房地产估价基础知识
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销售的房地产（市场法） 出租的房地产（收益法） 营业的房地产（收益法） 自用的房地产（成本法）
不可移动（位置固定） 独一无二（独特性、异质性、个别性） 寿命长久（居住70年、工教文卫体50年，商业50年、
综合或其它50年） 供给有限 价值量大 流动性差(变现时间较长） 用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地） 相互影响 易受限制 保值增值
（一）按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产
接使用的房地产。
（三）按是否产生收益划分的类型
收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济 收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、 写字楼、旅馆、商店、餐馆等；
非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房 地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办 公楼、教堂、寺庙等。
（四）按经营使用方式划分的类型
建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建 筑（地面上）最大高度限制。
建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所 有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率，
建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积 ×100%
容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指 标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积 的比值，容积率=总建筑面积/建筑用地面积
房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分， 例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地 的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、 平整程度。
房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部 分，包括权利（rights）、利益（interests）和收 益（benefits）。
房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗 房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关 系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如 市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它 地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其 它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、 配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声 誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。
（二）按开发程度划分的类型
生地：是指不具有城市基础设施的土地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成
房屋拆迁补偿安置的土地； 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平
整，能直接在其上进行房屋建设的土地； 在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成，
不具备使用条件的房地产； 现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直
（二）对一宗土地的基本认识
（1）位置（或坐落） （2）面积 （3）四至 （4）形状 （5）地形、地势 （6）周围环境、景观 （7）利用状况 （8）产权状况 （9）土地使用管制 （10）地质条件 （11）基础设施完备程度和土地平整程度 （12）其他
五、建筑物的概念
（一）建筑物的定义
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包 括房屋，又包括构筑物。
二、房地产的存在形态
土地 建筑物 房地
三、房地产的其他名称
不动产：在民法中，将财产（或称为“物”）分 为“动产”和“不动产”两类。
物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词。 Real estate和real property
四、土地的概念
对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是 三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定 范围内的空间。
具体一宗土地的空间范围可以分为3层：（1）地 球表面；（2）地球表面以上一定范围内的空间 （简称地上空间）；（3）地球表面地下一定范围 内的空间（简称地下空间）。
（一）土地利用所受的限制
土地权利的设立和行使的限制 房地产相邻关系的限制 土地使用管制
通风、采光、排水、排污的相邻关系 险情危害的相邻关系
课程内容:
第一章 房地产与房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价的原则与程序 第四章 市场比较法及其应用 第五章 成本法及其应用 第六章 收益法及其应用 第七章 假设开发法及其应用 第八章 房地产估价报告
相关教材:
《房地产估价理论与方法》 中国建筑工业出版社 《房地产估价理论与方法》 柴强 中国物价出版社 《房地产估价理论与方法》 胡存智 地质出版社出版 《城镇土地估价规程》 国土资源部
思考：
什么是房地产估价？ 房地产估价存在的必要性？
第一章 房地产和房地产估价
房地产的概念 房地产的特性 房地产的类型 房地产估价的概念 房地产估价的必要性
一、Fra Baidu bibliotek地产的整体概念
房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权 益、区位三者的综合体。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由
建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体 物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离 的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害 的物。
内建筑面积；④其他面积 （3）层数和高度
1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为 中高层住宅；10层及以上为高层住宅；建筑高度超过 24m的多层建筑为高层，超过100m的为超高层建筑。 （4）结构 （5）设备 （6）层高或净高 （7）空间布局
（8）装饰装修 （9）外观 （10）建成年月 （11）利用状况 （12）维修养护情况及完损程度 （13）产权状况 （14）公共服务设施完备程度 （15）其他
狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工
建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备 （如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通 信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构 筑物两大类。
（二）对建筑物的基本认识
（1）位置 （2）面积：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套
不可移动（位置固定） 独一无二（独特性、异质性、个别性） 寿命长久（居住70年、工教文卫体50年，商业50年、
综合或其它50年） 供给有限 价值量大 流动性差(变现时间较长） 用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地） 相互影响 易受限制 保值增值
（一）按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产
接使用的房地产。
（三）按是否产生收益划分的类型
收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济 收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、 写字楼、旅馆、商店、餐馆等；
非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房 地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办 公楼、教堂、寺庙等。
（四）按经营使用方式划分的类型
建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建 筑（地面上）最大高度限制。
建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所 有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率，
建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积 ×100%
容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指 标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积 的比值，容积率=总建筑面积/建筑用地面积
房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分， 例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地 的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、 平整程度。
房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部 分，包括权利（rights）、利益（interests）和收 益（benefits）。
房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗 房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关 系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如 市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它 地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其 它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、 配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声 誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。
（二）按开发程度划分的类型
生地：是指不具有城市基础设施的土地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成
房屋拆迁补偿安置的土地； 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平
整，能直接在其上进行房屋建设的土地； 在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成，
不具备使用条件的房地产； 现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直
（二）对一宗土地的基本认识
（1）位置（或坐落） （2）面积 （3）四至 （4）形状 （5）地形、地势 （6）周围环境、景观 （7）利用状况 （8）产权状况 （9）土地使用管制 （10）地质条件 （11）基础设施完备程度和土地平整程度 （12）其他
五、建筑物的概念
（一）建筑物的定义
广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包 括房屋，又包括构筑物。
二、房地产的存在形态
土地 建筑物 房地
三、房地产的其他名称
不动产：在民法中，将财产（或称为“物”）分 为“动产”和“不动产”两类。
物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词。 Real estate和real property
四、土地的概念
对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是 三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定 范围内的空间。
具体一宗土地的空间范围可以分为3层：（1）地 球表面；（2）地球表面以上一定范围内的空间 （简称地上空间）；（3）地球表面地下一定范围 内的空间（简称地下空间）。
（一）土地利用所受的限制
土地权利的设立和行使的限制 房地产相邻关系的限制 土地使用管制
通风、采光、排水、排污的相邻关系 险情危害的相邻关系
课程内容:
第一章 房地产与房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价的原则与程序 第四章 市场比较法及其应用 第五章 成本法及其应用 第六章 收益法及其应用 第七章 假设开发法及其应用 第八章 房地产估价报告
相关教材:
《房地产估价理论与方法》 中国建筑工业出版社 《房地产估价理论与方法》 柴强 中国物价出版社 《房地产估价理论与方法》 胡存智 地质出版社出版 《城镇土地估价规程》 国土资源部
思考：
什么是房地产估价？ 房地产估价存在的必要性？
第一章 房地产和房地产估价
房地产的概念 房地产的特性 房地产的类型 房地产估价的概念 房地产估价的必要性
一、Fra Baidu bibliotek地产的整体概念
房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权 益、区位三者的综合体。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由
建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体 物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离 的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害 的物。
内建筑面积；④其他面积 （3）层数和高度
1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为 中高层住宅；10层及以上为高层住宅；建筑高度超过 24m的多层建筑为高层，超过100m的为超高层建筑。 （4）结构 （5）设备 （6）层高或净高 （7）空间布局
（8）装饰装修 （9）外观 （10）建成年月 （11）利用状况 （12）维修养护情况及完损程度 （13）产权状况 （14）公共服务设施完备程度 （15）其他
狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工
建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备 （如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通 信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构 筑物两大类。
（二）对建筑物的基本认识
（1）位置 （2）面积：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套