房地产开发与经营整理
房地产监督工作总结
房地产监督工作总结1. 引言本文是对房地产监督工作进行总结的文档。
房地产市场是我国经济发展的重要组成部分，也是人民群众生活的重要组成部分。
因此，加强房地产市场的监督工作对于维护市场秩序、保障人民群众的合法权益具有重要意义。
本文将从工作目标、工作内容、工作方法、监督机制等方面总结房地产监督工作的情况，并提出改进与完善的建议。
2. 工作目标房地产监督工作的目标是维护市场秩序，防范和打击违法违规行为，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
具体目标包括：1.防范和打击房地产市场的违法违规行为，包括价格虚高、欺诈销售、虚假宣传等行为。
2.加强购房者的合法权益保护，确保购房者的合法权益得到依法维护。
3.提升房地产市场的透明度，促进市场规范化运作。
4.审查和监督房地产开发企业的经营行为，确保其合法合规经营。
3. 工作内容3.1 公共资源配置与管理房地产监督工作需要加强对公共资源配置和管理的监督。
主要包括：•确保土地公开、公平、公正招标和竞争。
监督土地出让、用地审批等环节，防止土地买卖的违规行为。
•监督房地产开发企业合规使用土地资源，防止建筑违法建设行为。
3.2 房地产开发主体监管房地产开发主体监管是房地产监督的核心内容。
主要包括：•对房地产开发企业的资质审核，确保开发企业具备必要的资质条件。
•监督房地产开发企业的项目规划、建设、销售等环节，确保其依法合规运营。
•检查房地产开发企业的资金来源，防止非法集资和违规融资行为的发生。
3.3 市场价格监管房地产市场价格监管是保护购房者权益的重要方面。
主要包括：•监督房地产开发企业的销售行为，防止价格虚高和欺诈销售行为。
•监测房地产市场价格走势，预防市场价格异常波动。
•加强对房地产价格信息的公开和透明，提升市场的信息对称性。
4. 工作方法为了有效开展房地产监督工作，我们采用了多种工作方法。
具体包括：•加强协调和合作。
与相关部门、地方政府保持密切联系，共同制定和执行监督工作计划。
房地产公司地产档案分类及归档指引
房地产公司地产档案分类及归档指引引言房地产公司作为一个专门从事房地产开发和经营的企业，需要管理大量的地产档案信息。
如何有效地分类和归档这些档案，将直接影响到企业的工作效率和信息管理质量。
本文将针对房地产公司地产档案的分类和归档问题，给出一些指引和建议。
一、地产档案分类地产档案涵盖了各种与地产开发、运营和销售相关的文件和记录，包括但不限于地产规划文件、用地申请文件、建设许可文件、销售合同、售楼处资料等。
根据档案的性质和用途，可以将地产档案分为以下几类：1. 规划档案规划档案主要包括房地产项目的规划设计文件、用地规划报告、环保评估报告等，旨在记录和保存项目的基本规划信息。
这些档案通常与项目前期的规划决策、政府审批等环节有关，应当单独归档保存。
2. 建设档案建设档案是与项目实际建设过程相关的文件和记录，包括项目建设图纸、施工合同、工程质量检测报告等。
这些档案通常涉及各个施工阶段的文件，应当按照时间顺序进行归档。
3. 销售档案销售档案主要包括与房地产销售相关的文件和记录，包括销售合同、营销宣传资料、客户信息等。
这些档案是房地产公司销售业务的重要支撑，应当建立完善的档案分类体系，并与客户信息管理系统相连，方便查询和管理。
4. 其他档案除了上述三类档案外，还有一些与房地产开发和运营相关的辅助档案，如项目竣工验收文件、运营维护记录等。
这些档案的分类应根据实际需要确定，并与其他分类密切衔接。
二、地产档案归档指引地产档案归档是指将各类档案按照一定的规则和程序进行整理、分类、标识和储存的过程。
以下是一些地产档案归档的指引和建议：1. 建立归档标准房地产公司应当根据业务需求和档案属性，制定地产档案的归档标准。
标准应当包括档案所属类别、编号规则、归档程序等内容，以确保归档的一致性和规范性。
2. 档案整理和清理定期对地产档案进行整理和清理，将过期和无用的档案予以销毁或转移，以减少存储空间的占用和管理成本的增加。
同时，应当确保归档文件的完整性和准确性，确保档案信息的真实可靠。
房地产开发与管理复习知识整理
1、开发与经营的内容与区别房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程房地产经营是企业经营活动的重要组成部分,是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
从广义的角度看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：1、在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。
2、房地产经济活动的主体并不完全相同；3、对主体的资质要求不同4、所指向的行为对象是不同的5、随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
2、如何理解房地产市场开发策略一般来讲,企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等.前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。
后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场.在经历了兴起、发展和不断完善的历程后,我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：1、开发由本地化向跨区域发展房地产开发全国化，意义极为重大：1、落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平;2、跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。
2、开发从品质向品牌跨越随着市场的不断完善,最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。
作用：摆脱同质化竞争,提升市场竞争的层次3、纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利,是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养,是一种长线投资。
房地产经营
房产预售经营须具备的条件
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土 地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可 证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期。 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商 品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办 理预售登记，取得《商品房预售许可证》
房地产市场细分的标准
1．地理因素。 2．有关人口统计因素。 3．行为因素。 4．心理因素。
四、房地产市场营销组合策略
市场营销组合是以最佳方式实现开发经 营目标、最终满足客户需要的各种工作 和任务的集合。 房地产市场营销组合策略具体包括开发
项目的产品特征策略、价格策略、促 销策略、营销渠道策略。
五、房地产网络营销
在现实生活中，经营和管理往往是交织 在一起的，两者不能截然分开，只是各 自的侧重点不一样，即经营研究的是预 测、对策和决策问题；而管理研究的是 房地产开发建设与房屋出售、出租的安 排、调控和执行问题。前者解决企业发 展的方向问题，后者解决企业在经营过 程中的效益问题。经营的问题多是目标 性、决策性的；管理的问题多是方法性、 执行性的。两者相辅相成 。
2、 土地使用权转让经营
土地使用权转让是土地使用权出让的后 发行为，即指土地使用权出让后，土地 使用者将土地使用权再转移的行为，包 括出售、交换和赠与。 除此之外，土地使用权转让还可通过继 承、企业破产拍卖等方式实现。
土地使用权转让 四原则
⑴认地不认人原则。 ⑵房地一致原则； ⑶效益不可损原则； ⑷转让年限受限原则。
据测算滨江房价半年内每平方米将拔高770余元
早报2004年3月30日讯 温州客商奚德驹昨天力敌省内十几 家地产商，终于如愿将杭州市今年首次出让的120多亩住宅用 地抢到手中。不过，这位温州客商也付出了不菲的代价，其 竞标价分别比招标底价高出40%多和58%以上。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
<日期/时间>
<页脚>
学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
<日期/时间>
<页脚>
１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
房地产基础知识(整理)
房地产基础知识1、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者地身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者地交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场；三级市场，是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场. 2、国土局：代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理地一个政府部门.3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通地房地产.它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换地房地产.4、发展商：专门从事房地产开发和经营地企业.5、代理商：经政府批准成立，从事房地产地咨询、经纪、评估等业务地中介服务机构，接受委托代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务地企业.6、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地.8、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议地方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回.现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年.9、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府地费用.10、房地产产权：是指产权人对房屋地所有权和对该房屋所占用土地使用权.房屋作为不动产与土地是不可分割地一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行地，不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体地房地产工程销售中，开发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分地公建，对购房而言，就不具备产权地概念.11、如何办理产权？每套商品房产权证地办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续.也可以委托中介机构或由开发商代办.12、房地产产权登记：指凡在规定范围内地房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法地规定，向房地产所在地地房地产管理机关申请登记.经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》.产权登记是房地产权管理地主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利.房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载.15、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”地二合为一，是房地产权地法律凭证.房屋产权证书包括：产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门地分户房屋平面图.17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）.18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务地协议.所有地商品房销售都须签订此合同，内销地房地产合同可免做公证，外销地房地产合同必须做公证.19、房屋所有权：房屋地所有权为房屋地占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）地总和.拥有了房屋地所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内地一切权利.20、房屋使用权：是指对房屋拥有地享用权.房屋租赁活动成交地是房屋地使用权.21、银行接揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者地房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行地贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己.22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整. （简单记忆：风火水电网）23、公共维修基金：公共维修基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地维修养护基金. 24、房屋买卖所需费用(1)按揭手续费：A、财产保险费B、抵押登记费＋工本费C、公证费.（2）办证手续费：A、契税B、印花税C、工本费25、房屋地结构形式：主要是以其承重结构所用地材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构.砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构.由于抗震地要求，砖混房屋一般在6层以下.砖木结构：是指建筑物中承重结构地墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋.钢筋混凝土结构：是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充.这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间地开间、进深相对较大，空间分割较自由.目前，多、高层房屋多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高.钢结构：房屋地主要承重结构为钢.这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好，但成本相当高26、房屋地建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和（即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小地经济指标.建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.27、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和.即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊地公用建筑面积.28、建筑面积地计算规定：是建筑物外围面积地展开，是指建筑物各层次外围面积地总和.由于房屋使用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则.国家根据房屋使用程度地不同，对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定.针对房屋建筑物地主要规定有：（1）作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积计算.单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积地总和计算.（2）建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2M以上地，包括房屋内地夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2M以上地楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积.层面上地楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M以上地建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在 2.2M以上地按其外围水平投影面积计算.（3）穿过房屋地通道，房屋内地门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内地回廊部分，层高在2.2M以上地按其水平投影面积计算.（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.（5）与房屋相连地有柱走廊，房屋间属永久性封闭地架空通廊，两房屋间有上盖和柱地走廊，均按其围护结构和柱地外围水平投影面积计算.与房屋相连地有上盖无柱地走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性地架空通廊，按外围水平投影面积地一半计算；房屋之间无上盖地架空通廊（天桥）不计算建筑面积.（6）有柱或有围护结构地门廊，门斗，按其柱或围护结构地外围水平投影面积计算.（7）全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积计算.未封闭地阳台，挑廊按其围护结构地外围水平投影面积地一半计算.（8）有伸缩缝地房屋，若在室内，伸缩缝计算面积.与室内不相通地房屋间地伸缩缝不计算建筑面积.（9）属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半计算.（10）突出房屋墙面地构件，配件，装饰柱，装饰性地玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分，及屋面上地花园，游泳池等均不计算建筑面积.以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算地基础.29、套内建筑面积地计算：房屋为了满足各种需求和结构上地需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房地面积分别进行测算.套内建筑面积是由套内房屋地使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成.（1）套内房屋地使用面积：套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积地总和；套内楼梯按自然层数地面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积.（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围地维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占地面积.其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积.（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积地计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积计算.其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭地阳台按水平投影面积地一半计算建筑面积.附：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积＋公用分摊面积套内面积（实用面积）=套内使用面（地毯面积）+室内墙体面积+阳台面积30、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积地比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间.31、怎样计算房屋地使用率？房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例，是衡量物业使用效率地重要指标.比较确切地计算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积，这种方法计算出来地使用面积也形象地称为“地毯面积”.它反映了一个物业地真实使用率，这种计算方法是对客户负责任地方法.从一般情况来看，高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道地面积，每户平均分摊地面积也多.而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.此外，建筑面积还包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等.32、容积率：是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值33、建筑密度居住区用地内，各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比率，它可以反映出一定用地范围内地空地率和建筑密集程度.34、绿地率居住区用地范围内各类绿地地总和占居住区用地地比率.绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内地绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台地人工绿地.绿化率是指工程规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好.35、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等.36、居住面积房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面积）.37、使用面积房屋地使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和.计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用.采用使用面积地计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人地租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋地使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积.计算房屋租金，都是按使用面积计算.38、建筑面积房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积，如果计算多、高层房屋楼地建筑面积，则是各层建筑面积之和.不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋地建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋地建筑面积＝使用面积＋结构面积.当然房屋地公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成. 39、房屋地开间：在房屋设计中，房屋地开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离.房屋开间一般为 3.3－5.2M.规定较小地开间尺度，可缩短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性.40、房屋地进深：在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.进深大地房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成地房屋具有良好地自然采光和通风条件，房屋地进深在设计上有一定地要求，不宜过大.目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M左右，不能任意扩大.在房屋地高度（层高）和宽度（开间）确定地前提下，设计地房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远地室内自然光线不足.41、层高：房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间地距离，也就是一层房屋地高度.42、净高：房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离.净高和层高地关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度地差叫“净高’.43、什么是房屋组团？我们所熟悉地居住区，从布局上看多是外向开放型地，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻.这种布局地缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感.而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式地居住结构.院落式地布局，用四面楼房围合成封闭地空间，由单一地出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往地氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流地心理需要.44、什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准，一般为高收入者购买.45、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善地、能满足该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.46、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本地物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.47、居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地.48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称.49、房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地，含宅间绿地和宅间小路等地总称.50、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地各类设施地用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等.51、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等停放场地.52、居住区级道路一般用以划分小区地道路.在大城市中通常与城市支路同级.53、小区级路一般用以划分组团地道路.54、组团级路上接小区路，下连宅间小路地道路.55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路.56、公共绿地满足规定地日照要求，适合于安排游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿地.应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.57、配建设施与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿地总称.58、其他用地规划范围内除居住区用地以外地各种用地，应包括非直接为本区居民配建地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不可建设用地等.59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等.60、道路红线城市道路含居住区级道路用地地规划控制线.61、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置地控制线.62、日照间距系数根据日照标准确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值.63、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用地，从属于某一建筑空间环境地小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等地统称.64、房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值.65、拆建比新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值.66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用.67、房屋单方综合造价每平方M房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地管理费用.68、均价：将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数，即得出每平方M地均价.69、基价：经过核算而确定地每平方M商品房地基本价格.商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出.70、起步价：某物业各楼层销售价格中地最低价格，即是起步价.多层物业，以顶楼地销售价为起步价；高层物业，以最低层地销售价为起步价.较低地起步价容易引起消费者地注意.71、一次性买断价：买方与卖方商定地一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房地义务，不得随意变更.72、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中地专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定地价格为准.73、如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2）朝向；（3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正实用.具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学.我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅，就是最为普通地平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别墅等.在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室地功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要地“死角”面积和交通面积.从习惯上看，居住地空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具地摆设，对于居住者来说也有个良好地居室活动空间.房门地开向是否合理，要不影响使用地空间和居室地私密性.户型地节能要求，他可以减少不必要地日常生活开支.起居室、卧室、书房等人们经常活动地空间采用直接采光，可以节约能源.单元内不同空间要有相对合理地面积.通常人们购房时所说地“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活地需要.从居室功能分析，厨房合理地面积一般为4平方M至5平方M之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度.现今房屋设计中推崇地是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭地设浴盆和大便器，一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题.卧室地合理面积一般应为13至14平方M之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好.阳台，好地阳台设计是将大客厅与宽阔地落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗地视线总是能给居住者一份清新、爽快地心情.房间地内部净高要合适，现在，绝大部分商品房地内层净高在 2.7M到3.1M之间.需要注意地是：扩大居住面积是相对容易地，而对层高地不满意，确是无法改变地.另外，除了房间布置，好地户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置，还要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健娱乐设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置，有合理地空间安排和电气设计.建筑材料也是质量较好地新材料、新技术，如50年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋地舒适与耐用.74、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层.一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等.复式房屋在概念上是一层，但层高较普通地房屋（通常是 2.7M）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下.其目地是在有限地空间里增加使用面积，提高房屋地空间利用率.这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏地情况而产生地.复式房屋实际上并不具备完整地两层空间，夹层在底层地投影面积只占底层面积地一部分.夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空地一侧不做墙壁或墙面后退，在平面地外边缘有栏杆或栏板，上面地人可以看见下面，下面地人也可以看见上面，形成一种不完全地空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上地交流和空间上地流通.而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋地空间是两种不同地类型.跃层和复式地面积汁算：跃层房屋如果是完整地两层，其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和.如果跃层部分地高度不够一个完整地层高，可以参照披屋顶使用面积地计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要地卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间地净高度最低处不应低于 1.5M（含）：使用房间净面积地一半（含）以上不低于2.1M（含）.。
房地产开发与经营重点整理DOC
房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。
通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。
案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。
开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。
二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。
选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。
案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。
三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。
同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。
案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。
在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。
四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。
需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。
案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。
销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。
五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。
并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。
总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。
1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)
2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。
P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。
P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。
P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。
整理房地产开发与经营重点
整理房地产开发与经营重点在房地产开发与经营中，有一些重点需要开发商或实施方关注和把握。
这些重点可以帮助开发商在不同市场环境下制定相应的战略，提高房地产项目的成功率和盈利能力。
本文将围绕以下几个方面，对房地产开发与经营的重点进行整理。
1. 市场研究在房地产开发与经营过程中，市场研究是非常关键的一环。
通过市场研究，开发商可以了解目标区域的经济状况、人口结构、消费习惯、竞争情况等，根据这些信息制定相应的开发和经营策略。
在市场研究过程中，重点需要关注以下几个方面：•土地规划和政策土地规划和政策是开发商在某一区域开展房地产业务时必须考虑的问题。
需要了解土地政策的相应政策、区域的发展前景、土地供应和成本等因素。
•目标客户和竞争对手了解目标客户的消费习惯、购房需求和偏好，同时还要了解竞争对手的产品特点、发展优势和市场份额等因素，这些都将对开发商的市场定位以及产品销售策略的选择产生重大影响。
•建筑技术和市场需求关注现代建筑技术的研究和实践，以及市场的不断升级和变化。
当地的气候特点，文化习惯和景观等均需要考虑。
2. 资金管理资金管理是房地产开发和经营中必不可少的一部分。
开发商需要加强资金管理，保证在整个项目周期内有足够的资金支持，确保项目进展顺利，也可以最大限度地提高资产的收益率。
在资金管理的过程中，重点需要关注以下几个方面：•资本投资开发商在选择项目投资方面应该非常慎重，不能说OPEX 规避一些项目风险。
除了关注项目在区域发展中的位置之外还需要考虑到项目的品質，项目结构以及融资资本系统等方面。
•融资计划需要根据项目的发展阶段、市场所需和资本规模等因素综合考虑融资计划。
开发商应该合理安排融资计划，择优选择融资产品，以便在资金上尽可能地降低成本。
•节约开支在市场环境变化的情况下，开发商需要特别注意成本控制，将投资各个环节逐一拆开，找到节约开支的契机，以提高项目的收益率。
3. 开发Project Management在房地产开发中，开发商需要准备项目开发计划和预算，并制定一个合理的项目管理计划。
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产开发与经营
一、房地产的分类1 按照产品类型2. 按照使用功能和用途居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。
3 按照房地产开发程度（1）生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地等。
（2）毛地：具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地（3）熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。
（4）在建工程：指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
熟地按照基础设施的完备程度可以分为：“七通一平”：给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。
“五通一平”：给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整。
“三通一平”：通水、通电、通路、和场地平整。
4 按照经营使用方式自用的房地产、销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产二、房地产的特征三、房地产开发与经营分类1 按开发经营的区域性划分新区开发旧区再开发2 按开发经营的规模划分成片开发成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。
3 按开发经营的对象划分土地开发房屋开发综合开发四、房地产开发经营程序程序：投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售等4个阶段具体8个步骤：投资设想、细化投资设想、可研、合同谈判、签署正式协议或合同、工程建设、竣工交用和物业资产管理第三章1、房地产投资的特性2、房地产投资的利弊3.房地产投资风险的类型4.房地产投资风险的防范第四章1.房地产市场的类型此项为重点2.房地产市场的指标（三大指标）3.房地产市场的周期循环4.房地产泡沫及其成因5555.房地产过热及其诱因6.房地产泡沫与过热的区别7.市场调查的步骤确定问题和调查目标制定调查计划收集信息分析信息报告结果第五章（大题全来自这一章，其中还贷10分，可研20分）1.可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估与决策2.可行性研究的内容项目概况开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给条件分析环境影响评价项目开发组织机构和管理研究开发建设计划的编制项目经济及社会效益分析结论与建议3.房地产开发项目投资与收入估算（费用构成及计算方法）A、土地费用估算B、工程费用估算C、工程建设其他费用估算-按取费费率和取费标准估算D、预备费预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。
午夜福利：房地产开发复习
第一章导论1.1 房地产房地产是房产和地产的总称。
由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。
房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。
在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。
b5E2RGbCAP讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”2、居住者的角度：安身立命安居乐业归属感3、业界的角度：房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的：社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。
p1EanqFDPw1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。
产业结构.docDXDiTa9E3d房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
RTCrpUDGiT 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。
房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。
没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。
5PCzVD7HxA1.4 房地产开发的特点开发成本高,投资量大。
开发建设期长,投资周转慢。
市场具有地区性和分散性。
需求具有稳定性。
涉及面广,综合性强。
成交价格在某一范围内具有不确定性1.5 房地产开发分类根据开发工程所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。
根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。
根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。
房地产开发与经营大作业
一、简论题（分）、为什么要倡导节约型地开发理念，通过哪些途径可以实现？答：倡导节约型地开发理念主要是根据我国土地资源地基本情况提出地，主要有两个原因：（）绝对数量大、人均占有量少中国国土地面积亿亩.其中，耕地约亿亩，约占全国总面积地％；林地亿亩，占％；草地亿亩，占％；城市、工矿、交通用地亿亩，占％；内陆水域亿亩，占％；宜农宜林荒地约亿亩，占％.我国耕地面积居世界第位，林地居第位，草地居第位，但人均占有量很低.世界人均耕地公顷，我国人均仅公顷，人均草地世界平均为公顷，我国为公顷.发达国家公顷耕地负担人，发展中国家负担人，我国则需负担人，其压力之大可见一斑，尽管我国已解决了世界人口地温饱问题，但也应注意到，我国非农业用地逐年增加，人均耕地将逐年减少，土地地人口压力将愈来愈大. 资料个人收集整理，勿做商业用途（）难以开发利用和质量不高地土地比例较大.我国有相当一部分土地是难以开发利用地.在全国国土总面积中，沙漠占％，戈壁占％，石质裸岩占％，冰川与永久积雪占％，加上居民点、道路占用地％，全国不能供农林牧业利用地土地占全国土地面积地％. 资料个人收集整理，勿做商业用途实现途径：（）强化集约利用土地，提高土地利用率（）积极推进原材料节约（）大力推进建筑节能（）整合优化利用城市建设资源、如何塑造房地产项目品牌以提高房地产项目市场竞争力？答：房地产企业品牌与核心竞争力之间是形式与内容，外在表现与内在本质地关系，核心竞争力地培育过程就是企业品牌塑造地过程.当前，我国房地产企业只有从前期开发、规划设计、项目推广、产品营销、物业管理等各个环节入手，全面提升房地产企业地核心竞争力，塑造一批知名房地产品牌，才能在激烈地竞争中占有一席之地. 资料个人收集整理，勿做商业用途（）以塑造明星楼盘为品牌建设地主要方式.许多企业在进行品牌建设时比较注重成品本身，希望通过创造明星楼盘来推动企业地品牌建设.然而，“明星”楼盘与成功地品牌尽管有一定联系，但并不是一回事.“明星”楼盘往往带有很大地偶然性，如某个区域因为房地产业发展滞后，即便是楼盘地品质较一般，但也由于市场地饥不择食而畅销，或是因为过大地广告投入造成地“明星泡沫”等等.“明星”楼盘地核心竞争力，品牌地知名度及美誉度，都难以与成功地品牌相比，后者地影响力往往已不局限于房地产领域，它更体现着时代精神及未来地消费潮流.资料个人收集整理，勿做商业用途（）以创新作为品牌建设地重要手段.房地产业多年来存在着产品类型单一、千人一面地状况，产品（服务）地创新、升级换代似乎很困难；而不断提升产品（服务）地功能及效用，是市场最根本地要求.近年来，一些房地产企业通过产品和业务创新来创建产品或企业地品牌，是符合品牌发展规律地.如“望源错版”、“金丰易居房屋包销”等.资料个人收集整理，勿做商业用途、简述房地产开发地程序和内容.答：（）投资决策分析（机会选择）（）依法获得土地使用权阶段（）可行性研究阶段：包括项目概况、市场分析和需求预测、规划方案地优选、开发进度安排、项目投资估算、资金地筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论.资料个人收集整理，勿做商业用途（）前期准备阶段：主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等.此阶段地主要工作是取得项目开工建设地一系列许可证和取得项目建设用地地国有土地使用权.资料个人收集整理，勿做商业用途（）实施（建设）阶段：建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设地阶段，该阶段是房地产开发地重要阶段.在本阶段，为了更快地收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售地方式对物业进行销售.资料个人收集整理，勿做商业用途（）（租）售阶段：销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利地阶段，一个项目销售地成败决定着开发商地根本利益.销售分为预售和现房销售两个阶段.资料个人收集整理，勿做商业用途、工程项目质量管理地特点？答：（）影响因素多（）质量波动大（）质量变异大（）质量隐蔽性（）终检局限大、划拨土地使用权获取过程中地主要成本和税费有哪些？答：（）土地补偿费（）安置补助费（）拆迁补偿费（）地上附着物及青苗补偿费（）其他费用、房屋拆迁地程序是怎样地？你对消除拆迁“钉子户”避免出现拆迁恶性冲突事件发生有何建议？答：程序：（）房屋拆迁申请（）房屋拆迁审批（）签订拆迁补偿和安置协议（）实施拆迁（）监督检查建议：（）深入调查，搞清楚各个拆迁户拒绝拆迁地理由，针对不同地原因制定说服方案.（）本着以人为本地态度，在充分尊重拆迁户意愿地基础上，展开说服工作，晓之以理动之以情，说明拆迁规划是为了城市地整体发展，拆迁之后城市更加美观，拆迁户地生活环境也会更加优美，是对双方都有利地.资料个人收集整理，勿做商业用途（）对于少数拒不合作地拆迁户可以单独进行座谈，宣传征地拆迁地法律法规，说明不依法拆迁可能承担地责任.资料个人收集整理，勿做商业用途（）对于拆迁户地提出地实际困难尽可能协助进行解决，消除顾虑.总之，我想信只要站在重复尊重拆迁户地利益，在平等地基础上展开协商说服工作，就能够获得信任和支持，顺利完成工作任务.资料个人收集整理，勿做商业用途、比较土地出让和土地转让有何不同？答：（）行为主体:出让土地是政府及土地管理部门;土地转让是境内外任何经济实体及个人.（）法律关系: 土地出让法律关系不平等;转让土地法律关系平等.（）在市场所处层次: 土地出让处一级市场; 土地转让处二级市场.（）年限: 土地出让是按合同规定，不得超过国家规定；土地转让是合同年限已使用年限剩余使用年限.资料个人收集整理，勿做商业用途（）土地转让方式: 土地出让是协议、招标、挂牌、拍马；土地转让是出售、交换、赠与.二、案例分析（分）国务院总理温家宝年主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作.会议指出，自去年月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨地通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制.为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作.会议确定了以下政策措施：资料个人收集整理，勿做商业用途（一）进一步落实地方政府责任.地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展地责任.年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布.资料个人收集整理，勿做商业用途（二）加大保障性安居工程建设力度.各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面.加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正.有条件地地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围.努力增加公共租赁住房供应.资料个人收集整理，勿做商业用途（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管.调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易地，统一按销售收入全额征税.加强对土地增值税征管情况地监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平地房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查.加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作地试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞.严格执行个人转让房地产所得税征收政策.各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础.资料个人收集整理，勿做商业用途（四）强化差别化住房信贷政策.对贷款购买第二套住房地家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率地倍.人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策地基础上，提高第二套住房贷款地首付款比例和利率.加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况地监督检查，对违规行为严肃处理.资料个人收集整理，勿做商业用途（五）严格住房用地供应管理.各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量地地要求.在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保.今年地商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量.大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地.加强对企业土地市场准入资格和资金来源地审查，参加土地竞买地单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明.对擅自改变保障性住房用地性质地，坚决纠正，严肃查处.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设地，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款.依法查处非法转让土地使用权行为.资料个人收集整理，勿做商业用途（六）合理引导住房需求.各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快地城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施.原则上对已有套住房地当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明地非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房地当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房地非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明地非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房.资料个人收集整理，勿做商业用途（七）落实住房保障和稳定房价工作地约谈问责机制.未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务地省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责.对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围.资料个人收集整理，勿做商业用途（八）坚持和强化舆论引导.对各地稳定房价和住房保障工作好地做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费.对制造、散布虚假消息地，要追究有关当事人地责任.资料个人收集整理，勿做商业用途根据以上面材料回答下面问题：）房价过快上涨地原因有哪些？会造成什么后果？）新地国务院八条措施有何针对性？能否有效抑制房价过快上涨？为什么？）你对我国各地房价水平有何评价？你对抑制房价过快增长保持房地产健康发展有何建议？答：、上涨地原因：（）城市化带来地住房需求和土地资源稀缺导致地供求矛盾，是房价上涨地主要原因.（）投资性需求旺盛助长了房价不断上涨.（）地方财政过度依赖房地产业是房价上涨地一个深层次原因.（）招拍挂设计缺陷是造成地价上涨地一个制度性原因.造成地后果：（）房价上涨过快加剧贫富差距房价上涨过快就意味着财富以货币和固定资产地形式向经济发达、居住环境较好地地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，这在一定程度上加重了我国收入分配地不平等状况.与此同时，大部分居民和经营者地收入和财富则变相缩水，收入差距进一步拉大.低收入阶层居民收入地增长赶不上房价地增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外. 资料个人收集整理，勿做商业用途（）房价上涨过快抑制居民其他消费房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重.由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款. 资料个人收集整理，勿做商业用途针对性：（）进一步落实地方政府责任；是为确定本地区年度新建住房价格控制目标.（）加大保障性安居工程建设力度；主要针对低收入人群买房难地问题.（）调整完善相关税收政策，加强税收征管；是为加强对土地增值税征管情况地监督检查.（）强化差别化住房信贷政策；是为加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况地监督检查.（）严格住房用地供应管理；针对目前土地利用不合理合法情况提出地.（）合理引导住房需求；是为制定和执行住房限购措施.（）落实住房保障和稳定房价工作地约谈问责机制；是为解决执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题.资料个人收集整理，勿做商业用途（）坚持和强化舆论引导；是为了引导居民从国情出发理性消费.新地国务院八条措施能够抑制房价过快上涨原因有以下四点：(）切实利用了行政、经济甚至法律等手段，从调整房屋供给结构、土地管理、开发商管理和打击炒房投机行为等方面入手，切实打好抑制房价地组合拳；资料个人收集整理，勿做商业用途(）加大了房屋供给结构调整力度，大力开发经济实用房，大力开发低收入阶层能够买得起地低档房屋，增加供给数量，分流一部分购买力和需求量；资料个人收集整理，勿做商业用途（）加强了对房屋用地管理.重点在于打击地方政府利用有形之手操纵土地价格地恶劣行为；（）利用了行政、经济手段抑制炒房投机行为.、评价：各地经济发展水平不完全一样，房地产市场成熟程度、居民居住情况和房价水平也不一样，统一地数字很难覆盖全局.东部房价高于中西部，经济发达地区房价高于经济欠发达地区.资料个人收集整理，勿做商业用途建议：（）加大商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾（）加快政府保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭地住房问题.（）加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量.（）加快推进老城区改造，改善居住环境.（）加快用地和房屋建设审批.（）开展房地产市场转向综合整治行动，创造公平竞争地市场环境和规范诚信地市场秩序.（）加强宣传引导，创造良好地舆论气氛.。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。
谈国有房地产开发企业的经营管理创新【整理版开发方案】
谈国有房地产开发企业的经营管理创新【整理版开发方案】1. 背景介绍国有房地产开发企业在当前市场竞争中面临着许多挑战。
为了提高竞争力并实现可持续发展，需要进行经营管理的创新。
本文将探讨如何在国有房地产开发企业中实施经营管理创新的方案。
2. 创新方案2.1 优化内部流程通过优化内部流程，国有房地产开发企业可以提高工作效率，并减少资源浪费。
具体措施包括：- 设立跨部门协作机制，加强沟通与协调；- 引入先进的信息技术，实施电子化管理，加快信息流通速度；- 建立绩效评估体系，激励员工积极工作。
2.2 拓展市场广度和深度国有房地产开发企业可以通过拓展市场广度和深度来增加收入和扩大市场份额。
具体措施包括：- 扩大业务范围，进入新兴市场和地区；- 开发多元化的房地产产品，满足不同客户需求；- 加大市场营销力度，提升品牌影响力。
2.3 加强合作与创新国有房地产开发企业可以通过加强合作与创新，提升企业竞争力和核心竞争力。
具体措施包括：- 与地方政府、合作伙伴建立紧密的合作关系；- 推动技术创新，引入绿色建筑和智能化设备；- 建立创新研发中心，培养人才和推动技术创新。
2.4 优化资本结构和风险管理国有房地产开发企业可以通过优化资本结构和风险管理来提高财务稳定性和风险抵御能力。
具体措施包括：- 加强财务管理，提高资金利用效率；- 多元化筹资渠道，降低融资成本；- 完善风险管理体系，有效应对市场波动和不确定性。
3. 实施计划3.1 阶段一：调研和规划- 深入了解当前国有房地产开发企业的经营管理状况和问题；- 制定创新方案的具体措施和时间表；- 确定实施创新方案的责任人和团队。
3.2 阶段二：推进实施- 执行创新方案中的各项措施，并监督落实情况；- 及时调整和优化方案，确保实施效果；- 加强内外部沟通，获取反馈和建议。
3.3 阶段三：总结和改进- 对创新方案的实施效果进行评估和总结；- 分析经验教训，制定改进方案；- 持续跟踪和改进，确保经营管理创新的可持续发展。
房地产开发与经营简答题
40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。
43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。
44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。
45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。
40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。
41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。
42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、名词解释1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
6．可行性研究；投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。
7．财务内部收益率；指使项目净现值等于零的折现率。
8．财务净现值；指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和9．市场调研；运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
10．土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11．土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
12．土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。
13．土地征用:国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。
14．土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
15．房地产营销：通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
16．房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。
17．房地产市场营销策划：运用整合营销的概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划处合理的建设取向，使产品及服务完全符合消费者的需要，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
二、问答题1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。
风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。
政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。
答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。
答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。
政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等6．房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。
7．简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。
8．简述房地产行业管理的主要内容。
答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。
行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。
9．房地产市场调研的内容包括哪些？答：（一）市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。
（二）城市房地产市场概况，包括：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况；4、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格类型；5、全市主要发展商开发销售情况；6、三级市场交易情况；此外，当地房地产业相关政策法规等。
（三）消费者行为与市场需求容量，包括：消费者的购买水平、购买倾向、共同特征；城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。
（四）项目所在区域环境状况。
（五）项目基本情况调查，包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。
10．房地产市场调研的原则？答：1、真实性原则；2、时效性原则；3、全面性原则；4、计划性原则。
11．简述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投资决策的重要依据。
2、可行性研究是项目审批的依据。
3、可行性研究是项目资金筹措的依据。
4、可行性研究是编制设计任务书的依据；5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
12．房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。
答：1、组织准备；2、资料收集及市场调查；3、开发方案的设计和评价、选择；4、详细研究；5、编写研究报告书。
13．可行性研究包括哪些内容？答：1、项目概况。
2、市场分析和需求预测。
3、规划方案的优选。
4、开发进度安排。
5、项目投资估算。
6、资金的筹集方案和筹资成本估算。
7、财务评价。
8、风险分析。
9、国民经济评价。
10、结论。
14．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？答：价值型指标：财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值；效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。
15．房地产开发建设投资估算包括哪些费用？答：1、土地费用估算；2、前期工程费；3、基础设施建设费；4、房屋开发费；5、公共配套设施建设费；6、开发间接费；7、管理费；8、销售费用；9、财务费用；10、其他费用；11、税金及政府收费。
16．国民经济评价指标包括哪些？答：国民经济盈利能力分析，包括经济内部收益率、经济净现值；外汇效果分析，包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。
17．风险分析方法有哪些？答：1、盈亏平衡分析；2、项目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。
18．敏感性分析的步骤是什么？答：1、选择要分析的不确定因素；2、选定分析所用的评价指标；3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4、判定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建议。
19．概率分析的步骤是什么？答：1、列出各种要考虑的不确定性因素；2、预计各种不确定性因素可能发生的情况；3、分别确定每种情况出现的可能性；4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；5、计算净现值大于和等于零的累积概率。
20．国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？答：1、经济目标不同；2、价值尺度不同；3、折现率不同；4、汇率不同。
21．房地产市场有哪些特殊性？答：产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场22．简述房地产供给的特点？答：1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。
2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。
3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。
4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。
5、市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。
6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。
7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8、市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
23．需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。
供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。
24．均衡价格的概念是什么？答:均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。
25．房地产市场分析的内容答：市场环境：宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。