最新土地增值税政策指引

最新土地增值税政策指引

(前面是政策目录，后面是政策指引)

第一章征税范围_ 4

第一节基本规定_ 4

一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定_ 4 二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释_ 4

三、土地增值税宣传提纲中的规定(国税函发【1995】第110号)_ 5 第二节

具体规定_ 6

一、未取得土地的使用权证转让土地(国税函【2007】第645号)_ 6 二、以转让股权名义转让房地产(国税函【2000】687号)_ 6 第三节不征税行为_ 6

一、赠与方式无偿转让房地产行为(财税字【1995】第048号)_ 6 二、无偿划转不征收土地增值税(京地税地[2009]187号)_ 7 三、企业整体资产出售或企业所有权转移(云地税一字[2001]1号)_ 7 第二章应税收入_ 8

第一节基本规定_ 8

一、条例的基本规定_ 8

二、细则的解释_ 8

三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 8 第二节具体规定_ 9

(一)代收费用(财税字【1995】第048号)_ 9

(二)外币折算(财税字【1995】第048号)_ 9

(三)非直接销售和自用房地产的收入确定(国税发【2006】第187号)(国

税发【2009】第091号) 9

(四)土地增值税清算时收入确认(国税函[2010]220号)_ 10 第三章扣除项目_

10

第一节基本规定_ 10

一、条例的基本规定_ 10

二、细则的解释_ 10

三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 12 第二节具体规定_ 13

一、取得土地使用权所支付的金额_ 13

二、房地产开发成本_ 13

(一)配套公共设施(国税发【2006】第187号)_ 13 (二)四项开发成本不实可

以核定单位面积金额标准(国税发【2006】第187号)_ 13

(三)天津关于拆迁补偿费的确定(津地税地[2010]49号)_ 13 (四)天津关于建

安费的确定(津地税地[2010]49号)_ 13 三、房地产开发费用_ 14

(一)扣除项目金额中的利息支出(财税字【1995】第048号)(国税函[2010]220号)_ 14

(二)房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号)_ 14 四、旧房和

建筑物的评估价格_ 15

(一)新房和旧房的区分(财税字【1995】第048号)_ 15 (二)转让旧房扣除项

目金额的确定(财税字【1995】第048号)_ 15 (三)已交纳契税的扣除(财税字【1995】第048号)_ 15 (四)评估费的扣除(财税字【1995】第048号)_ 15

(五)转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目(财税【2006】

第021号)(国税函[2010]220号) 16

(六)转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目(财税【2006】第021号) 16

五、与转让房地产有关税金_ 16

(一)扣除项目金额中的“已交纳印花税”(财税字【1995】第048号)_ 16 (二)取得土地使用权支付的契税(国税函[2010]220号)_ 17 六、加计扣除_ 17

第三节其他规定_ 17

(一)代收费用(财税字【1995】第048号)_ 17

(二)几种情况下的扣除项目_ 17

1、卖生地(国税函发【1995】第110号)_ 17

2、卖熟地(国税函发【1995】第110号)_ 17

3、卖开发的房地产(国税函发【1995】第110号)_ 18

4、转让旧房及建筑物(国税函发【1995】第110号)_ 18 (三)细则第九条中“总面积”的解释(国税函【1999】第112号)_ 18 (四)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费(国税函[2010]220号)_ 18 (五)未支付的质保金(国税函[2010]220号)_ 19

(六)已装修房屋的装修费用(国税发【2006】第187号)_ 19 (七)多个房地产

项目共同的成本费用(国税发【2006】第187号)_ 19 (八)不能提供合法有效凭证的项目不能扣除(国税发【2006】第187号)_ 19

第四章税率_ 19

一、条例的规定_ 19

二、细则的解释_ 20

三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 20 第五章应纳税额的计算_ 20

第一节基本规定_ 20

一、条例的规定_ 20

二、细则的解释_ 21

三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 22 第二节具体规定_ 22

(一)按房地产评估价计算征收的规定(财税字【1995】第061号)(国税函发【1995】第110号) 22

(二)普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定(国税发【2006】第187号)_ 24

(三)清算后再转让房地产的土增税计算(国税发【2006】第187号)_ 24 (五)拆迁安置土地增值税计算(国税函[2010]220号)_ 24 第六章税收优惠_ 25

一、条例的规定_ 25

二、细则的解释_ 25

三、宣传提纲的规定(国税函发【1995】第110号)_ 25 三、具体规定_ 26

(一)1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税(财法字【1995】第007号)(财税字【1995】第048号)(财税字【1999】第293号)(失效)(财税【2004】第192号)(失效)(财税【2004】第225号)(失效)_ 26 (二)以房地产进行投资、联营(财税字【1995】第048号)(财税【2006】第021号)_ 27

(三)合作建房(财税字【1995】第048号)_ 28

(四)企业兼并转让房地产(财税字【1995】第048号)_ 28 (五)个人互换住房(财税字【1995】第048号)_ 28

(六)不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇(财税字【1995】第048号)_ 28

(七)个人销售住房(财税字【1999】第210号)_ 29

(八)普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)(国税发【2005】第089

号)(财税【2006】第021号)(财税【2006】第141号)_ 29 (九)建银投资重组中土增税的税收优惠(财税【2005】第160号)_ 30 (十)细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释(财税【2006】第021号) 31

(十一)廉租住房、经济适用房(财税【2008】第024号)_ 31 (十二)第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会(财税【2009】第094号)_ 31

第七章土地增值税的会计处理_ 31