大平层公寓梳理

2629.0 12587
13869 1844.2 1804.2
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
供应
成交
成交 均价
2010 2009 2008 2007 2006
截至10年11月份，全市商品房供应量仅为1844万平米，同比均大大低于近五年的2300-2400万平米的水平。 成交量仅为1804万平米，与08年市场最差时水平相当，同比均低于近五年其他年份。 截至10年11月，全市商品房均价达到13869元/平米，环比增长10%。
大平层郊外环间典型案例
7号线
1号线
大平层郊外环间典型案例
臻园此户型面积155平米，虽然不大；但是7.5米的超大面框、 主卧的豪华套间仍然体现大平层的核心标志理念，加上万科一 贯拥有的强大的收纳系统等优势，热销已在情理之中
➢7.5米大面宽客厅设计，超大阳台相连 ➢豪华主卧套房 ➢客厅、餐厅、次卧、主卧全朝南
商住办 商办 工业 综合 其他 总计
2007-01 2007-02 2007-03 2007-04 2007-05 2007-06 2007-07 2007-08 2007-09 2007-1
成交面积 公顷 类型
2007-01 2007-02 2007-03 2007-04 2007-05 2007-06 2007-07 2007-08 2007-09
美兰湖岭域：1.7万
朗诗绿色街区：2万
格林世界：2万
大平层户型分布—外郊环
万科锦源：1.7万 金地天御：2.7万
新虹桥首府：1.9万 万源城朗郡：3.1万
皇都花园：2.7万
东鼎名人府邸：2.5万
大平层户型分布总结
研究以上大平层的分布区域，我们明显可以看出大平层高度集中于两种类型：
类型一：占据市区核心资源的高端豪宅 此类户型特点面积大，多为300平米以上，并且占据市 房产政策对这类大平层基本没有影响；受到中心地段和土 地资源稀缺的影响；未来的供应量持平甚至走低，会坚持 走高端稀缺路线，打造顶级豪宅概念
-40%
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00%
新开工面积 新开工面积增速 销售面积增速
2010 2009 2008 2007 2006
截止到10月份，全市商品房新开工面积达到2411.1万平米，创近五年同期新高。 相比而言，10年销售面积环比增速下降了40%，新开工面积环比增速则上升了38%，新开工面积大于销售面积。
含协议转让地块 住宅
商住办
截至10年11月，住宅土地市场供应量为647万方，今年下半年，尤其是8、9月份土地集中挂牌出让。供应量同比09 年前11个月的供应量增加商30办.7%。
工业
住宅土地市场成交量为71综3万合 方，土地集中成交在2、9、10三个月份。
供应量与成交量同比09年其同他期分别增长30%与135%。
目前市场大平层价格受到区域影响明显，但也有跳脱区域市 场价格特例；如占据稀缺生态湿地资源新江湾城的仁恒、华 润、九龙仓等项目；也有凭借其强大的品牌和产品号召力的 闵行星河湾、金地天御等
从表中可以看出，位于外环的琥珀臻园和金地湾流域， 主打面积分别为150-180平米和175-178平米。主力总 价段集中在400-500万的区间而黄浦滨江板块的楼盘则 无一低于千万
≥150平米供求 2009年
供应
29286套
成交
20929套
2010年 14742套 12117套
数据截止：2010年12月13日
上海住宅时代演变
1995年
1999年
2002年
2007年
简单求大
随着生活水平的提高，人们生活方式不断改变对于住宅 的功能要求也越来越趣于完善；而现在高端人群对于住 宅的要求不仅要求豪华，而且更要求体现居住的品质和 个性；于是创新的大平层产品越来越多的推向市场，并 且取得了不俗的市场反馈
一房： 二房： 三房： 四房： 复式：
0
0%
0
0%
151
61.13%
0
0%
96
38.87%
0 平米
0%
0平米
0%
23466.82平米 0平米 17550.84平米
57.21% 0% 42.79%
大平层户型分布总结
皇都花园
琥珀臻园
宏观政策解读 市场情况解析 区域竞品跟踪
住宅土地市场供求状况
供应面积 公顷 类型 含协议转让地块 住宅
优势：
➢ 相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套
房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感 ➢生活气氛等方面，大平层也更具有优势——节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯，省却了类似为 了喝杯水也得爬两层楼的烦恼；同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全 、方便 ➢在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立
大平层中外环间典型案例
金地湾流域，大平层户型今年四月份以来线上推广80%用在上海楼市， 以软文为主，辅以硬广；诉求重点以产品力、区位、交通等
万科琥珀臻园
基本情况：
➢开发商： 上海美兰华府置业有限公司 ➢物业公司： 上海万科物业有限公司 ➢物业类别：独立叠加171、191平，大平层155平 ➢占地面积：89400平 ➢容积率：1.02 ➢绿化率：35% ➢物业费：3.3元/平米 ➢交通： 轨交：七号线、1号线； 驾车：A30郊环线、A20外环线、沪太路、共和新路高架、 江杨北路； 公交：宝山4路长浜站、北华绿、北罗线、永罗线刁家浜 站、彭罗线罗南站、上浏线、963、552罗南二村站
劣势：
➢大平层的实用率就会降低。由于一梯一户，大平层将会分摊到不小的公摊面积，包括门厅、走廊、 过道等，实际得房率会有所降低 ➢比起别墅，大平层公寓层次少，而且无论是稀缺性还是私密性都不如别墅
大平层细部分析
大平层户型细部功能完善，并且客厅、主卧、卫生间设计豪华；属于“扁平化”别墅
1、上海市场的大平层分布，主要集中在内环内板块；内环内的别 墅用地审批受限和土地稀缺资源的双重压力下，催生了一大批超级 大平层的高端豪华住宅；以汤臣一品、外滩九里等为代表案例
大平层郊外环间典型案例
截止目前，琥珀臻园推出150平米大平层151套，去化125套，去化率83%；复式推出96套，目前 去化37套，去化率39%； 可以看出大平层的销售明显优于复式
万科琥珀臻园目前在售的是5层洋房；其中3、4、 5楼为150平米的大平层和1、2层为170-190平米 的复式，全装修！
2、区域放大来看，中外环区域大平层的楼盘数量呈现递减趋势； 而且整体单套面积和单价都会有所降低；如金地湾流域；但其中也 不乏以强大的产品力和占据城市稀缺资源的项目在单价和面积上可 以媲美内环高端豪宅；代表案例：占据新江湾城的九龙仓玺园、橡 树湾；强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾
大平层户型分布图
琥珀臻园：2万
产品品质
区位环境
平层多见于多层和高层住宅，面积170平米以上，200-300 平米的居多
平层住宅在舒适度和产品尺度都有较高的标准要求；主卧都 有“套房”概念；整个产品品质在市场走中高端线路
大多数平层大宅占据城市核心区位或者拥有地域的稀缺景观 资源，社区或周边配套完善
大平层优劣分析
1、大平层公寓总体优势较大，从目前的市场反应来看，总体的接受度比较乐观 2、目前超大平层公寓是豪华别墅的扁平化；所以购买大平层的客户以高端多次以上的改善类和 长期投资类的购房者为主
截至10年11月，住宅土地成交溢价率较去年有所降低，超过100%的有1、2.、5、6、10五个月份。
商品房市场供求及均价
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2825.3 2617.2 8714
3233.5 2627.0
9307
商品房供求状况
3238.0
2688.2 2010031.642
追求功能
双卫、书房、玄关等
元素出现
别墅盛行
复式、错层等结构风行
挖掘大平层价值 主卧功能趋于豪华、完善
大平层当前定义
对于大平层，目前没有一个典型的定义；而大平层也不仅是简单的面积放大，还有其他 的要素指标应予以参考，当前可以以以下三个指标划分：
面积体量
从以上三方面来看，大平层的开发 走的是主流的豪宅线路，但是目前 由于市区资源的匮乏，发展趋势又 有着中端亲近实际生活的需要
总计
2007-1
住宅地块成交溢价率走势
溢价率 250%
200%
150%
100%
50%
0%
0%
上海住宅地块成交溢价率走势
218%
2
2
2 %2
12
22 %
9
% 2
1

6
%
119%
1 3 6 %1 3 5 %
33% 32% 1%
1 2 9 %1 3 5 %
134%
53% 34%
0%
11%
2010.11 2010.09 2010.07 2010.05 2010.03 2010.01 2009.11 2009.09 2009.07 2009.05 2009.03 2009.01
从09年末开始，新开工面积环比增速一直处于正增长，目前仍处高位。 商品房从开工到销售一般至少需要12-18个月的时间，预计2011年下半年供给紧张的局面有所缓和。
类型二：性价比较高的部分中端产品 受70/90政策的影响，大平层公寓已经从高端豪宅慢慢的 走向中档亲民的区域；我们可以看到分布从内环中环，中环 到外环，甚至外环外、郊环都可以看到大平层的身影；宝山 、嘉定、闵行等区域都有知名开发商的大平层力作；未来 上海郊区的大平层竞争会愈发激烈
大平层户型价格分析
数据截止2010年11月
22
商品房市场新开工面积
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2781.3 41.47%
-9.0%
2251.8 23.55%
-19.0%
商品房新开工面积(年度)
2586.6 14.9% -38.04%
61.63% 1997.1
-7.4%
2411.1 38.0%
高端的平层产品越做越大，更加昂贵；而中端产品则 努力控制总价，追求性价比
150
170
190
210
230
250
270
290
金地湾流域
大平层中外环间典型案例
大平层
金地湾流域地处浦东三林核心板块，坐享城市全方位高端配套。紧邻轨道 交通6号线站点，在建中环线
宽景大平层：约175平米，由于南面是别墅物业，前方约300米没有视线 阻碍，可以远眺约40米宽的三林港和三林公园；一梯一户设计，媲美市中 心高端豪宅产品；此外，在户型上也留下了充分的调度空间，可改造为 3+1房或4+1房。空间自主性强，随着家庭结构的变化房屋也具有成长性
➢一梯一户，1:1比例，户型方正 ➢大面宽客厅，与阳台相连 ➢豪华套卧设计，尽显奢华
豪华套卧
大平层中外环间典型案例
金地湾流域最近推出的大平层是“伪”大平层，原因受限于当时70/900政 策，原本是两套88平米的小户型，后来由于大平层的市场利益更大，而将两 套小户型拼接而成成为一梯一户，拥有2套产证的最终产品。 金地湾流域2010年9月5日将推13套180平米的大平层 宽邸于2010年6月26日开盘推出177平方米的一梯一户大平层 此平层房型均价2.8万，目前已经售罄 客户群体主要以徐汇区、陆家嘴、张江高科的区域客群为主
大平层公寓梳理
大平层年度市场表现
➢在今年严厉调控背景下，“大平层”能交出这样一份成绩单很不容易。相比去年来看供求数量都有 不同程度下降，但是大平层公寓成交和供应占比却比去年有所提高 ➢别墅用地现在已经基本不批，加上土地资源越来越稀缺，所以大开发商越来越倾向于做大平层公寓
上海150平方米以上的大平层供应29286套，占去年供应量 的17.8%，成交20929套占比13%；而今年截至12月13日 ，供应14742套，成交12117套；今年供应占全部商品房 供应比例为20%，成交则占比17.8%。
数据截止2010年10月
23
商品房市场新开工面积
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
商品房新开工面积(月度)
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30%
新开工面积
新开工面积同 比增速
2010.09 2010.06 2010.03 2009.11 2009.08 2009.05 2009.02 2008.10 2008.07 2008.04 2007.12 2007.09 2007.06 2007.03 2006.11 2006.08 2006.05 2006.02