城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考
对农村宅基地制度改革的几点思考(精)
对农村宅基地制度改革的几点思考赵树枫农村宅基地制度是农村土地制度的重要组成部分，与农民的利益密切相关。
讨论农村土地制度改革，应该把宅基地制度的改革纳进去，给予足够的重视和恰当的处置。
对此，北京市城郊经济研究会与中国土地勘测规划院地政研究中心组成课题组，进行了一年的调查研究，以下是课题组的一些研究成果。
一、宅基地的功能与农民的关切度宅基地就是房屋的地基，但农村宅基地与城市房基地有区别，它既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经济的组成部分。
中国农民历来有注重宅院建设的传统，集体化以后农民认为“就这个宅院是属于我自己的”，对宅基地和房产远比对耕地和集体资产更为关切。
这是不可忽视的社会心态。
集体化时期，宅基地与自留地一起，发挥着远比其面积大得多的生产潜能，遇到三年经济困难以后，更成为农民的“保命园”。
改革开放以后，庭院经济是农民发家致富的重要手段；农民富裕以后必然要改善居住条件，经营好自己的小院；市场经济和观光休闲农业的发展，使农宅的功能由单纯的居住扩展为投资置业，可用于民俗旅游，出租出售，给农民带来可观的收入；城乡结合部地区的农宅还可获取丰厚的拆迁补偿利益。
这些都使得农民把经营宅院看得比承包地更重要，农民对住宅的投入也比对承包地的投入要高得多。
在城市化迅速扩展的今天，可占用的农用地越来越少，宅基地成为农民手中最后一块资产。
发挥宅基地和房屋的财产功能，有利于农民经营新的产业，或者取得进入城市的资本。
但是，由于以宅基地为主的村庄占地面积较大，政府和开发商也将此视为一块“肥肉”。
当然，二者的目的不同：开发商想从中渔利，政府则更看重建设用地指标。
农民及其社区合作组织正面临丧失其村庄属于其个人和集体的土地财产权利的危险。
因此，解决宅基地的产权制度问题，已经成为一个十分迫切的重大问题。
二、农村宅基地产权制度的变迁宅基地产权制度包括所有权、使用权、处分权、收益权几个方面。
1、宅基地所有权经历了由私有到公有的过程，以致农民住宅也由私有变成了“一宅两制”在很长的历史时期，宅基地和房屋都是农民私有的。
心得体会：关于宅基地管理的几点思考(最新)
心得体会：关于宅基地管理的几点思考（最新）作为基层干部，我们经常要面对“三农问题”。
然而，以前我们更加注重农业增产和农民增收，比较忽略农村增效。
近年来，新农村建设持续推进，农村面貌改善不少，但如何实施乡村振兴战略，引导村庄实现全面有效治理，还需假以时日，付出更大努力。
宅基地管理便是其中的一场重头戏。
一、工作背景和基本情况宅基地制度改革是我国农村土地制度改革三项试点工作之一。
今年2月，中共中央、国务院印发《关于实施乡村振兴战略的意见》提出，要落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
农村宅基地管理工作是一项促农村树新风换新颜的重要工作。
今年年前，宜春市委颜赣辉书记带队，组织各县市区党政主官赴丰城等地实地考察宅基地管理工作。
宜春市政府紧接着制定出台了专门的实施方案，明确时间任务，并将农村宅基地管理试点工作纳入全市巡回看变化必看内容。
X县委、县政府十分重视，主要领导对此项工作均作了明确指示，并于6月25日，在潭埠镇召开现场会。
X县成立以县长任组长、分管副县长任副组长的领导小组，下发工作方案，并建立县四套班子领导和乡镇党政主要领导挂点推进宅基地管理工作机制，全力推进宅基地管理试点工作。
X县485个新农村建设点整合成宅基地管理试点284个，涉及17个乡镇（街道）112个行政村452个新农村建设点及30个深度贫困村，实现新农村建设点100%覆盖。
根据有关摸底数据统计，全县284个试点村共涉及户数14185户，人口58276人，宅基地12976宗，面积193.44万平方米。
二、存在的主要问题（一）“房子拆不拆”有困惑，需厘清“农民与宅基地的关系”问题。
一是房拆难。
一方面，村民存在恋土情结。
随着城市化进程加快，农村外出或进城务工人员增多，到城市租房买房居住人口增加，农村不少农房、宅基地常年闲置，利用低效化比较普遍。
而受传统观念影响，农民的恋土情结根深蒂固，“土地是安身立命基础”、“宅基地是祖传的产业”、“房子多、房子大光宗耀祖”等想法在村民的潜意识里依然挥之不去。
构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路
构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路农村住房保障是农村经济社会发展的重要内容，是实现农民群众美好生活的基本保障之一、为了解决农村住房问题，需要构建城乡统筹农村住房保障制度，以实现城乡发展一体化，缩小城乡差距，提高农村居民的住房条件和生活品质。
首先，应加强政府引导，统筹资源。
政府部门应制定相关政策，提供政策支持和财政补贴，引导农村居民购买或租赁住房，鼓励房屋产业发展。
同时，政府还应统筹农村住房建设用地，合理规划土地利用，确保农村住房建设的可持续发展。
其次，要加强金融支持，提供贷款和补贴。
农村居民购房或修缮住房需要大量的资金支持，因此需要建立健全农村住房贷款和补贴制度，提供低息贷款和适当的补贴，帮助农村居民解决住房困难。
同时，可以吸引金融机构参与农村住房市场，提供多样化的金融产品，满足农村居民的不同需求。
此外，要加强住房保障的监管和管理，确保住房保障制度的有效运行。
应建立健全住房保障机制，成立专门的农村住房保障管理机构，负责制定政策、监督落实、解决纠纷等工作。
同时，加强对住房市场的监管，防止价格虚高、房地产泡沫等问题的出现，保护农村居民的利益。
最后，要加强宣传和教育，提高农村居民的意识。
政府部门可以运用各种宣传媒体，向农村居民普及相关政策和法律法规，加强住房保障的宣传和教育，引导农村居民正确处理住房问题，增强他们的住房保障意识和能力。
综上所述，构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路包括加强政府引导和统筹资源、加强金融支持和提供贷款和补贴、推动产业发展增加农民收入、加强住房保障的监管和管理、加强宣传和教育等方面。
只有通过多方面的努力和措施，才能最大程度地解决农村住房问题，实现城乡发展的均衡和农村居民的美好生活。
分析城乡统筹下农村宅基地与住房制度的思考
３ 城 乡统筹下农村 宅基地与住房 制度变革需 求 与相关建议
与城 市相 比，农村 固然存在着许 多诸如宅基地使用权不 明
掘 出来。随着企业发展大批后备干部走上主要岗位 ， 要制定具体 的领导班 子。各级领导在各项工作 中要处处起表率作用 ， 要求群 办法 ， 为在企业发展过程 中的优秀职 工提供 了一个成 长平 台， 让 众做到的， 自己首先做到， 要求群众不 能做 的， 自己首先不做 。不 广大职工看到在不 同的岗位 上都有 自我 发展的前景 ，形成 一条 空喊 口号， 唱高调 ， 要实实在在为群众做 出示范 带头树立正确 人 人 平 等 的 职 工 成 才通 道 。 的世界观 、 人 生观 、 价值观 ， 争取 成为干部职工 思想道德 上 的榜
关键词 ： 城 乡统筹 ； 宅基地 ； 住房制度 ； 思考
１ 引 言
却是不完整的。换言之 ， 就是房主的所有权 与宅基地的所有权 并
如图 １ 所示 。 自改革开放 以后 ，我国农 民的总收入有 了大幅度 的明显提 不 能 有 效 统 一 结合 ， 高 ， 因此 农 民 就有 了足 够 的 购 买 能力 ，对 房 屋 的 需 求 也越 来 越
图 １农村住房产权分析
我 国相关土地管理制度曾明确指出，集体建设所用 的土地一
定要转为 国有用地之后方可批准进入二级市场流转。我 国也就是 地与住房制度亟需正确 的规划与 引导 。 所谓 的城乡规划 ， 作用对象其 实就是土地使用 ， 所 以城 乡规 想要依靠立法 的手段去禁止城市、外村 以及外乡居民合法拥 有住 正因如此 ， 农村宅基地产权流动过程受到诸多阻挠 。 划的实 际实施途径 也一定要通过调配 土地 使用来实现 。也就是 宅所有权 ， 说， 土地使用状况跟城乡规划是存在着 密切联系 的， 甚至土 地使 另外 ， 随着 时代不 断发展 ， 农 民 已经可 以无偿得到一住房建 一 旦其想要 出售 该 自建住房 ， 只 可以转让给符合该集体成 员 用状况会对城乡规划产 生重要影 响。我国在上世 纪 ８ ０年代末就 设 ， 身份的特殊成员 ， 也就是说， 这样苛刻 的转让条件根本不可 能为 开始推行土地 改革 ，城 市住房也逐渐拥有 土地使用权 并且 能进 很 多已经迁出集 体的 行有偿使用与住房的市场化 交易。直至现在， 农村住房依 旧实行 农村村民带来任何合理 的经济效益。而且 ， 这个 原则 ， 可是“ 二元 制 ” 的土地与住 房制度 导致乡 村与城 市的 农 民都会一直保 留宅基地使用权 ，这样 就会导致许多应该从交
城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考
ｕ ｂ ｎ ｒ ｒ ｌ ｏ ｓ ｇ ｓ ｓ ｅ ， ｈ ｓ ａｔｃ ｅ ｐ ｉ ｔ ｕ ｒ ａ —ｕ ａ ｕ ｉ ｙ ｔｍ ｔ ｉ ｒｉ ｌ ｏ ｎ ｓ ｏ ｔ ｈ ｎ
ｐ ｏ ｓ ｌ ｕｒ ｌｈｏ ｅ ｔ ａ ｎｄ ｈｏ ｉ ｙｓｅ ｒ ｐｏ ａ ｓｏｎ ｒ ａ ｍ ｓｅ ｄ ａ ｕｓｎｇ ｓ ｔｍ ｒ ｆ ｒ ｒ ｍ ｒｐｅ ｔｖｅ ｏｆｕ ｂ ｎ—ｕ ａ ｎ ｅ ａ ｉ ｅ ｏ ｍ ｆｏ ｐｅ ｓ ｃ ｉ ｒ ａ ｒ ｒ ｌｉｔ ｇｒ ｔｏｎ
１ 基于新制度经济学的宅基地和农村住房 制度分析
新制度经 济学 的研究对 象是 制度 ，产权理论
是 其 重 要 组 成 部 分 。产 权 用来 界 定 人 们 拥 有 的 权
设 计 研究 所 副教 授 ，注
册规划师。
ｉ ｌ ｄ ｎ ｒ ｍ ｏ ｉ ｇ ｔ ｎ ｅ ｓｖｅ ｌ ｎ ｓ ｙ ｎｃ ｕ ｉ ｇ ｐ ｏ ｔ ｈｅ ｉ ｔ ｎ ｉ ａ ｄ ｕ ｅ ｂ ｎ
市 的 巨 大 差 异 ，农 村 建 设 用 地 呈 现 相 对 混 乱 的状
态 。虽有体制性 因素 ．但是仍然凸显城乡规 划对
此 的 应 对 措 施 不 足 。需 要 从 土 地 使 用 制 度 的推 进
ｐ ｏ ｅ ｔ ｉｈ ｓ ａ ｄ ｒ ｓ ｕ ｃ ｓ ｏ ｒ ｌｈ ｕ ｉ ｇ ａ ｄ ｒ ｐ ｒ ｒｇ ｔ ｎ ｅ ｏ ｒ ｅ ｆｒ ａ ｏ ｓｎ ｎ ｙ ｕ
农民建 房作 为扩大内需的重大举措 ，广大农村地
区 又 将 迎 来 新 一 轮 住 房 建 设 热 潮 ． 亟 待 规 划 引
导。
析 “ 心村 ” 、 “ 中村 ” 、 “ 空 城 小产 权 房 ” 等 当
前 农村 住 房 资 源 配 置 的热 点 问题 。在 此 基 础 上 ，
统筹城乡视角下的农民集中居住的问题及对策初探
统筹城乡视角下的农民集中居住的问题及对策初探【摘要】农民分散居住的现状给三农问题的解决带来不少的瓶颈和阻碍，在统筹城乡的背景下探讨农民集中居住的问题是新农村建设的有效突破口之一。
如何找到有效推进农民集中居住的操作模式和统筹考虑它与三农的互动影响是我们必须思考和解决的难题。
【关键词】统筹城乡农民集中居住三农问题一、农民分散居住存在的问题剖析（1）分散居住加大了城乡公共资源均等化的难度。
在农民居住分散的情况下，为解决农民出行不便、自来水及燃气供应困难、环境卫生较差以及缺少群体体育和文化生活等问题而支付的费用将远比农民集中居住所花费的大得多。
比如为了保证出行方便而铺设的村级道路将会成倍的增加，这不仅涉及到钱、人力的投入，还涉及到征地等一系列问题，而惠及的可能只是很少的村民。
如果这些还可以接受的话，那么群体性的文化、体育设施以及群体生活的开展则无法借助其它办法解决。
显然，分散居住对于减少基础设施建设和公共资源的配套成本，从而加快改善农民居住环境，实现城乡公共资源均衡化不利。
（2）分散居住不利于村容村貌的改变和第二、三产业的发展。
现阶段的村民建筑大都缺少规划设计，内部构造不尽合理，外墙设计缺少美的元素，景观效果差。
即便是免费将设计图纸提供给大家，在缺少激励措施的前提下，也不见得能得到村民的采用。
退一步说，即便采用了，大分散的房屋布局也很难形成整体的新村风貌。
并且，大分散也不利于招商引资和农村商贸业、餐饮业及旅游业的发展。
（3）散居不利于节约宅基地，导致土地浪费严重。
独门独户是散居模式的主要特点，这种模式的弊端在于，房屋没有充分向空间伸展，严重浪费了土地。
由于空间发展不足，导致村民房屋实际占用宅基地大都超标。
另外，每家每户都自盖猪圈、牛栏、禽窝，分散盖筑也浪费了很多土地。
农民集中后可以考虑把这些猪圈、牛栏、禽窝等集中在一个地方，这又将节约出大量的土地。
（4）分散散居增加了教育成本，加剧了“留守儿童”、“空巢老人”等社会问题。
关于农村宅基地的若干思考
关于农村宅基地的若干思考随着城市化进程的不断加快，越来越多的人涌入城市，可是农村中的宅基地却有着特殊的地位和存在形式，因此在处理农村宅基地方面问题仍然比较突出。
通过深入研究农村宅基地的问题，我们可以探究宅基地问题的本质，以及如何更好地处理宅基地问题，解决农村宅基地的管理和规划的矛盾。
宅基地是农村中的基本生产手段，也是家庭住房的重要来源。
随着中国农村逐渐地完善法制，宅基地的产权逐渐地得到保障，农村的产权体系也逐渐地完善。
但是，在宅基地的管理和利用上依然存在着不少问题。
首先，宅基地的使用权和占用权混乱。
有的宅基地主人还在土地整治荒地，一些苛溢的村民就开始非法占用宅基地，经手转手之后产权就很难界定。
其次，农村宅基地规划存在缺失。
因为农村宅基地的规划是在土地改革的基础上进行的，所以很多农村宅基地规划不足，导致乱占乱用顽瘵难除，不同用地类型之间也会有矛盾。
此外，还存在着违规建别墅、设防范等问题。
这些问题都导致了农村宅基地的质量、数量和利用效率离理想状态还有很多差距。
针对农村宅基地问题，我认为应该从以下几个方面解决。
首先，应加强农村宅基地信息化建设，实现农村宅基地的科学、法制化管理，促进宅基地的产权交易透明化。
同时，加强对农村宅基地的监管，建立起农村宅基地违法行为的举报制度，加强对违法人员的打击力度，防止新的农村宅基地问题的发生。
其次，应当完善农村宅基地规划，加强宅基地权属的登记和认证，有计划地对宅基地进行集中规划和规范管理，以提高农村宅基地的使用率和效益。
应该充分发挥宅基地产权的价值，解决土地治理的难题，让农民以土地入股的方式参与农村产业化建设。
最后，应该创新农村宅基地的利用方式，尝试提供农民专业化托管服务、绿色蔬菜种植、机械化服务等，以促进农民增收、农民纷繁转型升级。
综上所述，农村宅基地是农民的基本生产手段，是农民经济社会发展的有力保障。
因此，应该尽快解决农村宅基地存在的问题，实行科学、规划化和属地化的管理，以最大限度地释放土地资源价值，促进农民增收和增加农村社会治理的有效性。
城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新
用权 的审批程 序和审批 内容做 出具体 明确 的规定 ， 导致农 村 宅基地使 用权审批工作不规 范 ， 许多地方 的审批权 主要集 中
在 村 组 干 部 的 手 中 ， 村 宅 基 地 多 占 、 占情 况 突 出 。其 二 ， 农 超 农 村 宅 基 地 使 用 权 的取 得 具 有 无 偿 性 。中国 法 律 规 定 宅基 地
根据“ 地随房走” 原则 ， 转让房屋必然会 造成宅基地使用权流 转 的事实 。 为防止农村 宅基地 流入非集体经济组织 的成员手
中 ，０ ４年 政 府 出 台 《 于 加 强 农 村 宅 基 地 管 理 的 通 知 》 ２０ 关 明文 禁 止 了城 镇 居 民购 买 宅 基 地 。
使用权 的取得和使用不需要缴纳费用 。 虽然有的地区农 民取
摘
要： 随着城 市化进程的加快 ， 业人 口向城镇 的大规模 迁移 ， 农 国家统筹城 乡发展战略 的提 出， 于计划 经济体 源
制和城 乡二元背景下的农村宅基地制度 逐渐暴露 出许 多问题 ， 农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。 通过 分析 中国现行农村宅基地使 用权制度存在 的问题 和弊 端， 结合农村宅基地使 用权制度地方创新 实践 ， 出了中国农村 宅基 提
不 能 交 易 失去 财 产 性 。
以上市 自由流转 ， 如何 流转 才能有效保护农 民的权益 和集体 土地权益是当前学术界讨论 的热点 ， 也是未来城 乡协调发展
要解决的焦点问题 。
一
、
现 行 农 村 宅 基 地 使 用 权 制度 存 在 的 问题 和
弊 端
１ ． 现有法律对宅基地使用权流转形成限制。根据产权经 济学的基本原理 ， 权只有实 行正 常转 让 ， 产 才能使 产权效益 实现和交易成本降低 ， 否则 会相反 。国内外经济发展 的历史 与现实表明 ， 一切稀有 资源 优化 配置的主ห้องสมุดไป่ตู้途径就是流 动转 让。 土地能否合理的流转 ， 决定着土地配置效率的提高。 但是 中国法律对宅基 地使用权 的流转 持谨慎 的态 度 ， 土地管理 《 法》 规定 ，农村村 民出卖 、 “ 出租住房后 ， 申请宅 基地 的 ， 再 不 予批准。”农 民经济所有的土地使用权不得 出让 、 “ 转让或者 出租用 于非农业建设 。 可见 ， 民享 有宅基地使用权但不能 ” 农
城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题
袁 铖
（ 中南财经政法大学 经济学院 ， 湖北 武汉 ４０ ７ ） ３ ０ ３
摘
要： 现行农村宅基地流转制度存在着宅基地使 用权不可转让性与农村住房所有权可转让性 、 农村宅基地物 权与政府 公权的矛盾。农村宅基地流转制度缺 失严重制约经济结构 转型。实行农村宅基地立法理念 转变 ， 制定 农地分 区 法， 进行农村集体经济组织创新是化解农村宅基地流转问题的现实选择。
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贵＇ 财经学院学报 ｌ ｌ
２０ 年第 １ 总第１８ ０９ 期ｃ ３ 期）
文章编号 ： ０ — ６ ６ ２ ｏ ） 一 ０ ８— ５ 中圈分类号 ：３ １ １ 文献标识码 ： １ ３ ６ ３ （ｏ ９ ｍ ０ ８ ０ ； ０ Ｆ２ ． ； Ａ
［ 与发展］ 贫困
城 乡统筹 发展 背景 下农 村 宅基 地
关键词 ： 农村宅基地使 用权 ； 土地流转 ； 乡统 筹发展 ； 城 制度创新
Ｃｉ ｕ ａｉ ｎ ｏ ｒ ｌ ｔ ｆＲｕｒ ｌＨｏ ｓｅ ｄ Ｓ ｒ ｉ ｅ ａ ａｎ ｔ ｔ ｅ Ｂａ ｋ ｒ ｕ ａ ａ ｃｎ ｒ ｌａ ｄ Ｕｒ ａ ｖ ｌ ｐ ｎ ｃ ｏ ａ ｍｅ ｔａ ｅ ｖ ｔ ｇ ｉ ｓ ｈ ｃ ｇ ｏ ｎｄ ｏ Ｂ ｌ ｎ ｉ ｇ Ｒｕ ａ ｎ ｂ ｎ Ｄｅ ｅ ｏ ｍｅ ｔ ｕｄ ｆ ＹＵ ｈ ｎ ＡＮ Ｃ ｅ ｇ
耕地 、 宅基 地 、 自留地 、 自留山等 集体所 有 的土
地。第二， 关于农 民宅基地取得 ， 土地管理法》 《 第 ６ ２条规定 ：农 村村 民一户只 能拥有 一处 宅基 地 ， “ 其
宅基地 的面积不得超过 省 、 自治 区 、 直辖 市规 定 的标 准 ” “ 村 村 民 出卖 、 ，农 出租 住 房 后 ， 申请 宅 基 地 再
农村宅基地管理与改革的思考
农村宅基地管理与改革的思考随着乡村振兴战略的全面实施，农村宅基地和村民自建住房管理是绕不过去的一个重大课题，加强农村宅基地规范管理意义重大、势在必行。
采取走访群众，与乡、村两级干部座谈，办理人大、政协提案，处理信访等方式，结合某某省某某县宅基地摸底清查统计数据，笔者对某某县宅基地的错综复杂现状有了一定掌握，同时也产生一些深刻思考并提出建议。
一、农村宅基地的现状（一）超面积使用现象较多1982年6月26日，《某某省村镇建房用地管理实施办法》实施，规定平原地区平均每户建房规划用地不得超过二分半。
由于历史原因，农村宅基地面积超标的情况比较常见。
因为原来的宅基地面积大，1982年划分宅基地时，工作难度大，大部分没有执行二分半的标准，甚至后来规划的村庄，执行的面积标准也大于二分半。
有的鳏夫去世后，宅基地直接给了兄弟或者侄子。
他们的宅基地往往相邻，于是合并成了一处宅基地。
也有村民把宅基地给了自己的兄弟、侄子或者流转给了邻居。
由于以上种种原因，造成了农村宅基地超面积的现状。
（二）“一户多宅”现象有一定占比《某某省村镇建房用地管理实施办法》的实施，基本上实现了“一户一宅”。
大部分村庄按照家中男孩儿数量划分宅基地，一个男孩儿一宅，父母随其中一个儿子居住。
一些村庄基础设施不够完善，村庄没有规划，存在“断头路”“布袋街”，街道、胡同狭窄，排水设施不够便利。
由于以上种种原因，一些农户在交通便利、排水方便的村头路边、自留地等地方私自建房。
同时，他们也不放弃原来的宅基地，从而形成了“一户多宅”现象。
有的农户接受了鳏夫兄弟、叔伯的宅基地，或者以流转方式接受了其他村民的宅基地；有的因为婆媳摩擦等家庭矛盾，老人随便找个地方，与儿子分开居住。
这些因素导致“一户多宅”现象的出现。
2022年年报统计数据显示，某某县农户数256291户，占有两处及以上宅基地的农户数22125户，占比8.63%。
（三）宅基地闲置问题较为普遍在人居环境整治工作中发现，村里有很多残垣断壁、荒废住宅和空闲宅基地。
关于农村宅基地管理制度改革问题的思考
关于农村宅基地管理制度改革问题的思考随着城市化进程的加速，农村宅基地的管理制度也面临着一些问题。
当前，宅基地使用权仍然属于集体所有，农民只能持有宅基地的使用权，无法享有产权。
这导致了宅基地的使用效益低下，农民在宅基地使用、流转、抵押等方面面临诸多限制。
因此，我认为改革农村宅基地管理制度是十分必要的。
改革的方向应该是让农民享有宅基地的产权，实现宅基地的流转和抵押，增加其价值。
同时，在保障农民利益的前提下，也要合理规划和管理宅基地，防止乱占乱建、乱搞土地交易等现象的发生。
具体来说，可以从以下几方面入手：
一是加强宅基地的规划和管理。
要加强对宅基地规划的科学性、合理性和可行性的审查，严格控制宅基地的新增和流转。
同时，要对宅基地的建设和使用进行监管，防止违规建设和滥用宅基地的情况发生。
二是改革宅基地的产权制度。
应当让农民享有宅基地的产权，并且实现宅基地的流转和抵押。
这样，不仅可以增加农民的收入，也可以增加宅基地的使用效益和价值。
三是完善宅基地的管理机制。
需要建立健全的宅基地管理制度和相关政策，增强农民的知晓和参与度。
同时，要加强对宅基地的登记和管理，提高管理的科学性和效率。
总之，改革农村宅基地管理制度是一个复杂而又长期的过程。
需要政府、农民和相关部门的共同努力，才能实现农村宅基地管理的规
范化、科学化和现代化。
农村宅基地制度改革的发展与思考
农村宅基地制度改革的发展与思考随着城乡一体化的推进和农村经济的快速发展，农村宅基地制度改革成为了当前农村改革的重要议题之一。
宅基地是指农村居民用于居住和生产的土地，并且随着农村集体经济体制的改革，农村宅基地制度改革逐渐成为了一个亟待解决的问题。
本文将从农村宅基地制度改革的现状入手，探讨宅基地制度改革的意义和改革的方向，并提出一些思考。
一、农村宅基地制度改革的现状1. 宅基地面临抵押难题旧时，乡村人富在宅，但现在，乡村的宅不值钱。
农村的宅基地虽然有使用权，但由于无法抵押，很多乡村极端贫困户想要通过宅基地融资创业却面临重重困难。
农村宅基地制度改革有望通过解决宅基地的抵押难题，激发农村宅基地的活力，助推乡村产业发展。
2. 宅基地分配不尽合理在某些地区，由于宅基地分配不尽合理，导致宅基地闲置率很高。
一方面，一些家庭因宅基地不足而无法生存，一些家庭却因拥有过多宅基地而无法充分利用。
这种现象不利于农村资源的合理配置和利用，也不利于乡村的可持续发展。
3. 宅基地土地使用权难以流转由于当前农村土地使用权无法有效流转，农村改革发展受到了很大的制约。
宅基地作为农村重要的生产要素，如果不能有效地进行流转，将限制农村产业结构的调整和农民增收的途径。
以上就是目前农村宅基地制度改革的一些现状，可以看出，农村宅基地制度改革迫在眉睫。
1. 有利于促进农村经济发展宅基地是农村居民的生产生活基地，是农村经济增长的重要基础。
通过宅基地制度改革，可以激发农村宅基地的活力，促进农村经济的快速发展。
2. 有利于促进农业产业结构调整农村宅基地制度改革可以推动农业产业结构的调整，有利于农村产业的升级和转型，促进农业的可持续发展。
3. 有利于调动农民的生产积极性可以看出，农村宅基地制度改革对于农村经济的发展和农民的生活都具有深远的意义。
在进行宅基地制度改革时，可以从以下几个方面进行改革：可以通过法律的方式，明确宅基地的土地使用权，并将宅基地的土地使用权和宅基地的使用权分离，使宅基地的使用权能够得到更好的保障。
城乡融合体制下农村宅基地管理与制度改革探讨
城乡融合体制下农村宅基地管理与制度改革探讨摘要：本文通过分析现行政策下宅基地与城市住房的主要差别，有针对性地提出宅基地管理与改革的主要思路，保证居住功能，赋予更多财产权利，探索金融功能实现，发挥改革合力。
在此基础上，借鉴城市住房成熟经验做法，推进城乡深度融合发展，打通城乡二元结构壁垒，探索赋予宅基地完整权能，推动农村宅基地管理改革走向深入，为全面推进乡村振兴奠定坚实制度基础。
关键词：城乡融合；农村宅基地；管理改革引言查显示，我国农村现有宅基地面积约为3亿亩，但得到有效利用的宅基地不超过三分之二，在这种情况下宅基地的占用数量还在不断增加，这无疑挤占了本就紧缺的集体经营性建设用地、耕地资源，对我国乡村发展极为不利。
2015年，我国设置了33个宅基地制度改革试点。
针对现存的问题，各改革试点进行了尝试性的探索，取得了一定的成效，政府税收增加，土地利用效率得到提高，集体组织收入及农民财产性收入逐渐上涨，但在改革过程中仍存在一系列需要解决的问题，这些问题阻碍着宅基地制度改革发挥最大效用。
1城乡融合的基本内涵城乡融合是推进农村宅基地制度改革面临的大环境，其内涵可从以下三个方面进行解析：一是，合理统一的城乡经济发展空间。
城乡经济发展空间是城乡产业发展、人居环境塑造以及配套设施的空间分布。
只有形成科学的城乡经济发展空间，才能使得城乡居民处于协同均衡的生活和收入水平之下，才能推动城乡要素的双向流动和优化配置。
二是，城乡之间的各种要素流动能够实现双向化和均等化，以发挥要素的聚集效应促进城乡发展。
只有在农村要素向城市流动的同时，引导城市要素向农村流动，才能激发农业农村发展潜能，为农村经济提振注入新动力，实现城乡经济的互动。
三是，城乡的基础设施和公共服务配置的均等化，实现关系民生福祉的公共物品的充分供给，对于推动城乡经济发展具有重要作用，特别是在城乡之间建立一体化的基础设施体系，对于提升农村地区的吸引力，增强农业农村发展，吸引资本、人才、技术进入农村，发挥着积极的促进作用。
农村宅基地管理与改革的思考
农村宅基地管理与改革的思考农村宅基地作为我国农村土地制度的重要组成部分，对于保障农民居住权益和促进农村发展具有重要意义。
然而，随着城镇化进程的加快和农村土地利用方式的变革，农村宅基地管理也面临着一些问题和挑战。
如何加强农村宅基地的管理，并进行创新，成为了当前急需解决的问题之一、本文将对农村宅基地管理与进行思考。
首先，农村宅基地管理需要强化规划和指导。
乡村振兴战略提出了农村宅基地“三权分置”政策，即土地使用权、建设用地批准权和养老保险权的分离。
这一政策的出台，为农村宅基地的管理提供了法律依据。
然而，由于乡村自治程度不同和管理水平不均衡，一些地方对农村宅基地管理存在着滞后和不完善的情况。
因此，需要加强对农村宅基地的规划和指导，确立相应的管理责任机构，加强财政、土地、人力资源等方面的支持，提升农村宅基地管理的水平。
其次，农村宅基地管理需要完善制度和政策。
当前，农村宅基地管理的制度和政策还存在一些不完善和不合理的地方。
比如，农民对宅基地的使用权得到了保障，但在宅基地流转和交易方面，还存在一些限制。
此外，农村宅基地的规模和类型也存在着多样化的情况，但相关规定和政策并不完善。
因此，需要完善农村宅基地的制度和政策，提高宅基地流转和交易的便利性和灵活性，并根据不同的地域和经济发展情况，制定相应的政策和措施。
再次，农村宅基地管理需要优化土地利用方式。
在我国的土地资源中，农村宅基地占据着较大的比例，但由于一些地方的农村宅基地利用率较低，导致土地资源浪费和农村空心化。
因此，需要优化土地利用方式，合理规划和布局农村宅基地，鼓励农民进行集约化经营和规模化种植，提高农村宅基地的利用效益。
最后，农村宅基地管理需要加强农民的参与和意识提升。
农民是农村宅基地的主要使用者和管理者，他们的参与和支持起着至关重要的作用。
因此，需要加强对农民的培训和教育，提高他们的法律意识和环境保护意识，使他们能够主动参与到宅基地管理和中来。
总之，农村宅基地管理与是一个系统工程，需要政府、农民和相关部门共同努力。
农村宅基地制度改革的发展与思考
农村宅基地制度改革的发展与思考近年来，为了推进农村土地制度改革，加强农村宅基地管理，保护农民合法权益，我国针对农村宅基地进行了一系列的改革。
这些改革措施，旨在发挥农村宅基地的作用，促进农村经济的发展，提高农村居民的生活水平。
一、宅基地的意义和功能宅基地，是指以农户的住宅为中心，向外围规定一定面积的农用地，供其使用的土地。
这些土地虽然属于农村集体所有，被规定为农户的宅基地后，成为了农户的合法财产，可以用于住宅建设、农业生产等。
宅基地的存在，既是农村居民的住房保障，也是实施农业生产的重要经济来源。
在现代化建设中，宅基地的作用更加凸显。
它可以成为乡村旅游的重要空间载体，带动当地农民的致富增收。
二、改革发展的趋势1.拓宽宅基地使用范围目前，宅基地的使用范围主要包括住宅建设、农业生产、农村二次开发等，但宅基地在经济、社会、文化等方面的价值还有待进一步挖掘。
接下来，拟将宅基地用于公共服务设施建设、文化体育设施建设、创业就业等方面。
这样，不仅可以发挥宅基地的综合效益，也可以促进农村和农民的全面发展。
2.个人产权确立为了加强宅基地管理水平，保护农民的合法权益，宅基地的产权确权工作得到加强。
经过多年的努力，目前我国已经基本完成了宅基地的产权确权工作。
这一改革举措，明确了每个宅基地的使用者，保护了农民的财产权益。
三、存在的问题和思考1.宅基地法规法律存在漏洞虽然我国已经有了相关的宅基地管理规定，但在实际操作过程中，还存在一些不正当的操作。
例如，在有些地方，宅基地的建设并不是按照规定程序来进行的。
在一些城市和地区，一些有关部门利用当地的权力，违规向宅基地使用者收取“维护费”。
因此，宅基地的管理工作还有很长的路要走。
2.宅基地的利用程度仍有待提高虽然宅基地的作用被认为是不可替代的，但在实际运作过程中，宅基地的利用并没有得到充分发挥。
有些宅基地被长期闲置或被部分占用，很少有真正被用来养殖、种植、经营等方面。
因此，还需要进一步鼓励农民合理利用宅基地，发挥宅基地的经济价值。
农村宅基地制度改革与农村住房保障
农村宅基地制度改革与农村住房保障近年来，中国农村宅基地制度改革和农村住房保障成为社会热点话题。
这一改革旨在解决农村土地承包过程中存在的问题，提高居民的住房条件。
本文将从多个角度探讨农村宅基地制度改革，并分析其对农村住房保障的影响。
一、转变土地使用权的方式过去，农村土地使用权由集体所有制转让给农民个人使用。
然而，这种方式存在一些问题，如无法有效地利用土地资源、土地权益无法明确等。
为了解决这些问题，近年来，一些地方政府开始探索转变土地使用权的方式，例如将土地承包权转化为所有权，使农民能够更加灵活地运用土地资源。
二、确保农民的宅基地权益在农村宅基地制度改革过程中，确保农民的宅基地权益是一项重要任务。
政府应加强监管，确保宅基地使用权不被侵犯。
同时，应建立健全的权益保护机制，使农民能够依法维护自己的权益。
三、加强农村土地的管理和利用农村宅基地的管理和利用直接关系到农村住房保障的实施效果。
政府应加强对宅基地的规划和管理，合理布局宅基地建设，以满足农村人口的住房需求。
四、推动农民住房改善农村住房保障不仅仅是提供土地，还需要为农民提供改善住房的机会。
政府应加大对农民住房改善的支持力度，通过贷款、补贴等方式，帮助农民改善住房条件。
五、加大对农村低收入家庭的扶持力度农村低收入家庭特别需要政府的扶持。
在农村宅基地制度改革过程中，政府应加大对农村低收入家庭的扶持力度，确保他们能够享受到更好的住房条件。
六、促进城乡一体化发展农村宅基地制度改革和农村住房保障的意义不仅仅在于提高农村居民的住房条件，更为重要的是促进城乡一体化发展。
通过改善农村居民的住房条件，可以吸引更多的城市人口来到农村，促进农村经济的发展。
七、推动农村产业升级农村宅基地制度改革和农村住房保障的实施，可以推动农村产业的升级。
通过提高农民的住房条件，可以吸引更多的人才到农村发展，促进农业生产方式的改变，加快农村经济的转型升级。
八、保护农村生态环境农村宅基地制度改革和农村住房保障对保护农村生态环境起到积极作用。
对农村宅基地使用及管理的若干思考
对农村宅基地使用及管理的若干思考【摘要】农村宅基地的管理和利用一直是乡村发展中的重要问题。
本文从宅基地利用现状、管理存在的问题、政策探讨、优化管理建议、监督与检查等方面展开讨论。
通过分析当前宅基地管理中存在的问题，提出了加强管理意识、健全管理制度、促进合理利用等建议。
加强农村宅基地管理意识，完善管理制度，可以有效提升农村宅基地的利用效率和管理水平，推动农村可持续发展。
对农村宅基地管理进行监督与检查，促使宅基地使用者依法使用、合理利用，达到规范管理的目的。
通过本文的思考和建议，希望能够引起社会各界对农村宅基地管理问题的重视，共同推动农村宅基地使用及管理工作的健康发展。
【关键词】农村宅基地、使用管理、现状分析、问题、政策探讨、建议、监督检查、意识、制度、合理利用、农村发展。
1. 引言1.1 背景介绍农村宅基地是指农村居民在农村土地上建造住宅并利用周围土地的一种制度，在中国农村有着广泛的存在。
随着农村人口的减少和农村土地资源的稀缺，宅基地的使用和管理问题逐渐凸显出来。
农村宅基地的管理不仅关乎农民的生活质量，也关系到农村土地资源的合理利用和农村社会稳定。
对农村宅基地的使用及管理问题进行研究和探讨，对于促进农村地区的可持续发展具有重要意义。
当前，随着城乡一体化进程的加快和农村经济社会的快速发展，农村宅基地使用管理面临着诸多挑战和问题。
如何科学合理地利用宅基地资源，如何健全和完善宅基地管理制度，如何确保宅基地使用的公平和合理，这些都是当前亟待解决的问题。
只有加强农村宅基地管理意识，健全管理制度，促进宅基地的合理利用，才能更好地保障农民的利益，促进农村经济的发展。
部分结束。
1.2 研究意义农村宅基地使用及管理是当前农村发展中一个重要的议题，对于保障农民住房需求、促进农村经济发展、改善农村生活环境具有重要意义。
本文旨在通过分析宅基地利用现状、探讨宅基地管理存在的问题、研究农村宅基地管理政策，提出优化农村宅基地管理的建议，探讨宅基地管理的监督与检查等方面，旨在加强农村宅基地管理意识，健全农村宅基地管理制度，促进农村宅基地的合理利用。
城乡统筹视角下农村土地制度改革研究以宅基地为例
城乡统筹视角下农村土地制度改革研究以宅基地为例二、宅基地制度改革的理论基础宅基地制度作为我国农村土地制度的重要组成部分，其改革不仅关系到农民的土地权益，也是城乡统筹发展的重要环节。
宅基地制度改革的理论基础主要来源于产权理论、土地经济学和制度变迁理论等多个方面。
产权理论是宅基地制度改革的重要基石。
产权的明确界定和保护是市场经济有效运行的基础。
在宅基地制度改革中，明确农民的宅基地使用权、收益权和处分权是保护农民土地权益的关键。
同时，通过法律手段规范宅基地流转市场，促进宅基地的合理配置和有效利用，有助于推动农村经济发展和社会进步。
土地经济学为宅基地制度改革提供了经济分析的视角。
土地作为一种稀缺资源，其配置效率直接影响到农村经济的发展。
宅基地制度改革应当遵循土地经济学的原理，通过市场机制实现土地负源的优化配置，提高土地利用效率，促进农村经济的可持续发展。
制度变迁理论则揭示了宅基地制度改革的历史必然性和演进路径。
制度变迁是社会经济发展的必然结果，宅基地制度作为一种社会制度，也必然随着经济社会的发展而不断变迁。
在城乡统筹发展的背景下，宅基地制度改革应当顺应历史潮流，逐步推动制度的创新和完善，以适应农村经济社会的发展需要。
宅基地制度改革的理论基础涵盖了产权理论、土地经济学和制度变迁理论等多个方面。
这些理论为宅基地制度改革提供了理论支撑和指导方向，有助于推动宅基地制度的创新和完善，促进农村经济的可持续发展和城乡统筹发展。
1.城乡统筹发展理论在城乡统筹发展的理论框架中，农村土地制度改革占据着举足轻重的地位。
城乡统筹发展理论强调城市和乡村在经济、社会、生态等多个方面的协调发展，旨在打破城乡二元结构，实现资源共享、优势互补和互利共赢。
宅基地作为农村土地制度的重要组成部分，其改革对于推动城乡统筹发展具有重要意义。
宅基地是农民的基本居住保障，也是农村集体土地的重要组成部分。
传统的宅基地制度存在着诸多问题，如土地利用效率低、流转机制不畅、权益保障不足等，这些问题严重制约了城乡统筹发展的进程。
农村宅基地制度改革的地方探索与思考
农村宅基地制度改革的地方探索与思考农村宅基地制度是指农村居民按照国家法律规定，在集体土地上，取得居住权用于自己的住房和生活的一种制度。
它是中国农村土地制度的基石，对保障农民的住房权益、促进农村经济发展和社会稳定具有重要意义。
然而，随着城市化进程的推进和农民群众需求的变化，农村宅基地制度也亟需和完善。
一、扩大农民宅基地的自主权当前，农民在宅基地上的产权较弱，无法自由处置和流转。
为了解决这一问题，可以通过完善宅基地产权制度，扩大农民宅基地的自主权。
可以鼓励农民将宅基地与农房分离，对宅基地实行出让或租赁的方式，增加土地流转的灵活性，为农民提供更多的选择空间。
同时，还可以建立健全宅基地权益保护机制，保障农民的宅基地权益，避免非法侵占和恶意抢夺。
二、推动农村土地流转农村宅基地离不开土地流转。
当前，农村土地流转存在一些问题，如流转规模小、流转权益不清晰、流转市场不发达等。
为了推动农村土地流转，可以建立集体土地流转市场，提供流转信息发布和交易撮合服务，引入第三方机构，加强监管和维权保障。
同时，还可通过政策倾斜、税费优惠等方式，激励和支持土地流转。
农村土地流转的顺利推进对于优化土地利用结构、提高农业效益和农民收入具有重要意义。
三、加强土地承包经营权制度农村宅基地需要从土地承包经营权制度入手。
目前，农村土地承包经营权制度存在不实现市场化流转的问题，导致土地资源的浪费和低效利用。
为了解决这一问题，可以探索建立农村土地流转市场，实现土地流转的市场化定价和交易。
同时，还可推行农村土地股份合作制度，将土地和农业资本有机结合，提高农民的生产经营能力和收益水平，推动农村产业结构升级和经济发展。
四、加强农村宅基地规划管理农村宅基地需要更加科学合理的规划管理。
目前，一些地方存在宅基地乱占、违规建设等问题，导致农村宅基地的扩大利用困难。
为了解决这一问题，可以建立健全农村宅基地规划管理制度，并加强执法力度，加大对违规行为的惩处力度。
关于农村宅基地问题的几点思考
《关于农村宅基地问题的几点思考》摘要：关于农村宅基地问题的几点思考，“因公违法”为名，私批乱卖宅基地，做为解决基层财政紧张的手段，县国土资源局结合我县实际情况关于农村宅基地问题的几点思考长期以来，我县部分乡镇、村私批乱卖宅基地，造成农宅管理混乱，由此引发的群众上访案件和社会矛盾日趋突出，如得不到妥善解决，将成为影响我县社会稳定的重点问题之一。
针对我县农宅管理的状况，2001年，县委、县政府先后下发了一系列规范性文件，在全县开展了农宅整治工作，现全县有6个乡镇的农宅整治验收工作尚未完成。
通过清查完毕的乡镇、村来看，自1999年新《土地管理法》实施后这些乡镇发生村民不办理任何手续抢占宅基地的有328户，乡镇、村收款私卖宅基地的有8042户，借用他人户口本顶名骗取批准宅基地991户。
此次农宅整治工作未能善始善终，后期各乡镇投入的人力、物力不足，致使工作停滞，对违法占地的责任人未能进行责任追究。
二、农宅违法占地形成的原因形成农宅违法占地和由此引发矛盾的主要原因是：1、农村宅基地审批供给不足我县自1997年以来，仅1999年和2002年两次获得农宅审批指标，而且数量有限，这与农村婚龄青年急需宅基地分户形成很大矛盾，由于农宅审批指标限制，致使部分村民不办理任何手续占地建房。
2、基层干部法治意识淡薄，不按法定程序办事一方面，由于部分农村干部政策观念差，不按程序和政策办事，甚至以权谋私、优亲厚友，不懂合法的宅基地批准程序和审批权限，认为村民向村里交纳了宅基地审批款就等于合法，私自批准村民建房。
另一方面，1994年实行中央和地方财政分税体制管理后，乡镇、村集体资金都十分紧张，有些乡镇出于各种原因和目的，以“因公违法”为名，私批乱卖宅基地，做为解决基层财政紧张的手段。
部分乡镇、村以筹款建学校、小康村修路、偿还基金会贷款为由卖了一批宅基地，由于乡镇、村将原收取的宅基地款占用，无法给群众补办手续，致使矛盾久拖不决。
四、措施对农村村民违法占地建房的处罚方式，《土地管理法》规定只能做出拆除的处罚，而从实际效果上看，这很难落到实处。
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U r b a n -R u r a 城市规划 CITY PLANNING REVIEW2011年 第35卷 第3期 VOL.35 NO.3 MAR. 201172【摘要】基于新制度经济学的相关理论，分析宅基地制度影响下的农村住房产权与住宅资源，剖析“空心村”、“城中村”、“小产权房”等当前农村住房资源配置的热点问题。
在此基础上，通过对城乡二元住房制度的对比分析，从城乡统筹的视野提出农村住宅相关制度变革的需求与政策建议，包括：建立完善的城乡土地市场，促进土地资源的集约利用；建立完善的城乡住房制度和保障制度，促进城乡资产的高效配置；建立完善的城乡户籍制度，促进城乡人口有序流动，以实现城乡一体化全面发展的目标。
【关键词】农村宅基地；农村住房；城乡统筹ABSTRACT: Based on the theory of new institutional economics, this article analyzes the property rights and resources of rural housing and discusses hot issues of housing resource allocation such as hollow village, village in the city, and housing with part property rights. Using this as a foundation and by comparative analysis of dual urban-rural housing system, this article points out proposals on rural homestead and housing system reform from perspective of urban-rural integration including promoting the intensive land use by building uni fi ed land market, enhancing the ef fi cient allocation of urban and rural assets by building unified housing and social security system, and improving the orderly flow of rural population by building Household Registration System.KEYWORDS: rural homestead; rural housing; urban-rural integration改革开放以来，农民收入显著提高、农民建房需求猛增，城市化和工业化加速发展，大量农村人口向城市转移、迁徙，社会经济变化显著，“空心村”、“城中村”等现象成为社会关注的热点问题。
2010年中央1号文件明确提出把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，广大农村地区又将迎来新一轮住房建设热潮，亟待规划引导。
城乡规划的作用对象是土地使用，城乡规划的实施也必然要通过对土地使用的调配来进行。
因此，土地制度与城乡规划有着密切的关系，直接影响到城乡规划的制度环境和实施管理。
城市于20世纪80年代末实行土地制度改革，城市住房逐渐实施土地使用权的有偿使用和住房的市场化交易。
二十多年后，农村建房仍然实行作为集体土地所有制的宅基地无偿使用。
二元制的土地和住房制度使得农村地区规划建设必然呈现出与城市的巨大差异，农村建设用地呈现相对混乱的状态。
虽有体制性因素，但是仍然凸显城乡规划对此的应对措施不足。
需要从土地使用制度的推进和城乡要素流动的角度，针对当前农村住房建设面临的问题进行深入的分析研究，以促进城乡规划体系的不断完善。
1 基于新制度经济学的宅基地和农村住房制度分析新制度经济学的研究对象是制度，产权理论是其重要组成部分。
产权用来界定人们拥有的权利并从中获益，通过产权界定和使用安排等，降低或消除运行成本，并改善资源配置。
本文借助新制度经济学的相关理论对现行的宅基地和农村住房制度进行分析。
1.1 宅基地制度下的农村住房产权分析产权是指人们使用资源的一组权利。
产权作为一种排他性的权利，是调节人与人之间利益关系的根本制度。
在一般意义上，一项财产上的完备的产权一般包括：使用权、收益权、让渡权。
其中让渡权是产权最根本的组成因素。
它意味着城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考*赵之枫 张 建【作者简介】赵之枫(1973-)，女，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院，城乡规划设计研究所，副教授，注册规划师。
张 建(1963-)，女，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院，城乡规划设计研究所，教授,城市规划系主任。
【收稿日期】2011-01-29【文章编号】1002-1329 (2011)03-0072-05【中图分类号】F301.2;DF521【文献标识码】A * 国家自然科学基金项目(批准号：51078005)；国家十一五科技支撑计划课题(编号：2008BAJ08B09)资助。
THOUGHTS OVER RURAL HOMESTEAD AND HOUSING SYSTEM FROM PERSPECTIVE OF URBAN-RURAL INTEGRATIONZHAO Zhifeng; ZHANG JIan73所有者拥有将其对资产的全部权利(如出售一幢房屋)或某些权利(如出租一幢房屋)转让给其他人的自由。
因而，让渡权就是承担资产价值变化所引起的后果的权利[1]。
我国农村的土地属于农民集体所有，从形式上看，集体土地产权是一种使用权与所有权相分离的制度。
作为集体建设土地的组成部分，农村宅基地的权能是不完整的①。
权利主体具有使用权，但是并不具备完整的收益权，不具备让渡权。
农民虽然对宅基地上的房屋拥有使用权和所有权，但是却对其必须附着的宅基地没有所有权。
也就是说，房屋的所有权与其附着的宅基地所有权不统一(图1)。
《土地管理法》规定，集体建设用地必须转为国有用地以后才能进入二级市场流转。
这样，在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外乡居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。
与国有土地使用权相比，农村宅基地的产权流转受到了诸多限制。
1.2 宅基地制度下的农村住宅资源分析资源的稀缺性使得人类社会有必要建立明确的产权制度约束社会成员的行为。
随着人们对各类资源的竞争性使用的增强，资源的稀缺性越来越明显，限制无序的争夺并界定资源的归属就越来越必要。
要实现资源最优配置，应将各种资源用到最需要的地方，使资源掌握在最需要它的人手中。
资源产权必须不断交易或转手经常流动起来。
明确产权是通过交易来实现资源最优配置的前提[1]。
产权没有被完全界定或缺乏排他性权利的约束时，未被界定的部分会被交易各方攫取，进入公共领域的财富将成为人们投入资源争夺的对象。
作为集体组织的一员，农民可以无偿获得一宗宅基地用于住房建设，但当他因离开集体(例如进入城镇居住)而要将住房出售时，只能出售给该集体符合宅基地申请资格的成员，宅基地的转让不会为其带来合理的经济收益。
但由于其离开了集体经济组织，从而也丧失了其原有的宅基地福利，而这种权利的丧失既不能从集体组织得到补偿，也不能将土地向集体以外的成员让渡获取更高的价格补偿。
根据资源配置的效应最大化原则，迁出集体的农民大多会选择在迁出后仍然保留房屋从而占有着宅基地使用权，使一些本应当通过交易能够得到利用的宅基地被闲置，造成土地资源浪费(图2)。
在宅基地无偿使用的条件下，对于本集体成员来说，尽管对宅基地审批面积有着明确的规定，但由于产权未被明确界定，仍难以有效避免农民多占宅基地的冲动，希望能更多地占有公共领域的资源，出现一户多宅的现象。
图1 农村住房产权分析Fig.1 Property rights of rural housing图2 农村住房资源配置分析Fig.2 Allocation of rural housing resources2 宅基地制度下的农村住房资源配置热点问题分析在城市住房资源配置系统中，城市居民通过有偿取得国有土地、购买住房获得房产价值并拥有完整产权的商品住房。
在拥有完整的使用权、收益权和让渡权的基础上，能够自由地对房屋作出自住、出租和出售的处分，因此整个城市形成了建立在明确产权基础上的住房链条和有序合理的住房资源配置机制。
与之不同的是，农村居民无偿获得宅基地，获得房产价值和有限的产权，却只能自住而不能够自由处置房屋，形成了不利于住宅资源合理配置的住宅闲置和违法违规的住宅出租和住宅出售现象。
可以通过城乡对比，从宅基地制度在产权上的特殊性分析当前几个农村住房资源配置的热点问题(图3)。
2.1 空心村近十年来，“空心村”一词频繁地进入人们的视线。
根据2006年有关调查统计数据，全国村庄用地共2.48亿亩，其中宅基地占80%以上，约有2亿亩左右。
约2亿亩的宅基地中，闲置荒芜宅城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考赵之枫 张 建U r b a n -R u r a 城市规划 CITY PLANNING REVIEW2011年 第35卷 第3期 VOL.35 NO.3 MAR. 201174地处城市建设地带，“城中村”大多仍然沿袭了传统村落格局，容积率低，土地的利用效率低。
因此，“城中村”具有双重外部性。
“城中村”土地价值的提升和村民住宅出租收益的提高，得益于城市政府对城市的开发和投资。
同时，由于“城中村”本身的低效利用和社会、经济、生态环境的问题，影响了周边土地的有效利用和经济价值。
其后果是，本该高效利用的城市土地却按照农村的模式运行，造成国家的土地资源配置的低效，同时，也阻碍了村民的市民化，城乡统筹发展受到制约。
2.3 小产权房在城市近郊，一些村庄依托旧村改造，在解决自身村民上楼的基础上，进行部分住宅开发，并向城市居民出售。
由于这些住宅依附的土地是农民的宅基地，属于农村集体土地，所以地面上的房屋产权也不完整，因此被称为“小产权房”，体现了宅基地在城乡之间的隐性流动。
虽然国家自2004年起就出台了一系列的政策法规③，但是“小产权房”依然屡禁不止。
其后果是，农村居民依托无偿获得的土地非法获得土地收益，而城市居民的住房权益得不到保障。
另外，对征地拆迁中的补偿标准也存在较大争议。
现行农民宅基地具有明显的福利性质，其商品属性和财产属性未被法律确认，地方政府和房地产商利用这种产权缺陷，在给农民补偿时往往只考虑房屋价值，未考虑宅基地的财产价值，宅基地征用以后的级差收益数倍增加，但与原住集体组织成员无关，造成时常因补偿措施难以满足农民需求而引发纠纷。