研究案例国际滨海社区案例分析

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夏威夷
概况
夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成， 其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大 岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。
瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠港、 波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、 潜艇旅行)
全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩 是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车 程。
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1984年 1985年 1987年 1993年
77% 50% 47% 38%
23% 50% 53% 62%
初访客 回头客
与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。而主要看中旅游娱 乐设施。如各项赛事和生态体验之旅。
4.5 3.5
1
日本游客 西方游客
平均(Day) 初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。 平均花销 主要是因为：
建立 全方位立体的
交通体系
多方吸引实力 商家投资
实现滚动开发 本报告是严格保密的。
1981年南北首脑会议在 坎昆召开，更使他名噪 全球。 到这里旅游的人 数年年直线上升，1989 年突破100 万人次（80 年接待46万）。外国旅 游者占52%以上。
合理的资产负债结构 低成本债权融资
92年开始每年接待120 2002年接待游客300多 万国际游客，消费12亿 万，旅游外汇收入32亿 美元，酒店的使用率超 美元（占墨西哥全国旅 过60%, 国际客源市场： 游创汇的40％）。 美国占57%，有7.8%来 自加拿大和欧洲。本地 的旅游也相当活跃，每 年有39.52万。
从美洲开发银行取得贷 款继续进行基础设施建 设。
由于常住人口的增加， 政府制定“玛雅世界” 开始加大对坎昆城的开 旅游规划，以推动整个 发：医院、学校等。 半岛旅游业的发展。
72年政府开始在该岛投资 3.5亿美元修建了高速路； 建造了国际机场；在东海 岸建造了华雷斯海港，开 通了同加勒比海各国的海 运。
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海滩的观景点，也提升了
附近物业的价值）
整体布局上疏密相宜
1 中央广场 6 泳池
2 邮局
7 水塔公园
3 旅馆零售 8 郊野公园
4 海滩凉亭 9 餐食服务
5 网球场
10 自行车出 租处
资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护海滩生态环境
资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套，营造小镇生活
提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵
夏威夷大岛
利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性
延长游客逗留时间，增强消费和重来可能
定期更新旅游项目，保持新鲜度
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夏威夷
1921年
夏威夷旅游业发展，依赖良好规划、交通 系统等基础设施的改善和世界性市场需求
50年代初
1960年
开发历程
60年代
70年代
80年代
90年代
至今
坎昆只是个仅有 300多人的渔村。 墨西哥政府制定了 《国家旅游战略发 展规划》。
将发展定为 国家战略
坎昆是一个只有2000 居 居民增加到6万人 民的渔村，半岛上则只有 3户渔家。
坎昆人口达到25万
到目前为止，城市人口 已经达到100万
政府对坎昆旅游度假区进 行整体规划，指导该区域 开发。
使景观价值最大化的规划营造小镇氛围 平面布局与交通规划使更多物业能接近海资源，提升物业价值 独特的道路系统，使步行成为主流，创造生动的海滨小镇环境
配套设施融入社区，利用一些低成本的设施提升物业价值
配套设施适当分布，价值均好；
创造性地利用观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨海度假
小镇氛围
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吸引国外资本开发半岛 旅馆区，同时严格按照 政府规划保护玛雅文化 和礁湖的生态资源。
到1994 年, 半岛上的旅 馆已由80 年的22 家增 加90 家, 客房两万多间， 另开发有数百家餐馆、 夜总会、网球场和高尔 夫球场。
72-75年吸引国内外商人 来此投资，在半岛上建了 22 座豪华旅馆。
75 年正式接待游客，当 年接待了10 万人次。
可爱岛
欧胡岛 拉奈岛
摩洛凯岛 茂宜岛
茂宜岛：大自然的鬼斧神工 可爱岛：天然热带植物园 夏威夷大岛：5座火山 在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔 夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。 其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体 观测站和天文研究中心之一。 夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。
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夏威夷
夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率 高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系
日本客户的特点：
1、在91-93年的衰退期日本客 户的兴趣不减，平均维持在每 年20亿的消费开支。 2、日本游客繁荣了当地的商 业。日本游客在岛上平均逗留 4－5天，西方游客平均逗留8 －10天，但日本游客花销却比 欧美游客多出3－4倍。
60年代~90年代 夏威夷旅游业飞 速发展的原因
1、二战后西方国家经济快速增长，工薪阶层产生了远途度假需求。 2、大型喷气式客机投入商业运行也降低了旅游成本，并且把美国本 土和日本飞到夏威夷的时间缩短为4小时。 3、60年代中期日本政府开放了对于本国居民海外旅游的限制。 4、70－80年代西方各国货币对于美元的升值。
空间排布：酒店等公共空 间独成体系，充分利用滨 海资源的同时减少对居住 区私密性的影响。
绿化隔离带
坎昆自然保护区占整个开发面积 53%
18%
53%
旅游区 城区 自然保护区
29%
原生态环境的最好保护
独成体系的酒店群
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Seaside，佛罗里达 让最多物业可观海景和都易走近海滩的规划布 局突出区域核心价值，可使整个开发项目升值
•规划将该区域分成4个区： 旅馆区（坎昆岛）、居住 区（坎昆城）、国际机场 区、保护区 •坎昆为了发展其国际旅游 业，专门修建了机场 •居住区没有工业，一切为 旅游服务，现有1500多家 自由免税商店，商业较繁 荣。 •旅馆区根据开发计划又分 成了三个区域，该区域的 设施包括：高尔夫练习场、 会议中心、零售中心、码 头和水上运动等。保护区 主要是围绕礁湖、考古区 以及红树林敏感区域。 •旅馆区目前有40多家3星 级以上宾馆。
区位：佛州西北部， 临墨西哥湾，距W城35 公里，P城40公里 规模：占地80英亩 房地产：350个独立住 宅，300个公寓、旅馆 单位 资源：墨西哥湾，800 米海岸线
中高密度的小镇
核心＋低密度的
滨海地带：靠近海的
是低密度物业，沿着海边是 一系列的新古典主义的小凉 亭，主要的公共设施都位于 远离海滨的一侧 。
1994
1996
1999
关键举措
开发蓝图形成、 工程启动
7
35
项目主体 建成
工业区建设
完成项目
物业类型 度假村、别墅
别墅、宾 馆、酒店
轻型工业办公楼
别墅、宾馆、酒店
高尔夫球场、 配套设施 spa、大象园、 商业配套
购物中心
商店、俱乐部 、 球场、赛车场 码头、水上娱乐项目
政府支持：政府与大企业、国际投资者合作，使得Bintan Resorts短短数年有充足资 金建成完善的旅游设施。新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重 要。
1970年
1980年
1990年
接待游 客数量 建设进 度
说明
8000
1-2万
29万
兴建夏威夷皇 家酒店，此时 夏威夷作为中 转站
皇家酒店仍是 唯一的酒店， 周边零散的分 布着渔村，能 提供600个房 间
欧胡岛发展最快， 首先开发威基基海 滩，兴建大型奢华 酒店
由于交通不便， 只有少数富人 才可以漂洋过 海来到夏威夷 度假。
世联研究案例
国际滨海社区案例分析
坎 昆, Mexico
概况
墨西哥的旅游城市坎昆 （Cancun）位于加勒比 海北部，尤卡坦半岛东北 端海滨，是一座长21公里、 宽仅400米的美丽岛屿。 整个岛呈蛇形，西北端和 西南端有大桥与尤卡坦半 岛相连。隔尤卡坦海峡与 古巴岛遥遥相对。该城市 三面环海或湖，风光旖旎。
1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方 使人无意重游。
2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。
3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。
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夏威夷
夏威夷的各个岛屿走差异化的专业路线，功能丰富， 包括都市生活、自然旅游、人文娱乐和豪华别墅度假
加大开发酒店及娱 胡岛之外的其他岛
乐配套设施
屿）
72年旅游收入首 次超过联邦军事消 费成为全州第一收 入来源。
80年代末威基基 海滩产生了全岛 45%的旅游收入。
邻岛（欧胡岛之外 其他岛屿）的开发 皆属豪华型，开始 在邻岛兴建机场， 邻岛在夏威夷接待 设施中的份额增至 40~50%
旅游产业产值占全 州GDP的34%，提 供了24万个工作机 会，解决了44.5％ 的劳动力就业
都市生活：夏威夷的心脏，这里 有很棒的博物馆、活跃的夜生活， 还有好吃不贵的各种美食，和都 市的塞车
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Seaside，佛罗里达 分散安置配套设施，融合入小镇，提升周边物业 价值
分散排布公园、凉亭、 游泳池和小镇广场，提升 8 周边物业价值；
特别是在远离海边的地
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区，创造性地运用设施，
能最大程度地提升地块的
价值（一座造价1.2万美
元的眺望台成为早期远离
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5
6 9 1 10 2
8
Bintan
Bintan 由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不
同的集团公司开发不同的度假村
➢整体规划布局分为分 布在沿海六个大的组团： Angsana Resort &
印尼民丹岛
Spa Bintan度假村、
Banyan Tree Bintan
度假村、Bintan
Lagoon 度假村、Club
Med Ria Bintan
Resort 度假村、
Mayang Sari Beach
Resort 度假村和
Nirwana Resort六个度
假村
➢提供相对对立的交通 路线和各具特色的完整 的游乐设施及配套服务
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Bintan
各个开发公司开发节奏的有效控制，各自度 假区的配套和物业同步启动
时间轴
1991
1993
坎昆以其白沙滩闻名， 其20公里长亮白沙滩为珊 瑚风化而成。
岛上有玛雅文化的圣米 盖里托古迹废墟，距离坎 昆130公里处还有一处反 映玛雅人文化的图伦遗址， 是墨西哥迄今保存得最好 的一座玛雅和托尔特克人 的古城。
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Cuba
坎昆城
坎昆岛
尤卡坦半岛
礁湖
加勒比海
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坎 昆, Mexico
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Cub
坎昆岛
a
居住区
酒
店
集
保护区
群
机场区
加勒比海
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坎 昆, Mexico
Cancun, Mexico——注重原生态、重视 自然的本色开发
自然保护原则：河道与红 树林是严格保护的，除了 正常的航道清理外，没有 任何人文砍伐的痕迹。航 行在河道中，充满了野趣；
区域隔离措施：茂密的树 林掩映住道路和酒店等设 施，很好地控制住了度假 酒店区域内的轮廓线和天 际线；
最大限度的挖掘本地 人文历史资源
严格控制生态环境
坚定进行自然保护
3Leabharlann Baidu
坎 昆, Mexico
坎昆40年的发展实现了旅游经济的繁荣和 城市的飞速发展
300万
200万
100万
10万 5万
2000
300 60年代
0
起飞期，游客上涨10倍。
成长期，游客量增长放缓。
基础设施投入最集中阶段，集 基础设施持续投入。
交通当时仍限 于海路。
至美国及其他国家 的航道开通，大量 游客增加促成了不 同娱乐活动的开发 和商业的发展
174万
393万
697万
1976年成立了威 威基基海滩到80
基基特别设计委员 年代显著成功，成
会，将威基基海滩 为当时来夏威夷的
规划为度假旅馆区、 主要目的地；同时
公寓区、商贸区； 开始开发邻岛（欧
中立体的交通网络形成。
常住人口迅猛增长。大旅
常住人口增长量低于游客量的 游效应显现。
增长。
旅游人口 70年代
常住人口 80年代
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成熟期，旅游业及相关产业 收入成倍增长。人口膨胀成 为大城市。
90年代
至今
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坎 昆, Mexico
墨西哥坎昆分为四个区：酒店区、机场区、保护 区和居住区，功能区分明显
全夏威夷最青绿茂密的植物景色 一座知名高尔夫球会的岛屿 ３％的土地被开发用于商业和住 宅，保留了天然淳朴状态，岛上 建筑物没有超过四层的
岛上尚有许多地方尚未开发， 有哈拉华谷、野生动物公园等 原始风光，与传统连接得最近
夏威夷的第二大岛，有 1300座各类豪华别墅， 顶级一线海景；配有私 家沙滩和豪华海泳池； 超级豪华内饰，奢侈享 受；