绵阳市梓潼市场分析
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公
司
简
介
梓潼县市场分析
1 2 3 4 5 地域宏观概况 房地产市场分析 客户分析 比较分析针对性项目分析 结论
PAGE 1
公
司
简
介
No.1
地域宏观概况
PAGE 2
公 司 简 介 地域背景
• 梓潼县以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。是 古蜀道南端的一颗耀眼明珠。全县景点众多， 尤以七曲山为胜。七曲山大庙相传为晋人张亚 子的祀庙。历经一千余载，今存楼阁寺殿集元、 明、清三代建筑之精华。景区古柏苍翠，遮天 蔽日，一派萧然之意。七曲山大庙的“应梦仙 台”，相传是唐明皇得梦之所。此外，卧龙山 千佛岩、汉阙上亭驿剑泉、司马长卿石室等处 均为难得一见的古迹。目前七曲山正在加速冲 刺全国5A级风景区
旭城.金柏林
四川旭城房地产开发有限公司
金牛路与迎宾大道交汇处 1元 7万平米 848 2013.9 公务员，白领 小高层电梯 3400元/㎡起 毛坯
虚 拟 图
离政务中心和中心城区比较近。 周边配套设施较完善。 小区园林，户型是卖点。 2013年9月开盘，销售情况较好，与本案开盘时间无冲突。
PAGE 18
虚 拟 图
小区靠滨河路段，有游泳池，离幼儿园较近。 项目体系大，刚需热销产品。 产品单价较低，群众接受度有优势。 2期销售较好，剩20套房源，3期推300套房源。
PAGE 19
公
司
简
介
壹
贰
叁
肆
目前梓潼县 房地产行业 开发产品水 平较低，产 品多走刚需、 商业圈路线， 无高端，亮 点项目。
区域基本集中 于城中滨江路 等，随市流逐 渐周边新开发 区，现周边配 套日益完善， 成熟，即将成 为市场的关注 焦点
02.满意度
现有居民对现有住房或 多或少存有一定不满意 度，都有更换居住环境 的意愿。
客户分析
PAGE 14
公
司
简
介
针对性项目分析
No.4
PAGE 15
公.时代广场 司 简 介 针对性项目分析——德诚
案
名
德诚.时代广场 广汉市德诚房地产开发有限公司 文昌街北十字
虚 拟 图
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
城市概况
梓潼县位于绵阳市东北方。县境东西宽约35公里，南北长约52.5公里，国道108线斜穿 境内，宝成双轨铁路、成广高速公路擦境而过。全县幅员面积1442.32平方公里，城区面积4 平方公里。其中耕地面积32331公顷，耕地占幅员面积30%,森林面积42186公顷,森林覆盖率 达到38.48%，丘陵和低山占全县幅员面积的95.3%。县境气候属中亚热带湿润季风气候类型 ，年平均气温16.5℃，无霜期264天，降水902.4毫米。
城市发展
2014年是全面深化改革开放、加快转变经济发展方式，全面实现“十二五”规划目标的 关键之年。梓潼县经济社会发展预期目标是：GDP比2013年增长10%；规模以上工业总产 值增长15%；农业总产值增长4%；财政总收入增长13.3%；完成固定资产投资57亿元；农 民人均纯收入增加1505元；城镇居民人均可支配收入增长13%。
表一、梓潼县主要楼盘近期成交状况
公
司
简
介
楼盘名称
财富广场 竞争 项目 旭城· 金柏林 时代广场 水岸花都3 金域上城 尾盘 项目 梓城国际
当前批准 预售套数
180 540 1098 3286 350 600
均价（元/ ㎡ ）
3200 3400 3400 2900 3200 2800
占地面 积
4700 30亩 48亩 152亩 10000 38
02
03
Baidu Nhomakorabea04
目的：多以为儿女置业，婚房，自住，提高生活质量， 改善住宿环境等为目的。少量以投资发展为由。
PAGE 11
公
司 简 介 客户分析
针对梓潼县居民对住房需求随机走访调查结果如下。
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 企业老板 公务员 白领 工薪阶层 乡镇村民 急需购房 看市场情况 暂时不需要 投资
PAGE 16
公 司 简 针对性项目分析——潼城. 状元府
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
潼城.状元府
绵阳翔威房地产开发有限公司
文昌镇崇文街西段 0.7元 12万平米 848 5月开盘 公务员，白领 高层电梯 3400元/㎡起 毛坯
1 元/ ㎡ 30万㎡ 1089套 未开盘
白领，企业老板，乡镇居民 商业 住宅 两房80㎡、三房140㎡ 3400 修建主体 毛坯
预期5月开盘，第一批次预计400套房源左右，现排号达240多户。 现行优惠政策住宅交1万抵2万，商业交5万诚意金优惠3个点。 项目位置较好，周边配套措施比较完善，商业气息浓重，项目体系较大。 对于住宅环境较吵闹，价位偏高，小区刚需要求，内部绿化配套不足。
拥有自身的产品优势 展现独特的建筑风格 日益完善的周边配套
尊享梓潼的高端品质
PAGE 21
公
司
简
介
一座现代化的城市庄园，不是小区。 一座高端现代化的城市庄园，不止 是一个住宅小区。 ----帝乡.提亚纳庄园
thanks
PAGE 22
虚 拟 图
广告宣传推广强，小区舒适度高。 高层电梯，刚需要求。 位置位于主干道上，居住舒适度偏低。
PAGE 17
公 司 简 针对性项目分析——旭城. 金柏林
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
开盘时 间
2013.3 2013.9 2014.5 2014.6 2013 -
已售套 数
120 260 0 0 280 500
忠于广场
230
3000
15
2013.2
180
分析：梓潼近两年房地产市场急剧膨胀，2013市场消化量得到近1500套， 上诉走向分析2014年房地产产量将得到2500套左右，价格趋于向上走势。 基于政策限制，房价得到每年400/平方的增长幅度属于绵阳周边县城领先水 平。
PAGE 3
公 司 简 介 政策分析
抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。
PAGE 4
公 司 市场概况
简
介
市场经济
2013年，梓潼圆满完成了经济社会发展各项目标任务。全年预计实现GDP75亿元，增 长10%；规模以上工业总产值77.4亿元，增长12.5%；农业总产值36.5亿元，增长4.2%；财 政总收入6亿元，增长20%；全社会固定资产投资57亿元，超额完成年度目标任务；社会消 费品零售总额48.6亿元，增长11.2%；城镇居民人均可支配收入21370元，增长13.5%；农 民人均纯收入9405元，增长16％。
配套 周边相关配套设施过于 单调，多数限于小型体 育器材、儿童健乐广场。 小绿化带等落后配套。
PAGE 9
公
司
简
介
No.3
客户分析
PAGE 10
公 司 简 客户分析
介
01
来源：客户基本来源于本地人群，主要乡镇客 户为主，县城及绵阳市客户为辅。 档次：由于区间地段等因素，基本局限于刚需项目， 产品只限于中低端定位。 职业：企业老板，公务员，企业员工等有稳定收入， 固定存款客户居多，辅以外出务工人员，务农村名。
客户第一关 注要素是价 格。地理位 置，周边配 套，小区环 境，户型舒 适度等成为 重点关注因 素。
梓潼县过去一 年中房地产走 势一般，年消 化量不足800 套，相比较江 油，三台等县 城有一定差距。 部分客户对产 品各项因素有 更高的期待。
PAGE 20
公
司 简 总结
介
占据优越的市场环境
帝乡 提亚纳 庄园
小结：
绵阳市被评为全国十大发展中城市后，江油、三台、平武、梓潼等市、县地区 都得到飞速发展，梓潼县预计在十二五期间将县城建成区面积达到10平方公里，城市 人口达到10万人，城镇化率达到40.6%。未来5年内梓潼县农业、旅游、地产业将得 到质的提升与改变。
PAGE 5
公
司
简
介
房地产市场分析
N0.2
PAGE 6
小结：2013年梓潼县出让土地30万方左右，必将推动房地产行业的迅速发展与增长，也将
推动商品房的需求剧烈增加。 PAGE 8
公 司 简 房地产特点 户型 基本局限于套2套3等 刚需要求，无创新和独 立风格
介
风格 商业广场，高层电梯， 多层建筑小区成主流。 无标志性特色风格。
梓潼商品房
价格 近2年价格增长速度极 快，2011年的1500/平 方至现在的3300/平方。
公 司 3简 针对性项目分析——水岸花都
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
水岸花都3
宏泰实业
文昌桥头，河堤路东段 四川长城物业 多层0.4元，电梯1.2元 38万平 300 预计2014.5.20开盘 公务员，白领 多层，电梯 2900元/㎡起 毛坯
成交总价 （元）
47403136.40 95763790.50 17442072.50
竞买人 绵阳梓州置业有限公司 罗旭 张小康 贾勇（联合）
刘朝明（10户联合）
1000.00
35804360.00
四川金佳泰房地产开发有限公司
经文路北侧（经开区）
金牛路南一段东侧 （经开区） 成都路北侧（经开 区） 成都路西侧北段（经 开区） 花果山（302线北侧）
PAGE 7
公 止 司 梓潼土地出让状况2013.11.15
宗地 位置
花果山（302线南侧） 崇文街东段 北侧 东城区万安街东段南 侧 金牛路南段 西侧
简
介
宗地 面积（㎡）
44719.94 33601.33 4778.65 A地块 14690.52 B地块 21113.84
成交 单价 （元/㎡） 1060.00 2850.00 3650.00
24472.31
5358.10 26958.09 30023.90 90478.87 630.00
3621901.88
792998.80 3989797.32 4443537.20 57001688.10
梓潼县群峰五金材料厂
四川金辉生物工程有限公司 绵阳宁瑞电子有限公司 绵阳同发建设有限公司 绵阳梓州置业有限公司
PAGE 12
公
司 简 介 客户分析
梓潼县居民对现居住房情况及满意程度。
100% 80% 60% 40% 20% 0% 不满意 一般 满意 购房 单位房 福利房 租房 满意 一般 不满意
PAGE 13
公
司
简
介
01.购房欲
现梓潼居民对住房购买 欲望普遍踊跃，普通白 领与单位职工刚需意向 偏重，公务员于企业老 板多数是予观望态度。 小结： 一股动力勾起居民 的购买欲。给客户一种冲 动，让客户抛开所有的顾 虑。一个理念：我们开发 的不是一个小区，是庄园 。
司
简
介
梓潼县市场分析
1 2 3 4 5 地域宏观概况 房地产市场分析 客户分析 比较分析针对性项目分析 结论
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公
司
简
介
No.1
地域宏观概况
PAGE 2
公 司 简 介 地域背景
• 梓潼县以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。是 古蜀道南端的一颗耀眼明珠。全县景点众多， 尤以七曲山为胜。七曲山大庙相传为晋人张亚 子的祀庙。历经一千余载，今存楼阁寺殿集元、 明、清三代建筑之精华。景区古柏苍翠，遮天 蔽日，一派萧然之意。七曲山大庙的“应梦仙 台”，相传是唐明皇得梦之所。此外，卧龙山 千佛岩、汉阙上亭驿剑泉、司马长卿石室等处 均为难得一见的古迹。目前七曲山正在加速冲 刺全国5A级风景区
旭城.金柏林
四川旭城房地产开发有限公司
金牛路与迎宾大道交汇处 1元 7万平米 848 2013.9 公务员，白领 小高层电梯 3400元/㎡起 毛坯
虚 拟 图
离政务中心和中心城区比较近。 周边配套设施较完善。 小区园林，户型是卖点。 2013年9月开盘，销售情况较好，与本案开盘时间无冲突。
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虚 拟 图
小区靠滨河路段，有游泳池，离幼儿园较近。 项目体系大，刚需热销产品。 产品单价较低，群众接受度有优势。 2期销售较好，剩20套房源，3期推300套房源。
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公
司
简
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壹
贰
叁
肆
目前梓潼县 房地产行业 开发产品水 平较低，产 品多走刚需、 商业圈路线， 无高端，亮 点项目。
区域基本集中 于城中滨江路 等，随市流逐 渐周边新开发 区，现周边配 套日益完善， 成熟，即将成 为市场的关注 焦点
02.满意度
现有居民对现有住房或 多或少存有一定不满意 度，都有更换居住环境 的意愿。
客户分析
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公
司
简
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针对性项目分析
No.4
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公.时代广场 司 简 介 针对性项目分析——德诚
案
名
德诚.时代广场 广汉市德诚房地产开发有限公司 文昌街北十字
虚 拟 图
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
城市概况
梓潼县位于绵阳市东北方。县境东西宽约35公里，南北长约52.5公里，国道108线斜穿 境内，宝成双轨铁路、成广高速公路擦境而过。全县幅员面积1442.32平方公里，城区面积4 平方公里。其中耕地面积32331公顷，耕地占幅员面积30%,森林面积42186公顷,森林覆盖率 达到38.48%，丘陵和低山占全县幅员面积的95.3%。县境气候属中亚热带湿润季风气候类型 ，年平均气温16.5℃，无霜期264天，降水902.4毫米。
城市发展
2014年是全面深化改革开放、加快转变经济发展方式，全面实现“十二五”规划目标的 关键之年。梓潼县经济社会发展预期目标是：GDP比2013年增长10%；规模以上工业总产 值增长15%；农业总产值增长4%；财政总收入增长13.3%；完成固定资产投资57亿元；农 民人均纯收入增加1505元；城镇居民人均可支配收入增长13%。
表一、梓潼县主要楼盘近期成交状况
公
司
简
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楼盘名称
财富广场 竞争 项目 旭城· 金柏林 时代广场 水岸花都3 金域上城 尾盘 项目 梓城国际
当前批准 预售套数
180 540 1098 3286 350 600
均价（元/ ㎡ ）
3200 3400 3400 2900 3200 2800
占地面 积
4700 30亩 48亩 152亩 10000 38
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Baidu Nhomakorabea04
目的：多以为儿女置业，婚房，自住，提高生活质量， 改善住宿环境等为目的。少量以投资发展为由。
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公
司 简 介 客户分析
针对梓潼县居民对住房需求随机走访调查结果如下。
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 企业老板 公务员 白领 工薪阶层 乡镇村民 急需购房 看市场情况 暂时不需要 投资
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公 司 简 针对性项目分析——潼城. 状元府
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
潼城.状元府
绵阳翔威房地产开发有限公司
文昌镇崇文街西段 0.7元 12万平米 848 5月开盘 公务员，白领 高层电梯 3400元/㎡起 毛坯
1 元/ ㎡ 30万㎡ 1089套 未开盘
白领，企业老板，乡镇居民 商业 住宅 两房80㎡、三房140㎡ 3400 修建主体 毛坯
预期5月开盘，第一批次预计400套房源左右，现排号达240多户。 现行优惠政策住宅交1万抵2万，商业交5万诚意金优惠3个点。 项目位置较好，周边配套措施比较完善，商业气息浓重，项目体系较大。 对于住宅环境较吵闹，价位偏高，小区刚需要求，内部绿化配套不足。
拥有自身的产品优势 展现独特的建筑风格 日益完善的周边配套
尊享梓潼的高端品质
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公
司
简
介
一座现代化的城市庄园，不是小区。 一座高端现代化的城市庄园，不止 是一个住宅小区。 ----帝乡.提亚纳庄园
thanks
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虚 拟 图
广告宣传推广强，小区舒适度高。 高层电梯，刚需要求。 位置位于主干道上，居住舒适度偏低。
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公 司 简 针对性项目分析——旭城. 金柏林
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
开盘时 间
2013.3 2013.9 2014.5 2014.6 2013 -
已售套 数
120 260 0 0 280 500
忠于广场
230
3000
15
2013.2
180
分析：梓潼近两年房地产市场急剧膨胀，2013市场消化量得到近1500套， 上诉走向分析2014年房地产产量将得到2500套左右，价格趋于向上走势。 基于政策限制，房价得到每年400/平方的增长幅度属于绵阳周边县城领先水 平。
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公 司 简 介 政策分析
抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。
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公 司 市场概况
简
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市场经济
2013年，梓潼圆满完成了经济社会发展各项目标任务。全年预计实现GDP75亿元，增 长10%；规模以上工业总产值77.4亿元，增长12.5%；农业总产值36.5亿元，增长4.2%；财 政总收入6亿元，增长20%；全社会固定资产投资57亿元，超额完成年度目标任务；社会消 费品零售总额48.6亿元，增长11.2%；城镇居民人均可支配收入21370元，增长13.5%；农 民人均纯收入9405元，增长16％。
配套 周边相关配套设施过于 单调，多数限于小型体 育器材、儿童健乐广场。 小绿化带等落后配套。
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公
司
简
介
No.3
客户分析
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公 司 简 客户分析
介
01
来源：客户基本来源于本地人群，主要乡镇客 户为主，县城及绵阳市客户为辅。 档次：由于区间地段等因素，基本局限于刚需项目， 产品只限于中低端定位。 职业：企业老板，公务员，企业员工等有稳定收入， 固定存款客户居多，辅以外出务工人员，务农村名。
客户第一关 注要素是价 格。地理位 置，周边配 套，小区环 境，户型舒 适度等成为 重点关注因 素。
梓潼县过去一 年中房地产走 势一般，年消 化量不足800 套，相比较江 油，三台等县 城有一定差距。 部分客户对产 品各项因素有 更高的期待。
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公
司 简 总结
介
占据优越的市场环境
帝乡 提亚纳 庄园
小结：
绵阳市被评为全国十大发展中城市后，江油、三台、平武、梓潼等市、县地区 都得到飞速发展，梓潼县预计在十二五期间将县城建成区面积达到10平方公里，城市 人口达到10万人，城镇化率达到40.6%。未来5年内梓潼县农业、旅游、地产业将得 到质的提升与改变。
PAGE 5
公
司
简
介
房地产市场分析
N0.2
PAGE 6
小结：2013年梓潼县出让土地30万方左右，必将推动房地产行业的迅速发展与增长，也将
推动商品房的需求剧烈增加。 PAGE 8
公 司 简 房地产特点 户型 基本局限于套2套3等 刚需要求，无创新和独 立风格
介
风格 商业广场，高层电梯， 多层建筑小区成主流。 无标志性特色风格。
梓潼商品房
价格 近2年价格增长速度极 快，2011年的1500/平 方至现在的3300/平方。
公 司 3简 针对性项目分析——水岸花都
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
水岸花都3
宏泰实业
文昌桥头，河堤路东段 四川长城物业 多层0.4元，电梯1.2元 38万平 300 预计2014.5.20开盘 公务员，白领 多层，电梯 2900元/㎡起 毛坯
成交总价 （元）
47403136.40 95763790.50 17442072.50
竞买人 绵阳梓州置业有限公司 罗旭 张小康 贾勇（联合）
刘朝明（10户联合）
1000.00
35804360.00
四川金佳泰房地产开发有限公司
经文路北侧（经开区）
金牛路南一段东侧 （经开区） 成都路北侧（经开 区） 成都路西侧北段（经 开区） 花果山（302线北侧）
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公 止 司 梓潼土地出让状况2013.11.15
宗地 位置
花果山（302线南侧） 崇文街东段 北侧 东城区万安街东段南 侧 金牛路南段 西侧
简
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宗地 面积（㎡）
44719.94 33601.33 4778.65 A地块 14690.52 B地块 21113.84
成交 单价 （元/㎡） 1060.00 2850.00 3650.00
24472.31
5358.10 26958.09 30023.90 90478.87 630.00
3621901.88
792998.80 3989797.32 4443537.20 57001688.10
梓潼县群峰五金材料厂
四川金辉生物工程有限公司 绵阳宁瑞电子有限公司 绵阳同发建设有限公司 绵阳梓州置业有限公司
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公
司 简 介 客户分析
梓潼县居民对现居住房情况及满意程度。
100% 80% 60% 40% 20% 0% 不满意 一般 满意 购房 单位房 福利房 租房 满意 一般 不满意
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01.购房欲
现梓潼居民对住房购买 欲望普遍踊跃，普通白 领与单位职工刚需意向 偏重，公务员于企业老 板多数是予观望态度。 小结： 一股动力勾起居民 的购买欲。给客户一种冲 动，让客户抛开所有的顾 虑。一个理念：我们开发 的不是一个小区，是庄园 。