第二编不物权法动产所有权

▪ （二）我国土地所有权的特点
➢1、主体的限定性 ➢2、客体的确定性 ➢3、交易的禁止性 ➢4、实现手段的特殊性（土地使用权
划拨、出让和转让）
▪ 二、建筑物区分所有权（物权法70-83条）
➢（一）概念:是指在同一栋建筑物上 存在多个所有权的情形。通说认为是 指由区分所有权人对建筑物的专有部 分享有的所有权、对共有部分享有的 共有权以及基于建筑物的管理、维护 和修缮等共同事务而产生的成员权三 要素构成的统一体。
除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无 效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳 台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干 涉。
《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本 法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的，该条款无效。”
▪ 共有权
➢作为共有人的权利与义务 ➢权利包括: ➢(1)共有部分的使用权 ➢(2)共有部分的收益权 ➢(3)共有部分的单纯的修缮改良权 ➢(4)物权请求权 ➢义务包括：(1)依共有部分本来的用途进
行使用的义务。(2)分担共同费用和负担, 如维修费和税费等。
空调擅装在邻居阳台旁,法院判决15日内拆除
▪ 马女士和杨先生分别居住在丰台区某小区的201号、202号,两家房子 相邻。2008年6月，杨先生将自家空调主机安装于自家窗前和马女士 家阳台东侧窗下。马女士称，自己和家人的正常生活受到了影响， 因和杨先生协商未果，诉至法院，请求判令杨先生将其安装在马女 士家阳台东侧窗下的空调主机迁走。
3、一体处分性
4、登记公示性
5、权利主体身份的多重性
▪ （三）类型
➢1、纵向分割Hale Waihona Puke Baidu区分所有权 ➢也称纵切式区分所有权,如连体别墅。此种
建筑物区分所有权的共有部分较少，因此 其法律关系也较为简单。 ➢2、横向分割式区分所有权 ➢也称横切式区分所有权，于此情形，各区 分所有权人之间的共用部分，除共同的墙 壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基 地等。 ➢3、混合式区分所有权 ➢是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵 割，分套所有。
不动产所有权
土地 所有权
建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
▪ 一、土地所有权
▪ （一）国外土地所有权模式 ➢个人所有与国家所有相结合的模式,私人 土地所有是基础。
▪ （二）我国土地所有权模式
➢城乡二元的土地公有制结构，城市土地为 国家所有，农村土地为农民集体所有。
国家 美国 日本 加拿大
英国 新加坡
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
壁心说
➢ 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围 成的立体空间
天 花
墙 体
专有部分
中
心
墙
线
体
地 板
案例
▪ 2003年5月,江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公 司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约 定:“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在 结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后， 方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥 匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称 物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补 充协议》等。
建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权 专有部分
共用部分
业主大会
所有权
持分权
组织的成员权
➢（二）特征
1、复合性
➢三个要素构成的特别所有权:专有权(对专有部 分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共 有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分 共同管理的权利)
2、专有权的主导性
➢三个要素中,专有权居于主导地位，是共有权 及成员权的前提与基础。
私有比例 流通情况 用
途
58% 71.7% 10%
可以转换 流通
可以转换 流通
可以转换 流通
商用和居住 商用和居住 商用和居住
90%
可以转换 商用和居住
流通
20%
可以转换 商用和居住
流通
▪ 法条链接
➢ 《宪法》第10条 城市的土地属于国家所有。农村和 城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外， 属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集 体所有。
本案争议焦点为：
1、《补充协议》中“不得封闭阳台”条款是否有效？
2、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？
▪ 《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台,排除了对方的主要权 利，根据《合同法》第40条规定，应属无效。
▪ 1、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为
▪ 2、封闭阳台的目的、方式和结果正当
▪ 3、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会 公共利益
➢ 《物权法》第47条 城市的土地，属于国家所有。法律 规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国 家所有。
➢ 第58条 集体所有的不动产和动产包括:
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、 荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； （四）集体所有的其他不动产和动产。
《补充协议》第六条约定:“本小区统一不得封闭阳台、 改变立面”。裴蕾入住后,发现房屋挑檐过窄，雨天积 水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧 阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物 业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧 阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约 定合法有效。
▪ （四）内容
➢专有权 关于专有部分的范围,民法学界存在四 种学说:壁心说、最后粉刷表层说、空 间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层 说)。
内部关系（如管理和维修）——最后粉刷表层说
外部关系（如买卖、保险及税金）——壁心说
空间说
➢ 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体所围成 的立体空间
天 花
墙 体
第二章 所有权
▪ 第一节 所有权概述 ▪ 第二节 动产所有权（善意取得、
时效取得、先占、拾得遗失物、发 现埋藏物、添附） ▪ 第三节 不动产所有权（土地所有 权、建筑物区分所有权、相邻关系） ▪ 第四节 共有
第二节 不动产所有权
➢一、土地所有权 ➢二、建筑物区分所有权 ➢三、相邻关系
不动产所有权的构成
▪ 4、封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。根据小区 业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小 区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，该决议对全 体业主具有合约的效力。而天安花园业主并未就此召开会议作 出决议，业主委员会亦未正式成立。
裁判要旨: 物业公司以格式条款限制业主封闭阳台,排