物流园战略定位和发展战略初步研究

企业目的
只为盈利！
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物流园涉及主体：政府、物流或工业地产商、 第三方物流企业、制造业及零售业
政府目的：实现公共利益
物流或工业地产商目的：建设物流园，通过出租物流园设施来获得租 金和管理服务费，同时受益于物流园区域的升值
第三方物流企业目的：租用物流园，通过给制造业和零售业提供全程 供应链管理服务而收取费用
制造业和零售业目的：诸多方面，主要是通过物流园提供的服务来降 低自身产品的物流成本
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物流园的收入可分为三部分：土地增值、出租 收入、服务费用
一个好的物流园，必定实现四个主体的共赢
土地增值：物流园基础设施建成后，土地价值会实现一定升值，物流 园可以提高土地、仓库、房屋等物业出租价格
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转运型物流园盈利模式
收入来源： 1、货物转运业务 2、保税物流业务 3、信息服务费 4、其他增值服务 支出成本： 1、园区土地开发成本 2、购置高效运转设备支出 3、大规模储存场地和转运型仓库的建设和维修
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仓储型物流园盈利模式
收入来源： 1、大规模仓储服务，收取仓储租赁费和物业管理费 2、结合仓储业务的物流配送服务 3、物流信息服务 支出成本： 1、园区开发建设 2、大规模储存仓库的建设和维护费用 3、物流配送中心建设支出
商品集散市场
仓储பைடு நூலகம்
会展
保税
工业园
物流信息服务
配送 培训 多式联运
中转 简单加工
……
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物流园研究基本思路：以客户目标为导向，分 析市场和本体，寻找项目机会，得出发展战略
客户目标
市场需求 本体条件
项目机会
定位及发展 战略
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首先确定客户目标
物流园投资方
物流和工业地产商
运输基础设施 临近市场
临近供应商 临近港口
临近综合运输 仓储面积成本 合格的劳动力
临近机场 劳动力成本
物流园战略定位和发展战 略初步研究
何谓物流？
物流即物质的流通，世间万物，只要涉及流通，就涉及物流 对制造业和零售业而言，物流不是目的，而是手段，降低物流成本即 是盈利 物流费用占流通商品的成本巨大，但占GDP比例逐年下降
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产品流通是物流产业所有利润的源泉
物流成本是产品生 产成本的重要组成部 分，物流服务供应商 通过提供物流服务赚 取利润，厂家通过物 流服务供应商提供的 专业服务来降低物流 成本、提高物流速度、 减少产品流通中的损 耗
物流市场的两大主要驱动 器是零售业和制造业 需要设计的市场调研： 1、 区域产业布局 2、区域产业趋势和机会 分析 3、市场需求量分析 4、竞争对手分析
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…和分析本体条件
1、地理位置 2、交通条件 3、政府政策支持 4、劳动力成本和素质 5、依托产业和城市的 强弱
中国仓储选址的主要考虑因素
大型制造业企业
大型零售商
政府机构 第三方物流企业联
合体
租金、土地增值、 工业地产
组建专业物流子公司 及园区，负责自己产 品的运输，空余运量 将向社会提供服务。
为自身大型商贸市场 或超市提供采购、配 送、质量把关
政府成立专门国有公司投 资建设，通过划拨土地建 立物流园，然后出租，有 一定的公益性
避免较为高昂的租 金，同时为了持有 一定物业。
出租收入：包括仓库租赁费、设备租赁费、房屋租赁费、停车场收费 及其他服务费用
服务费用：包括园区对进驻企业的信息与管理服务费，以及第三方物 流企业对物流委托的企业的收费
政府
经济发展、土地增值、税 收提高、就业岗位增多
政府物流或工业地产商 场地租用收入、土地增值收入，管理费收入
第三方物流企业
制造业及零售业
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物流园的产生是物流业发展到一定阶段，向集 约化发展的必然结果
物流设备集约化：物流园区众多物流设备为大规模的物流量服务，从 而减少重复建设的浪费
交通设施集约化：物流园必定靠近交通设施而建，从而减少物流距离， 减少物流成本，同时也为商品的流通选择了最佳的运输方式
管理集约化：物流园的出现催生了大规模的第三方物流企业，为厂家 提供专业的物流服务，从而提高了管理水平，降低了管理费用
对于制造业和零售业来说，物流主 要不是目的，而是手段，不是为了 盈利，而是为了降低物流成本，提 升物流效率；而对于提供物流服务 的公司而言，物流将是目的而非手 段，如何平衡好物流服务提供商的 盈利需求和制造业零售业的降低成 本需求，将考验物流园投资方的平 衡艺术
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其次确定市场需求…
委托物流服务收入
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根据市场需求，基本上可划分为四类物流园
1、转运型物流园：例如盐田港，扼住货物进出口咽喉，这类型物流园 以提供货物中转服务为盈利根本手段，只要有进口和出口，这类型物 流园就财源滚滚来。 2、仓储型物流园：例如北京华通物流园，主要提供给企业提供仓储和 储藏服务，和结合仓储的配送服务 3、流通型物流园：例如佛山美旗城，生产加工基地即在物流园附近， 物流园除了由传统功能外，还有商贸集散交易功能 4、综合物流园：例如北京空港物流园，集转运、仓储、流通等功能， 有进出口货物中转、流通、保税功能，采购会展服务，附近还有相关 高科技加工产业
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流通型物流园盈利模式
收入来源： 1、专业交易市场吸引商家进驻 2、流通仓库、中转仓库、集货中心，分货中心、加工中心所收取得服 务费 支出成本： 上述带来收入的设施建设费用
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综合型物流园盈利模式
综合性物流园是以上三种物流园的所有或部分功能的集合，上述物流 园的盈利模式，或多或少会体现在综合性物流园中
物流用地集约化：使物流场地不至于在城市内部四处开花，而是集中 在某个区域，实现了对城市功能布局的优化
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物流园建设实现两个目标：一、政府的公益性 目的；二、企业的盈利性目的
政府目的
公益性体现在社会效益和经济发展效益两方面，于社会效益而言，可 以改善城市交通和环境状况；于经济发展而言，物流园的建设是基础 设施的投入，投入大，收益慢，好比如要发展先修路，物流园的建设 将加快当地商品经济的流通速度，降低物价，为众多产业的发展提供 物流基础。