淮北市房地产市场开发前景调研报告(doc)

淮北市房地产开发前景

分析报告

目录

淮北市概况

淮北市房地产行业情况

金融行业在房地产开发及住房信贷中的业务状况淮北市政府对房地产的态度

淮北市房地产投资的风险与回报

2007年3月20日

第一部分淮北市概况

一、淮北具有皖北地区良好的区位和交通优势

淮北位于安徽北部，地处苏豫皖三省交界处。北与肖县毗邻，东靠宿州市，南接怀远、蒙城两县，西连涡阳县和永城县，是安徽距离淮海经济区中心城市徐

州最近的城市，是安徽离出海口最近

的城市之一，也是距离未来中俄联合

建设欧亚大陆桥最近的城市。京福高

速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路

的修建，进一步改善了淮北市的交通

条件，淮北市东西互补、南北交融的

区位优势逐步提升。

二、依托良好的城市干道建设，城市发展框架形成

1、全市平原广袤，低山丘陵点缀其间，水域宽阔。

2、地域南北长108公里，东西宽60公里，总面积为2725平方公里。其中，市区371平方公里。目前已建成市区面积65万平方公里。

3、辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。

4、作为新兴城市，城市道路纵横交错清晰，城市路网四通八达。

5、相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带，以及各类市政配套成熟区域，是淮北市主要房地产项目集中区域。

三、经济总体运行情况呈现稳步上升趋势

（一）依托能源优势，经济增长速度快。

1、煤炭资源优势明显：淮北已探明储量84亿余吨，且煤种齐全，为中国的五大煤炭基地之一。随着国家新能源战略的实施，淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。

2、推动经济加速增长的重大项目布局初步形成：煤炭、电力、煤化—盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。

3、大型企业

（1）拥有雷鸣科化、恒源煤电等4家上市公司；

（2）市属淮北矿业（集团）有限责任公司是全国500强大型企业之一。

A、淮北矿业2005年末拥有资产189亿元，员工9万多人，年生产能力2300万

吨以上，销售收入118亿元，创利税14亿元，全国500强企业排名第267位，全国煤炭采选业排名第9位，安徽省工业企业排名第9位。

B、总部位于宿州，但经济关系、地缘关系十分紧密的皖北煤电集团，目前已经成长为拥有100多亿元资产、销售收入60多亿元、原煤产量突破1000万吨的全国特大型煤炭企业集团。

（二）十五以来经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列

四、城市人口状况及收入情况

现有人口总数210.5万，城区人口总数约50万。

（一）城市人口偏年轻化

根据统计资料淮北本地人口中，18岁以下的约为54万人，18-35岁间的约为68万人，35-60岁间的约为59万人，60岁以上的约为23万人。18-35岁以及35岁-60岁区间的人口为主流人群，分别占全市人口的33.2%和29.0%。

25—35岁是住宅产品的主要需求人群，需求的户型一班以两房及小三房为主。而作为35-60年龄段的人群对需求的房产产品以改善居住环境为目的的大面积住宅和以投资为目的商业产品为主流需求。

（二）随着城市的发展，外来流动人口有所增加，2005年末统计流动人口近5万人

（三）能源工业城市的特性带来城市人口较高收入比例的情况

1、淮北煤炭企业职工占到全市职工总数的62%，而煤炭企业一般职工年收入达到了5—7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。

2、从近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需求成为推动淮北房地产市场发展的动力。

第二部分淮北市房地产行业情况

一、房地产企业数量：115家（其中近一半没有实际的项目操作）

二、外来房地产企业数量：20多家

三、近4年房地产施工面积、竣工面积、预售面积、已售面积增长比例

2001-2005年相山区五年累计完成开发面积400万平方米。

强劲增长的房地产需求使房地产投资呈快速增长的状态，2002年到2005年5月末，淮北市房地产投资年平均增长22.6％，其中2002年增长22.5％，2003增长72.9％，2004年由于金融宏观调控因素增幅回落，增长15.2％，但是2005年前5个月增长32.3％，又恢复了前两年高速增长的状态。

四、近3-5年市区土地出让数量

2004年土地出让情况：其中综合用地面积为1282283.36平方米，商业用地面积为50059.85平方米，居住用地面积为775333.71平方米。

2006年土地出让共计535526平方米，出让总金额为58520万元。

五、06年市区房地产开发情况

2006年1-12月份全市共完成房地产开发投资12.52亿元，同比增长41.69%;完成开发建设面积216.1万平方米，同比减少3.2%；其中本年度新开工85.33万平方米，同比增长27%；竣工面积56.19万平方米，同比减少10.2%;房屋销售面积72.46万平方米，同比增长1.5%; 销售额137698万元，同比增长5%；房屋平均价格期房为1800元/㎡，同比减少1.1%、现房为2043元/㎡，同比增长8.6%。

六、近3-5年市区二手房交易数量及价格状况

（一）背景：2001年8月，淮北市交易处和产权产籍监理处建立了房地产交易中心，实行一站式服务，并允许公正机关和中介机构在交易大厅设立服务场所，提供相关服务。

2001年2002年2003年2004年2005年2006

对

比

交

3470次3480次4,250次6500次13,199次13,674

易

量