世联：国际旅游地产案例研究
世联旅游地产最新专题研究61页共61页文档
Hale Waihona Puke 60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
世联旅游地产最新专题研究61页
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
旅游发展知识：旅游地产开发的成功案例分享
旅游发展知识：旅游地产开发的成功案例分享旅游业的快速发展和经济的飞速增长，使得旅游地产开发成为了一个重要而大有潜力的领域。
从全球范围来看，旅游地产项目已经成为经济发展的重要支柱。
成功的旅游地产项目，不仅仅可以为当地经济带来巨大的收益；同时还可以为游客提供高端和豪华的住宿、美食和娱乐体验，使得旅游业更加充满活力。
在这篇文章中，我们将分享几个成功的旅游地产开发案例，分析他们的成功原因和启示。
一、拉斯维加斯作为全球最大的旅游城市之一，拉斯维加斯一直以高端豪华的度假胜地而著名。
这个城市被誉为世界上最成功的旅游地产开发项目之一。
拉斯维加斯最初作为一个撒哈拉沙漠中的小镇起步，通过将其美食、充满娱乐氛围的附加价值产品与主流娱乐活动相结合，逐渐发展成为一座全球知名的旅游圣地。
分析拉斯维加斯成功的原因，首先是他们能够不断创新，引进不同的主题酒店、度假酒店，如世界著名的埃及金字塔酒店和威尼斯酒店。
其次是他们能够对旅游客群进行有效的细分，深入了解游客的个性和需求，从而开发出不同风格和不同定位的住宿和娱乐项目，适合不同游客的需要。
最后，拉斯维加斯拥有高效而完善的基础设施，比如交通、旅游服务和安保等，为游客提供安全、舒适和顺畅的旅游服务体验。
二、巴厘岛巴厘岛作为印度尼西亚最著名的度假胜地，拥有令人眼花缭乱的度假村和私人居所，这一切都离不开巴厘岛的旅游地产开发。
巴厘岛是优异的旅游地产项目的一个例子，它一边保护着自己的传统文化和独特的物品，一边充分发展旅游资源，不断开发旅游地产项目，以满足游客越来越多元化的需求。
巴厘岛的旅游地产项目一直以其品质优异、文化感和与自然环境美妙相得益彰而著称。
分析巴厘岛成功的原因，首先是他们在旅游地产建设过程中，坚持自然绿色与文化感的相辅相成，注重与本土传统文化相融合，建立有特色的度假项目。
其次是他们能够充分在民间织造、工艺制作、独特风味等丰富的文化资源中发现新的度假契机。
最后，巴厘岛对行业产业链的连锁式合作建设及生态环境保护也发挥了极大的作用。
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
世联地产 度假大盘开发模式研究
案例总结－启动战略案例总结：产品线策略案例总结－客户特征案例总结－启动区选址案例总结－其他－区域规划案例总结－其他－区域规划路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B 地块资源差，造成开发价值扁损路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A ，B 资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售案例总结－其他－住宅区排布海案例总结－其他－配套案例内容东海岸研究总结v启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气v产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展v客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势v规划:充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型v启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面v配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差•区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里•交通：通过盐坝高速与市内相连•地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园•规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8•产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸v开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差v属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸开发历程万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化v 迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v 战略概括：高形象+稳健路线•启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市•二线海景资源•整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系•一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好•二期选址为项目次好区域•三期选址为项目为最优资源区域东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站•启动区紧邻外环路，昭示性较好•通过高层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有•度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应•连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性开发周期2003—20042004—20052005—东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多小高层/高联排、独产品类型一期产品策略：•多元化产品线，分散市场风险•依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：•区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：•产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹10203040506070投资第二居所第一居所儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%开发周期2003—20042004—20052005—多小高层/高联排、独产品类型一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低万科17英里总结v启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价v产品线策略：单一顶级产品v客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户v规划:1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联地产-度假区商业研究
•The Pool at The Venetian •泳池
•The Blue Man Group Theatre •戏院
•Tao Nightclubs •“道”夜总会
•Canyon Ranch SpaClub at the Venetian
酒店娱乐休闲配套位置分布
西楼配套
四层
剧院
大宴会厅
三层
会议及会展中心
借助Nusa Dua奢华、休闲的氛围和世界顶级品牌效应，占 地面积达26,841平方米的Bali Collection已经成为巴厘岛最 新、最高端的购物天堂与餐饮娱乐中心
品类 女装
房地产 超市
店名 Body & Soul Lemon Chic Polo Surfer Girl Uluwatu Karma Realty Coco Supermarket
棋牌中心
•7
•8
•4 •1
•5 •2 •3 •6
Bualu村的商业区主要 分布在与Nusa Dua交界 的三个区域，虽然档次 没有度假区内的商业高 端，但品类比较丰富且 特色性较强。
Bualu村的商业形态以 以餐馆、露天市场和百 货商店为主，很多特色 餐馆与市集已经成为度 假区游客的必到之处。
Bualu村的商业不但起 到度假区的配套补充作 用，而且已经形成了自 己的特色，吸引游客流 连忘返，甚至专程赶来 。
•普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩，像是巴东海滩（ Patong Beach）、苏林海滩（Surin Beach）、奈函海滩（Nai Ham Beach）、班陶 湾（Bangtao Beach）等。
Laguna Resort是相当成功的高档综合旅游度假区，以 高级度假式酒店为发展重点，在东南亚、欧美地区享有 盛誉
旅游地产案例借鉴
旅游地产案例借鉴近年来，旅游业蓬勃发展，旅游地产成为投资者争相追逐的热门领域。
为了吸引游客和投资者，开发商们纷纷将旅游地产与丰富的旅游资源相结合，推出了许多成功的案例。
本文将深入研究几个旅游地产案例，分析其成功之处，并为其他开发商提供借鉴。
首先，澳大利亚的哈密尔顿岛度假村是一个成功的旅游地产案例。
哈密尔顿岛位于大堡礁海域，拥有得天独厚的自然风光和海滩资源。
为了充分利用这些资源，开发商建造了一座高档度假村，提供了豪华的住宿、水上运动和世界级的餐饮设施。
此外，度假村还为游客提供了丰富的旅游体验，例如浮潜、深海潜水和游船巡航等。
哈密尔顿岛度假村的成功在于将精致的住宿设施与大堡礁的奇观相结合，提供了独特而难忘的旅游体验。
其次，中国的三亚亚龙湾是另一个成功的旅游地产案例。
亚龙湾拥有美丽的海滩和清澈的海水，吸引了大量的海滨度假者。
开发商们在这里建造了度假酒店和别墅，吸引了众多的国内外游客。
亚龙湾旅游地产的独特之处在于其环境保护理念。
开发商们注重对当地生态环境的保护，将亚龙湾打造成了一个生态旅游胜地，拥有丰富的热带植物和珊瑚礁。
游客不仅可以享受到舒适的住宿和美食，还可以参与各种生态旅游活动，例如生态徒步、海洋生物考察和保护项目等。
亚龙湾的成功在于将旅游业与环保理念相结合，为游客提供了独特的旅游体验。
最后，泰国的普吉岛建立了一些成功的旅游地产项目。
普吉岛的美丽海滩和度假村吸引了大量的国际游客，使其成为一个热门的旅游目的地。
普吉岛的成功之处在于其多样化的旅游产品。
开发商们在岛上建造了各种类型的住宿设施，从高档度假村到经济型酒店应有尽有。
此外，普吉岛还提供了丰富多样的旅游活动，如潜水、滑翔伞和乘船游览等。
这些丰富的旅游产品吸引了不同层次和偏好的游客，使普吉岛成为一个多元化的旅游地产市场。
综上所述，旅游地产案例的成功在于将丰富的旅游资源与高品质的住宿设施相结合，并提供独特而难忘的旅游体验。
此外，注重环境保护和提供多样化的旅游产品也是成功的关键因素。
国际旅游地产规划案例赏析(世界四大度假小镇)
普罗旺斯山区的花卉以薰衣草与向日葵最著名。普罗旺斯的薰衣草品质堪称世界之冠，7月盛开期间， 花香袭人，与法南阳光争艳的向日葵更是满山遍野地绽放，花田恣意奔放地占据山峦，这些艳丽的色 泽，是普罗旺斯的正字标记。
普罗旺斯有“法国农场” 的美誉，而普罗旺斯料理 最大特色就是大量使用海 鲜、时鲜蔬果、橄榄油、 香料与大蒜五大项目，以 新鲜、清淡、健康等特色 在法国美食中独树一帜。 最后再加上普罗旺斯阳光 的照拂这项特色，使得普 罗旺斯成了饕客的天堂。
从河堤到湖畔，常常会遇见一 些熟悉的面孔，那多是些音乐 明星。这种邂逅也是一种欢愉 和熏陶。
这里街头随处可见的各种各样特色面具，市内古老狭窄的街道和广场，到处是令人驻足的商店。 游客在这里不仅可以感受到悠闲气氛，在Fasnacht及MardiGras嘉年华期间，全城则充满欢乐奔放 气氛。
悠闲的午后，在湖边的露天咖啡座中喝咖啡晒太阳，满眼望去时依山傍水，蓝天、白云，阳光、帆船、 鲜花、湖面成片的天鹅，在这里的生活宁静而美好
—旅游小镇：旅游资源 + 旅游设施 + 旅游服务 + 游客云集的城镇
旅游吸引物
体验娱乐设施 商业服务
消费者
旅游资源、旅游设施、旅游服务是旅游业赖以生存和发展的三大要素 。旅游资源，包括自然风光、 历史古迹、革命遗址、建设成就、民族习俗等，是经营旅游业的吸引能力；旅游设施，包括旅游交 通设施、旅游住宿设施、旅游餐饮设施、旅游游乐设施等；旅游服务，是包括各种劳务和管理行为 相结合是经营旅游业的接待能力。
•
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。202 0年10 月25日 星期日8 时16分 27秒Sunday, October 25, 2020
•
相信相信得力量。20.10.252020年10月 25日星 期日8 时16分2 7秒20. 10.25
世联关于大规模旅游地产项目精简版
世联关于大规模旅游地产项目精简版
按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的 不同可分为以下三类
u一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 u不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 u在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
•大旅游特征三：
围绕旅游业性形成特色产业群
•特色产业群
•大旅游
•产品活动 •组合
•高质量的 •游客群
•大旅游特征四：
常住人口和就业人口逐步增长，最终 成为新城
产业发展带动居民财富水平提高和城 市繁荣
•人口增长 •城市繁荣
通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现
学习改变命运,知 识创造未来
世联关于大规模旅游地产项目精简版
•该类项目世联工作阶段划分与工作内容
学习改变命运,知 识创造未来
世联关于大规模旅游地产项目精简版
世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同 工作阶段可能面临的不同问题
•前期规划、审批阶段
•一级开发
•土地出让 •土地转让 •二级开发
•政 府
•开 发 商
•世 联 •服 务
学习改变命运,知 识创造未来
世联关于大规模旅游地 产项目精简版
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点
学习改变命运,知 识创造未来
世联关于大规模旅游地产项目精简版
对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑 涉及项目三个层面的八大问题
•战略层面
协调各方利益的目标体系的建立 价值最大化的资源利用研究
世联研究案例旅游规划理论及案例
旅游区功能分类
基本类型
吃（饮食）
快餐、风味小吃、自助餐、酒吧、茶肆、宴席、 野炊、野餐
住（住宿）
常规旅馆、度假村、旅途铺位、风情屋、野营
行（旅行）
机动工具、畜力工具、人力工具、自然力
游（游览） 娱（娱乐） 购（购物）
地文景观、水域风光、生物景观、自然景象、历 史遗存、建筑设施、人文活动
健身娱乐、竞技娱乐、器械娱乐、观赏、智力游 戏、生产娱乐
•——建筑规划专家安博士
•有机穿插游赏空间和过渡空间； •连接最具风景特征的空间形象；
• 商业考虑比较重要， 一般在游客返回的时候产 生购物，一定要设计返回 路线。游线组织很重要。 而休闲区要突出景观，停 车场在酒店旁，要有引导 标示。
•——旅游规划专家王博 士
•主题鲜明，既有统一感，又有层次感和变化感；
u 一个较大规模的旅游区 ，尤其是远离城市打配 套的旅游度假区，通常 应该同时具备吃、住、 行、游、娱、购六个功 能要素，全面满足游客 需求，并延长停留时间 、延伸消费；
u 根据旅游度假区类型和 主题的不同，各功能要 素的具体表现内容会有 所不同，类型也不同， 譬如游乐性质的旅游度 假区，一般会选择趣味 性更强的内容，如风味 小吃、电瓶车、马车、 卡通式的购物街、建筑 群等，娱乐性质的内容 比重会偏大。
• 与主题公园的功能配合，考虑动静分区，与主题公园邻近的部 分，进行规划处理，布局一些休闲设施，如露天咖啡店，花园等 ，住宿尽量安排到临水或是往后延伸，处于较安静的区域。
•——建筑规划专家安博士
世联研究案例旅游规划理论及案例
游线组织设计直接关系到游客的旅游行为 ，影响到景区对游客的吸引力
u 旅游线路的组织设 计是一个试图将功能 内容空间布局的目标 进一步实现的过程， 好的游线组织可以放 大空间布局上既有的 优势
世界经典旅游地产项目案例分析
世界经典的旅游地产项目 案例分析
项目概况：
“
区位：
从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘 搭渡轮需45分钟
规模
岛屿面积1140平方公里，海岸线 150公里
游旅资源 定位
热带植物、银色沙滩、碧蓝的南 中国海、山峦和植被资源，各种 国际级度假酒店，休闲的热带假 日活动
吸引途径新加坡的旅客，推广周 末旅游概念
➢国际化定位：此项目在印尼，往返該 島的絕大部份交通都是來自新加坡的 世界各国旅游者。因此项目卡发注重 了国际化广泛游客质的定位。
➢灵活性；各度假村提供特殊活动项目 组合和灵活度假方式吸引不同层面顾 客。
目标人群
3天2夜游
公务繁忙停留较短 的
旅行目标定位
暂时远离喧嚣，净 化身心，摆脱嘈杂
高尔夫
沙滩日光浴和 泳池
世界经典的旅游地产项目 案例分析
案例1：印度尼西亚Bintan Resort
——三阶段开发
世界经典的旅游地产项目 案例分析
项目选取原因：
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的 顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。
➢该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴
➢本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义
作为核心驱动区，同时配套设施完成。前期投入巨大，由六个来自印尼、新加坡、香港等不同集团公司共
同参与。
世界经典的旅游地产项目
案例分析
开发节奏： 6个度假村历经10年开发，经历了3个开发时期
1991 -1992 1993-1996 1996-1999 2000后
1. 准备期：1991-1992规划和基础设施建 设开放时期，此期间主要完成了配套设
XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报
美国棕榈泉 美国隐居谷
美国十七英里 卡帕鲁 阿度假村
PPT文档演模板
XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局：
PPT文档演模板
XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
旅游房地产具备行业两大特征，四个要素——
•养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合
旅游住宅 地产
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及 关联空间。
提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突 出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅 的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
杭州宋城的山 地别墅等。
PPT文档演模板
XX世联地产旅游小镇研究暨四大旅 游城市调研报
此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为 世界性、全国性和区域性旅游地产。
特点
典型案例
增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而 间接提升其它旅游地产的价值。
上海新天地、 宋城集团的宋城主 题公园等。
旅游商务 地产
在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的 商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相 关的写字楼等均属此类。
海南博鏊等。
旅游度假 地产
2、我国旅游房地产
我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内 一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、 运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了 不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的 概念。
21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地 开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商 务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产 等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅 游地产。
世联研究案例-华盛顿伯克湖公园度假地产共19页
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷-华盛顿伯克湖公园度假 地产
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
：SH[2006] GW06谨呈：上海星狮管理咨询有限公司国际旅游地产案例研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2006.05u指导型案例：u 香港愉景湾与、夏威夷kapalua 、夏威夷kaanapali 、亚龙湾、佛罗里达州亚美尼亚海岛庄园、Homestead 、Bintan 印尼u 美国佛罗里达州Orange Lake 度假村u 美国明尼苏达州海鸥湖Cragun ‘s 会议中心度假村亚龙湾Kapalua Kaanapal亚美尼亚海岛CancunBintan 巴拉德罗Homestead夏威夷Kapalua社区茂宜岛可爱岛欧胡岛摩洛凯岛拉奈岛p 夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。
p 全州80%的人口集中在欧胡岛。
威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。
夏威夷旅游者的一个重要特征是回头客比率高，这与旅游娱乐设施的利用有很大关系9日本游客西方游客p日本客户的特点：1、在91-93年的衰退期日本客户的兴趣不减，平均维持在每年20亿的消费开支。
2、日本游客繁荣了当地的商业。
日本游客在岛上平均逗留4－5天，西方游客平均逗留8－10天，但日本游客花销却比欧美游客多出3－4倍。
1993年1987年1985年1984年p与初访者相比，回头客较少使用传统旅游设施，如海滩。
而主要看中旅游娱乐设施。
如各项赛事和生态体验之旅。
p初访者不但在旅游人次中的比例在下降，而且转变成回头客的比例也较低。
主要是因为：1、初访者首先旅游的是欧胡岛的威基基海滩，该地几十年发展形成的一些令人不满意的地方使人无意重游。
2、近10年来旅游目的地竞争激烈，依靠回头客是诸多度假地的法宝。
3、游客掌握了更多的信息，且旅游兴趣、方式多样化、旅游动机日趋复杂。
提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵u 利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低波动性u 延长游客逗留时间，增强消费和重来可能u定期更新旅游项目，保持新鲜度p瓦胡岛：WAIMEA 瀑布公园、WAIKIKI 海滩宾馆、珍珠港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆、滑水、潜艇旅行)p 茂宜岛：大自然的鬼斧神工p 可爱岛：天然热带植物园p 夏威夷大岛：5座火山p 在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。
p 其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。
p 夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。
HAWAII 的经验Kapalua 经总平面设计规模完整地据点型的高档自包度假区，是重要的度假胜地，也是高级的别墅社区，是慕伊岛的三大主要计划之一u 区位：坐落于Maui岛的西北海滨，到岛的主要机场为1小时车程；u 规模：占地约为6平方公里，土地有丘陵和山谷的斜坡；u 资源：Kapalua,Oneloa ，the RitzKapalua 海滩u 客户：多为高级白领人士及外籍人士，以旅游度假为主。
以低密度底层建筑与当地融为一体，突出夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格u设计保留了自然的原生态地貌，融合了自然景观与必要的土地利用；u集中修建海湾度假设施及酒店、购物等相关配套；u组建多种经营实体，包括豪华旅馆、TH、独立别墅等；u修建高尔夫和网球场、植物园等娱乐uu 第一阶段：以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸u 第二阶段：以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级的高尔夫及相关配套设施Kapalua 度假区高品味统一规划设计，为散客和旅游团规划的各种设施配套，整个项目分两个阶段开发第一阶段开发以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸u第一阶段开发：1964~19851964开始规划1975开始施工1975开始销售p Kapalua 别墅和酒店：•一座194间客房带有露天阳台的酒店，及有100套单间和双卧室的别墅•有全年为儿童安排的节目、健身房、水上设备p 公寓别墅：海边别墅：四个有488套住房的独立项目高尔夫别墅：186套单卧和双卧套单元山边别墅：161套单卧和双卧套单元铁树别墅：10栋共40套住房p 菠萝岗：99栋独立别墅p 游憩设施和娱乐设备•2个高尔夫球场•10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心第二阶段开发以开发西北部私人住宅片区整个计划内容和设计上进行严格控制；成功保留了原生态地貌，最终转化为投资的经济回报Kapalua 项目经营与营销的特点：Ü特点1：综合经营组建了许多经营实体，并制定了详细的商业规划Ü特点2：阶段性市场计划方式项目规划初期，消费客户群锁定为经济条件优越的度假者和购买者•在设计上尽可能利用当地丰富的自然环境，修建特色项目，弥补偏僻的规划区位•海滩酒店-适合个人或2~3人度假的居住空间，并有4种用餐设备•公寓别墅计划采用有选择的计划方式：第一阶段开发末期，低层公寓和小面积的公寓形态完成出售•所有公寓别墅的计划用地，都是以有利于月租方式取得逐渐开发形成据点型的度假村，以吸引更宽层面的高档客户群，包括年长者和家庭•逐渐规划完善，变化多端的地形地势、美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保护区等提供了越来越多的度假体验吸引更多的度假家庭•开发次序以不同的价值体验组团顺序：海滩游憩设施和度假物业，包括酒店、别墅等-海边接近的高尔夫、网球等设施-居住物业，包括各类别墅和公寓及配套-山林游憩体验组团-公共建筑、植物园、公园、大型购物中心等90年代60年代70年代80年代70年代中期开始开发商投入资金大量消化设计、基础设施和附带费用的开支90年代度假村发展逐渐成熟，经营和销售的收入才达到平衡2000年代p 酒店入住率：年平均54%~68%之间；经营并不盈利p 住宅部分：海边地产成为最值钱的产业，与高尔夫球场边的地块一样，每宗开发独一无二，到90年代末期，地价和住宅销售已高出原价的45%p 近来的度假村开发趋势与生态度假，Kapalua 不断投资的非凡的自然环境，逐步转化为经济回报Ü特点3.一个新的度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑Kapalua 项目经营与营销的特点：Kapalua 度假区计划成功的原因是多方面促合而成的u印度尼西亚BintanBintan Resorts ——休闲度假的旅游胜地u 民丹(Bintan Resorts)坐落在民丹岛的北海岸，距新加坡45分钟之遥，是中国南海上景色怡人的廖内群岛中最大的一个。
原始的白色沙滩、各种国际级度假胜地、以及一系列休闲的热带假日活动Bintan由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村Ø整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：Angsana Resort& Spa Bintan度假村、Banyan TreeBintan度假村、Bintan Lagoon 度假村、Club Med RiaBintan Resort 度假村、Mayang SariBeach Resort度假村和Nirwana Resort六个度假村Ø提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务印尼民丹岛各度假村提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式以吸引不同层面的客户Bintan 的定位与目标游客群体客户来源构成:不同的时间节点上的游客来源不尽相同:①周末度假游客主要以新加坡人为主;②其他时间特别是假期游客类型较多, 主要来自与欧洲、澳洲、亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主客户身份构成:①单身/背包客②夫妻或情侣③家人团聚度假④团队旅游度假Club Med Ria Bintan Resort 度假社区提Club Med Ria Bintan Resort 度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施u Club med 的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。
u*不含交通费用。
1。
Waterfull 餐厅2。
Terrasse 餐厅3。
Tan-Tika 餐厅4。
迷你俱乐部6。
马戏学校7。
健身房8。
Club Med Spa 9。
多功能厅11。
壁球12。
射箭13。
Golf 14。
滑板、滑水各个开发公司开发节奏的有效控制，使得项目顺利进行Resort通过对物业的持有和销售成为项目开发Bintan 的不动产类型包括：l Bintan Multi-Family传统的、多功能居家型物业l Bintan Mixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室BintanCountry club村Bintan Retail业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型Bintan Light Industrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发销售通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，廖内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。
时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情与魅力。
成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客Array户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目素成功的最大因40%香港愉景湾愉景湾——香港富人的Resort 住区u区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；u交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右；u规模：占地约649公顷，容积率0.8；u资源：大屿山、南中国海；u客户：多为高级白低密度住宅，建设游艇会、高尔夫、海滩等多个体验设施，营造度假式居住生活u物业依山而建，沿海湾排布，景观资源最大化；u集中建设商业、教育区；u游艇会、高尔夫、海滩等体验点分散排布，价值均好；u修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；u举办多元化的社区文化活动。
123456788811111012131514171816显著区别于以往城市居住生活的新的度假生活模式，与香港富人更深度的住房需求相吻合u愉景湾居住方式显著区别于香港闹市密不透风的高楼住宅u首先被居住理念领先一步的外籍人士接受，接踵而来的是香港本土的金领们。
u愉景湾提供了真正自然的空间，阳光、沙滩、海浪和一片葱绿的山峦，很少人工的雕琢。
u在愉景湾，所有私家车全部禁止驶入，住宅区的公交车也都配备了特殊的设备以减低废弃排放优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力优势地块率先启动，体验点同步建设，物业类型多样，配套以生活便利为目标学校公共交通站购物广场幼儿园会所海滩美食广场体验设施、教育和医疗等生活配套不仅仅提升了社区形象和价值，更使愉景湾从偏僻的陌生区成为香港的名片u配套建设同时满足社区和城市需求；u体验点、休闲设施属于城市功能，迅速提升社区形象；u教育和医疗设施等基本生活配套对住宅的升值作用大。