淮北市房地产市场开发前景调研报告(doc)

淮北市房地产开发前景
分析报告
目录
淮北市概况
淮北市房地产行业情况
金融行业在房地产开发及住房信贷中的业务状况淮北市政府对房地产的态度
淮北市房地产投资的风险与回报
2007年3月20日
第一部分淮北市概况
一、淮北具有皖北地区良好的区位和交通优势
淮北位于安徽北部，地处苏豫皖三省交界处。

北与肖县毗邻，东靠宿州市，南接怀远、蒙城两县，西连涡阳县和永城县，是安徽距离淮海经济区中心城市徐
州最近的城市，是安徽离出海口最近
的城市之一，也是距离未来中俄联合
建设欧亚大陆桥最近的城市。

京福高
速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路
的修建，进一步改善了淮北市的交通
条件，淮北市东西互补、南北交融的
区位优势逐步提升。

二、依托良好的城市干道建设，城市发展框架形成
1、全市平原广袤，低山丘陵点缀其间，水域宽阔。

2、地域南北长108公里，东西宽60公里，总面积为2725平方公里。

其中，市区371平方公里。

目前已建成市区面积65万平方公里。

3、辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。

4、作为新兴城市，城市道路纵横交错清晰，城市路网四通八达。

5、相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带，以及各类市政配套成熟区域，是淮北市主要房地产项目集中区域。

三、经济总体运行情况呈现稳步上升趋势
（一）依托能源优势，经济增长速度快。

1、煤炭资源优势明显：淮北已探明储量84亿余吨，且煤种齐全，为中国的五大煤炭基地之一。

随着国家新能源战略的实施，淮北市煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。

2、推动经济加速增长的重大项目布局初步形成：煤炭、电力、煤化—盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。

3、大型企业
（1）拥有雷鸣科化、恒源煤电等4家上市公司；
（2）市属淮北矿业（集团）有限责任公司是全国500强大型企业之一。

A、淮北矿业2005年末拥有资产189亿元，员工9万多人，年生产能力2300万
吨以上，销售收入118亿元，创利税14亿元，全国500强企业排名第267位，全国煤炭采选业排名第9位，安徽省工业企业排名第9位。

B、总部位于宿州，但经济关系、地缘关系十分紧密的皖北煤电集团，目前已经成长为拥有100多亿元资产、销售收入60多亿元、原煤产量突破1000万吨的全国特大型煤炭企业集团。

（二）十五以来经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列
四、城市人口状况及收入情况
现有人口总数210.5万，城区人口总数约50万。

（一）城市人口偏年轻化
根据统计资料淮北本地人口中，18岁以下的约为54万人，18-35岁间的约为68万人，35-60岁间的约为59万人，60岁以上的约为23万人。

18-35岁以及35岁-60岁区间的人口为主流人群，分别占全市人口的33.2%和29.0%。

25—35岁是住宅产品的主要需求人群，需求的户型一班以两房及小三房为主。

而作为35-60年龄段的人群对需求的房产产品以改善居住环境为目的的大面积住宅和以投资为目的商业产品为主流需求。

（二）随着城市的发展，外来流动人口有所增加，2005年末统计流动人口近5万人
（三）能源工业城市的特性带来城市人口较高收入比例的情况
1、淮北煤炭企业职工占到全市职工总数的62%，而煤炭企业一般职工年收入达到了5—7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。

2、从近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需求成为推动淮北房地产市场发展的动力。

第二部分淮北市房地产行业情况
一、房地产企业数量：115家（其中近一半没有实际的项目操作）
二、外来房地产企业数量：20多家
三、近4年房地产施工面积、竣工面积、预售面积、已售面积增长比例
2001-2005年相山区五年累计完成开发面积400万平方米。

强劲增长的房地产需求使房地产投资呈快速增长的状态，2002年到2005年5月末，淮北市房地产投资年平均增长22.6％，其中2002年增长22.5％，2003增长72.9％，2004年由于金融宏观调控因素增幅回落，增长15.2％，但是2005年前5个月增长32.3％，又恢复了前两年高速增长的状态。

四、近3-5年市区土地出让数量
2004年土地出让情况：其中综合用地面积为1282283.36平方米，商业用地面积为50059.85平方米，居住用地面积为775333.71平方米。

2006年土地出让共计535526平方米，出让总金额为58520万元。

五、06年市区房地产开发情况
2006年1-12月份全市共完成房地产开发投资12.52亿元，同比增长41.69%;完成开发建设面积216.1万平方米，同比减少3.2%；其中本年度新开工85.33万平方米，同比增长27%；竣工面积56.19万平方米，同比减少10.2%;房屋销售面积72.46万平方米，同比增长1.5%; 销售额137698万元，同比增长5%；房屋平均价格期房为1800元/㎡，同比减少1.1%、现房为2043元/㎡，同比增长8.6%。

六、近3-5年市区二手房交易数量及价格状况
（一）背景：2001年8月，淮北市交易处和产权产籍监理处建立了房地产交易中心，实行一站式服务，并允许公正机关和中介机构在交易大厅设立服务场所，提供相关服务。

2001年2002年2003年2004年2005年2006
对
比
交
3470次3480次4,250次6500次13,199次13,674
易
量
淮北是一个以煤炭资源为主的城市，有大量的人口分布在矿区，同时，近几年随着城市的发展，规划区范围的不断扩大，原郊区人口走向城市，城区内还有大量的外来打工人口，人口数量的绝对增加为二三级房地产市场的发展提供了新的契机，特别是对租赁市场注入了更多的新鲜血液。

同时随着人们观念的更新，各种扩张性政策的影响，投资性房产有不断扩大的趋势。

这部分房产对整个二三级市场起了推波助澜的作用。

目前，淮北地区的经济处于稳定增长阶段，可以说，淮北房地产二三级市场仍具有很大潜力。

（三）住宅市场产品特点分析
产品分布特点
淮北目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为一、二、三马路周边、三马路与四马路之间、四马路与五马路之间及五马路区板块。

一、二、三马路周边位于淮北的市中心区域，地价较高，加上该区开发改造时间较早，因此一马路以内基本上无多层住宅楼盘出售；在售楼盘小高层、高层这种类型的商品住宅形式明显增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛国际，名士花园，相山山脚下的惠泽山庄。

三马路与四马路之间，位于市区与淮海开发区的交汇处，拥有良好的地理位置、且学校比较多如长山路小学、海宫学校、市六中，不过火车站位于两马路之间，有铁路经过，噪音比较大，在售楼盘不多，蓝湖绿城，海容尚城、水墨丹青住宅都已经卖完，多层为主，小高层、高层为辅。

四马路与五马路之间，四马路中医院附近很有条件成为新城市一个比较集中的居住区。

现代花园、清荷苑、宏发半岛、工行小区、二电厂小区、巴黎印象等等已经初见规模。

四马路体育场周边也将是一个增长点。

发现之旅、帝景翰园、电信小区、相山庭院、黎苑小区、等等。

周边是市政府、体育公园、博物馆，再加上三个大型商贸区域——步行街、兆基和盛世，交通上又紧靠淮北的龙脉相山路，随着相山路的继续延伸，加上几个小区的陆续入驻，这里会是未来新淮北的绝对核心。

五马路位于淮海经济开发区，目前在售楼盘不多，除了奥斯卡春城外，另一个就是经济适用房南黎花园、周边的相关配套还处于空白。

产品层次及价位特点
◇淮北市目前在售楼盘均价主要集中在2000-2500元/平方米，总价集中在18-25万/套。

◇多层住宅价格范围在1700-3000元/平方米，小高层住宅价格范围在200 0--2600元/平方米，高层住宅价格范围在2200－3900元/平方米，花园洋房及别墅价格范围2500-3400元/平方米。

产品类型比例
◇多层物业比例有所下降，小高层物业比例逐年提高，多层和小高层为目前淮北住宅市场的主流产品。

◇高层比例有一定的提高，但目前市场认知度需要培育，这与高层公摊大、性价比不高、电梯维护费用高以及居民居住习惯有较大关联；花园洋房则因市场整体推量小。

◇别墅项目主要分布四马路以南，以花园洋房、联排为主，双拼别墅和独立别墅所占比例较小。

产品配套特点
1）区域配套情况
◇ 位于市中心区域和老城区的附近的楼盘都具有较完善的配套设施，如：名仕花园等项目；而位于四马路、五马路的楼盘，为政府新开发区域，市政配套尚未建设，配套较为缺乏。

但随着区域房地产的发展，政府开始组织投入一系列的配套设施，包括修建道路、一中分校的施工等；未来城南域将成为淮北新的市中心居住区，配套设施将逐步完善；
◇ 完善的生活配套是提供便捷生活的基础，这对生活节奏日益加快的现代人具有十分重要的意义，同时也有利于提升项目的居住品质与档次。

因此，缺乏公共配套设施的房地产项目，开始用完善的社区配套设施来弥补区域市政配套设施的不足，如温哥华城等。

2）装修标准
◇ 在住宅市场中，楼体外立面装修选材绝大多数都采用涂料和面砖相结合，主要代表个案：宏发半岛。

◇淮北目前在售的住宅多为毛坯房，部分小户型项目采用精装修，如：大华文雅公寓、帝景翰园。

3）物业管理
◇ 目前淮北客户对物业管理公司的认知情况一般，对物业管理的重视程度一般，但较关注物业管理费用的高低。

多层物业管理费在0.3-0.4元/月·平方米，小高层和高层在0.6-0.66元/月·平方米，含电梯费。

◇ 淮北物业管理水平整体参差不齐，物业管理水平高的如：帝景翰园的高力物管公司和家天水景天城的狮城怡安物业，本地的物业公司---华松物业管理公司，口碑也不错。

产品风格特点
◇ 多数项目建筑风格采用现代简约立面，局部吸收徽派建筑特点，给人以沉稳、庄重的美感。

◇ 园林设计缺乏主题元素，宣传与实际效果有较大的偏差。

产品营销特点
开发商的城信度比较受置业者关注，本地的房地产企业龙头华松地产开发的早期项目华松现代花园，虽然当时的位置比较偏，但是还是有很多人愿意去买。

事件营销比较多，选美小姐啦、产品说明会、花车巡游啦、冷餐会、啤酒比赛等、ｖｉｐ、优惠卡等方式。

多数项目营销以售楼部为主战场，以路牌、围墙广告等户外媒体为主要的宣传媒介，结合报纸等硬广告等综合。

其次就是在市区或繁华的地段设有售楼处，如淮海路的楼盘售楼处有华松、相山峰景、鼎盛国际、万金现代广场、其次就是相山路主要集中在苏果超市和步行街周边，楼盘有慢城、相山庭院、新城国际、水墨丹青、大华文雅公寓，未来还有翡翠岛。

推广方式
◇ 楼盘包装是淮北推盘的主要方式，一系列轰炸式及针对性（矿区）的宣传是各个楼盘比用的手法。

◇ 老客户介绍新客户是重要的营销手段之一、其次就是开发的口碑，还有就是销售人员的人际关系。

◇ 在推广方面较有特色的为华松地产，该公司通在淮北一中设立了“华松树人教育基金”，帮助贫困学生完成学业，近几年来，华松集团各类捐助款项累计达100多万元，受到了淮北市各界的好评。

在提高项目知名的同时，也提供了一次向客户展示企业形象的机会，取得较大的成功。

七、淮北外地一家房地产开发商对淮北的观点
03年以前，淮北的房地产发展集中在老城区， 03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，标志着淮北市城市的重心从老城区移到了新
城区。

为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。

在对外招商引资中，淮北市也把房地产投资作为重点。

02-03年，先后有浙江甬佳房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产项目。

03年淮北市房地产投资增长的加速， 06年住宅开发建设项目46个，其中重点开发建设项目22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城（占地2818亩）、发现之旅、华佳梅苑。

04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展。

商务地产（天象大学城）、中心商务（万金世纪广场）、精装修房（帝景翰园）、精装修公寓（大华文雅公寓）、别墅（奥斯卡春城）、学区房（温哥华城）等新的地产模式精彩纷呈。

07年，淮北的楼盘将进入品质时代，以中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、大华湖畔御景等为代表的新一代楼盘改变了人们对住宅的认识，完善的配套和优良的环境成为更多购房人所考虑的要素。

第三部分金融行业在房地产开发及住房信贷中
的业务状况
一、淮北市个人银行存款人均量居全国同级城市第二，按揭率却不到一半
1、煤炭企业、私营业主有大量闲散资金存储在银行增加了银行存款量；
2、由于房产总价长期较低及消费观念等因素，导致购房以一次性付款的居多，本地银行个人银行按揭业务开展情况一般。

二、2002年到2005年的5月份，淮北市房地产投资完成情况与房地产贷款所占比例
从表3中可以看出，2002－2004年间贷款在房地产投资资金来源中占60％以上，2005年有所降低，原因是外来投资人带来了异地贷款。

如果将农村信用社发放的房地产贷款统计在内，贷款约占房地产投资资金的72.1％。

商业银行房地产贷款、对房地产企业授信也呈现增长加速的状态，2003年末商业银行房地产贷款比年初增长52.6%，2004年一季度末比年初增长27.9%。

2003年末，淮北各商业银行房地产贷款余额7.2亿元，比年初增加2.5亿元，增长52.6%；其中住房开发贷款增加1.65亿元，增长79.2%；个人住房消费贷款增加8500万元，增长86.7%。

2004年一季度，住房贷款继续保持着快速增长的趋势，3月末比年初增加1.7亿元，增长27.9%，比上年同期多增3.8亿元；其中，住房开发贷款增长50.1%，住房消费贷款增长16.7%，分别比上年同期多增加1.1亿元、2.9亿元。

由于统计上的原因，商业银行实际发放的房地产贷款总量要大于统计总量，这主要是由于目前对房地产贷款的统计不包括农村信用社，而农村信用社近两年对房地产企业的开发贷款和对居民个人的消费贷款已经成为房地产投资的重要资金来源。

农村信用社对借款人资信状况的审查相对比较宽松，加
上农村信用社贷款手续简便，中等规模的房地产开发商一般都倾向于从农村信用社获得开发贷款。

第四部分淮北市政府对房地产的态度
一、淮北十一五规划明确了建设百万平方公里、百万人口城市的目标
淮北城市总体规划（2006—2020）已通过国务院办公厅审批，未来15年的城市发展总体目标是：有序推进城市化进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。

到2010年，城市人口基本达到100万人，建成区面积增加到100平方公里，城镇化率达到62%，山水生态园林城市进一步完善，城市功能和品位明显提升。

二、明确提出发展以生态住宅为特色的房地产业，打造皖北地区“宜居城市”
1、调控商品房结构，使高、中、低档商品房有一个合理比例，建立合理的住房供应体系，加快经济适用住房建设步伐，着力改善广大中低收入居民的住房条件；
2、进一步完善住房公积金制度，积极发展住房消费信贷等配套金融业务；
3、深化住房分配货币化改革，在规范的前提下搞活房地产二级市场，积极培育包括土地使用权的出让、转让、房屋买卖、租赁、房地产抵押，以及房地产咨询、代理、中介服务等各种经济活动在内的房地产市场体系；
4、鼓励社会力量兴办物业管理企业，规范物业管理工作，提高物业管理水平；
5、积极推动“安居工程”建设，加快房地产业的发展。

三、明确提出在“十一五”期间房地产投资年均增加20%
四、按照“东进、西延、南扩”和相濉、相烈、相杜一体化战略进行城市建设
第五部分整体评价淮北市房地产投资的风险与回报
一、淮北市房地产投资风险分析
（一）土地价格节节攀升，开发成本增加
从2005年开始，特别是在2006年，随着淮北市房地产销售市场形势的一片大好，不少投资者选择房地产作为重点投资对象。

土地拍卖价格一路飙升。

尤其是淮北市新城区的土地价格，从2004年的30-40万/亩，到2006年底拍出142万/亩的高价。

（二）经过5年的规模开发，市场竞争加剧
从2002年开始，不少外地开发商将投资眼光放在淮北，尤其是浙江的企业。

其中浙江众安拿下3800亩的土地开发城市副中心组团。

另外包括蓝湖绿城、翡翠岛、湖畔御景、相山庭院、水景天成、凤凰城等建面在20万平以上的项目，市场竞争的层面将从地段、价格上升到品质、品牌的竞争。

（三）部分新城区新建小区空置率较高
1、矿区职工的市区购房闲置：由于淮北是一个市中心城区狭小、各类城市配套
又过度集中在主城区，分散在城区四周的各个矿区的职工除了享受矿区的福利分房外，又纷纷在城区购房，导致一些例如现代花园、发现之旅、温哥华城等矿区职工购房较多的小区空置率达到50%。

2、为求升值而投资购房导致新房闲置：中小城市投资方面最典型的特征就是难
以找到投资门槛低、风险低、收益稳的投资渠道。

而淮北市房地产市场的兴旺，吸引大量社会闲散资金投入到新城区的小区购房。

由于淮北的新城区的各个小区虽然兴起，但城市的公共交通和城市服务配套并未完全跟上，导致出租率也相对较低，而投资者对未来价格的预期升值空间信心良好，不愿转手，造成了空置。

（四）未来两年的土地开发放量较大
2005年-2006年土地拍卖量的上升，直接将导致未来两年的上市开发量将增大。

不过由于未来政府对土地上市控制更严格、规划控制、开发商根据市场调节等因素，预计2007年和2008年的年度新开工面积在100万平—150万平之间。

二、淮北市房地产投资利好分析
（一）诸多因素导致淮北房地产市场发展势头良好
1、矿区职工购买力的还在逐步释放；
2、新矿井建设形成的住宅需求：在今后3－7年的时间里，淮北市将新建12对煤炭矿井和两大煤化工企业，新增企业职工近4万人。

与过去做法不同，今后在这些企业的所在地将不再兴建供职工家庭居住的居民区，大部分企业职工家庭将在市区居住，这将明显增加市区住宅商品房的需求，从而诱导淮北市房地产投资的持续快速增长。

3、老城区居民对住房的升级换代需求：老城区住房价格的不断上涨，已经使很多住户具有了住房换手的能力，即将原有住房出售，同时购买更大面积的新住房。

4、大量煤炭主、私营企业主对住房投资的热情不减。

（二）政府出于建设双百双宜城市的需要，将给予房地产建设一定政策支持
淮北市要实现百万人口、百万平方公里城区面积的目标，离不开房地产的开发建设和参与。

（三）目前而言，淮北房地产市场正处于上升期
市区新盘销售均价达2100元/平，淮北市相山区的住宅楼盘均已销售90%以上，几乎新盘一推出便面临抢购局面。

预期到2008年底，可以实现接近3000元/平的市区新盘销售均价。

（四）区域经济协调发展，增值空间大
随着相山区新城区文教卫基础设施的配套完善，相山区2007年非低密度住宅价格预期最高可以实现4500元/平方米，而商业最高预期价格可以达到45000元/平，增值空间显而易见。

（五）大型知名房地产企业进驻，使市场竞争更加规范有序
中房集团、浙江万马等知名房地产企业进驻淮北开发大型高品质住宅项目，树立了品质标杆。

综上，安徽省淮北市是一个经济基础强、资源丰富、潜力大的现代能源工业
城市，其经济地位在皖北乃至安徽省都具有相当的重要性，而城市建设的领先性
及园林、卫生双料城市的荣誉对周边县域居民也有很强的吸引力。

政府对城市建
设政策的引导更将为淮北市带来房地产开发的利好。

注：以上数据，仅供参考。