土地增值税培训课件

土地增值税清算业务指南
（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。

（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。

（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。

（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）
（六）项目的工程竣工验收报告。

（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、
建设用地许可证、工程施工许可证等。

（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括: 土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。

对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。

如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。

二、土地增值税清算的前期审核
房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。

包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。

货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。

如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。

一般要评估确认其价值。

其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其
他具有财产价值的权利。

如专利权、商标权、
著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等其价值需要专门评估确认；
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。

（1）对房地产销售合同的审核
商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益, 并按合同记载的金额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，确定土地增值
（2）对代收费用的审核
政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：计入“其他应付款”科目的）
不作为转让房地产的收入。

《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规定，各项成本和费用按实际发生额扣除；无合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除;
具体扣除项目为：
土地取得方式如下:
一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让金。

二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金。

三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用
权人实际支付的地价款。

按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得
土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳
的有关费用。

取得土地使用权所支付金额的确认
取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价
款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。

原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行
地价审核的重点
查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在
土地面积上是否一致。

(2)房地产开发成本
开发土地和新建房及配套设施成本的简称，实际发生
的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、
建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用
①土地征用及拆迁补偿费
指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等支出。

包括土地征用费、耕地占用
税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出
如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人
承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除。

②前期工程费
开发项目建造前所发生的一些费用。

包括规划、
设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、
“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排水、通煤
气、通热力、平整地面）等支出。

如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。

③建筑安装工程费
开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。

包括：出包给建筑施工单位的建筑安装工程费用、自己开发项目发生的各项建筑安装工程费用（工程施工图预算内）.
④基础设施费
开发项目内各项基础设施所发生的支出。

包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费
公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施；主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。

根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设施面积后再将成本进行分摊；成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生的费用进行分摊。

后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体项目全部清算。