珠海房地产业分析

分析珠海房地产行业与BEST企业

行业外部环境分析：

1、政治法律环境

2011年的两会已经落下帷幕，房价调控政策的出台、实施再次引来房地产商和购房者的关注。目前珠海房地产市场主流消费人群以珠海改善性需求和投资置业需求为主，随着珠海楼价的不断走高，市场的消化能力出现下滑，再加上“新国八条”的调控作用，2011年1-2月全市住宅销售面积为25.63万㎡，同比下降22.2%，一旦珠海纳入限购范畴，短时间珠海在售项目将面临销售更为恶劣的政策和销售环境，珠海市场容量将会继续出现缩小的可能。

2、经济环境

珠海房地产发展的拉动力是外来资金与外来需求。以外来资金与技术带动本地的经济与产业是中国经济发展迅速最直接的原因。

珠海房地产发展的推动力是珠海经济的平稳增长。经济增长需要房地产业的拉动的同时也为房地产业的发展提供了基础支持。经济的平稳增长增加了居民购买力，增建了城市基础设施，优化了城市功能，为房地产业的发展提供了更多的空间。

3、技术要素

（1）融资创新

房地产行业有着自己的创新融资方法。在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。

（2）销售创新

品牌战略：主导开发企业发展从国际趋势来看，品牌是企业长远发展最大的价值，从产品开发到企业形象定位，其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。因此，项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。

具体方法：体验式营销，使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的。全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案，在建造，出售的整个过程中贯彻营销方法。

（3）建筑技术应用比例提高

对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、用材品质的提升；二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。（4）精细化整合产品设计趋势

在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。

4、社会与文化要素

（1）家庭结构因素：目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果，同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。

（2）气候：珠海属低纬度的亚热带海洋性气候，常年四季如春。

（3）城市化：随着粤西沿海高速公路的建成通车，广珠城际轨道、江珠高速公路正在加紧兴建，港珠澳大桥的前期工作加速推进，珠海从交通网络末梢转化为交通枢纽。为此，市委、市政府积极将珠海建设成为“最适宜居住、最适宜创业、最富有魅力”的海滨山水城市。

5、人口因素

珠海人口有几个显著特点：总人口增量小，户籍人口增量大，暂住人口从03年开始减少；人口老龄化。珠海的人口因素形成了一个特殊的市场需求：非珠海人口（没有珠海户籍或没有在珠海工作的人）通过在珠海购房成立珠海家庭（户口家庭），老年人口特征较为突出。非户籍的外来钢性居住需求加上外来投资需求影响着珠海的整体供应结构，因此发展珠海房地产业应多加关注人口的变化。

行业具体环境分析：

1、特定的顾客：珠海市常住人口

2、特定的供应商：

（1）政府：提供土地

（2）建材公司

（3）电气公司

（4）物业管理公司

（5）房地产中介公司

（6）银行：提供资金

3、主要竞争对手与主要竞争环境：

（1）城市间经济实力的差距

（2）同城市间地区的差异

（3）新进入者：进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。

（4）来自替代品的竞争压力

（5）来自潜在进入者的竞争压力

（6）政府推广的经济试用房对开发商们来说是一个强有力的竞争，但目前对入住经济适用房的条件审核还比较苛刻，竞争力不强。

（7）来自同行竞争者的压力：压力较大，应为房屋为必需品，除了品牌效应的影响，地段，价格，交通等对购房者的决策有较大影响，而多数不会太在乎品牌问题。

4、特殊压力集团分析：

（1）资金

对房地产开发业来说，讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。过去这些年，银行基本上控制着向房企贷款的主动权，贷款规模、时间长短、利率高低等等。所以，房地产开发业的关键性影响因素几乎就落在金融政策，也就是货币的可获得性上。

（2）利益相关者

利益相关这主要为政府。由于国家政策对于房地产开发的影响很大，加上土地出让权掌握在政府手中，因此房地产开发企业的发展与政府有着千丝万缕的关系。

（3）社会

市场体制越来越健全，个体消费者的权利越来越大，它们转向竞争品牌或替代品的成本极低，要足够重视。

企业构建：

我们是BEST房地产公司，利润不是我们企业的终极目标，而是回馈社会的基础，为人民构建更美好的生活。我们公司总部设在珠海，是国内小有名气的一间企业，2010年终收益超过6亿，在开发水平、工程质量、销售管理方面均为高端代表。

（1）组织结构：

本公司的组织结构为矩阵结构，信息传递快且畅通，决策更专业。由上至下、左至右分布为股东大会、董事会、监事会、总经理室、行政管理部、人力资源部、财务管理部、投资发展部、市场营销部、技术管理部、工程管理部和采购管理部。（2）行为准则：

本公司具有一套完整的行为准则，要求员工认真做好本职工作，严格遵守社会规则，充分兼顾他人利益，高度认同思想理念与价值观念。

（3）企业文化：

在企业文化上，本公司秉承友善、进取、诚信的企业精神，并坚信“品牌力度在于品质，品牌精度在于细节”这一信念，拥有各方面的特点：经营理念为“为人们构建更美好的生活”，人力资源理念为“以人为本”，管理理念为“创新永无止境”，服务理念为“从小事做起，关心每一个细节”。

企业内部分析：

（1）价值链：

投资策划、土地获取、项目策划、规划设计、采购管理、工程管理、销售管理、售后服务、物业管理

（2）核心竞争力：

我们企业的核心竞争力是一体化，从土地开发到管理销售都是由我们企业一并负责；令一个是我们的房屋设计有针对不同层次顾客的需求，开发广大市场，我们的企业分开三个层次开发房产，针对收低较低者建设面积较小，位置相对偏僻，设施基本完整的经济房，而对小康家庭则建设设施相对完善的房屋，对于收入富足者则建设顶层复式单位以及独立别墅。