保障性住房融资模式问题研究

《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
的面积 都在 ６ Ｏ平方米左右 ， 而出售价格也 都按 比同类普 通住 房价格低 ２ ０ ％至 ３ ０ ％的价位来算 。经济适 用房只 能够 出售给 符合政府各项条件的家庭 。而且在完 全取得经适房产权之 前， 经适房不得被出售 、 出租 、 闲置以及出借 ， 只能自住 。 ４ ． 廉租房。 廉租房属于 非产权保障性住房 。 该类住房按政
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
效 率
在２ ０ １ ３年政府提供的保障性住房资金支持里 ， 有高达 ２ ／ 持续的财政来源 。 其次 ， 完善官员考评机制 。 对官员的考核不
３ 的份额出自于土地出让金 。 而其他来源包括公积 金增值净收 益、 地方政府财 政预算 、 公积金贷 款等都只有 很少的份额 ， 另 外还有很多政府债券无法用于保障性住房建设资金。 因此 ， 尽 管是政府提供资金 ，但是大部分的资金还是需要社会机构筹
财政” 的依赖 。另外还可以改革土地税制 ， 为地方政府设计 可 以让其长久分享的土地 或者财产税 ， 从 而助其 形成稳 定的 、 可 再完全以经济为着眼点 ，而是更多地把 民生放入 官员政绩 考 核标准中去 ， 引导地方政府重视保 障性住房建设 。
３ ． 公 共 部 门和 私 营部 门 共 同参 与 融 资 ． 提 高保 障 房 建 设
集， 而银行贷款则是社会机构筹集资金的主要方式 。 这充分显
３ ．土来自百度文库地 出 让金 净 收 益
府规定 的低租金 出租给低收入家庭使用 ， 产权属于 政府 ， 只出
租不出售 ， 租住房 子的 家庭没有产权 。
土地出让 金是我国保障性住房的重要 资金 来源之一 。国 务 院《 关于解决 城市低收入 家庭住房 困难的若干意 见》 规定 ： １ ０ ％。如果政府 能够 切实保证所有资金 按照要求全部 投入到
应该严格控制。以此来看 ， 这样应该可 以保证保障性住房建设
２ ． 政 府 财政 拨 款
９ ０平方米以内 ， 而价格则是由开发商和当地政府协商确定 ， 价 资金的稳 步增长 。 格水平一般介于普通商品房和经济适用房之间。
３ ． 经济适 用房 。 作为具有社会保障性质的商品住房 ， 经济 适 用房 具有适用性 以及经济性的特点 。 通常来讲 ， 经济适用房
５ ． 公共租赁房 。此类房子面对 的主要 是城市中等偏下 的 土 地 出 让 金净 收 益 用 于廉 租 住 房 保 障 金 的 比例 不 得 少 于
住房困难家庭。有部 分地 区同时也把新就业职工 （ 比如应 届高 校毕业生 ）或者有稳 定职业 而且已在城市居住 满一定年 限的 位 ， 那么将会有 ３ ０ ０ ０ 亿 元左 右的资金支持 。但是地 方政府能
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
上， 邓小平同志早在上世纪 ８ ０年代就 已经 提出了保障性住 房 但是相对 于地方保 障性 住房建设规模而言 ，政 府的财政投入
建设的 问题 。经过 ３ ０ 年左右的发展 ， 我 国在保 障性住房建设 无疑是杯水车薪 。仅仅依靠财政扶持 ， 很难解 决保 障Ｉ 生住房建
方面却仍然处于 起步阶段 ，建设保障性住 房问题涉及大 量资 设 的资金短缺 问题 。 因止 Ｅ ， 虽然政府是保障性住房的主要责任 金投入 ， 因此 ， 如何有效融资就成为重中之重 。
问题 研 究
ＲＥＳ ＥＡＲＣＨ
保 障 性 住 房 融 资 模 式 问题 研 究
◇ 黄晓宁
近几年来 ，中国政府相继出台 了房价 调控措施来抑 制房
价的过快增长 ， 同时也加大 了保障性住房建设的力度。而实际
二、 保 障性 住 房 的 主 要 融 资 来源
目前来讲 ， 我 国保障性住房的融资 问题 主要由政府解 决。
外来务 工者纳入 了可申请公共租赁房范 围。
否切实落实该条例 ， 则缺乏有力监督 。
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图 Ｍ 问 Ａ 题 Ｒ Ｋ 研 Ｅ Ｔ Ｉ 究 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
三、 保 障 性 住 房 融 资模 式 的 现 状 和 存 在 问题 １ ． 高度 依 赖 银 行 ． 融 资 渠道 单 一