城市混居模式的启示

城市混居模式的启示

适合我国的混合居住发展模式探讨

社区混合居住模式——“大混居、小聚居”模式[1-2]

社区混合居住是指在社区层面实行不同阶层的混合居住，而不是像西方一些国家那样在邻里层面实行混合居住，在空间上表现为大尺度混合、中等尺度分异。如果说“邻里混合居住”是一种彻底混居模式，则“社区混合居住”就是一种适度混居模式。

具体采取分类社区混合居住模式，即将居住小区分为两种主要类型：

①由中间阶层与低收入者混合居住；

②由中间阶层与高收入者混合居住。

对第一类混合居住区，可以将经济适用房、廉租房和商品房结合起来通过市场机制由开发商统一开发，统一经营。这种方法需要对现在经济适用房、廉租房的建设与管理模式进行改革：居住区的建设质量标准，根据中间阶层的愿望和需求来确定，政府对中低收入者进行补贴，保证他们的住房需要。对第二类混合居住区将高档住宅的组团分布在中间阶层的住区中，通过组团方式进行融合。

社区混合居住模式选择原因[1-2]：

1、不同阶层保持适当距离，避免了由于住房需求和管理方面的巨大差异所带来的冲突。由于中国城市的居住区目前基本上都实行封闭管理，不同阶层对于住房及其住宅区配套设施和管理服务的需求与支付能力差异极大，如果现阶段在一个居住区内的邻里层面实行混合居住，按照统一标准管理非但难以促进社会融合，相反可能引发邻里冲突的。

2、混居阶层差异程度相对较小，有利于减少阶层间的心理影响，增加社区归属感，实现阶层间的沟通与融合。相关研究表明，居住融合能否实现，还取决于不同社会群体之间差异的程度，应尽量避免强行要求收入差距过大的群体混合居住，以免产生新的社会问题。此外，基于中间阶层的分类混居模式，有助于发挥中间阶层的社会功能作用，有利于社会的持久稳定。

3、由于阶层差别不大，有利于房地产商在开发经营中进行市场定位，也减少政府的宏观控制难度。

混合居住模式的基础因素（微观层面）[3]：

布罗菲(Paul C Brophy，1997)对美国7个混合居住项目的分析表明：定位选址、财政可行性、设计质量是其成功的基础因素。

首先，混合居住项目的选址十分关键。史渥兹(Alex Schwartz，1997)认为混合居住项目运作的先决条件在于，项目本身是否能以合理的成本，吸引足够的中高收入阶层来购买项目中的商品住房，这就意味着当地住房市场条件是一个重要的先决因素，如果当地住房市场为中高收入阶层提供的住房选择机会较少，并且中高收入群体的住房需求潜力大，则混合居住项目就越可行。此外，项目开发的其他特性，如区位、设计、成本、规模、设施、居民的人口组成特性等，也都直接影响到项目的可行性。

其次，混合居住项目的运作符合市场机制要求。此类项目的区位应尽可能选择具有市场潜力的地段，以增加其对高收入阶层的吸引力，这是项目市场运作成功的重要先决条件。项目中必须有足够的商品住宅单元数量，以维持盈利的商品住宅和非盈利的公共住宅之间收支的平衡。西方实施混合项目的一般比例，公共住宅单元最低占总额20%，商品住宅单元最高占80%。此外，在项目的财政运作上，政府所提供的公共住房补助金应作为一项资本，结合到整个项目的财政运作中，通过市场机制使整个项目可行，并使中低收入阶层的住宅更加易于负担。

再次，混合居住项目在质量上不应存在差别。项目中不同类型住宅的物质整合、统一品质非常重要。混合居住邻里的环境不应特别突出商品住宅，不同收入居民的住宅单元在特性和质量上不应存在差别。通过优化开发的品质规划，使低收入群体住宅完全整合到邻里中去。设计中并不特意划分两种类型的住宅，其规划水准、建设质量、场地位置完全相同，只是在大小套型、装修程度上有所区别。

推动我国混合居住模式的规划策略

（1）多中心的城市结构体系规划[2]

单中心圈层式的城市结构，是导致城市地价从市中心向边缘区呈级数降低的重要原因。由于市中心地价高，开发商在商业利润的驱使下，必然会无限制地增加建筑密度，从而影响城市环境，导致居住的空间分异。而多中心组团式的城市结构在一定程度上使城市用地均质化，即各地块的商业服务、交通可达、周边环境、教育娱乐等区位影响因素比较近似，从而对于不同阶层居民而言，选择居住环境时都具有较大的自由度。这在一定程度上增加了不同主体选择同一居住空间的可能性。

（2）转变保障性住房用地供给方式[1,4]

目前我国集中兴建的保障性住房以经济适用房为主，根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2004 ]77 号) ，经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，免缴土地出让金。各城市在实际操作中，主要采取划分经济适用房独立地块进行开发建设的方式，由于为提高城市土地经济效益，这些地块多位于地价低廉的城市边缘地区。这种操作方式，使低收入群体难以在城市空间资源分配中受益，并在客观上使经济适用房等保障性住房与其他商品住房在用地空间上形成分隔。为缓解城市居住空间分异加剧的趋势，需要转变现有的保障性住房用地供给方式。可以考虑借鉴国外的经验，在普通商品住房项目中强制要求建设一定比例(如20%-40%) 的保障性住房，同时依照现有政策，按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠鼓励，以实现将经济适用房居住区小型化、分散化，将规模适中的经济适用房小区分散安排在城市的各个居住组团中。

（3）相同建设质量下多元化的住宅设计[4-5]

在混合建设项目中不同类型住宅的物质整合非常重要，在社区环境中保障性住房和普通商品住房应统一建设，保证在建筑外观和建设质量上不存在差别。这可以避免因社区局部空间环境品质的下降而失去对中等收入群体的吸引力，也不会使低收入群体因住房的明显差别而产生自卑感，有利于减少不同群体间的心理距离。

多样化的住宅户型设计是满足不同收入群体居住需求的关键。保障性住房是带有社会福利性质的住房，目的是满足低收入群体的基本居住需求，住宅设计应体现这一特征，户型不宜过大，以小户型为主；而普通商品住房则主要根据市场需求合理确定各种户型比例。此外，还应实现建筑类型、住房形式（租、售）、服务设施的多元化：在住房上同时具有单体别墅、联排住宅、多层公寓；在居住形式上兼有住房私有和住房租赁；在居住建筑、公共空间和绿化设施建设上鼓励公众参与，融合不同年龄和不同阶层的观点。

（4）开放的社区管理[2,5]

在社区管理上，目前我国城市居住区普遍存在所谓“封闭式”管理模式。实证研究表明，这种“封闭社区”对于社会隔离有着推波助澜的作用(范丽华, 2006)。不仅城市商品房社区，很多南方城市的“城中村”型社区也正普遍推广这一管理方式。尽管这一模式有利于社区本身的管理，在短期内有着立竿见影的管理效益。但从社会混合和居住混合的角度看，这一管理模式极具排斥性，对于社区与社会融合极为不利。在建设和谐社会的时代背景下，这类“封闭社区”模式不宜推广；在社会结构分化的大背景下，居住分异的人为强化会破坏政府对于社会融合的努力，造成更大的社会隔离。为此，居住区、楼盘建设中应尽量不建、少建围墙；