龙湖地产：工程质量常见问题及处理方式

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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
1.SBS 卷材施工搭接宽
度长 边、短边不小于 100mm。 2.底板垫层砼 平面部位 的卷材宜采用 空铺法或 点粘法。 3.热 熔封边：卷材搭接 缝处 用喷枪加热，压合 至边 缘挤出沥青粘牢。 卷材 末端收头用沥青 嵌缝膏 嵌固填实。
一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
地下室外墙部分防水等级一二级
地下室外墙防水构造做法
6.素土分层夯实。 5.100 厚M5.0 水泥砂浆砖砌保护层。 4.H 厚聚苯乙烯泡沫板点粘贴（密度 为18KG／m3，厚度按节能设计）。 3.防水层 。 【如：LH-DXWQ-F1-Ⅱ：②4mm 厚 弹性体改性沥青防水卷材(聚酯胎聚 乙 烯膜Ⅱ型) ① 1.5mm 厚溶剂型橡胶沥青防水涂 料；附加层宽度为500mm】 2. 均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.抗渗钢筋混凝土外墙打磨、修补
外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造简图
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1
砼窗台施工规范、几何成型尺寸规正。
窗框下口涂刷防水涂料示例
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点2
为什么用挤塑板加 模板
特制工具
采用工具式顶撑撑补水电洞口，不得采用吊补。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
采用成品模板顶 撑撑补水电洞口， 不得采用吊补。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
我们的目标：
红旗必须插在山 顶上！
按时 按质 交房
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工程管理的价值：
确保所有的项目工程管理成果达成
工程职能的工作重点规划、文化塑造与引导
专业标准、流程的建立、宣贯与执行 实现项目高周转 提高客户满意度和对产品质量的认同度，减少营销费用 培养工程人才
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说明 1.外窗台如 采用 铝合金成品 窗台 披水板，则 不需要 涂刷防水 涂料。
外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造建议2
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙脚手架眼封堵
外墙架管孔渗漏
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙脚手架眼封堵
1.从底面折向立面的卷材与
永久性保护墙的接触部位， 应采用空铺法施工。 2.主体 结构完成后，铺贴立 面卷材 时，应先将接茬部位 的各层 卷材揭开，并将其表 面清理 干净，如卷材有损伤， 应及 时进行修补。 3.立面卷材铺 贴时，应先铺 转角，后铺大 面。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇---截水沟设置
平 整。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇 地下室底板部分防水等级一二级 6.抗渗钢筋混凝土底板。 5.50 厚C15 细石混凝土保 护层。 4.防水层。（迎水 面） 【如：LH-DXDB-F1-Ⅰ/ （4+3）mm 厚双面覆聚乙 烯膜聚酯毡胎体SBS（Ⅱ 型）改性沥青防水卷材； 附加层宽度为500mm。】 3.均匀满涂刷或喷涂基层 处 理剂。 2.100 厚C15 细石混凝土垫 层、表面原浆赶光找平。 1.地基持力层。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
1.后浇带浇筑前的施工缝凿毛、 清理、润浆。 2.后浇带位置应
采用高一等级 的膨胀混凝土。 3.采用超前止水带构造方式， 后浇带可提前封闭。 4.后浇带 浇筑后要保持至少 28d的湿润养护。
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露台门槛（无地暖）节点构造简图
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万科：主要渗漏防治技术做法
（1）强调结构自防水是防水技术的关键（与龙湖完全相同）
现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还 是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施 设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土 构造 结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技 术间歇时间，做好堵缝工作。 施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、 屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等 水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效 防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不 够科学，需要进一步明确
将风道卸载钢筋置于砼导墙上，有利于防渗漏
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---阳露台防渗漏做法
1. 设计必须确保
室内外建筑完成 面高差≥150mm。 2.防水涂膜必须 涂刷至门框处收 口。 3.该做法为 室内 无地暖做法 。有地 暖则需根 据地暖 层构造厚 度在 门槛下方加 设砼 反坎或上翻 梁。
飘窗渗水 外墙窗渗水
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙无阳台遮挡外窗防渗漏
外墙窗渗水
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1
说明 1.窗框上下 口防水 涂料在钢 副框上下 口防水 砂浆塞缝完 成后 施做。 2. 窗下口须浇筑 100 厚C20 砼压顶
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---平屋面渗漏问题
防水施工前，结构找坡不到位
防水施工前，界面移交工作严重脱节
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---非种植上人平屋面建议做法
非种植上人平屋面（防水等级二级）（倒置式防水） 8. 保温层排气管（DN50PVC 管，水平长150，高300，下部90°弯头连接，上部45° 弯头转角）。 7.40 厚C20 细石混凝土刚性保护层内掺4％防水剂，фR5@200 冷轧带肋单层双向钢 筋网片，按间距4000～6000mm 设分格缝（钢筋在缝内断开），缝宽20mm，建筑 油膏嵌填密实。 6.20 厚M5.0 水泥砂浆找平层。 5.最薄处30 厚轻质材料找坡（1：8 水泥膨胀珍珠岩、陶粒砼、加气砼块等）（坡度 2%～3%或按设计）。 4.H 厚保温层（保温材料厚度均按节能设计），留设间距不大于6m 的排气道。 3. 防水层。【如：1.5 厚单(双组份)聚氨脂Ⅱ型防水涂膜，分三遍涂刷，满铺一层聚酯 无纺布，附加层宽度为500mm+3 厚SBS(APP)自粘式防水卷材(聚酯胎聚乙烯膜Ⅰ 型)，泛水高度从结构面算起500mm 高。】 2.均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.钢筋混凝土屋面楼板原浆收光，宜向落水口形成20mm 内高差找坡。阴阳角做50mm 圆弧处理，结构板须做24小时蓄水试验。
说明 1.瓦屋面与 立墙 相交处钢筋 砼反 坎最好与主 体结 构整体浇筑 ，高度 需要针对 具体项 目进行梳 理确定， 本图只 提供一个 参考。
瓦屋面与立墙相交类节点构造简图
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙防渗漏建议做法
说明 1.瓦屋面与 立墙 相交处钢筋 砼反 坎最好与主 体结 构整体浇筑 ，高度 需要针对 具体项 目进行梳 理确定， 本图只 提供一个 参考。
一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
抗浮锚杆钢筋部位止水油膏施工完成 样板。
1.堵漏剂封堵前应对锚头进行凿毛、清 理 以及润浆处理。 2.防水涂膜上翻锚 杆钢筋100 高。 3.筏板砼施工前用BW 止水条包裹钢筋。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
部门 – 文件名
1
房地产项目工程常见问题及 龙湖式破解和前控
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厦门龙湖工程第二名
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厦门龙湖工程第二名
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现实：挤压
更高的项目溢价
营销 研发
发展 成
工程
本采购 物业
财务
更高效的项目运营
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对阴角进行圆弧处理
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
厨房防水可按照地方建设部门规定施做全部或局部防水；卫生间在施做防水前， 必须对结构板进行蓄水试验，对裂缝渗水的楼板必须采取措施进行封闭修补。
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
地下车库车道的挡水线（入口处、中途、坡道最低处）+截水沟+减速带， 阻止大量的室外雨水进入地下车库
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇---截水沟设置
案例描述： 该车库北入口截水沟设置在坡道上，未设置在坡底，且集水井也设 置 在坡道上，井盖部位容易过水，另因截水沟未设置在坡底，过水性好，雨量 较大 时，水容易流入地库。 提示： 1、可以在坡道中部增加截水沟，但此截水沟无法替代坡道底部截水沟， 无论坡道中部是否设有截水沟，坡道顶、底部必须设置截水沟； 2、集水井位置 应尽量避开坡道位置。坡道位置设置集水井后，集水井盖板部位无法防过水，且 提排泵管设置于坡道处也不安全，容易造成碰撞。
构造 简 图
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---屋面防渗漏做法
屋顶女儿墙较高时，将施工缝留在高于屋面板的位置，有利于防渗漏
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---屋面防渗漏做法
屋面卷材进行热熔封边
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙无阳台遮挡外窗防渗漏
泛水范围内采用止水螺杆
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
泛水范围内应设置砼导墙
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
下沉卫生间穿楼板管道节点构造
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---非种植上人平屋面建议做法
说明 1.若找坡层最厚处小于 100mm 时，可将轻质找 坡材料与找平砂浆同时 取消，代之以第7 项刚性 防水层兼做找坡层。 2. 为使SBS（APP）卷材 与聚氨酯涂膜防水之间 形成“优势互补”和复合 防水，卷材施工时搭接 部位必须满粘密实。
说明 1.管洞外 侧细石 砼封堵 必须浇筑 密实 。
外墙脚手架眼封堵节点构造简图建议
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---高低跨外墙防渗漏
临斜屋面墙体未作导墙，防水做在砖体上，会发生什么问题？
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---外墙防渗漏建议做法
目录
一、房地产项目工程管理典型专业问题及龙湖式破解 二、如何有效 预控工程质量问题发生 三、现场施工如何有效过程管控好工程质量
问题 四、示范区（含售房部样板房）工程管理方法 五、工程管理
人员工作重点及要求 六、传统木模与铝合金模板的对比分析
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
地下室外墙部分防水等级一二级
地下室外墙防水构造做法
1.立面卷材与砼结构相接 触 的部位应采用满粘法。 2.立 面SBS 卷材施工接茬 的搭 接长度不小于100mm。 3.
在立面与平面的转角 处， 卷材的接缝应留在平 面上 ，距立面不应小于 500mm 。（也可使用聚氨酯 防水 涂膜）
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地下室内渗水 室内腻子起泡 原因有哪些？
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
外墙防水缺乏刚性保护层
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
外墙防水缺乏刚性保护层
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---地下工程防渗漏篇
斜屋面导墙梯状按 砖模数留设，避免 砌体端部不密实， 防止渗水情况出现
瓦屋面与立墙相交类节点构造照片
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分渗漏问题
渗漏的原因有哪些？
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一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解---厨卫部分防渗漏做法