房地产开发企业收到定金订金诚意金意向金是否预缴增值税

浅谈房地产企业增值税的预缴

浅谈房地产企业增值税的预缴作者：姜鹏浩来源：《市场周刊·市场版》2017年第10期摘要：文章首先阐述房地产企业营业税改征增值税后作为一般纳税人和小规模纳税人预缴款计算方法和时间，然后简析了房地产预缴税率管理措施，最后有针对性提出房地产企业收取诚意金等款项应如何进行税务处理。

关键词：预缴；预收款房地产企业销售自行开发的房地产项目以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项，采取预收款方式（预收款包括首付款，按揭贷款，尾款等）销售的，应按照以下方法预缴增值税：一、一般纳税人增值税预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（一）一般计税方法预缴税款计算公式应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率） ×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（二）一般计税方法预缴税款时间一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

（三）一般纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目试用简易计税方法的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

向机构所在地主管国税机关申报缴纳的增值税﹦预收款÷（1+11%）×5%-己预缴税款二、小规模纳税人增值税预缴房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业预售收入的增值税税务处理

房地产开发企业预售收入的增值税税务处理编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

在房地产开发企业的实务中，常常发生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下。

由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？不能。

预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税额。

案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。

本月有留抵进项税额200万元。

销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。

一、预售收入会计处理：借：银行存款11,100,贷：预收账款11,100,借：应交税费—预交增值税300,税金及附加36,贷：银行存款336,税务处理：预售收入应按规定预缴增值税=1110/*3%=30。

由于预售尚未开发完毕的房地产项目未产生纳税义务，当月不能结转销项税额。

只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣本月的留抵进项税额。

二、销售收入会计处理：借：银行存款22,000,贷：主营业务收入20,000,应交税费—应交增值税2,200,销售完工房地产项目应申报增值税销项税额=2220/*11%=220。

房地产税务处理知识

房地产企业增值税的预交一、增值税预缴（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。

应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款（二）预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

定金属于预收款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。

例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。

注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

二、增值税预缴的地点房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、其他税种预缴的规定（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。

房地产企业开票问题解答

房地产企业开票问题1、什么是房地产企业的预收款？预收款是指房地产企业实际取得的售房款。

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为预收款）。

定金属于预收款，诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

2、收到预收款如何申报？房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

填报《增值税预缴税款表》的途径为网上申报—我要申请—填报《增值税预缴税款表》，缴款期限为申报成功后7天。

例如7月1日申报，则最晚缴款为7月8日。

超过缴款期限需加收滞纳金。

3、营改增后收到预收款如何开票？方法一：如果买方没有特殊要求，房地产企业在预收款阶段可以仅开具收据，不开具发票。

方法二：开具普通发票。

房地产开发企业在收到预收款时，可向购房者开具增值税普通发票。

开票金额为收到的全部款项，不得扣除土地价款。

5、营改增后交付阶段土地价款如何扣除？房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

房企收取巨额“诚意金”,税务如何处理？

房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？作者：刘天永来源：《财会信报》2018年第20期编者按：现实生活中，房地产开发企业在预售商品房时经常会出现预售许可证尚未到手却已经开始兜售房屋的情况，与客户签订商品房认购书或以各种形式收取客户的诚意金、认筹金等。

此时，开发商尚不具备预售资格，不能与客户签订商品房预售合同，这种诚意金、认筹金在税法上应当如何定性、是否确认应税收入、何时确认应税收入等，这些问题都将成为房地产企业潜在的税务风险，目前，笔者已经接到多家企业关于此类问题的咨询。

一旦主管税务机关确认房地产企业存在取得收入后，应申报未申报、应缴税未缴税的税务违法行为，则企业将面临补缴税款、滞纳金、加处罚款的行政责任，更有甚者可能面临偷逃税的刑事责任。

本文结合笔者多年来在税收立法、房地产涉税问题咨询、税务争议解决方面的理论和实务经验，就上述问题进行剖析，以期为读者解决问题提供建议。

随着住宅调控政策收紧，摇号买房与限购、限贷、限价、限售一起成为楼市调控新标配，与之相匹配的是，购房者需要提交相应的诚意金或认筹金，方可参与摇号买房。

目前，上海、深圳、成都、南京、长沙、武汉、杭州、西安等城市，均已将摇号作为调控手段。

近日，深圳某楼盘公开摇号，一共167套住宅产品，前期共缴纳诚意金666个筹，按照一个筹500万诚意金计算，诚意金总额高达33.3亿元。

如此高额的款项在税法上应当如何定性？房地产企业应当如何进行税务处理？这些问题需要通过分析诚意金、认筹金的法律性质做出判断。

对于房地产企业而言，应当充分重视诚意金、认筹金的税务处理问题，若税务处理不当，不但无法达到企业融资的目的，反而可能需要补缴大量的税金。

诚意金的法律性质诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。

这在商品房买卖合同中多有体现，法律上并没有“诚意金”的概念。

作为自创的商业用语，“诚意金”在商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售许可证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。

房开公司预收环节及赠送物业涉及的纳税问题

预售环节收到的款项纳税问题由于项目开发周期长，房地产企业往往在开发产品完工前进行预售，并取得认购款、诚意金、定金、分期款等各种性质的款项，究竟这些款项是否应缴纳税款？1、在未签订房地产销售合同前，销售行为未成立，房地产企业收取的诚意金、认筹金、订金不必预缴增值税和确认销售收入缴纳企业所得税。

2、在已签订房地产销售合同的情况下，销售行为已成立，取得的预收款（包含已取得不退还的认购款、诚意金、订金）需按3% 的预征率预缴增值税。

此外，需按不含增值税销售收入预征土地增值税。

企业所得税上，应按不同收款方式确认收入实现：◇一次性全额收款，在实际收讫价款或约定的收款日确认收入；◇分期收款，按销售合同约定的价款和付款日确认收入，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；◇银行按揭方式销售，首付款在实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

法规：国家税务总局公告2016年第18号文第十条、国税发[2009]31号文第六条、《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条售楼赠送物业管理费如何处理？现实中，有的房地产企业会在销售房产时向购房者赠送物业管理费，而物业管理公司往往是其关联公司，所以会存在物业管理公司未向房地产公司收取服务费的情况，这种操作会导致物业管理公司少确认收入，少缴税款。

实质上，房地产企业向业主赠送物业管理费，相当于房地产企业向物业管理公司购买物业管理服务，再赠予给业主。

因此房地产公司是费用的实际承担方，应当向物业管理公司支付款项。

同时，物业管理公司提供物业管理服务并收取款项，无论是会计上还是税务上均需就收取的“物业管理费”确认服务收入。

法规：《企业所得税法》第四十一条、《税收征收管理法》第三十六条、财税[2016]36号文第十四条房产销售已缴税，发生退房可以退税吗？1、房产在营改增前销售，已开具地税发票和申报缴纳了营业税，发生退房时，应开具红字增值税普通发票，开具红字发票时注意在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，已缴纳的营业税可向原地税部门申请退税。

房地产有关会计分录(2)

一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、未“交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

二、房地产企业简易征收会计核算简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

1、收到诚意金、 VIP 认筹款、订金、意向金、入会费等时借：银行存款贷：其他应付款2、收到预收款时(包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款)借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 3、预缴税款时( 3% )借：应交税费 -简易征收贷：银行存款4、房屋交付时借：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收)贷：主营业务收入应交税费-简易征收5、纳税申报并交税借：应交税费 -简易征收贷：银行存款6、交房前退补差会计处理1 )补差会计分录同收到预收款借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 7、交房后退补差会计处理1 )补差会计分录借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收三、房地产企业一般计税会计核算一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

房地产企业预收房款与纳税

房地产企业预收房款与纳税一、预收房款与增值税。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。

◆◆◆◆◆1.预收房款应预缴增值税的计算。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税，应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款。

预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

◆◆◆◆◆2.定金、诚意金、认筹金和订金的增值税预缴。

定金属于预收款，所以，收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。

例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。

房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？以及预收款的时间确定问题？各地税务机关执行政策不一致，具体执行需要咨询当地税务机关。

◆◆◆◆◆3.预收房款与开票。

房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

房地产开发企业收取订金、诚意金、内部认购会员卡或会员费款项是否需缴税？

房地产开发企业收取订金、诚意金、内部认购会员卡或会员费款项是否需缴税？一、会计上如何核算：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则对“预收账款”科目的规定：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。

新会计准则中对“其他应付款”科目的规定：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。

房地产企业收取的“订金、诚意金、会员费”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。

仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。

二、税务上的认定1、企业所得税国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。

如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。

2、营业税（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

”（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税

房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税近年来，随着房地产市场的快速发展，购房者在购房过程中常常需要向房地产企业交纳一笔诚意金。

然而，对于这笔诚意金是否应该缴纳营业税存在不同的观点和解释。

本文将从法律和实践的角度探讨房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税，旨在明确该问题的相关规定和应对策略。

首先，我们需要明确什么是诚意金。

诚意金是购房者在购房过程中向房地产企业支付的一定金额，以显示其购房的诚意和决心。

诚意金通常用于预定、认购或签订购房合同等阶段，作为购房者与房地产企业之间的一种经济保证。

根据我国现行税法，营业税作为一种间接税，适用于生产经营者或者提供应税服务者从事经营活动期间的增值销售环节，并由销售方向购买方征收。

但对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否应该纳入营业税征税范围，法律并未明确规定，存在一定的争议。

一些机构和专家认为，房地产企业向购房者收取的诚意金应该缴纳营业税。

他们认为，购房者支付诚意金是出于对房地产企业商品的购买意愿，作为房地产企业的销售收入应纳入营业税征税范围。

另一方面，一些政策文件也对此作了一定的倾向性表述，认定诚意金为商品销售的一部分，应纳入税负范围。

然而，另一些机构和专家却持不同意见。

他们认为，诚意金是购房者展示购房意愿的表达，不属于实际商品销售的交易收入，因此不应视为营业税的征税对象。

此外，营业税应该纳税于增值销售环节，而诚意金只是购房者与房地产企业之间的一种经济保证金，并未增加商品的价值，因此不具备增值销售的特征。

在实践中，各地对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税存在不同的做法。

一些地方税务局认定诚意金属于商品销售收入的一部分，要求房地产企业按照一定比例缴纳营业税。

而另一些地方则将诚意金视为预定金或订金，并未归入增值销售环节，因此不纳入营业税征税范围。

面对这种法律和实践的不确定性，房地产企业和购房者面临着不少困扰。

福建省国家税务局营改增答疑精选（二）

福建省国家税务局营改增答疑精选（二）2016-07-27税得安心1、房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。

销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

2、房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是按项目申报答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

所以，房地产公司应在次月申报期内分项目预缴税款并汇总纳税申报。

3、房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售答：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销售征收增值税。

4、保险公司为投保车辆维修，取得维修费费进项税额能否抵扣答：保险公司购进货物、劳务或服务用于赔付的，取得的增值税专用发票上注明的增值税额可以作为进项税额抵扣，但在提供给客户时，应按转售行为计提销项税额。

若保险公司向客户支付了赔付金，再由客户向销售方支付款项购买货物、劳务或服务，最后保险公司要求客户让销售方将发票开具给自已，属于让他人为自己虚开发票行为。

5、酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税答：酒店收到客人支付的物品损坏赔款应按照销售货物征收增值税。

6、办理会员卡取得收入如何计税答：出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。

会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认；先开具发票的，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。

房地产企业预交增值税(2篇)

第1篇一、预交增值税的概念预交增值税是指房地产开发企业在销售房屋前，按照国家税收政策规定，按照规定的计税方法预交的增值税。

预交增值税的目的是为了规范房地产市场秩序，防止企业逃税漏税，保障国家财政收入。

二、政策依据预交增值税的政策依据主要包括以下几个方面：1.《中华人民共和国增值税暂行条例》：明确了增值税的征税范围、税率、计税方法等基本规定。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：明确了土地增值税的征税范围、税率、计税方法等基本规定。

3.《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业销售未完工房地产有关增值税问题的通知》（财税〔2016〕36号）：明确了房地产开发企业销售未完工房地产预交增值税的相关政策。

4.《国家税务总局关于房地产开发企业销售未完工房地产预交增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）：对房地产开发企业销售未完工房地产预交增值税的具体操作进行了明确。

三、计税方法预交增值税的计税方法主要包括以下几种：1.一般计税方法：房地产开发企业按照销售未完工房地产的销售额乘以适用税率计算预交增值税。

2.简易计税方法：对于销售未完工房地产的销售额不超过200万元的房地产开发企业，可以采用简易计税方法，即按照销售额的5%计算预交增值税。

四、申报缴纳1.申报期限：房地产开发企业应在销售未完工房地产后，按照规定期限向主管税务机关申报预交增值税。

2.申报方式：房地产开发企业可以通过电子税务局、税务专管员等渠道进行申报。

3.缴纳方式：房地产开发企业应按照税务机关核定的税额，在规定的时间内缴纳预交增值税。

五、注意事项1.准确计算销售额：房地产开发企业在申报预交增值税时，应准确计算销售额，确保申报数据的真实性。

2.按规定期限申报缴纳：房地产开发企业应按照规定期限申报缴纳预交增值税，避免产生滞纳金。

3.加强内部控制：房地产开发企业应建立健全内部控制制度，确保预交增值税的合规性。

4.关注政策变化：房地产开发企业应密切关注国家税收政策的变化，及时调整预交增值税的计税方法和申报缴纳方式。

房地产财税答疑精选

房地产财税答疑精选问题一：我们是一家房地产开发企业，开发的项目目前尚未办理预售许可证，当前销售不够景气，为了抢占客户提前向部分意向客户收取了诚意金，请问该收入否应确认预收账款，预缴增值税？【答复】定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

会计处理时计入“其他应付款”科目核算。

在企业与客户签订预销售合同之后，此时诚意金的性质已经发生转变，变为定金，其实质上应属于预收账款，此时，将其从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目核算，依照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

实践中，有些税务机关对具体标准进行了明确，如：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：1、收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

问题二：我们是一家房地产开发企业，名下有多块土地，现计划将其中的一块土地进行处置，打算用分立的方式，请问分立过程中会涉及哪些税种？【答复】首先，明确下分立的概念，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）第一条第（六）款规定：企业分立是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

房企收取巨额“诚意金”,税务如何处理？

房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？营改增前，房地产企业采取预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后，为保证营改增政策的顺利实施，关于房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，根据《国家税务总局关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告20XX年第18号）的规定，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，不再以收到预收款的当天为增值税纳税义务发生时间。

同时，各地也出台了不同的政策指引明确预收款的税务处理。

例如，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

開票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。

在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

这些规定已经突破了财税36号文的相关规定，成为征纳双方意见不一的重要原因，容易引发税务风险。

对此，房地产企业应在遵守税法的前提下，重视税法解释和适用，同时及时关注开票与申报的税务风险。

3.土地增值税。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告20XX年第70号）的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。

依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[20XX]43 号）中“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以确定：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

【真实案例】12366回复：房地产企业销售现房收到首付款时是否需要预缴增值税？

【真实案例】12366回复：房地产企业销售现房收到首付款时
是否需要预缴增值税？
国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

二、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）附件：增值税发票开具指南中第八节的第七条规定，不征收增值税项目发票开具规定：
商品和服务税收分类与编码的“6 未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系
江西税务12366或主管税务机关。

诚意金的会计与税务处理

诚意金的会计和税务处理近期，国内各大城市的商品房销售中“诚意金”作为一种时髦的方式成为房地产开发企业缓解资金压力的手段。

具体来说就是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式、各种名目收取购房准业主的款项。

那么，房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行会计核算和税务处理呢?其在在会计和税务上的地位如何呢?我们对此进行了分析，具体内容如下：一、会计上目前，诚意金在处理时主要在“预收账款”和“其他应付款”科目下。

但是房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，不受《合同法》约束，仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。

二、税务上房地产企业为了缓解资金的压力收取“诚意金”，自然要绕行“应税收入”，绕过所涉的税。

但是其是否应该缴纳税款呢?现做如下分析：1、房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。

因此，房地产开发企业收取了业主的诚意金是否缴税取决于双方是否签订合同。

如果内有签订合同，是不需要缴纳企业所得税的。

2、房地产企业应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。

但是房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。

因此，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。

3、企业收取“诚意金”时，不具备签订合同的法定条件，对企业和购房者来说，“诚意金”不受《合同法》保护的，所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。

因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。

以上是对房地产企业收取的“诚意金”在会计和税务上的处理，虽然以上分析也有相关的规定作为依据，但是“诚意金”处理还存在很大的争议，所以这也仅是我们的一家之言。

具体的处理还需要在以后的实践和理论中进行进一步的实践与研究。

未办预售证先收认购金，房企取得这笔收入要缴增值税吗？

未办预售证先收认购金，房企取得这笔收入要缴增值税吗？房地产开发企业未办理预售许可证不能售房，但仍有不少企业提前销售楼房收取多少不等的认购金。

此时所收取房款还不是真正的房屋销售款，既不能签订正式销售合同，也无任何法律保障，那么这种认购金是否要视同预收款预缴增值税呢？根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

如果认购金属于预收款，则应当预缴增值税，反之无须预缴增值税。

在实践中，有人参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

据此认为房地产企业在不具备销售条件时所收取的认购款增值税处理也不应确认预收款，应等同于各地方税务机关关于诚意金、认筹金和订金的纳税处理。

全面营改增后，各地税务机关关于房地产开发企业预收款范围基本明确为：分期取得的预收款（首付按揭尾款）、全款取得的预收款以及定金等。

诚意金、认筹金和订金则不属于预收款。

既然认筹金不属于预收款，那么未取得预售许可证之前收到全额或大部分的房款是否属于预收款呢？此时房地产企业与准客户的认购协议已经不再算订金、诚意金、认筹金的性质了，其已明确了具体的房号，锁定了房屋销售单价及销售金额，只等取得预售许可证之后即可办理正式销售合同，所以笔者认为其实质应属于预收款。

在具体标准的把握上，可以参考《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：1.收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；2.收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

房地产业税收风险分析

房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。

而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。

那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。

一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。

房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。

从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。

主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。

例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。

违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。