龙湖长桥郡精品营销调研
龙湖制胜法宝之景观篇
龙湖地产景观种植冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 8.小乔木 9.竖形灌木 10、团型灌木 11、可密植成片的灌木 12、普通花卉型地被 13、长叶型地被
8
10
10
10
4
13
13
13
代征绿地，为业主营造回家路
代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包 含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实 现绿化或建设道路。 代征因为将绿化和道路的建设结合 到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边 环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的绿化条 件和道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局 面。
玉兰、银杏、水杉、蜀桧柏、、金桂、琵琶、
私家花园
41700
软景
41700
红叶石楠、乐昌含笑、深山含笑、杨梅、香柚 、藤本蔷薇、紫藤、金叶女贞、金边黄杨、大
350
叶黄杨、珊瑚、紫玉兰、白玉兰、南天竹、八
角金盘、紫叶小檗、夏鹃、草皮
1、主要植物：香樟、榉树、广玉兰、棕榈、 硬景 7617 悬铃木、国槐、银杏、朴树、瑯榆、香柚、蜀
305
软景 5600 品、灯具
河道对岸景观 整治
8000
总费用
软景
8000 暂估,包括拆迁、居民安置
375 360
总费用（万元） 1041 351
1460
2539
268 300 5959
功能分区
面积（ m2）
代征地块景 观
软景
样板区景观 15795 硬景
样板区车行 道路
院落别墅
叠拼别墅
代征地块 52052 软景 52052 树、合欢、金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶
2019尚连信 龙湖地产研究报告-PPT文档资料
382.65
333.2
183 100 6.2 10 23.6 30.3 115
销售额
龙湖地产2019年全年实现合同销售额382.65亿元，合同销售面积328.6 万平方米，同比2019年分别增长14.8%和33.9%。
龙湖地产2019年将推行积极销售策略
PART2——龙湖核心价值观
企业文化
公司组织架构
运营管理体系
公司荣誉
企业文化
公司的企业理念：善待您一生 我们的使命 为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为，在此 过程中，成为卓越的企业并创造机会。
我们的核心价值观 追求卓越 人文精神 研究精神 信任共赢 企业家精神
我们的经营管理原则 长期利益 客户至上 员工成长 同路人 科学决策 改进创新 简单直接 先外后内
今年1月，公司没有集中推盘，且整个供货量处于全年最低水平。
后续公司将会在多地增加供货，新推盘涵盖商业、别墅、高层等业 态，继续以积极灵活的销售策略应对市场挑战。”龙湖地产如是称。 对于2019年，龙湖强调要“以我为主”，坚持积极主动的销售 策略。2019年龙湖将会延续去年的发展策略保持高周转，为周转率 作出更多思考。
项目分布图
龙湖 进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城 市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。截至 2019年，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、 沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。
龙湖地产年度销售额
龙湖地产2003—2011年销售额
龙湖各地区的公司95% 以上的员工，尤其是中 高层管理人员，都是本 地招聘 人才全国化
龙湖原著天街调研报告
龙湖原著天街调研报告调研报告：龙湖原著天街一、引言龙湖原著天街是位于中国广州市的一个现代化商业复合项目，集商业、办公、餐饮、娱乐等多种功能于一体。
本次调研旨在了解原著天街的商业模式、运营管理以及顾客满意度等方面的情况，为进一步改进和发展提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地观察相结合的方式进行。
问卷调查主要针对商场顾客，内容包括对商场形象、服务、品牌商户、消费体验等方面的评价。
实地观察主要关注商场布局、商户经营、人流量等情况。
三、调研结果1. 商场形象：根据调查结果显示，大多数受访者对原著天街的整体形象评价较高，认为商场干净整洁、空间设计独特。
2. 服务质量：在服务方面，调查结果显示大部分受访者对商场的服务态度持正面评价，认为员工友好、热情，解决问题能力较强。
3. 品牌商户：调查显示原著天街拥有众多优质品牌商户，如星巴克、必胜客等，受访者对商店种类、店铺布局等方面评价较高。
4. 消费体验：调查结果显示，受访者对原著天街的消费体验普遍满意，认为商家活动丰富多样，购物环境舒适，顾客流量适中。
5. 改进建议：一些受访者提出了改善商场空调温度、增加收银台数量、提高百货商店种类等建议。
四、调研分析1. 优势：原著天街在商场形象、服务质量以及品牌商户方面存在较大优势，能够吸引大量顾客。
2. 不足：一些受访者对商场的空调温度、收银台数量以及百货商店种类等方面提出了不满意的意见，这些问题需要进一步改进。
3. 顾客满意度：大部分受访者对原著天街的顾客满意度较高，但仍有一部分人提出了改进建议，商场应重视这些意见，改进不足之处。
4. 商业模式：原著天街的商业模式相对成熟，通过引进优秀品牌商户，提供优质的服务，吸引了大量消费者。
五、改进建议1. 提高空调温度的稳定性，确保顾客在商场内的舒适感。
2. 增加收银台的数量，缩短排队时间。
3. 增加百货商店的种类，满足不同消费者的需求。
4. 定期开展顾客满意度调查，了解顾客需求，及时改进不足之处。
龙湖地产中心平面表现跟推广执行方案计划资料文档
产品价值：多重面积赠送
第一重：6米挑高客厅，自由隔层，最大可增加使用面积约21平米 第二重：悉心赠送的橱壁，漫溢经典居家氛围，带来别样生活情趣 第三重：户户都有外飘窗，既增大室内空间，又将阳光最大程度的
吸入眼底 第四重：悉心赠送的花池，是小户难得的生活情怀，
将春风绿意迎入室内，同时也成为主人的延展生活空间。
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THANKS
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未来：休闲情景高端商业街区，让更多高品位生活外延载体进驻Ｍ ＯＣＯ中心成为可能。
现在：北部交通畅达全城、主城唯一不堵车中心区域； 未来：轨道交通快速穿梭主城各区。
过去：龙湖带动了新牌坊和冉家坝的崛起； 未来：龙湖将再次带动新牌坊和冉家坝的升级。
【价值兑现】未来生活方式的必需载体，投资价值的必要支撑
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龙湖地产ＭＯＣＯ中心
推广执行方案
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方案导读
一、核心价值提炼 二、差异化价值提炼 三、项目定位策略 四、整体传播策略 五、传播执行举措 六、客户积累策略 七、VI应用物料
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策略中心回顾：
龙湖概念地产 创建未来生活
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－整蛊互动游戏
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参考电子礼品 参考互动游戏
Ａ）知名度传播——的士后窗广告
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500台，1个月 全城随处可见！
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Ａ）知名度传播——Mini Cooper及甲壳虫车贴
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Ａ）知名度传播——互动广告站牌
B）形象切入——户外效果一
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B）形象切入——户外二
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B）形象切入——户外效果二
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
龙湖项目调研分析模板
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•二、项目市场分析
项目战略分析 – 项目在城市中位置和 功能 – 项目在我司战略规划 中作用
项目市场分析 – 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
龙湖项目调研分析模板
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2021/1/5
龙湖项目调研分析模板
目录
u项目战略分析
– 项目在城市中位置和功能 – 项目在我司战略规划中作用
u项目市场分析
– 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
u项目二维分析结论
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项目 总建 物业类
面
型
主力 户型
主力 户型 均价
销售 情况
后续 推盘 情况
备注
列图（竞争楼盘推盘时间序列－以年度为单位）
列图（竞争楼盘的产品户型大致分布图－不一定有）
区域产品的小结（物业类型、档次、价格、户型、销售 情况、客户）
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•二、项目市场分析
SWOT
项目战略分析 – 项目在城市中位置 和功能 – 项目在我司战略规 划中作用
项目市场分析 – 区域市场大势分析 – 典型竞争楼盘分析 – 项目SWOT分析 – 项目目标客户定位 – 项目总体定位简析
项目二维分析结论
机会-----Opportunity 威胁 Threaten
优势 Strength SO战略 ST战略
成都龙湖长桥郡精品营销调研1
2010.07.18
项目概况
地址
占地面积 建筑面积 容积率 建筑类别 楼层状况 车位数 绿化率 户型区间 装修状况 所属商圈 物业费 物业公司 均价
新津县花源镇，牧马山别墅区
490000平方米 259843平方米 0.36 别墅 三层标准独栋别墅 一层或花园首层1-2个 48.5% 375-960平方米 公共部分精装修 新津 4.6元/平方米/月 成都龙湖物业服务有限公司 600万元/套
两条天然河流环绕包围
➢处于半岛位置； ➢宽50米的杨柳河； ➢宽10米的碾河； ➢小区内水系密布，水岸线长达五公里； ➢50%的别墅临水； ➢80%别墅眺望牧马山脉。
ห้องสมุดไป่ตู้
社区内打造全景绿化，园林绿化覆盖超过70%
项目内植物不少于350种，平均100平 方米地上不少于10株乔木，乔木数量大于 3700株，整个小区的绿化覆盖大于70%。
房地产培训(重庆)龙湖物管成长与品牌建设揭秘与经典项目深度考察
《龙湖物管揭秘与品牌共建及龙湖项目考察》我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年5月23-25日（一天专题培训，两天陪同考察）地点：重庆【行程安排】【课程特色】研讨式培训，全程互动、以系统的案例引导参与者环环深入思考、用龙湖的历程、经验教训与企业自身实际的对照分析，找到企业自身改善发展的思路与方法，发人深省、催动变革。
每个环节都有相关的研讨问题，竞争性研讨规则，促进与会人员学员思考、研讨、分享从个案中发掘普遍管理规律，促进观念的转变，启发创新的思路，展示有效的实践方法，“鱼渔兼得”。
【课程收益】1、揭开标杆企业龙湖管理模式的神秘面纱，领略龙湖管理的风采：吸取其教训，收获其成熟经验，企业高层、中层、基层如何借鉴龙湖实现自身日常管理。
2、揭示如何做好物业前期介入管理和业主交房管理，合理规避物业与业主之间的冲突；3、针对不同项目的物业服务如何快速制定有效的方案并落地实施；4、直指物业“品牌”的本质核心与品牌建设中常见误区，开拓品牌塑造的思路，传导品牌经营建设的思维观念和系统方法。
促进物业企业在品牌塑造、建设上的共识，并能够找到具体改善实施方法；5、强化整个企业对“服务、客户”在品牌建设中地位作用与意义的认识，利于正向企业文化的打造；6、强化整个企业对物业“标准化管理” 在品牌建设中的意义，如何快速有效的实现企业标准化管理；7、虽是从物业管理角度阐释，涉及的却是整个地产开发的产品研发、建设施工、营销推广、物业服务、内部企业文化、人力资源管理等诸多方面。
线索清晰、视角广泛、关联密切，体现了管理的系统性和高度。
【课程对象】 房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导；房地产企业分管物业领导、客户关系管理经理、客户服务部门主管；物业公司总经理、副总经理、发展部经理、物业经理、客服主管、品质管理等管理人员；【讲师介绍】 孙 凡：中房商学院特约讲师。
第三组 花源镇房地产市场分析报告
（一）市场供求现状分析 【3】价格走势
别墅均价 2004年 2008年 2012年 2013年 独栋 4000 8500 20000 25000 叠拼 3500 8000 17500 20000 联排 3000 7500 16000 15000
总结：花园镇别墅价格是不断 上涨的。在2012年到2913年 涨幅波动不打。总体上涨速度 快。
●
市场供求现状分析 【1】需求分析 ● 至2008年底，在川的浙商超过30万，在成 都就超过18万，正是由于对外来投资者开
成都市已经成为了西南地区最大的 商贸中心。是国务院确定的西南地 区的科技中心，金融中心，交通枢 纽，背靠四川8700万人的巨大市场 ，辐射西南乃至部分东南亚和中亚 地区 成都GDP从2002年的1488.8亿元增 长至2011年的6950.6亿元，增幅高 达4.6倍 城镇居民人均可支配收入由2002年 的8972元提高到2011年的23932元 ，增长1.7倍此外，城乡居民收入大 幅提高。城镇居民人均可支配收入 由2002年的8972元提高到23932元 ，增长1.7倍，年均增长11.5%； 综上所述：成都经济快速发展，人 们的收入大大增加，成都人们对高 档住宅，别墅的需求不在是梦。 摘自：【人民网-人民日报，华西日 报】
1
1 2 4 2
3.8％
3.8％ 7.7％ 15.4％ 7.7％
790
700 640-760 700-720 2200-3000
二期总户数约200套，一 批次推出26套，从2月开始进 行内转，一共内转了13组客 户； 二期一批次推出的主要户 型都是在400㎡以下的，以 333㎡为主力户型； 9月份即将面世的二期二 批次产品面积为280-380㎡， 总价在300-550万。
龙湖长桥郡独栋别墅内外装与总平关系
流水段 施工周期
结论4：移交总平时，该流水段内抹全 部完成，龙门架搅拌站拆除；带管沟 回填后打地坪
13
流水段（10～20栋）施工周期
外架拆除 大面外装 料场清理 完成 外抹灰 完成 外保温 完成
户外
通道处 移交 外装收口 总坪
管网 完成
主体 验收 户内
20天
40天
60天 内抹灰 完成
80天
给排水 完成
独栋别墅项目关键关系的梳理
长桥郡项目部
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
概述
别墅项目的建设与一般的高层项目建设有许多不同，其中尤其重要的 几个环节是：总平布置、内外装与总平管网的交叉关系、景观与总平的穿 插关系。这三个方面的问题需要彻底理清楚、合理安排，方可保证建设过 程顺利。
一、外装、内装及总坪管网的交叉关系 二、场地布置要点 三、总平与景观的关系
26
附图：总平与景观作业面交接示意图
总平管网施工完成
总景观进种植土 总平道路 和乔木施工完成 底油铺完 景观全部完成
道路路沿石修复 和面油完成
外架拆除
25天 成品保护和移交 标准专题会召开
55天
70天
85天
交房
景观乔木 点评完成 总景观进种植土 和乔木施工 总平道路施工 景观灌木 花草施工
总平管网施工
方案1劣势：场地移交慢
√
方案1
方案2
结论2：场地移交是整个工期关键路线，只要与总包提前沟
通，让其在打地坪时多付出材料运送费用节省龙门吊的使用费用，他们是可以接受的， 因此选择方案2
10
1.3 外装与总坪管网的相互影响关系
（1）外架及料场对总坪的影响
a.外架不拆除，单体边的管网无法实施，出户 管网亦无法实施。 b.外装材料一般是分批堆放，如该区域实施总坪 时还有外装材料，管网将无法实施。
某地产标准化考察报告(ppt 41页)
龙湖运营标准化
阶段成果管理：龙湖将一个项目的全生命周期分成8个关键阶段，在每个阶段 设置一些关键审核节点及审核内容。通过地区公司和集团的专家组织进行审 核，及时发现项目的问题，及时纠偏。保证项目品质的一致性。
故）
物业小故事
一位业主向龙湖保安请教怎么磨刀，结果龙湖物业专门请了一位磨刀师傅来教业主们
一位保洁跟在一对边走边吐瓜子皮的母女身后，默默打扫，这对母女觉察后，惭愧不 已
一位车技不熟的业主惊喜地发现自己每天开车回家，总有一位保安在等待指挥她停车
儿女在外刚刚丧偶的老业主感谢保洁大姐每天陪她聊天安慰她；
龙湖标准化考察报告
前言
在地产高端市场，“别墅专家”龙湖一直扮演着“输出标准、 不断创新、引领市场”的角色，无论是2008年公布的“别墅四 大标准”还是推广成都 “长桥郡”时打出的“龙湖13年别墅修 为后的升华之作，对自身的一次全新超越”，龙湖给人的感觉 似乎更多是创新与个性。殊不知，在这个对外强调创新的企业 内部，对产品设计却有严格的规定：“要求项目90%采用标准 化产品，10%自行创新。”龙湖在默默地走标准化的道路，只 是她的标准化不是简单复制，而是在继承的同时因地制宜并螺 旋式上升。
这一切，与其产品标准化、运营标准化、服务标准化密不可分。
目录
1
龙湖产品标准化
2
龙湖运营标准化
3
龙湖服务标准化
4
恒大、龙湖标准化比较
1
龙湖产品标准化
龙湖产品标准化原则
龙湖产品标准化模块
滟澜山、香醍系列的 别墅、洋房均为标准 化的地中海风格。
风格统一：自然、质 朴、乡村、温暖
长沙康桥长郡房地产营销诊断总结汇报
82㎡ 2+1
116㎡ 3房
122㎡ 3+1
销售状况：93折、4400元/平起等优惠噱头；整体均价5000元/平
推售节点
2013.03.21 2013.03.05 2013.02.16 2013.01.09
2012.12.05
推售政策
中国铁建国际城二期主推80-120平米N+1房源，户户南向， 阔景阳台，预计4月底开盘。
产品结构——90-110平紧凑型产品市场交易活跃，刚需产品为主导！
面积段
2012年1-12月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表 供（套） 比例（%） 销（套） 比例（%） 供-销（套）
供销比
≤60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡ >144㎡
合计
11638 24111 27676 17019 8232 88676
32
16#剩余
23 20 48 25
剩余总计
合计
231
109
177
116
402
库存分析：待售库存以100-130平N+1舒适型户型为主力，总占比91%
18、19、20号栋户型配比
房号
面积
套数 18#剩余 19#剩余 20#剩余 剩余总计
1 01、02号房
134.64
66
2 03、04号房
115.47
110 ㎡2+1
全景
飘窗
生活
空中 阳台
花园
132 ㎡3+1
入户 花园
生活 阳台
全景飘窗
全景 飘窗
观景阳台
空中 花园
观景阳台
全景 飘窗
双阳台设计，南北通透，采光通风俱佳； 主次卧均带飘窗，可利用面积较多，半面 积赠送空中花园的超舒适2+1户型。
龙湖、金科开发楼盘产品研究PPT课件
金科丽苑——金科第一个项目（2000年）
江北区五里店五黄路口，是金科集团进入重庆主城区的第一个项目。该项 目占地100余亩，建筑面积9万平米 ，曾以“离解放碑更近的好房子”为口 号，以户型规划的革命性突破，在重庆地产界掀起了一股强势的金色冲击 波。 金科丽苑采用板式和点式围合的方式，建筑外立面色块的大胆组合，开创 了重庆建筑界“色彩视觉无污染”的先河。10000平方米的中庭广场是重庆 首个借鉴巴厘岛生态景观设计而成的作品，再现了东南亚印尼风情。 小高层、高层公寓物业，价格：均价2700元/平方米
9
3房2厅106平米
三室两厅两卫 建筑面积:141.00米2 客厅开间依然是4.5米，三个卧室的面积依然 没有变化，多出的面积是完整的保姆房，配有 保姆专用卫生间；进门的左边设计了一个鞋柜； 主卧室有一个走入式衣帽间，沐浴之后可以穿 戴整齐出来。
三室两厅两卫 建筑面积:121.00米2 比106平米三室套房大了15平米，依然是三室 二厅双卫，房间是方方正正，依然是动静分 区，依然有连接客厅和书房的观景阳台，但 客厅开间已经达到了4.5米，观景阳台的长度 增加了0.6米，而且还多了一个储藏间。
户型设计特点：
（1）客厅、餐厅总开间跨越8米局限，餐厅双
层挑空；
（2）卫生间、厨房、多功能厅宽敞明亮；
（3）主卧设计别致小阳台，宽敞独立卫生间；
（4）整套户型三露台、四阳台加屋顶花园。
31
金科廊桥水岸——高尚住宅 江景豪宅 （2005年）
金科·廊桥水岸位于江北区五桂路新区政府旁，项目总占地面积约300亩， 规划总建筑面积40万㎡左右，容积率约2.7，绿化率超过40%，现代感、时 尚感强，是低容积率、低密度、高绿化率的高档江景社区。 产品形态：主要以点式高层为主，辅以少量的板式小高层。 层数：住宅的层数为11F～33F为主。 户型： 两室两厅、三室两厅、四室两厅,面积80～180平方米。 目前均价:9000元/平方米
成都龙湖长桥郡精品营销调研4
配置室内恒温游泳池
➢客户休息室打造游泳池作为娱乐设施； ➢层高达9米； ➢高窗采光充足，室内明亮；
建筑立面选取优秀石材，打造纯英伦建筑风格。
➢建筑师在英国当Biblioteka 取材，烧制砖瓦，制作模型； ➢项目建筑具有十分纯正的英伦元素，半木构式住 宅以木柱和木横档作为构架加上尖顶和吊角屋檐等 细节，充分演绎英伦风情。
沙盘
区域沙盘
项目沙盘 户型模型
销售中心打造英国宫廷风格，尊贵感凸显
➢进入销售中心通过一条 长走廊，整体颜色打造为 金黄色，郑重感与尊贵感 向客户有效传递； ➢吊灯、方柱、多格窗和 木质框架等将英国皇室宫 廷元素充分演绎。
➢后期作为小区会所 ➢会所面积：3000㎡ ➢会所功能：壁球馆、室内外 恒温游泳池、中西餐厅、健 身房，乒乓球室
龙湖佳苑整和营销方案排版
龙湖佳苑整和营销方案排版前言专门荣幸能够同意贵司邀请参与龙湖佳苑的营销策划，在收到贵司营销策划标书后，我方赶忙组织人员，由公司副总经理和营销总监亲自带队前往，通过与贵司某市项目部人员的接触交流，以及我方对市场的调研分析，收集了第一手市场资料，并赶忙返回召开了龙湖佳苑整和营销策划会议，最终形成以下初步方案，提交贵司以供参考。
一、宏观经济概况1.1某市概况某市地处天山北北麓北坡经济带中段，准噶尔盆地西南缘，某省第二大都市经济进展群和全疆第二座贯穿南北疆交通大动脉的枢纽中心——金山角。
全区总面积448平方公里，其中都市建成区面积16.79平方公里。
人口63950人（含流淌人口14689人），共有汉、维、哈、回等31民族，其中少数民族12800人，占总人口的20%，城区人口密度3809人/平方公里。
全区下辖金山路、西宁路2个街道办事处和驻外新北区办事处以及13个居民委员会区内占主体的是国家大型石化企业中国石油某市石化分公司和某市石化总厂两家正厅级单位，及其所属的炼油厂、乙烯厂、热电厂、研究院、设计院、动力公司炼建公司、天利实业总公司、众鑫房产公司、盛通热力公司、物业公司、职工医院、报社、电视台等43家单位，另有中石油化工销售公司、某省某市天利高新技术股份和中石油某省某市销售分公司等一批中型企业，以及其他上百家小型企业。
区内有一所高等院校克拉玛依职业技术学校。
有共商银行、建设银行、中国银行、农业银行、都市信用社等金融机构；有中保财险、太平洋财险、中华财险、中保寿险、太平洋寿险、新华寿险六家保险公司；有新华书店、电信局、邮政局、移动公司、联通公司、养路费征稽站、运管站、高速公路治理所等单位和部门。
兵团驻区单位有农七师九建一工区、奎建、一二五团独工区、水工团独工区、兵团运输站等；驻军有69231部队、解放军总后勤部驻独石化军代室、武警消防大队、武警中队。
在中国历史进展中，某市声名显要。
现今，某市差不多进展成为年炼油一次性加工能力600万吨，年乙烯生产能力22万吨，并集炼油化工、供热发电、设备安装、机械制造、建筑工程、科研设计等为一体的国家大型石化基地，年创产值97.21亿元，固定资产达140亿元。
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金黄色，郑重感与尊贵感
向客户有效传递； 吊灯、方柱、多格窗和 木质框架等将英国皇室宫 廷元素充分演绎。
后期作为小区会所 会所面积：3000㎡ 会所功能：壁球馆、室内外 恒温游泳池、中西餐厅、健 身房，乒乓球室
配置室内恒温游泳池
客户休息室打造游泳池作为娱乐设施； 层高达9米； 高窗采光充足，室内明亮；
样板间打造欧式风情浓厚，装修奢华、尊贵。
欧式精致的布置尽显奢华，质地考究的窗户结合成都气候让房间内有足够采光。 在窗户的设计上很有心思，站在二楼窗户边可以看到外面的来客，朝里也看以看 到楼下用餐的情况。 从室内的布局上看，张显主人唯我独尊！功能区划分的十分明显。有接待朋友的 房间，有享天伦之乐的房间，有餐厅，有下午茶室，有桌球室，有吧台，有家庭 影院，有室内车库。三楼有儿童室，主人房，露台，一个绝对私密的空间。 楼下设置大花园，里面种植着20-40多种花木，四季的都有。
这种景观打造，已成为龙湖的标准配 置，通过5层垂直绿化，打造超过绿化率指 标的视觉效果。
树种全冠移植，“一树一档”管理
树种均全冠采购移植，对高度、胸径、冠
幅等均严格统一要求； 实行“一树一档”制度，即制定专用的表 格，跟踪记录包括天气信息、大树起挖、 种植过程、养护状态等多方面信息。
项目内有高大乔木500余棵，灌木及花卉6万多株，每个独栋别墅拥有40多棵树和5000多 株灌木和花卉。
采用CRM系统进行客户管理
采用微软CRM4.0系统； 对整个购买和售后的客户数据、房源数据进行管理； 强化并改进公司的销售、营销和客户服务流程。 每月龙湖客服部对客户做满意度调查，及时发现和解决客户问题。
利用系统的有效数据管理，与客户进行定期联络，工程跟踪信息反馈、生 日祝福等等。
The end
3700株，整个小区的绿化覆盖大于70%。
1公里森林大道，以大树形成归家仪仗
进入项目大门后穿越约1公里长的森林大道，绵延弯
曲，形成曲径通幽的感觉； 森林大道两侧和中间种植大量高大树木（据现场销 售人员介绍有接近6000株），形成归家仪仗，跟客 户的感受即充满情调也不失气势。
以长桥连接河岸，突出优越的自然景观优势
负一层
影音室
吧台 吧台 斯诺克
清洁区
亲子活动区
一层
二层
主卧
花园
销售中心人员配置
销售人员共10名，男女比例为3：7；
身高标准为男175以上；女165以上； 保洁人员20名，着白色工作装，对素质要求较高，均为外招工作
人员；
保安人员20名，不同岗位着装相互区别，素质较高，敬礼等标准 动作规范，普通话标准。
龙湖长桥郡精品营销调研
2010.07.18
项目概况
地址
新津县花源镇，牧马山别墅区
占地面积
建筑面积 容积率
490000平方米
259843平方米 0.36
建筑类别
楼层状况 车位数 绿化率 户型区间 装修状况 所属商圈
别墅
三层标准独栋别墅 一层或花园首层1-2个 48.5% 375-960平方米 公共部分精装修 新津
物业费
物业公司 均价
4.6元/平方米/月
成都龙湖物业服务有限公司 600万元/套
两条天然河流环绕包围
处于半岛位置；
宽50米的杨柳河； 宽10米；
50%的别墅临水； 80%别墅眺望牧马山脉。
社区内打造全景绿化，园林绿化覆盖超过70%
项目内植物不少于350种，平均100平 方米地上不少于10株乔木，乔木数量大于
建筑立面选取优秀石材，打造纯英伦建筑风格。
建筑师在英国当地取材，烧制砖瓦，制作模型； 项目建筑具有十分纯正的英伦元素，半木构式住 宅以木柱和木横档作为构架加上尖顶和吊角屋檐等
细节，充分演绎英伦风情。
样板间景观打造充分演绎英伦风格，营造与自然亲近的氛围
地被中央打造石块小径，英式花园休闲气氛凸显； 打造多处小型喷泉水景，带动整个园区灵动感； 英伦风垂帘式休息厅，被树木包围，打造与自然亲 近的感受。
春夏秋冬四季景观打造，做到全年园林生机勃勃
春季 以桃、李、日本樱花、玉兰、 三色茧、春鹃等彩系植物为主， 创造七彩烂漫的愉悦； 夏季 选择合观、山茶花、牡丹、紫 薇、夏鹃、扶桑等开花植物，营 造爽绿的凉意； 秋季
采用桂花、美人蕉、石榴等结
果植物，表现遍地金黄的收获； 冬季 选择梅花、红瑞木等耐寒植物 ，予冬季傲霜怒放的红艳；
销售中心布置于临河位置，打造大面积河岸绿化体验区。
销售中心主景观正对杨
柳河，让客户可深度体现 其岸线资源； 销售中心外围体现区种 植大片绿化草坪，显得景 观面很开阔； 草坪全部为可不如式， 增强了客户的互动性和参 与性。
销售中心外观打造大气、厚重，尊贵感强。
销售中心分为上下两层，呈长条型
，形态较为规则； 红木、白墙、吊顶传递英伦氛围，
尊贵感较强。
销售中心内部布局图
区域交通图
龙湖别墅 品牌宣传 项目沙盘 咖啡、茶 点服务区 VIP室及办公区
区域沙盘
前 台
户型模型 洽谈区
沙盘
区域沙盘
项目沙盘
户型模型
销售中心打造英国宫廷风格，尊贵感凸显
进入销售中心通过一条 长走廊，整体颜色打造为
从进入项目到社区内部，布局多
道具有英式风情的大小桥梁，进一
步显现项目的欧式风情，同时通过 桥与河的连接很好的突显出项目优 越的自然资源优势。
打造5重垂直绿化
5层垂直绿化，打造5重景观：
第一层—高7-8米，胸径20公分以上的大乔木； 第二层—高4-5米小乔木、大灌木； 第三层—高2-3米的灌木； 第四层—花卉、小灌木； 第五层—草坪、地被。