(法律法规课件)产权式酒店常见法律问题

产权式酒店常见法律问题

[前言]

产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以取得一定期限的免费入住权，这样的酒店我们称之为产权式酒店。

20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。上个世纪90年代中期，产权式酒店开始陆续在我国出现，至今已有十多年的发展历史。产权式酒店己成为旅游经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。

业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。其实不然，原因在于：产权式酒店虽然由时权酒店发展而来，但是进入中国市场后产权式酒店在性质已经与时权酒店有着根本区别。对于时权酒店来说，其产权即所有权仍然属于酒店，而不属于个人投资者—确切地说是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时间和空间，是消费项目，是消费形式。也就是说，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。然而，产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时间段内的使用权。

由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的影响，使得投资产权式酒店面临着巨大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行规范。目前，产权式酒店作为一种新

型的投资融资工具，却不得不受到我国法律制度对一般房产的制约，这使得产权式酒店在我国的发展举步维艰。产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈主要有产权式酒店的建设用地性质问题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。

一、产权式酒店的建设用地性质错位

我国对于产权式酒店属于何种房地产项目并末作出明确的规定，对于产权式酒店究竟应当以住宅项目立项还是以酒店项目立项，尚没有明确的法律依据。在一些案例中，产权式酒店在开发立项时规划局批准的是商业用地，然而最终业主取得的竟然是住宅性质的房屋所有权证，这就意味着产权式酒店的建设用地性质从商业用地变成了住宅用地。

按照一般的理解，既然是酒店当然应该以酒店项目立项，其用地属于商业用地，为什么会出现以住宅项目立项，取得住宅性质的房屋所有权证的问题呢?原因在于，产权式酒店的开发运营方式违反了建设部《商品房销售管理办法》及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的相关规定，还有一些地方性法规禁止开发商将酒店当作商品房进行销售，例如上海市工商局曾经出台规定禁止开发商擅自发布分割销售原始批准设计为大空间的商业用房或者拆零销售旅馆类用房(产权酒店)的广告。如果严格按照既定的法律法规办事，产权式酒店在我国现有的房产管理制度下根本就没有生存的合法依据。所以现在我国所有按照产权式酒店销售的产品都是以住宅项目立项的房地产项目，是以酒店方式来经营的住宅产品。这样，购房者都有可能在房地产登记管理部门进行相关的登记，取得客房的产权证。对此，我国相关政府部门也予以默认，这是在相关的法律规定欠缺之下的一种变通做法。

笔者认为，以住宅项目立项是现阶段在我国进行产权式酒店建设的必要手段，但是这种做法也存在许多弊端，它使得房地产市场产生了利益的不均衡分配，违反了市场公平的原则，因为以哪种项目立项对产权式酒店的整体运营成本会带来截然不同的影响。这主要表现在以下几个方面：

首先，在土地使用权的转让年限和转让价格上两者存在很大的区别。我国对土地使用的用途和性质有明确的分类，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行》

第12条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、娱乐、旅游用地40年；(五)综合或者其他用地50年。”据此，产权式酒店是以住宅项目立项，则其所获土地使用权的最高使用年限高达，远远超过酒店以商业、旅游项目立项的40年。同时，国家为体现对居民的支持，对住宅用地使用权的转让价格一直采取优惠政策，远比商业用地使的转让价格要低。

其次，酒店、住宅的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对住宅类地产实行的税收政策是最优惠的，其契税少，综合税率很低，其投资回报率高。

再次，根据公安部1998年6月23日颁布的《关于解决当前户口管理工作中突出问题的意见》第四条规定:“在城市购买商品房的公民及随其共同居住系亲属，凡在城市有合法固定的住所、合法稳定的职业或生活来源，已居住年限并符合当地政法有关规定的，可准予在该城市落户。”因此，对购房者，购买住宅用途的房产的购房者可以迁入户口，而购买酒店用途的房屋的业主则不能迁入户口。

从以上三点我们可以看出，开发商以住宅项目立项建设产权式酒店，既可以低的价格获得使用年限更长的土地使用权，又可以少缴一部分税款，更快回笼资金，这对其来说无疑是一个利好。但是，它使得房地产市场产生了利益的不平衡分配，违反了市场公平的原则。从另一角度来看，它使得产权式酒店发商不仅在土地使用权价格上占了国家很大的便宜，而且还无偿取得了该项目30年的土地使用权。同时，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地用途的改变涉及土地出让合同的重大变更，受让人不得擅自改变土地用途，改变土地用途必须在相关主管部门进行审批，并重新办理相关登记手续。也就是说，将以住宅立项的产权式酒店，作为酒店进行经营，改变了土地用途即变住宅用途为商业用途，这将有可能导致土地使用权出让合同被撤销或变更，甚至被确认为无效。

总之，根据我国目前的法律框架，产权式酒店还无法在我国现有的房产管理制度下作为一个合法的投资途径健康发展。然而，这也许正是所有新生事物发展过程中的一个普遍现象----由于法律的滞后性，新生事物往往无法在旧的法律制度下找到相关的依据和规定，而在新的法律法规建立并完善起来之前，只能以打擦边球的变通方式艰难求生。