上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范
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第 十八 条 （ 建 工程评 估） 在 在建 工程 应采 用成本 法进 行评 估 。在建 工程评 估 以
工 程造 价类 比法是 根据 实 际情 况 ，用 与拟估 房屋 在 结构 、功效 等方 面相 同或相 似 的已建成 的工程造 价进 行 类 比， 通过对 有差 异 的项 目进 行调 整 ， 定被 拆 除房屋 的 确 评 估价 格 。 工 程造 价类 比法宜 适用 于有 可 比较 的类 似工 程 的房 屋评估 。 工程造 价类 比法 的操作 程序 ： １根据评 估对象 的实际状 况 。 取并 确定类 似 工程 ； ． 选 ２计算 修 正 系数 ： 工 费 用修 正 系 数（ １材料 价 格 ． 人 Ｋ１、 修 正系 数 （２ 、 械使 用 费 修 正 系数 （３ 、 Ｋ ）机 Ｋ ） 间接 费用 修 正 系数（ ４ ； Ｋ）
Ｋ 类 似工 程人 工 费 比例 ｘ ｌ类 似工 程材 料 费 比例Ｘ ＝ Ｋ＋
Ｋ ＋ 似 工 程 机 械 使 用 费 比例 ｘ ３ 类 似 工 程 间 接 费 比 ２类 Ｋ＋
例ｘ ４ Ｋ
４计算 房 屋评估 价格 。 ． 评 估价 格＝ 似工程 单价ｘ ｘ 类 Ｋ 建筑 面积 第十 四条 （ 居住房 屋成 新 的确 定 ）
１ ． 按照房屋 的建筑结构进行 房屋分类 ；
居 住 房屋折 旧以成新 折扣法 计算 ，并结 合房 屋 的维
护、 养、 保 使用情 况 ， 终确 定房屋 的成 新率 。 最
尚可 继续使 用 的房屋 ， 成新 率一 般不 宜低 于４ ％。 ０
第十 五条 （ 房屋 装饰 评估） 房屋 的评估 价格 不包 括房 屋 的装 饰价 值 。 委托 人 书面要求 评估 房屋装 饰 价值 的 ，应 按照 本 市 房屋 装饰 工程定 额标 准 ，单独评 定 其装饰 的重 置价 格 和
异 进行 修正 ： ５确 定房 屋成新 ： ．
第 三章 附 则 第 十七条 （ 附属物 、 附着 物等评 估）
６确定 房屋 的评 估价格 。 ．
第 十 三 条 （ 程 造 价 类 比法 及 操 作 程 序 ） 工
房屋 附属物 、 土地 附着物 等 的评 估 ， 按照 本市 有关 国 家 建设征 地 的财物 补偿标 准进 行 。
本 技术 规范 由上 海市 规划 和 国土 资源 管理 局负 责解
释。
第二十二条 （ 实施 日期）
３ ． 计算总造价修正系数Ｋ：
本 技术规 范 自印发之 日起生效 。
２ ７Biblioteka Baidu
１ ． 居住房屋评估单价＝∑分项价格）成新率÷ （ × 建筑 面积 ２ ． 非居住房屋评估 总价＝ ∑分项价格 第十二条 （ 基准价格修正法及操作程序） 对于 同一征地范围内 。 房屋结构 、 用途等基本相 同的成 片房屋 ， 采用分部分项法确定典型房屋 的价格 ， 作为该 征地 范 围内同类房屋的基准价格。 然后根据不 同房屋 的屋面 、 墙 身 、 地面 、 高等因素 ， 该基准价 格进行调 整 、 楼 层 对 修正 ， 确 定房屋 的评估价格 。 基准价格修正法的操作程序 ：
土 地 估 价 Ｓ Ａ Ｇ Ａ — Ｉ ｌ Ｈ Ｎ Ｈ—Ｔ Ｄ— ＩＵ
面、 屋面等） 的主要特 征 ， 如用料 、 工艺及规格数量 等 ； ｆ 计算各分项数量 ； 二） ｆ 根据 现行工程定额标准确定各分项价格 ； 三１
ｆ 评定房屋成新 ； 四） ｆ 确定房屋评估价格 ： 五１
成新 程度 。
房屋 装饰应 单 独 出具 评估 报告 。 第 十六条 （ 应 的土地使 用权 取得 费用 评估） 相 相应 的土 地使 用权取 得 费用评 估按 现行有 关政 策 进 行 ：具体 的费用项 目构成 应根 据实 际情 况及 相应政 策 规
定确 定 。
２在 同一类 别房 屋 内确定典 型房 屋 ： ． ３求取 并确 定典 型房屋 的价 格作 为基 准价 格 ： ． ４根 据 房 屋 的屋 面 、 身 、 ． 墙 楼地 面 、 高 等方 面 的差 层
地产 、 土地评 估技 术规 范 的有关规 定执 行 。 第二 十一条 （ 释部 门） 解
标的物所在 地区的人工费标准 类似工程所 在地 区人工费标准
∑标的物工程主要材料数量Ｘ 所在 区域单价 一 类似工程主要材料费用
。
∑标 的物工程主要机械数量Ｘ 在区域机械单价 所 类似 工程 主要机械使用费用 标 的物所在 区域间接 费率 类似 工程所在 区域间接费率
，
政 府管 理部 门批准 的用 途 、参 数 或规划 设计 方案 等为 依
据 ，工程 建设 进度 以政府 管 理部 门通知停 工 时 的状 态 为
准。
第 十九 条 （ 临时建 筑评 估） 未 超过 批准期 限的临 时建筑应 评估 其建 筑物 残值 。
第 二十 条 （ 其他）
凡 征 收集 体 土地 房 屋补 偿 评估 中涉及 原始 成 本 、 机 电设备 、 工程 造价 等专业 技术 工作 的 ， 价机 构可 委托 有 估 资格从 事该 类业务 的机 构协 助评估 。 本 技术 规范未 作规 定 的 。应按 照 国家 和本 市其他 房
工 程造 价类 比法是 根据 实 际情 况 ，用 与拟估 房屋 在 结构 、功效 等方 面相 同或相 似 的已建成 的工程造 价进 行 类 比， 通过对 有差 异 的项 目进 行调 整 ， 定被 拆 除房屋 的 确 评 估价 格 。 工 程造 价类 比法宜 适用 于有 可 比较 的类 似工 程 的房 屋评估 。 工程造 价类 比法 的操作 程序 ： １根据评 估对象 的实际状 况 。 取并 确定类 似 工程 ； ． 选 ２计算 修 正 系数 ： 工 费 用修 正 系 数（ １材料 价 格 ． 人 Ｋ１、 修 正系 数 （２ 、 械使 用 费 修 正 系数 （３ 、 Ｋ ）机 Ｋ ） 间接 费用 修 正 系数（ ４ ； Ｋ）
Ｋ 类 似工 程人 工 费 比例 ｘ ｌ类 似工 程材 料 费 比例Ｘ ＝ Ｋ＋
Ｋ ＋ 似 工 程 机 械 使 用 费 比例 ｘ ３ 类 似 工 程 间 接 费 比 ２类 Ｋ＋
例ｘ ４ Ｋ
４计算 房 屋评估 价格 。 ． 评 估价 格＝ 似工程 单价ｘ ｘ 类 Ｋ 建筑 面积 第十 四条 （ 居住房 屋成 新 的确 定 ）
１ ． 按照房屋 的建筑结构进行 房屋分类 ；
居 住 房屋折 旧以成新 折扣法 计算 ，并结 合房 屋 的维
护、 养、 保 使用情 况 ， 终确 定房屋 的成 新率 。 最
尚可 继续使 用 的房屋 ， 成新 率一 般不 宜低 于４ ％。 ０
第十 五条 （ 房屋 装饰 评估） 房屋 的评估 价格 不包 括房 屋 的装 饰价 值 。 委托 人 书面要求 评估 房屋装 饰 价值 的 ，应 按照 本 市 房屋 装饰 工程定 额标 准 ，单独评 定 其装饰 的重 置价 格 和
异 进行 修正 ： ５确 定房 屋成新 ： ．
第 三章 附 则 第 十七条 （ 附属物 、 附着 物等评 估）
６确定 房屋 的评 估价格 。 ．
第 十 三 条 （ 程 造 价 类 比法 及 操 作 程 序 ） 工
房屋 附属物 、 土地 附着物 等 的评 估 ， 按照 本市 有关 国 家 建设征 地 的财物 补偿标 准进 行 。
本 技术 规范 由上 海市 规划 和 国土 资源 管理 局负 责解
释。
第二十二条 （ 实施 日期）
３ ． 计算总造价修正系数Ｋ：
本 技术规 范 自印发之 日起生效 。
２ ７Biblioteka Baidu
１ ． 居住房屋评估单价＝∑分项价格）成新率÷ （ × 建筑 面积 ２ ． 非居住房屋评估 总价＝ ∑分项价格 第十二条 （ 基准价格修正法及操作程序） 对于 同一征地范围内 。 房屋结构 、 用途等基本相 同的成 片房屋 ， 采用分部分项法确定典型房屋 的价格 ， 作为该 征地 范 围内同类房屋的基准价格。 然后根据不 同房屋 的屋面 、 墙 身 、 地面 、 高等因素 ， 该基准价 格进行调 整 、 楼 层 对 修正 ， 确 定房屋 的评估价格 。 基准价格修正法的操作程序 ：
土 地 估 价 Ｓ Ａ Ｇ Ａ — Ｉ ｌ Ｈ Ｎ Ｈ—Ｔ Ｄ— ＩＵ
面、 屋面等） 的主要特 征 ， 如用料 、 工艺及规格数量 等 ； ｆ 计算各分项数量 ； 二） ｆ 根据 现行工程定额标准确定各分项价格 ； 三１
ｆ 评定房屋成新 ； 四） ｆ 确定房屋评估价格 ： 五１
成新 程度 。
房屋 装饰应 单 独 出具 评估 报告 。 第 十六条 （ 应 的土地使 用权 取得 费用 评估） 相 相应 的土 地使 用权取 得 费用评 估按 现行有 关政 策 进 行 ：具体 的费用项 目构成 应根 据实 际情 况及 相应政 策 规
定确 定 。
２在 同一类 别房 屋 内确定典 型房 屋 ： ． ３求取 并确 定典 型房屋 的价 格作 为基 准价 格 ： ． ４根 据 房 屋 的屋 面 、 身 、 ． 墙 楼地 面 、 高 等方 面 的差 层
地产 、 土地评 估技 术规 范 的有关规 定执 行 。 第二 十一条 （ 释部 门） 解
标的物所在 地区的人工费标准 类似工程所 在地 区人工费标准
∑标的物工程主要材料数量Ｘ 所在 区域单价 一 类似工程主要材料费用
。
∑标 的物工程主要机械数量Ｘ 在区域机械单价 所 类似 工程 主要机械使用费用 标 的物所在 区域间接 费率 类似 工程所在 区域间接费率
，
政 府管 理部 门批准 的用 途 、参 数 或规划 设计 方案 等为 依
据 ，工程 建设 进度 以政府 管 理部 门通知停 工 时 的状 态 为
准。
第 十九 条 （ 临时建 筑评 估） 未 超过 批准期 限的临 时建筑应 评估 其建 筑物 残值 。
第 二十 条 （ 其他）
凡 征 收集 体 土地 房 屋补 偿 评估 中涉及 原始 成 本 、 机 电设备 、 工程 造价 等专业 技术 工作 的 ， 价机 构可 委托 有 估 资格从 事该 类业务 的机 构协 助评估 。 本 技术 规范未 作规 定 的 。应按 照 国家 和本 市其他 房