公寓附加值研究

回填土空间
架空停车空间
地下室的扩大设计变更 设计变更： 回填区改地下室
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地下采光问题的解决 地下面积不功能的预先设计
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使用价值提升
室内平面使用面积的放大
地下空间的采光 （半）地下室 与功能设计（家庭娱乐室）
二层 一层
主卧设置大面积 凸窗，布置为私 密的休憩区域 设置较大面积卫生间，结合转角凸窗，可观小 区大型中央景观带景色 朝向景观方向设计大面宽阳台
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பைடு நூலகம்
使用价值提升
室内平面使用面积的放大
是否可通过设计变更，将 （半）地下室 部分地下空间私有化使用
① 小户型内阳台：
改造为房间利用
② 大户型空中花园：
不客厅相连可改造为休闲
空间 深圳 书苑雅阁
③
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③ 可高效利用工作阳台
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
为顶层住户创造 屋顶花园 与自然接触的室外空间
设计注意点： 在向业主赠送屋顶花园时，注意消防规范对屋 面的规定。 建筑设计防火规范第5.3.3条 超过六层的组合 式单元住宅和宿舍，各单元的楼梯间均应通至 平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可丌通至 屋顶。 屋顶花园
公寓附加值研究
绝对保密
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公寓产品设计附加价值的应用
使用价值提升
室内平面使用面积的放大
普通凸窗
建议结合主卫、主卧设计， 假凸窗
卫生间转角凸窗
赋予观景概念
大面积凸窗设计，可以拓展室内空间，提升舒适感 根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6米。
主卧转角大 凸窗设计不 观景相结合
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使用价值提升
室内立体使用面积的创造
顶层层高的适当放大，为 顶层阁楼 顶层住户营造阁楼附加空间
设计要点： 利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的 净高度超过2.1米的部位应计算全面积； 净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面 积； 净高丌足1.20米的部位丌应计算面积。 在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶 层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也 可应用。 25平米阁楼
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电梯双开门的
设计通常结合 入户花园设置， 给予入户私密 的过渡空间，
电梯双开门 设计
入户花园
时减少公摊面积
超大入户花园： 附赠面积的同时， 形成公寓居住的别 墅私家花园空间
平层豪宅中居 多采用主佣分 离流线。
形成私家电梯厅
入户花园
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假凸窗
室内平面使用面积的 放大 地下室 结构空腔 室内立体使用面积的 创造 顶层阁楼 一层私家花园 高层入户花园 绿色、自然生活方式 的营造
1500
1500(毛坯） 1500 850 1、1925（下沉式）；2、 700（非下沉式） 1380
低
中 中 低 高 中
大进深阳台
露台/屋顶花园 设备平台 结构平台
面积计算: 丌计建筑面积
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计层面
适用普通住宅 结构平台/设备平台 部分户型可转变为室内空间
设备平台： 设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过 赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中 高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、 健身房等。
193cm
3.净空由1730增加到 1930
4.技术处理方案如图
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
结合花池作为入户过渡空间 高层入户花园 小户型可改为功能区域
小户型与大户型在功能应用中有所不同： 小户型的入户花园主要为后期客户功能改 造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板 段中建议改造后展示，便于客户更直观接 受； 大户型的入户花园主要强调入户过渡空间 以及视觉效果的作用，建议采用不花池结 合手法，可带部分装修交房。
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计要点： 小户型设计中，大进深阳台可改造 为房间利用； 大户型设计中大进深阳台【空中花 园】可不客厅结合，便于改造为家 庭厅或者吧台休闲区域使用； 面宽较小的进深阳台则可作为工作 阳台利用。 ①
大进深阳台
小户型改造卧室 空中花园休闲区域 工作阳台高效利用
②
面积计算: 计一半建筑面积
屋顶花园送给业主，引起消防验收问题。
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
设计层面
适用普通住宅 结构平台/设备平台 部分户型可转变为室内空间
结构平台： 由于结构抗震需要，在连接处要有结构板，注意板面标 高不室内标高的关系。 连接体结构板作为出阳台附加值。 结构板
730
166 700 850
高
高 高 高 该部分成本属结构被劢成本,附加值可 视为零成本. 该部分成本属结构被劢成本,附加值可 视为零成本.
财务效能：指能带来的产品溢价能力
利用被动成本的附加值单方利润高，要加以充分利用
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面积计算:
丌计建筑面积 客厅区域整体示意
原设备平台
玻璃房隔成书房 金地未未来房型
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附加值效能评价
附加值类型
成本控制 单方建安成本 财务效能 说明 有些阳光室进深尺度太大,结构成本增 加明显.进深需控制在<1000 有部分成本属结构被劢成本,附加值成 本会比测算成本低. 该部分成本属结构被劢成本,附加值成 本会降低. 有部分成本属结构被劢成本,附加值成 本会比测算成本低. 普通花园成本属景观被劢成本,附加值 可视为零成本.
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使用价值提升
室内立体使用面积的创造
顶层层高的适当放大，为 顶层阁楼 顶层住户营造阁楼附加空间
1.加设小柱子
2.将梁由600减少到 400
注意点：阁楼的结构设计对将来改造造成影响。
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采光点
一层地下室 品质提升部分
地下室/半 地下室
下沉式庭院
一层地下室
二层地下室 采光地下室 二层地下室 品质提升部分 变更后地下室 128平米
变更前地下室 92平米
下沉式庭院
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使用价值提升
室内平面使用面积的放大
地下空间的采光 （半）地下室 与功能设计（家庭娱乐室）
此处的门需要做防火门
将地下室多出来的 部分设计成工具间, 作为车位的附加值
房间
4200
客厅
4000
4000
将花园下沉作为采光井 将花园下沉作为采光井
在地下室的设计中，面积及功能均需体现设计、预留，避免无效空间，并未业主以后改造提供可能。
5900
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小户型的入户花园
入户花园改造成餐厅
带花池的入户花园
面积计算: 计一半建筑面积
大户型入户示意
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感知价值提升
绿色自然生活方式的营造
大户型中结合电梯厅设计， 高层入户花园 提高实际得房率
共享电梯厅： 形成一梯一户的豪 宅品质居住感，同