华侨城居住小区规划分析

居住小区规划调研报告——华侨城

一．基地外部环境分析内容

(一)自然生态条件

华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结

合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两

轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北

侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大

土地储备区之一。

1．地理位置

华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。

2．气候

北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。

3．水系

朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。而主要的地下水源水质较好。

4．植物资源

由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。

5．环境质量

华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。各污染物浓度最低值出现在夏季降水充沛的月份，峰值则出现在采暖期。

(二)社会经济

由于华侨城居住小区所处的地理位置及设计定位，其主要服务的对象多为CBD中心商务区、亦庄经济技术开发区、乃至机场开发区以及周边高新技术及经济开发区的高薪人群。北京近年来对住房的需求量持续走高，且人们由于收入增加及流动人口的涌入，需求量越来越高，并且越来越追求高品质住宅。

由于华侨城所处的朝阳区拥有众多经济和技术开发区，经济增长速度居高不下，创富能力惊人，因此，华侨城的定位为这一区域内的收入较高的人群，并且可以很容易达到这一预期目标。据目前的销售状况来看，虽然开盘定价较高，但仍然可以轻松达到销售预期，并有供不应求的趋势。

(三)区域土地利用

根据《北京市朝阳区土地利用总体规划》，第二章“土地利用现状”第十一条“土地资源利用状况和面临的形势”的表述，朝阳区土地总面积45507.6公顷（不含首都机场街道1211公顷），按土地利用性质划分，农业用地占土地总面积的37.05%；建设用地占61.37%；未利用土地占1.59%。

朝阳区土地利用的特点是土地开发利用程度较高，后备土地资源匮乏。由于朝阳区人口稠密，人多地少的矛盾十分突出，随着经济社会快速发展，以及首都人口和产业的扩散，各类用地矛盾更为尖锐，主要问题有：

(1)人均土地资源少，可供开发利用的未利用土地也少，土地集约利用压力大。人均土地面积仅0.03公顷(合0.45亩),只有全国平均数的4%；

(2)耕地减少速度快；

(3)土地利用的效率有待进一步提高。建设用地中，工业用地分散，居住和工业用地混杂，城镇用地较为粗放，平房多、建筑容积率低；

(4)林业用地比例低，土地生态环境还有待进一步改善。土地利用中存在一些不合理因素以及工业污染日益加重，使得土地生态环境遭到一定程度破坏。

(四)区域交通环境

北京华侨城位于CBD中心商务区东南3.5公里处，处于东南四环四方桥东南角。主要道

路有东四环、京沈高速、垡头西路、垡头南路等

四条城市主干道，可迅速连接至东三环、长安街

延长线、京津塘快速路、西大望路等，构成快捷

高速的城市路网。由于地处北京市东郊地区，现

有公共交通较不便利，正式运营线路只有5条，

但以北京华侨城为站点，规划中的公交路线共20

余条，与构成可直通到北京各个方向的公交系统。

在规划中的公共交通中，地铁7号线将在北京华

侨城欢乐谷设站，将使周围居民交通出行更为便

捷。14号线也将为连接朝阳区南北做出重要贡

献。

朝阳区自古以来就是北京的东行门户，现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达，总计700多公里，除十几条市内线路外，还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。以及全国最大的由26座桥构成的四环路。首都国际机场也坐落在朝阳区，并配有海关朝阳口岸。

(五)区域公建

华侨城地处CBD商务中心区的边缘地带的住宅集团，周围主要公共建筑有

教育机构：北京工业大学

医疗卫生：朝阳妇幼保健院、北京市垂杨柳医院

文化体育：文化：首都图书馆、古玩城

健身：京体健身中心、青鸟羽毛球馆、奥运会羽毛球馆、高尔夫练习场

休憩：窑洼胡公园

商业服务：燕莎奥特莱斯、百盛东四环店、家乐福超市、东都影城

红星美凯龙、十里河建材城、居然之家

金融邮电：国贸CBD

市政公用：城市道路、城市桥涵、排水防洪设施、道路照明、城市建设公用设施

行政管理

这一区域最主要的问题是缺少大型高

质量医疗机构，医疗水平相对滞后，区域内

没有三甲级医院，只有两个二级医院，分别

位于潘家园华威里和垂杨柳南街。可供居住

者闲暇时间休憩娱乐的地方偏商业化，缺少

博物馆、展览馆等人文场所，不利于区域文

化水平的提升。此外，此区域内行政管理部

门缺少。相较于市内居住区和北城类似于望

京等居住小区的区域公建，这里还是略显建