关于沈阳浑南新区的调研报告

历年土地供求状况
沈阳历年土地供需走势图 出让面积 成交面积
单位：万㎡
Fra Baidu bibliotek
6000
5000
4000
3000
2000 1000
0
955.66 28.12410.08 919.62
2004年
2005年
2247.84
1567.8
1832.09 1737.35
1142.02
948.49
2006年
2007年
2008年
700
况
600 541.1
584.89
500 同比增长26.94% 同比增长0 . 1 %
400
484.3
503.06
300
同 比 增 长 35.11% 200
同比下降0.7% 100
0 预售
销售
商品房
预售
销售
商品住宅
单位:元/平
2010年1-6月商品房、商品住宅月度均价走势图
6000
5500
5000 4530
100
80 61.3
60 40
31.2 20
0 1月
商品房批准预售面积（万㎡）
商品房销售面积（万㎡）
2010年1-6月商品住宅批准预售与销售面积
165.3
114.7
120.5
138.5 133.6
75.2 76.6
38.4
52.1
20.6
2月
3月
4月
5月
6月
商品住宅批准预售面积（万㎡）
商品住宅销售面积（万㎡）
单位：元 20000
15000 10000
5000
03-09年沈阳城市居民人均可支配收入
7961
8923.96
12.9%
12.1%
25.4%
14606.5
10098
11651.4 15.4%
13.2%
0 2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
城市居民人均可支配收入
增长率
17290 18.4%
➢ 去年区域内部拿地较为活跃，成交幅数较大。
浑南区域市场供销情况
历年城市经济情况
单位：亿元 5000
4000
3000 2000
1602
1000
0 2003年
1900.7 2004年
03-09年沈阳GDP
2084.1
2482.5
3055
2005年
2006年
2007年
3855 2008年
4167 2009年
➢ 沈阳GDP值逐年呈上升趋势，且由 于地处东北区域，08年金融危机带来 影响较小，反而成为沈阳经济发展的 重要契机，08年GDP增长率为26.2%为 近年来增长率最高。
5066.55 3318.55 2093.44 1514.42
2009年 2010年1-9月
（数据来源：沈阳市土地储备交易中心）
2007年“9·27”新政实施后，楼市陷入一片低迷，企业谨慎谨慎再谨慎，“放缓拿地，放缓开发” 成为一致选择。这种态势一直持续到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市场形势显现逆转，为 一直在低谷徘徊的沈阳土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地大战重现，2009年中海地产以总价70亿的 总价成功竞拍沈阳两块“地王”，成为沈阳拿地标杆，而这种态势一直延续至今。
➢ 2010年上半年商品房共供应541.1万㎡， 其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年 供应量最多的月份。 ➢ 2010年上班年商品住宅共供应484.3万㎡ 其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年 供应最多月份。
➢ 2010年上半年商品房共销售584.89万㎡， 其中五月份销量为165.3万㎡，是上半年 销量最多的月份。 ➢ 2010年上半年商品住宅共销售503.06万 ㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半 年销量最多的月份。
沈阳浑南新区调研报告
2010年10月
宏观市场
历年房地产投资评估
开发商对沈阳房地产市场充满信心，投资与施工面积逐年增高
单位：亿元 1400 1200
03-08年沈阳房地产投资 93.2%
1150
1000 800 600 400 200
52.7% 324.6
177.3
413.6
730.4
538.3 30.1%
2010年市场供销情 单位：万㎡
2010年1-6月商品房批准预售与销售面积
200 180
况
177.9
160
140
114.7
120.5
120
100
80
75.2
82.3
61.3
60
38.4
60.8
40
40.6
20
25.9
0
1月
2月
3月
4月
5月
153.7 133.6
6月
单位：万㎡ 180
160
140 120
2008年
➢ 由于08年GDP上涨过快，导致基数
18560
30%
25%
20%
15%
10% 7.3%
5%
0% 2009年
过大，近两年GDP呈平稳上升趋势。 ➢ 人均可支配收入09年已达到18560 元，消费能力增强，居民生活逐渐从 小康型过渡为改善型。
2010年市场供销情 单位:万㎡
2010年上半年沈阳商品房/商品住宅预售与销售面积
35.7%
833.9
37.9%
20.7%
14.2%
0 2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
房地产投资
增长率
100% 80% 60% 40% 20% 0%
➢ 近年来沈阳房地产投资呈逐渐上升 趋势，2009年达到1150亿元，增长率 突破新高。 ➢ 开工面积与竣工面积逐年递增， 说明开发商对沈阳房地产市场存有 较强信心。
小结
沈阳房地产市场较为健康，泡沫很少，抗风险能力较强，刚性 需求较大，近年来基本都处在供不应求的态势。
区域市场
浑南区域土地市场供销情况
单位：宗 20 15 10 5 0
2009-2010年浑南区域土地供销幅数对比 供应幅数 成交幅数
19
11 7
5
2010年1-9月
2009年1-9月
➢ 近两年区域土地供应量较小，主要因随着城市发展，浑南区域土 地稀缺性逐渐显现。
4500 4089
4000 1月
4508 4110 2月
4561 4323
3月
5147 4964
4月
5501 5220
5月
商品房销售均价
商品住宅销售均价
➢ 2010年上半年商品房供应541.1万㎡， 同比增值26.94%，其中商品住宅供应 484.3万㎡，同比增长35.11%。 ➢ 2010年上半年商品房销售584.89万 ㎡，同比增长0.1%，其中商品住宅销 售503.06万㎡，同比下降0.7%。
➢ 在价格方面，从年初淡季开始直到
五月份，价格在慢慢回升，而五月份
商品房价格更是达到5501元/㎡，商品
住宅均价达到5220元/㎡。
4946 ➢ 在六月份，由于郊区大盘的集中上市
4561 导致城市商品房与商品住宅销售均价
下降，商品房销售均价达到4946元/㎡，
6月
商品住宅销售均价达到4561元/㎡。