的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是 因为之前的事情，对开发商心怀不满。据介绍， 王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公 司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房 。但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先生 将开发商告到了高淳县法院。诉讼期间，他干了 一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的 外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装 饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果物业告到了 法院。
设备管理要点
01
使用管理
设备运行值班制度、交接 班制度、设备操作使用人 员的岗位责任制。房屋设 备根据使用时间的不同， 可分为日常使用设备(如 给排水、供电、电梯等) 、季节性使用设备(如供 暖供冷设备)、紧急情况 下使用设备(如消防、自 动报警设备)。各类设备 都要制定相应的设备运行 使用制度。
具体包括：电梯、水泵、水箱、避雷 设施、消防设备、楼道灯、电视天线 、发电机、变配电设备、给排水管线 、供暖、空调、电线等。
房屋建筑卫生设备
一、室内给水设备 五、空调设备
生产、生活、消防
中央空调的设备构成，通常
二、室内排水设备
包括风管、空调水管、冷水 机组、冷却塔、深井泵、回
龙泵、管网等设备。
生活污水、工业废水、屋面
设备管理内容
设备管理工作，一般由物业 管理公司工程设备部门主管 负责。设备管理主要由设备 运行管理和设备维修管理两 大部分组成。运行和维修既 可统一管理，也可分别管理。 房屋设备管理主要包括使用 管理、维修养护管理、安全 管理、技术档案管理。
设备管理工作，一般由物业管理 公司工程设备部门主管负责。设 备管理主要由设备运行管理和设 备维修管理两大部分组成。运行 和维修既可统一管理，也分别管 理。房屋设备管理主要包括使用 管理、维修养护管理、安全管理、 技术档案管理。基本情况如下：
雨、雪水
六、消防设备
三、供热设备（热水供应）
水力灭火为主。如消火栓系
热水供暖设备和蒸汽供暖设 备
四、通风设备
统、喷淋系统，其他配套消 防设备有温感器、消防报警 系统、防火卷帘、防火门、 抽烟送风系统、通风系统中
的防火阀、消防电梯、消防
通常指室内，包括通风机、 排气口及一些净化除尘设备 等
走道及事故照明等设备。一 般的民用住宅小区常配用的 消防设备为供水箱、消防箱 、灭火机、灭火瓶、消防龙
02
维修养护管理
设备定期检查、日 常保养、维修制度 、维修质量标准以 及维修人员值班制 度等。
03
安全管理
安全管理在房屋设 备管理中占有重要 位置。国家对安全 性能要求高的设备 合格证制度，要求 维修人员参加学习 培训考核后，持证 上岗，同时要制定 相应的管理制度， 确保使用安全。
02
档案资料管理
技术档案资料管理 是设备的基础资料 管理，它包括设备 的登记卡、技术档 案、工作档案、维 修档案等。
(4)防雷装置：通常是指避雷网、避雷针等。
TWO
Hale Waihona Puke Baidu
设备管理
物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就 应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立 设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指 填写设备登记卡和设备台账。设备登记卡其中包括 设备重量、基本性能、设备附件的数量和名称、保 养维修情况等，它是组织保养、维修计划的依据。
包括：建筑物基础、 承重墙体、柱、粱、 楼板、屋顶、外墙、 门厅、楼梯间、走廊 、楼道、扶手、栏杆 、电梯井道、架空层 、设备间等。
共用设施
包括：道路、绿地、 人造景观、围墙、大 门、信报箱、宣传栏 、路灯、排水沟、渠 、池、污水井、化粪 池、休闲娱乐设施、 污水处理设施、安防 监控设施、人防设施 、垃圾转运设施、停 车设施及物业服务用 房等。
弱电设备： 是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置 。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备 及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑 设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱 电设备越来越多。
电梯设备： 电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯 及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下： ①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减 速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗 绳轮)、钢丝绳等。 ②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。 ③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关 、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检 修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳 动作开关等。 ④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和 铁壳开关2种)、控制柜、选层 器、楼层呼梯显示 灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。
设施和设备的区别
1、设备和设施的区别是 ：是一套装置与一个系 统的不同。
2、设施是为某种需要而 建立的一个系统，如： 工程设施，军事设施等 等。
3、设备是指基本具有特 定实物形态和特定功能 ，可供人们长期使用的 一套装置，如：车床、 锅炉、水泵、汽轮机等 等。
设备的分类
房屋设备是根据用户要求和不同的物 业用途而设置的，因此，不同用途的 房屋有不同用途的设备。如一般住宅 中的房屋设备由水、电、气、卫、电 梯、闭路电视等设备系统组成。而现 代化综合写字楼、商厦等还有空调、 自动报警、电讯服务等设备系统。通 常来说，我国城市房屋的常用设备主 要是由房屋建筑卫生设备和房屋建筑 电气设备两大类组成。