土地增值税风险识别模型

土地增值税税收风险识别模型

------徐州地税四分局

税收风险模型的设立是税务机关以纳税遵从最大化为目标,科学实施风险目标规划、识别排序、应对处理和绩效考评,力求最具效率地运用有限征管资源，不断降低纳税遵从风险和税收执法与管理风险的探索。税收风险识别模型建立的意义在于，依托优化征管资源、充分发挥信息技术的作用,通过风险分析、识别、归类，采取相适应的管理策略,实施有针对性的风险控制,破解新形势下税收征管面临的突出矛盾和主要问题。

2009年,江苏地税省级大集中系统成功上线,包含了从户籍管理、申报征收管理到纳税评估、税务稽查等环节的工作流。2011年6月，随着省局“税收风险管理平台”推广使用，我局风险管理也改变了以往以手工加工、人工推送、电话督导为主的被动局面，有效解决了风险管理流程无法闭环管理，切实将税收风险管理理念转变成规范化、专业化、标准化、流程化的业务流、工作流、任务流。为更好的运用这些数据信息来帮助解决现实的征管难题,风险识别模型的建立即迫在眉睫。

目前，房地产业及其上下游产业在我国GDP中占比过重，而且产业链最长,直接带动19个产业,间接带动40多个产业,存在“房地产业兴,则各业兴；房地产业冷,则GDP增速难以保持”的的情况。联系我分局的征管实际，现阶段房地产业也是分局重点税源行业中的重点，其土地增值税清算增量收入“极其可观”。因而也就成为分局税源监控与管理的重中之重。为了防范和控制房地产企业土地增值税税收风险，把风险控制在萌芽状态，分局建立健全了土地增值税行业税收风险模型，根据不同风险等级, 采取频率和深度不同的服务和管理措施,如纳税辅导、风险提醒、引导纳税人自我修正；纳税评估、移送稽查等方式,完善差别化的风险应对机制，对全面提高分局税收征管水平就具有十分重要的现实意义。

第一部分适用范围介绍

1、适用行业说明：

本风险识别模型适应与房地产开发行业。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。

2、适用企业类型说明:

本风险识别模型适用各种类型的房地产开发企业。包括所有取得国有土地从事房地产开发业务的企业、行政单位、事业单位、社会团体及其他单位。

3、管理难点:

（1）主观方面

“开发商追逐暴利”成为涉税风险产生的直接动因。住房制度改革后，新住房供给机制无法满足长期压抑的社会住房需求，造成房地产行业利润大大超出社会平均利润水平。房地产企业为获取暴利，采取各种手段在房地产开发各个环节编造虚假会计资料，少列收入多列成本，虚假申报，偷逃税款。

（2）客观方面

房地产开发的周期时间跨度长，开发环节多，税务机关无法在房地产开发整个过程中有效地参与管理和监控，客观上给房地产业纳税人偷逃税款的机会。造成一定程度的漏征漏管。税务机关管理好房地产企业税收，不仅要熟悉企业会计核算，还要熟悉房地产开发全过程（从立项、施工、预售、竣工，到最后交付），目前涉税信息主要来源于纳税人的申报，税务机关无法完全掌握纳税人所有的真实信息。税务稽查面对现状也只能查重点。由于行业管理的专业性和复杂性，作为税务机关及其工作人员在管理中形成税收风险存在

较大的可能。

（3）目前税务与国土、规划、建设、房管及工商等部门虽然在加强社会综合治税的重要性认识上一致，但在具体工作中,由于护税协税涉及的部门较多，各部门又有各自的管理程序和利益关系，更没有一个明确的法律或规章来约束相关部门的协税护税行为, 造成部门间涉税信息不能共享，协作配合不尽如人意。正由于部门联动的效率远低于房地产企业个体筹划效率，客观上为房地产企业涉足税收风险提供了可乘之机。

第二部分主要税收风险领域

一、税收风险领域列举:

结合分局近年来土地增值税清算案例来看，土地增值税税收风险主要有以下几种类型：

类型一：土地增值税清算建筑面积基础资料采集数据失真。

1、产权部门在对房地产企业房产测绘过程中，对部分层高未达标准房产面积未予测绘，对超规划部分面积，产权部门不予测绘。造成实际建筑面积与测绘面积不符；

2、房地产企业部分房产改变规划用途，如：物业用房、

幼儿园规划应为公共配套，实际房产权属归开发企业所有。

类型二：应税营业额（收入总额）核算不符合税收法律法规的规定。

1、直接坐支售楼收入，以收抵支（抵偿工程款），或将预售款直接打入私人银行卡不入账；

2、收取价外费用不计收入。开发商在售房后，把收取的水、电、燃气安装费及外装修等代办费，在往来账款科目中按代收代付款处理，不将其并入营业收入申报纳税。对于为客户提供的额外服务，如安装防盗门、封闭阳台等相关收入，则委托物管部门结算且长期挂帐，房地产企业只就合同房款计算营业收入，形成帐外循环；

3、销售价格明显偏低而无正当理由，特别是关联企业之间销售价格不合理，存在转移利润的可能。

类型三：人为操作，虚增开发成本、费用。

1、房地产企业分期开发，属于整体房地产项目共同的成本费用，未按项目合理分期分摊；

2、虚增开发成本。

（1）通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。

（2）通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.34%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。

第三部分风险识别模型

一、收入、面积风险识别模型

1、数据来源：

根据纳税人提供的清算项目的财务账套数据，住房保障和房产管理局的网上房源备案数据；规划局出具的规划定点图；发改委签发的项目批文以及建设局等颁发的施工、规划、用地许可证等，税务机关内部管理数据。

2、风险点识别:

（1）原理

收入总额的确认是清算工作的重要环节，通过纳税人申报数据的风险识别，排除纳税人存在虚报销售数量、面积、单价等价格组成要素导致少记收入的税收风险。根据纳税人