当前楼市调控政策调整思考正稿

当前楼市调控政策调整思考

梁鸿杨小亭

摘要：当前中国经济增长的外贸引擎力不从心，国内消费需求独木难支，投资需求鲜有起色。一时之间，人们不由得将稳定经济和社会的目光又转向楼市。本文对当前楼市若干热点问题进行了思考，提出保护自住需求、分流投资需求，改调控目标的单一房价指标为购买力指标，建立中央和地方的住房保障担保平台助推住房保障，打包征收房产税与行政事业费，在坚守耕地红线的同时允许省际调用指标，逐步完善优化土地财政，建立科学严谨长效的政策调控体系等七个观点，以期房地产业既能促进国民经济“稳增长”，又能确保楼市调控的成效。

【关键词】楼市；住房保障；房产税；耕地红线；土地财政

梁鸿（1962—），男，复旦大学社会发展与公共政策学院院长、教授，博士生导师，主要研究方向为公共政策、社会发展与社会管理及环境经济学；杨小亭（1966—），男，复旦大学社会发展与公共政策学院博士生，主要研究方向为公共政策、城市发展与公共管理。（邮政编码：200433）

当前中国经济增速逐渐回落。官方数据显示：2012年1-3季度我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，其中第三季度增速为7.4%（国家统计局2012年10月数据快报），再创新低。同时，工业增加值、固定资产投资、进出口总额等关键经济指标依然表现不容乐观。从外部市场来看，经济增长的外贸引擎日益力不从心，表现在三个方面：其一，欧洲各国自顾不暇。欧债危机进一步深化，致使各国经济出现萎缩，自主增长动力不足，市场消费者信心不足、需求环境恶化。其二，美国贸易保护主义日盛。在世界经济下行风险增大形势下，各国之间经济贸易政策的协调愈发困难，贸易保护主义有再次抬头迹象。其三，新兴市场开拓尚需时日。在欧美等传统出口市场受阻、外贸萎缩的背景下，积极开拓新兴市场成为中国出口企业的突破口，然而目前国内企业对新兴市场普遍还缺乏认知和渠道，成功开拓这一全新的市场尚需时日。从内部市场来说：国内消费需求虽有增长，但尚不足以支撑起整个国民经济；国内投资需求在房地产行业受到严厉调控的情况下普遍难有起色。曾经被寄予厚望的光伏、风能、电动车等新兴产业实际

发展状况亦不容乐观，许多企业举步维艰。在这种内忧外患的形势下，为了防止宏观经济硬着陆，国家的基本政策面转向“稳增长”，采取了连续加息和降低准备金率等一系列政策措施。与此同时，人们不由得将稳定经济与社会的目光又转向楼市。

毋庸置疑，房地产业作为拉动经济增长较为便利的产业，其开发投资和销售的增长以及由此而引发的上下游产业链联动需求的释放，能够对宏观经济的稳定增长起到有力的支撑作用。然而，显然中央政府不愿也不能再走过分倚重房地产业拉动经济的老路，楼市调控依旧不能松绑。一是调控一旦松绑，将对政府“坚持调控不动摇”的公信力造成挑战，二是会引发人们对市场的预期的改变，挤压楼市泡沫、促进房价合理回归的目标难以实现，楼市调控将功亏一篑，为国民经济健康发展埋下更大的隐患。因此，如何使房地产业既能在“稳增长”中发挥应有的作用，又能保持并促进楼市调控的成效，是政府迫切需要解决的问题。一、保护满足自住需求，分流引导投资需求

在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段，有保有压，改变以往“一刀切”的做法。

对于合理的自住需求，国家应给予保护和满足，继续加大信贷、税收的差异化程度，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率，加大税收优惠力度，提高这部分购房者的住房购买力，鼓励并促进其住房消费，以满足其基本的生活居住需求。

针对投资需求，不能通过笼统的限购政策进行抑制，而应该采用“分级限购”的方法进行分流引导。所谓分级限购，即限制投资者在不同住宅产品上的购买行为，通过不同层次的划分，分别限制国外投资需求、国内非本地投资需求、本地投资需求。通过分级限购，可以降低普通价位住宅产品的投资需求，使普通价位的住宅产品更多地用于满足正常的居住需求。比如说，对住宅商品房单价在一定标准(如5万元/m2)以上的高档商品住宅，这部分住宅产品实际投资属性很强，可对所有的投资需求完全放开。即对境外投资机构或个人投资者、国内本地和非本地的投资者完全放开，以满足这部分投资者单纯的投资需求。对于我国来说，与其抑这部分投资需求并将其驱赶到境外，不如对其划定范围使其定向投在国内，把他们限制在国内高档商品住宅的投资范围内。这样一方面能够在一定程度

上活跃我国房地产市场，助推我国经济“稳增长”，另一方面，投资者对高档商品住宅的投资，影响的是高档商品住宅的价格，对普通住宅的影响较小，在一定程度上起到了风险隔离的作用。

二、转变调控目标，改单一房价指标为购买力指标

当前“促进房价合理回归”的楼市调控目标着眼于调控房价，调控目标过于单一，要解决民众的购房难题，调控房价是一方面，另一方面还需提高居民的实际住房购买力，故可将单一的房价调控指标转化为以提高居民真实购买力为核心的购买力指标。目前我国大多数家庭采用银行按揭贷款的方式来实现购房愿望，贷款利率的高低以及首付款比例要求能够对其产生巨大影响，因此需要设法降低居民购房的利率水平及首付比例，藉此提高居民住房购买力。首先，要打破对商业银行的利益输送，加快推进利率市场化进程。目前，我国商业银行收入主要来源于利息差。纵观我国商业银行历年经营收入结构，我们不难发现，其高度依赖各种形式的利息收入，几乎占总收入的90％，主要有存贷利差、同业之间往来业务净利息以及债券投资净利息，而存贷利差又是我国商业银行经营收入的主要来源，占其总收入的60%～80% 。截止2012年10月，我国最新的1年定期存款利率是3%，而1年～3年的贷款利率却高达6.15%，仍维持着我国银行业3%以上的利息差，远远高于西方国家不超过1%的平均水平。因此，必须坚决打破中国银行业垄断经营的局面，以降低存贷利差，使购房居民享受到更低的贷款利率，减少其购房还贷的压力，提高其住房购买力。同时，我们还可借鉴美国退伍军人协会的模式，定向地为部分特定人群购买住房提供国家担保。该协会的住房贷款制度规定：每位军人退伍后，都可以向政府申请住房贷款，国家可为包括其家庭成员在内的每人提供6万美元的住房贷款担保，保额为24万美元，这笔钱可以保证他们买到普通中等住房。借鉴美国经验，我们也可以成立类似机构，对部分特定人群购房提供国家担保，以改善其信用状况，从而降低银行对其发放住房贷款的风险，使他们能够以更低的首付比例、更优惠的贷款利率、更长的还款期限获得贷款，进而达到增强其真实住房购买力的目标。

三、建立中央和地方的住房保障担保平台，切实推进住房保障建设

保障房的大量入市，一方面有助于消化分流部分市场需求，冲低房价，缓解楼市泡沫，另一方面，保障房的投资建设以及由此带动的住房消费及关联产业的