农村宅基地制度PPT课件
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农村宅基地确权PPT模板
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我国农村土地政策PPT课件
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1Байду номын сангаас
现阶段我国农村土地政策存在的主要问题
政策不一致,土地产权关系混乱 土地流转政策缺失,土地市场发育缓慢 缺乏农民合作组织相关政策 农民的土地产权残缺不全
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2
土地产权关系是土地政策的核心,但现行政策对此说法不一。 1998年8月29日,《中华人民共和国土地法》对土地的所有制问题做 出了明确规定:“我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动 群众集体所有制”,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所 有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体 所有。”《土地法》虽然规定农村土地集体所有,但没有明确到底属 于哪一级集体所有。而农民在土地处置权上又受到国家和集体的干 预,缺乏自主性,这就严重影响了农户对土地的投入。
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建国后农村一直实行无偿性的土地分配和使用制度,这种制度在建国初期 是无可非议的必然选择。但建立了社会主义公有制后50年的今天,这种政策 会在一定程度上否定土地的商品属性,导致土地流转只是一种低层次的双向 流转,高层次的单向流转很少。另外,农村土地承包经营权的期限过短。在第 一轮土地承包改革中,土地的承包期被规定为15年,在1998年颁布的《土地管 理法》中,将耕地的承包期延长至30年。《物权法》第126条延用了该规定。 但从农地使用的效率来看, 30年仍然是一个短期限。
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地租、地价是调节土地流转的经济杠杆,其评估体系的建设,直接关系 到土地使用权流转制度的建设。在土地使用权流转过程中,地租、地价形 式的确立直接解决了实际操作中价值尺度的难题,使土地流转可以在不同 的所有者和使用者以及不同的社区之间通行,从而使土地转让报酬规范化、 制度化,成为流转活动中利益补偿的准则。另外,还要建立农村土地流转的 中介市场,建立相应的信息中介与发布组织,建立农村土地流转交易信息网 络,勾通供需双方的相互联系;妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题; 同时承担提供信贷、技术、物质服务,推进农村土地流转
农村土地制度PPT课件
产权行使的困难：公社内各级组织和农民 享有的产权被严重弱化。
2，激励和监督机制的弊端
理论工具：团队生产假说（team production)
第2章 中国农村土地制度
Land Tenure System in Rural China
研究的意义和议题
意义：土地是稀缺的生产要素，是农业最基 本的生产要素，研究土地制度的根本目的 是提高土地资源的配置效率。
议题：现行农地制度——家庭承包制 • 怎样产生的？ • 为什么是需要长期坚持的基本制度？ • 为什么需要发展完善？ • 发展完善的方向？
我国农地制度的历史线索
原始社会
封建社会
旧中国
新中国
氏族公有制 国王所有与封建领主制（井田制）大地主与自耕小农二元所有制 大地主与自耕小农二元所有制 土改（农民个人所有制） 农业社会主义合作化 人民公社 家庭承包责任制
互助组初级社高级社
第一节 农地制度历史遗产
一 中国封建社会农地制度的特点
中国封建社会一直并存着地主大土地所有制和自 耕农小土地所有制的二元制度，前者处于主导地 位，后者处于次要地位。
三，人民公社制度的弊端
1，产权弊端 理论工具：产权理论的要点 (1)产权的内涵：产权是人们制定的行为规范。 (2)产权是一组权利（权利束），一般包括使用权、
收益权、转让权。 (3)产权可分解于不同的主体，增加了资源配置的机
会，因而可以提高效率；但界定给每个人的产权 必须是排他的。 (4)产权的类型及其效率机制(私人产权、公共产权、 集体产权)。 (5)产权界定的原则:成本最小
土地问题是中国封建社会的核心问题。一方面， 地主残酷兼并土地，占有绝大多数土地，残酷剥 削佃农；另一方面，农民大众渴望“耕者有其 田”，顽强抗争。
2，激励和监督机制的弊端
理论工具：团队生产假说（team production)
第2章 中国农村土地制度
Land Tenure System in Rural China
研究的意义和议题
意义：土地是稀缺的生产要素，是农业最基 本的生产要素，研究土地制度的根本目的 是提高土地资源的配置效率。
议题：现行农地制度——家庭承包制 • 怎样产生的？ • 为什么是需要长期坚持的基本制度？ • 为什么需要发展完善？ • 发展完善的方向？
我国农地制度的历史线索
原始社会
封建社会
旧中国
新中国
氏族公有制 国王所有与封建领主制（井田制）大地主与自耕小农二元所有制 大地主与自耕小农二元所有制 土改（农民个人所有制） 农业社会主义合作化 人民公社 家庭承包责任制
互助组初级社高级社
第一节 农地制度历史遗产
一 中国封建社会农地制度的特点
中国封建社会一直并存着地主大土地所有制和自 耕农小土地所有制的二元制度，前者处于主导地 位，后者处于次要地位。
三，人民公社制度的弊端
1，产权弊端 理论工具：产权理论的要点 (1)产权的内涵：产权是人们制定的行为规范。 (2)产权是一组权利（权利束），一般包括使用权、
收益权、转让权。 (3)产权可分解于不同的主体，增加了资源配置的机
会，因而可以提高效率；但界定给每个人的产权 必须是排他的。 (4)产权的类型及其效率机制(私人产权、公共产权、 集体产权)。 (5)产权界定的原则:成本最小
土地问题是中国封建社会的核心问题。一方面， 地主残酷兼并土地，占有绝大多数土地，残酷剥 削佃农；另一方面，农民大众渴望“耕者有其 田”，顽强抗争。
农村宅基地三权分置ppt课件
3.宅基地“三权分置”的实现形式：
①落实宅基地集体所有权。前提是明确处分权。首先，应明确集体经济组织 对村庄用地的规划利用权，现阶段，在城镇化地区应立足未来，提倡统一规划、 集中建设，在传统农区应因地制宜，提倡统规自建、多户联建；其次，应适度强 化集体经济组织收回宅基地的权利；再次，应赋予集体经济组织对宅基地使用的 监督权。核心是明确收益权。应明确集体经济组织在宅基地使用权转让时按照一 定比例分享流转收益，在征地补偿时参与收益分配。这样规定，有利于保障集体 土地所有权在经济上得到实质性体现。
三权均属于集体所有但由于国家对土地一直实施宏观调控所以建设用地一级市场一直由政府垄断而农村宅基地也属于建设用地范畴宅基地虽然属于村集体所有但农民个人不能买不能卖更不能开发建设所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱而宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡
农村宅基地—三权分置
2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅 基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地 农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，“三权分置” 的实现形式，是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题.
“你用地，我拿钱”。过去，宅基地是谁的，就只能归谁用，使用权就是资 格权，既不能转让、也不能出租。而文件出台后，使用权就灵活多了，既能转让、 还可出租、还可入股，甚至还能互换，这简直就是送钱呀!
5.宅基地三权分置将带来哪些制度红利
①宅基地的三权分置，从土地供给端，让集体土地入市。 农地的三权分置改革较为成熟，主要是土地所有权、承包权、经营权。 类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用权。 专家认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截止2016年， 农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人，且每年均在增长。外 出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡宅基地的部分空置，也即浪费 了“使用权”；2）农民工的租房比例为62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇 主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置， 一旦实施，可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地 供给的增加。
农村宅基地PPT课件
尤其是我国将探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置” 的消息更是引爆了舆论。
一是住房供地，政府将不再垄断。我国将研究制定权属不变、符合 规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法 ，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府 将不再是居住用地唯一提供者。
宅基地：就是农民在农村建房子所用的土地， 所有权：属于农村农民集体成员所有; 三权：就是宅基地的“所有权、资格权、使用权”。
过去的情况： 三权均属于集体所有，但由于国家对土地一直实施宏观调控，所以
建设用地一级市场一直由政府垄断，而农村宅基地也属于建设用地范畴， 宅基地虽然属于村集体所有，但农民个人不能买、不能卖，更不能开发 建设，所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱，而 宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡。
类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用 权。
专家认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截 止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人， 且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡 宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为 62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民 工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过 确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。
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宅基地三权分置将带来哪些制度红利？
②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放 劳动力制度红利。
农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解 放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不 能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因 在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃 农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格 权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的 购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比 日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财 产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同 时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这 次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。
一是住房供地，政府将不再垄断。我国将研究制定权属不变、符合 规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法 ，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主 体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府 将不再是居住用地唯一提供者。
宅基地：就是农民在农村建房子所用的土地， 所有权：属于农村农民集体成员所有; 三权：就是宅基地的“所有权、资格权、使用权”。
过去的情况： 三权均属于集体所有，但由于国家对土地一直实施宏观调控，所以
建设用地一级市场一直由政府垄断，而农村宅基地也属于建设用地范畴， 宅基地虽然属于村集体所有，但农民个人不能买、不能卖，更不能开发 建设，所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱，而 宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡。
类似的概念，宅基地的三权分置，就包括了所有权、资格权、使用 权。
专家认为对宅基地的改革，主要会解决农民工的住房问题：1）截 止2016年，农民工数量为2.8亿人，同时，外出农民工数量为1.7亿人， 且每年均在增长。外出农民工中，由于户籍和所在地分离，会导致家乡 宅基地的部分空置，也即浪费了“使用权”；2）农民工的租房比例为 62%，购房的比重不足3%，剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民 工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置，一旦实施，可以通过 确定所有权、稳定资格权的基础上，流转使用权，带来土地供给的增加。
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宅基地三权分置将带来哪些制度红利？
②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅，在农地改革后再一次释放 劳动力制度红利。
农地改革的目的是提高农民劳工的积极性，宅基地改革的目的是解 放劳动力，从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动，在于不 能固化人口，用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因 在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益，使得农民工不愿意放弃 农民的身份。宅基地的三权分置，如果能够在稳定农民工的宅基地资格 权的情况之下、进行使用权的流转，稳定的财产性收入提高了农民工的 购买力，也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比 日本1973年之后，市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财 产性收入，加快了农民工进城的速度，也带来了农民购买力的增强。同 时，经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此，这 次宅基地改革，将再一次释放劳动力的制度红利。
宅基地的管理利用与改 革讲座课件ppt
禁：禁买、禁发证”，“房屋不得抵押”
一、农村宅基地制度演变情况
严格管控阶段阶段农村宅基地管理的主要特征: 在所有权方面： 宅基地归集体所有, 农民取得宅基地需要通过“申请—审
查—批准”流程, 批准后拥有宅基地使用权和房屋所有权; 在流转方面：限制流转, 加强对宅基地管控, 对于出卖、出租房屋的不得再
一、农村宅基地制度演变情况
2、互助合作运动时期（1953-1958）：
从１９５３年开始，中国农村进入社会主义改造时期。在初级社阶段，农民土地所有权仍为私 有，交由合作社统一经营。 1955年《农业生产合作社示范章程》：对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定
的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬。 1956《高级农业生产合作社示范章程》：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主
1997年 国务院《关于进一步加强土地管理的通知》：一户一宅 1998 年《土地管理法修订》：禁止城镇居民在农村建房 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：严禁城市居民购买
农民住宅及农民集体所有土地建住宅 2004年《关于深化改革 严格土地管理的决定》： “一户一宅”，“制定标准”，“两个严
一、农村宅基地制度演变情况
完善制度阶段
宅基地立法特点：出现“准专门立法”；立法比较分散。 宅基地的性质：农村宅基地属于农民集体所有、城市宅基地属于国家所有。 宅基地立法的内容： ➢ 农村宅基地属于农民集体所有 ➢ 社员对宅基地只有使用权，没有所有权 ➢ 严禁买卖、出租和违法转让建房用地 ➢ 社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地 ➢ 农村建房用地，必须统一规划，合理布局，节约用地 ➢ 城镇个人建造住宅的建筑面积，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 ➢ 村镇居民新建、改建、扩建住宅，必须履行申请审批手续 ➢ 宅基地受法律保护
一、农村宅基地制度演变情况
严格管控阶段阶段农村宅基地管理的主要特征: 在所有权方面： 宅基地归集体所有, 农民取得宅基地需要通过“申请—审
查—批准”流程, 批准后拥有宅基地使用权和房屋所有权; 在流转方面：限制流转, 加强对宅基地管控, 对于出卖、出租房屋的不得再
一、农村宅基地制度演变情况
2、互助合作运动时期（1953-1958）：
从１９５３年开始，中国农村进入社会主义改造时期。在初级社阶段，农民土地所有权仍为私 有，交由合作社统一经营。 1955年《农业生产合作社示范章程》：对于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在一定
的期间还保留社员的所有权，并且给社员以适当的报酬。 1956《高级农业生产合作社示范章程》：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主
1997年 国务院《关于进一步加强土地管理的通知》：一户一宅 1998 年《土地管理法修订》：禁止城镇居民在农村建房 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：严禁城市居民购买
农民住宅及农民集体所有土地建住宅 2004年《关于深化改革 严格土地管理的决定》： “一户一宅”，“制定标准”，“两个严
一、农村宅基地制度演变情况
完善制度阶段
宅基地立法特点：出现“准专门立法”；立法比较分散。 宅基地的性质：农村宅基地属于农民集体所有、城市宅基地属于国家所有。 宅基地立法的内容： ➢ 农村宅基地属于农民集体所有 ➢ 社员对宅基地只有使用权，没有所有权 ➢ 严禁买卖、出租和违法转让建房用地 ➢ 社员出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地 ➢ 农村建房用地，必须统一规划，合理布局，节约用地 ➢ 城镇个人建造住宅的建筑面积，由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 ➢ 村镇居民新建、改建、扩建住宅，必须履行申请审批手续 ➢ 宅基地受法律保护
《农村土地制度》课件
农村土地流转的限制与规范
总结词
农村土地流转受到法律和政策的限制，必须遵守相关规 定，确保公平、公正、合法。
详细描述
农村土地流转受到多方面的限制，包括不得改变土地的 农业用途、不得损害农民的合法权益、不得违反国家有 关环境保护的规定等。同时，必须遵守相关法律法规和 政策规定，确保公平、公正、合法。为了规范农村土地 流转市场，政府应该加强监管，建立完善的法律法规体 系，加强宣传教育，提高农民的法律意识和维权能力。
农村土地所有权的主体与客体
总结词
农村土地所有权的主体是农村集体经 济组织，包括村民委员会、村民小组 等。
详细描述
农村土地所有权的客体是农村集体所 有的土地，包括耕地、林地、草地等 。
农村土地所有权的取得与丧失
总结词
农村土地所有权的取得和丧失分别依据不同的法律规定和程序。
详细描述
农村土地所有权的取得主要通过继承、赠与、买卖等方式，需要办理相关手续 ；而丧失则可能因为放弃、转让、被征收等方式，同样需要按照相关规定办理 手续。
05 农村土地征收与补偿制度
农村土地征收的定义与特点
总结词
农村土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地，并给予补偿的 行政行为。
详细描述
农村土地征收具有强制性、公益性和补偿性等特点。强制性是指土地征收是国家行政行为，被征收人 必须服从；公益性是指土地征收必须符合国家和社会公共利益的需要；补偿性是指国家依法给予被征 收土地的农民和集体经济组织合理的补偿，保障其合法权益。
维护社会稳定
保障农民基本生活，减少 城乡差距，维护社会稳定 。
02 农村土地所有权制度
农村土地所有权的定义与特点
总结词
农村房屋及宅基地相关问题分析ppt课件
（一）宅基地使用权的基本界定 从广义上讲，宅基地使用权包括农村宅基地使用权
和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是 指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提 出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡 （镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集 体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原 因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋 拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划 拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅 基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规 定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权 法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让， 适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
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（二）农村宅基地使用权的内容 • 1．农村宅基地使用权的主体确定规范。 • 通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，
但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流 动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的 资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅 基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋， 在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更 有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程 中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组 织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。
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（二）农村宅基地使用权的内容
• 5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。 • 原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代
表大会或宅基地使用权。继受取得，是指使 用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用 权，如继承、买卖。
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（二）农村宅基地使用权的内容
和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是 指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提 出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡 （镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集 体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原 因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋 拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划 拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅 基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规 定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权 法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让， 适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
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（二）农村宅基地使用权的内容 • 1．农村宅基地使用权的主体确定规范。 • 通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，
但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流 动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的 资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅 基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋， 在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更 有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程 中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组 织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。
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（二）农村宅基地使用权的内容
• 5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。 • 原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代
表大会或宅基地使用权。继受取得，是指使 用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用 权，如继承、买卖。
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（二）农村宅基地使用权的内容
农村宅基地制度 PPT课件
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第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
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一、农村宅基地制度的沿革与变迁
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的宅 基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定《村 镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国务院 办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切实解 决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批转了 《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》；1986 年和1988年《土地管理法》
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
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一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
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农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
3
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的宅 基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定《村 镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国务院 办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切实解 决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批转了 《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》；1986 年和1988年《土地管理法》
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
1
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
2
农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
农村宅基地审批课件
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地 转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由 国务院批准。
农村村民符合下列情形之一的，可以再集体经济组织内申请使用宅基地： （一）本村村民无宅基地的； （二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的； （三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的； （四）二女绝育户； （五）确需分家立户的； （六）原宅基地户平未达规定的标准确实不够使用的； （七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
三、审批原则
1、坚持符合规划原则。使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规
划、村庄规划整治规划。严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基
地；
2、坚持一户一宅的原则；将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请
宅基地的不予批准；从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；
3、坚持节约集约用地原则。农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分
2、《天水市农村宅基地管理办法》
第八条 农村村民一户只能拥有一处符合标准的宅基地，秦城、北道两区 城市规划区内和各县县城规划区的农村村民个人建房用地，每户的面积不得 超过133平方米；乡镇政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地， 原则上每户按167平方米控制；其他地区可适当放宽，具体控制标准由各县 （区）人民政府结合实际，按照本办法的原则规定制定。
《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》 清政发〔1996〕31号
该通知是1996年12月12日正式印发的。其中对不符合申请条件的作了以下规定： （一）出卖房屋或有房屋出租的； （二）变相立户或过早立户，不符合分户建房规定的； （三）不符合村（镇）建设规划和占用重点农田的； （四）选址不落实和面积超过规定标准的； （五）建房条件（资金、材料等）尚不具备的； （六）不执行计划生育政策而增加人口，造成需要新建住宅的； （七）因国家建设、自然灾害等原因需搬迁，但不退还旧宅基地的； （八）原批准宅基地上新建房屋未竣工的。
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条 建设占用土地，涉及农用地 转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由 国务院批准。
农村村民符合下列情形之一的，可以再集体经济组织内申请使用宅基地： （一）本村村民无宅基地的； （二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的； （三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的； （四）二女绝育户； （五）确需分家立户的； （六）原宅基地户平未达规定的标准确实不够使用的； （七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
三、审批原则
1、坚持符合规划原则。使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规
划、村庄规划整治规划。严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基
地；
2、坚持一户一宅的原则；将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请
宅基地的不予批准；从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；
3、坚持节约集约用地原则。农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分
2、《天水市农村宅基地管理办法》
第八条 农村村民一户只能拥有一处符合标准的宅基地，秦城、北道两区 城市规划区内和各县县城规划区的农村村民个人建房用地，每户的面积不得 超过133平方米；乡镇政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地， 原则上每户按167平方米控制；其他地区可适当放宽，具体控制标准由各县 （区）人民政府结合实际，按照本办法的原则规定制定。
《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》 清政发〔1996〕31号
该通知是1996年12月12日正式印发的。其中对不符合申请条件的作了以下规定： （一）出卖房屋或有房屋出租的； （二）变相立户或过早立户，不符合分户建房规定的； （三）不符合村（镇）建设规划和占用重点农田的； （四）选址不落实和面积超过规定标准的； （五）建房条件（资金、材料等）尚不具备的； （六）不执行计划生育政策而增加人口，造成需要新建住宅的； （七）因国家建设、自然灾害等原因需搬迁，但不退还旧宅基地的； （八）原批准宅基地上新建房屋未竣工的。
农村宅基地制度PPT课件
➢ 1999年国办发〔1999〕39号《国务院办公厅 关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也 不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放 土地使用证和房产证。
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。 9
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
建立基于成员权的宅基地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ利分配、“一 户一宅”的宅基地基本制度：
➢ 1997年5月18日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
11
流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住 宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还 需报省级人民政府办理农用地转用手续。
8
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。 9
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
建立基于成员权的宅基地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ利分配、“一 户一宅”的宅基地基本制度：
➢ 1997年5月18日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
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流转限制在村集体经济组织内部；
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
宅基地审批权限上收至县级以上人民政府。
1998年《土地管理法》首次以立法的形式 确立了土地用途管制制度并规定农村村民建住 宅，由县级人民政府批准，涉及农用地的，还 需报省级人民政府办理农用地转用手续。
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第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
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➢ 1999年国办发〔1999〕39号《国务院办公厅 关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也 不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放 土地使用证和房产证。
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
3
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
7
中国宅基地制度雏形基本形成
第一，宅基地的所有权归生产队集体所有， 社员禁止出租和买卖。
第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户 拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。
第三，实行房地分离。农户对房屋有排他性 所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。
第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁 而转移。
第 五， 确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
1
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
2
农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
6
第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集 体所有，农民享有宅基地使用权
1962年，出台 《农村人民公社工作条例》：“社 员的宅基地一律不准出租和买卖”；
“社员有买卖或者租赁房屋的权利；
“社员的房屋永远归社员所有”；
1963年，中共中央出台 《关于各地对社员宅基地 问题作一些补充规定的通知》，除了强调 “社员 的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和买 卖”；“房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之 转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生 产 队 所 有。”；“社员需新建房又没有宅基地时，由 本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一 规划，帮助解决，社员新建住宅占地无论是否耕 地，一律不收地价。”
1956年3月《农业生产合作社示范章程》 规定， “社员原有的坟地、房 屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和需用的坟地由合作社统筹解 决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决。”
《示范章程》 是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一时期尽管土地经 历了农民私有向合作社集体所有的转变，但是农民的房屋仍然保持了私 有属性。
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。 9
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
建立基于成员权的宅基地福利分日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
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第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
➢ 1998年8月29日《土地管理法》首次以立 法的形式确定了我国农村宅基地一户一宅、 面积法定的基本制度。
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第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
禁止城镇非农业户口居民使用宅基地。
➢ 1998年《土地管理法》删除了1988年《土地 管理法》允许城镇非农业户口居民使用宅基 地的相关条款；
1950年6月30日中央人民政府公布《土地改革法》规定：
1) 废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制(第1条)。
2) 土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有 者有自由经营、买卖及出租其土地的权利(第30条)
1954新中国第一部《宪法》 明确提出： “国家依照法律保护农民的土地 所有权和其他生产资料所有权” 以及 “国家保护公民的合法收入、储蓄、 房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基地作为农民私有土地的一部分， 自然受到平等、合法保护。
5
第一阶段：农村宅基地制度的内容
• 宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与 房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对 宅基地和房屋的所有权人地位；
• 农民领取了政府颁布的房地权证书；农民享 有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基 地买卖及出租等不受法律限制；
• 农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿 取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身 份限制
1949~1962年初
农民私人所有，农民享有宅基地所有权
1962~1981年底
宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权
1982~1997年 1997-至今
宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享 有宅基地使用权
宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权
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第一阶段：农村宅基地农民私人所有，且可 自由流转阶段
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的 宅基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定 《村镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国 务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切 实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批 转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》
➢ 国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》重申此条款并将宅基地
根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一 般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓 库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋 后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用 地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国 农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住 生活的庭院用地。
3
一、农村宅基地制度的沿革与变迁
7
中国宅基地制度雏形基本形成
第一，宅基地的所有权归生产队集体所有， 社员禁止出租和买卖。
第二，宅基地所有权与使用权相分离，农户 拥有宅基地长期使用权，并受法律保护。
第三，实行房地分离。农户对房屋有排他性 所有权，可以买卖、租赁、抵押、典当。
第四，宅基地使用权随着房屋的买卖和租赁 而转移。
第 五， 确 立 了 宅 基 地 的 依 法申 请 无 偿 取 得制度
农村宅基地制度的沿革 与制度缺陷
崔曼曼
1
一、农村宅基地的沿革与变迁 二、农村宅基地的突出问题 三、农村宅基地制度缺陷分析
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农村宅基地
农村宅基地：农村宅基地是指已建房屋、建过房屋 或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土 地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地以及 准备建房用的规划地三种类型。
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第二阶段(1962~1981年底):宅基地归生产队集 体所有，农民享有宅基地使用权
1962年，出台 《农村人民公社工作条例》：“社 员的宅基地一律不准出租和买卖”；
“社员有买卖或者租赁房屋的权利；
“社员的房屋永远归社员所有”；
1963年，中共中央出台 《关于各地对社员宅基地 问题作一些补充规定的通知》，除了强调 “社员 的宅基地归生产队集体所有、一律不准出租和买 卖”；“房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之 转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生 产 队 所 有。”；“社员需新建房又没有宅基地时，由 本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一 规划，帮助解决，社员新建住宅占地无论是否耕 地，一律不收地价。”
1956年3月《农业生产合作社示范章程》 规定， “社员原有的坟地、房 屋地基不入社。社员新修房屋需用的地基和需用的坟地由合作社统筹解 决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决。”
《示范章程》 是第一部涉及到宅基地规定的法律。这一时期尽管土地经 历了农民私有向合作社集体所有的转变，但是农民的房屋仍然保持了私 有属性。
1995 年施行的《担保法》第 37 条规定：宅基地使用权不得抵押。
允许城镇农业户口居民有偿取得农村宅基地使用权。 9
第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
建立基于成员权的宅基地福利分日《中共中央、国务院关于 进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 (中央[97]11号文件)规定：“农村居民每 户只能有一处不超过标准的宅基地，多出 的宅基地，要依法收归集体所有”。
8
第三阶段(1982~1997年):宅基地属于农民集体 所有，农村居民和城镇居民享有宅基地使用权
宅基地农民集体所有制在法律上得到确认。 1982年《宪法》第10条 第2款原则规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属集体所 有。” 1986年《民法通则》第74条、1986年6月25日《土地管理法》 第8条第1款、第2款均明确了农民集体土地所有制。
➢ 1998年8月29日《土地管理法》首次以立 法的形式确定了我国农村宅基地一户一宅、 面积法定的基本制度。
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第四阶段（1997-至今）：宅基地属于 农民集体所有，农户享有宅基地使用权
禁止城镇非农业户口居民使用宅基地。
➢ 1998年《土地管理法》删除了1988年《土地 管理法》允许城镇非农业户口居民使用宅基 地的相关条款；
1950年6月30日中央人民政府公布《土地改革法》规定：
1) 废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制(第1条)。
2) 土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有 者有自由经营、买卖及出租其土地的权利(第30条)
1954新中国第一部《宪法》 明确提出： “国家依照法律保护农民的土地 所有权和其他生产资料所有权” 以及 “国家保护公民的合法收入、储蓄、 房屋和各种生活资料等的所有权”。宅基地作为农民私有土地的一部分， 自然受到平等、合法保护。
5
第一阶段：农村宅基地制度的内容
• 宅基地属于农民私人所有；宅基地所有权与 房屋所有权两权主体合一，即确定了农民对 宅基地和房屋的所有权人地位；
• 农民领取了政府颁布的房地权证书；农民享 有完全的宅基地所有权与房屋所有权；宅基 地买卖及出租等不受法律限制；
• 农村宅基地以农户为单位，平均分配、无偿 取得，不存在宅基地审批，无使用权上的身 份限制
1949~1962年初
农民私人所有，农民享有宅基地所有权
1962~1981年底
宅基地归生产队集体所有，农民享有宅基地使用权
1982~1997年 1997-至今
宅基地属于农民集体所有，农村居民和城镇居民享 有宅基地使用权
宅基地属于农民集体所有，农户享有宅基地使用权
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第一阶段：农村宅基地农民私人所有，且可 自由流转阶段
确立了“规划控制、无偿分配、面积限定、分级限额审批”为核心的 宅基地分配（审批）与使用管理制度。 1982年2月13日国务院制定 《村镇建房用地管理条例》； 1982年10月29日《中共中央办公厅国 务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境保护部(关于切 实解决滥占耕地建房问题的报告)的通知》； 1990年1月3日国务院批 转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》； 1986年和1988年《土地管理法》