个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析

房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款 成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较
的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可 好地掌握，否则难以合理确定 ＭＢＳ的发行定价。积极推进住房抵
能性也较低。
押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内
人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率 就小。
２、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，
４、宏观经济特征因素。里面包括有房地产价格指数、ＧＤＰ增
银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服 长率和经济周期３个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价
务成本直接导致银行的收益受损。
六、通货膨胀对财务报表的影响 １、通货膨胀使不同时期的报表失去可比性 编制会计报表的目的是为了客观的反映企业的财务状况，以 便向企业主要部门，财政、银行、税务、投资者等提供其所需要的财 务信息，由于通货膨胀物价不断变动，历史成本编制的财务报表， 不能反映物价变动水平，使得传统成本会计提供的会计信息往往 不符合现实情况。 ２、物价变动期间的财务报表可能会产生误导 在通货膨胀时期，按最初取得时的成本记录的资产价值很少 能反映其现行（较高）价值。低估资产价值，又会导致低估费用和 高估收益。 七、小结 面对通货膨胀对传统会计产生深刻影响，企业会计工作需要 做出适度的调整，消除通货膨胀的不利影响，提高会计信息质量， 为报表使用者提供准确财务信息。在财务工作中，针对通货膨胀 对资产、负债、收入、费用的影响，做出适当的对策，准确地反映企 业的经营成果，真 实 地 反 映 企 业 的 经 济 活 动，发 布 可 靠 的 会 计 信 息。 【参考文献】 ［１］葛家澎．通货膨胀会计［Ｍ］．厦门大学出版社，１９８６ ［２］朱项平．试论 通 货 膨 胀 对 会 计 的 影 响 及 其 对 策 ［Ｊ］．黑 龙 江 财 专 学 报，１９９５（３） ［３］杨睿．通货膨胀对会计的影响及对策［Ｊ］．财会研究，２００５（１０） ［４］李云宏．通货膨胀会计与 传 统 财 务 会 计 的 分 析 比 较 ［Ｊ］．会 计 之 友， ２００４（９）
［１］王重润，曹振良．住房抵押贷款中的提前偿还风险分析［Ｊ］．中国房 地产，２００２（７）
［２］施方．住房抵押贷款提前偿付预测［Ｊ］．商业研究，２００５（２） ［３］刘洪玉，孙冰．个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究［Ｊ］．
同济大学学报（自然科学版），２００７（１） ［４］陈颖，屠梅曾．住房抵押贷款偿还过程中的博弈分析［Ｊ］．哈尔滨工
可能性也更大。 ２、贷款合同特征因素。里面包括有贷款总额、贷款期限、贷款
利率、还款方式和贷款价值比５个影响因素。一般而言贷款总额 大的借款人，月还款额就多，身上的财务负担也越大，在收入不是 很充裕的情况下提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越 短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性 就越小；目前我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般 认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更 强烈，发生提前还款的可能性就更大；我国个人住房抵押贷款的还 款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额 本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的 重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而 贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说 明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。
业大学学报，２００７（８）
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影响，然而我国商业银行对有关个人住房抵押贷款提前还款风险管理 制度和规则建立的 时 间 不 长，其 简 单 的 管 理 模 式 的 缺 陷 也 日 益 显 现。 本文正是基于个人住房抵押贷款风险的重要性，针对目前我国个人住 房抵押贷款最主要的风险－提前还款风险进行了理论分析。 【关键词】个人住房抵押贷款；提前还款风险；影响因素
还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立 利率和房价的波动性都是和政府的宏观调控密切相关。合适的宏
提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还 观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助与银行进行风险管
款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前 理。并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从
四、提前还款风险管理的对策和建议
部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。
１、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率
４、政府合适的宏观调控。
对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付
政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的
率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前 作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素
面： １、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定
涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款；房屋 用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用
性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理的分配，对银行造 来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款
成不确定的现金流，然而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造 成利益损失。
３、房屋特征 因 素。 里 面 包 括 有 房 屋 价 格、房 屋 面 积、房 屋 类 型、房屋区域和房屋用途５个影响因素。房屋价格的高低通常决 定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务 状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款；房屋面积大的房 屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水 平高，经济实力强，越容易提前还款；房屋类型主要是指一手房和 二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入 不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低；如 果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上
地区的经济状况，我们认为当 ＧＤＰ增长率高时，说明房地产市场
三、提前还款风险影响因素分析
的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力
影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特
（下转第９６页）
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２、对存货信息质量影响。按会计惯例，存货的计价方法通常 采用先进先出、后进先出和加权平均法。在通货膨胀期间，企业的 报告收益与税务负担取决于存货的计价方法，采用的存货计价方 法不同，企业在报告期的收益和税赋也不相同。采取后进先出法 得出的收益数据虽较为准确，但由于采用较早的购货成本进行计 量并反映在资产负债表上，故在某种程序上低估了资产负债表中 存货的价值；采用先进先出法虽高估了收益，但其资产负债表中的 存货价值与实际情况差异较小；加权平均法的采用，使损益表和资 产负债表均得不到准确计量，其影响介于上述两种方法之间。
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（上接第９４页）
３、积极推进住房抵押贷款证券化。
的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时
抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和
期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住 期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。
还款给现金管理带来的损失。
而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
２、构建个人住房抵押贷款提前还款的数据库。
【参考文献】
目前我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各 种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一 片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不 足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急， 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人 的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规 律，加强对提前还款风险的管理。
格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该
３、利息收入的减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利 时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，
率上升的时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而 收入水平也高，提前还款的可能性较大；ＧＤＰ增长率可以反映该
中断，从而导致银行利息收入的减少。
个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析
谢明星 沈佳磊
（江西理工大学经济管理学院 ３４１０００）
【摘 要】随着个人住房抵押贷款业务的迅速发展，近几年来个人住房 抵押贷款带来的风险也逐渐暴露出来，给各大商业银行带来了不利的
征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏 观经济特征因素。
３、对销售收入信息质量影响。在通货膨胀期间，企业在生产 上不作任何努力，不增加任何产量往往就会因物价上涨而引发企 业销售收入纵向比较指标的增幅大于正常生产经营期间。反映在 会计报表中，是当期的销售收入增长幅度大于历史水平，从而误导 会计信息使用者乐观地估计行业的发展前景。
四、通货膨胀使企业资产的账面价值偏离真实价值 通货膨胀期间，企业的资产的账面价值与现值背离，成本信息 被低估。非货币性资产账面价值以资产取得时的历史成本计量， 只能反应过去某一时点的价值，导致资产账面的价值低估，这不符 合会计的客观性与真实性原则，使资产所有者、债权人及有关人员 产生错误判断，进而引起经营决策的失误。 五、通货膨胀使利润计算虚增 通货膨胀下会相对低估资产，少计成本，高估收益，此时对资 产的计量是按原始成本入账的。这样在传统会计下，使收入大于 用名义货币计量的资产的历史成本，其差额确认为利润，所以在通 货膨胀条件下，企业按历史成本计算的各种生产耗费，与按现行价 格计算的产品销售收入并不配比，结果少转了成本，利润虚增。
１、借款人特征因素。里面包括有借款人性别、年龄、家庭月收 入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人６个影响因素。其中对 提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月 收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为家庭月收入高的 借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的
一、引言 我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着１９９８年国家住房 分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展， 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷 款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳 定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成 为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的 迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来 房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意 欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近 年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房 抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造 成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收 入、影响银行的现金流等等。２００７年美国次贷危机的爆发更加说 明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因 此本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风 险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。 二、提前还款风险的定义 提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导 致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为 的不确定性，会给银行带来Fra Baidu bibliotek息收入的减少，也会造成银行资金流 量的不稳定。那么提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方