房地产价格理论.pptx
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房地产价格培训课件PPT(共 44张)
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
《房地产价格》PPT课件
定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成 供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或 拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
5
5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
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对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
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房地产经营管理第四章 房地产价格理论
21世纪房地产系列教材
北京市高等教育精品教材立项项目
房地产经营管理
主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤
中国人民大学出版社
房地产经营管理
第四章 房地产价格理论
• 4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论
地租剩余理论
4.1.2 马克思的地租理论
1 资本主义地租的实质 2 级差地租 3 绝对地租 4 垄断地租 5 建筑地段地租
房地产经营管理
复习思考题
1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附 近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。 2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料， 分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。
3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？ 4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？ 5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式
RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR 式中，RN为房地产纯租金；LR为地租。
年房租表示为：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(Nt+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR 式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费； A为年维修费；K为年税费。
• 4.5.1 影响房地产价格的一般因素
1 社会因素
4 其他因素
影响房地 产价格的 一般因素
3 政治因素
北京市高等教育精品教材立项项目
房地产经营管理
主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤
中国人民大学出版社
房地产经营管理
第四章 房地产价格理论
• 4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论
地租剩余理论
4.1.2 马克思的地租理论
1 资本主义地租的实质 2 级差地租 3 绝对地租 4 垄断地租 5 建筑地段地租
房地产经营管理
复习思考题
1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线路，调查不同公交站点附 近的场地产价格，看他们之间有无差异，分析可能导致这些差异的原因。 2 收集有关你所在城市近五年环境变化明显地段的房地产价格变化资料， 分析导致价格变化的主要原因，并判断其变化趋势。
3 地租剩余理论和地租边际生产力理论之间有何异同？他们是否可以相容？ 4 如何理解绝对地租和垄断地租？绝对地租的概念是必要的吗？ 5 怎样看待几种不同的土地价格构成模式
RN=LR+Rt=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+LR 式中，RN为房地产纯租金；LR为地租。
年房租表示为：R=［1/N+I(N-t+1)/N］V0+f×Vt+M+A+K+LR=［1/N+I(Nt+1)/N］V0+f×V0(N-t+1)/N+M+A+K+LR 式中，R为向承租人收取的年房租；f为房屋财产年保险费率；M为年管理费； A为年维修费；K为年税费。
• 4.5.1 影响房地产价格的一般因素
1 社会因素
4 其他因素
影响房地 产价格的 一般因素
3 政治因素
房地产估价 第二章 房地产价格ppt课件
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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4
2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
房地产价格和价值(1)幻灯片PPT
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
2
Real Estate Appraisal
2021/5/13
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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Real Estate Appraisal
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
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Real Estate Appraisal
2021/5/13
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
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Real Estate Appraisal
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房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
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供给减少
S
S2
供给增加
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S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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Real Estate Appraisal
房地产和房地产价格(PPT30张)
3.2 房地产价格的形成条件 关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收
益决定论 、劳动决定论 、供求决定论
对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格
应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求 理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根 结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响 房地产具备价格的3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有 效需求。 分配方式：(1)武力；(2)计划；(3)抽签；(4)排队；(5)礼让； (6)价格。
⑸清算价值→一般低于市场价值 卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格 城市房屋拆迁 ⑹评估价值 又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价 含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合 理价值 比准价格、积算价格、收益价格 市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格 房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格 积算价格(不考虑外部折旧时)大大高于比准价格、收益价 格，说明供大于求或市场不景气 交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。 称职的估价师所评估出的价值应当基本一致 从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场 价格
取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出 让的地价最高。 ⑵市场价格(市价) 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格
⑶理论价格 含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的， 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 成交价格围绕着市场价格而上下波动 房地产估价所评估的是房地产的市场价格 ⑷公开市场价值 公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方 进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具 有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要 的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不 存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同， 在一般情况下可以混用
房地产价格理论(ppt64张)
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
房地产经营管理
表4-4 工、农业资本的有机构成对比及 绝对地租的形成 =(30+20+10)/3
生产部 门
食 品 工 业 纺 织 机 械
资本有 机构成
剩余 价值 (元) 70c+30v 30
80c+20v 20 90c+10v 10
商品 利润 平均 价值 率 利润 (元) 率 130 30 20
120 10 20 10 20 20
房地产经营管理
•4.1.3 新古典经济学的地租理论
稀有产品价格总量和产 等于位置地租加上农业 品生产成本总量的差额 地租
边际生产力 地租理论 稀有地租 和级差地租 城市地租 地租与土地产 品价格的关系
(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对 土地服务总价值超过所有土地按照边际 土地产品的需求，引致需求），由土地产品价格决定。 利用时所提供的总价值的差额 新古典经济学的地租理论 (2)土地供给富有弹性：地租是影响土地产品价格的成本
生产 绝对 价格 地租
120 120 120 =140-120
农业
60c+40v 40
140
40
20
120
20
房地产经营管理
从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品 加工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也 能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动， 使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。 然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断， 成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所 有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等 的土地也是这样。 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业 中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的 垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为 绝对地租的原因。 绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现 程度 绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平 绝对地租量还取决于农业投资的总量
房地产经营管理
表4-4 工、农业资本的有机构成对比及 绝对地租的形成 =(30+20+10)/3
生产部 门
食 品 工 业 纺 织 机 械
资本有 机构成
剩余 价值 (元) 70c+30v 30
80c+20v 20 90c+10v 10
商品 利润 平均 价值 率 利润 (元) 率 130 30 20
120 10 20 10 20 20
房地产经营管理
•4.1.3 新古典经济学的地租理论
稀有产品价格总量和产 等于位置地租加上农业 品生产成本总量的差额 地租
边际生产力 地租理论 稀有地租 和级差地租 城市地租 地租与土地产 品价格的关系
(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对 土地服务总价值超过所有土地按照边际 土地产品的需求，引致需求），由土地产品价格决定。 利用时所提供的总价值的差额 新古典经济学的地租理论 (2)土地供给富有弹性：地租是影响土地产品价格的成本
生产 绝对 价格 地租
120 120 120 =140-120
农业
60c+40v 40
140
40
20
120
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房地产经营管理
从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品 加工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也 能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动， 使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。 然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断， 成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所 有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等 的土地也是这样。 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业 中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的 垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为 绝对地租的原因。 绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现 程度 绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平 绝对地租量还取决于农业投资的总量
《房地产价格及体系》PPT课件
房地产价格的特征
1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的 价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有 权、使用权或其他权益。
3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4. 房地产价格是在长期考虑下形成的。 5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
房地产的供求状况
2021/4/15
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2.寿命长久性
政府出让方式取得的土地使用权是有期限 的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用 地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、 卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年，综合或者其他用地为50年。
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义， 如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由 于土地使用年限较短而价值很低。
（1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的 损失评估。 （3）房地，最常见形态的估价。
2021/4/15
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1.2 本书对房地产用词界定
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下：
1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体。
抵押人（通常最主要的角度是前者）对 抵押房地产所认定的价格。
2021/4/15
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4、不同产生方式的房地产价格
实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的
价格， 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。
房地产价格评估
2021/4/15
房地产价格评估概述(ppt 61页)
境改良价值、私人投资改良价值和未来价值四 项因素表现出来的土地交易货币额。 2、土地价格由纯农地价格、土地用途转换成 本、土地价值的预期增值、不确定性的风险补 偿费、可达性（区位或位置）价值构成。
例题：有一宗土地，出让年期为40年， 已使用25年，预计未来10年每年的净收 益额为20万元，第11年开始每年的净收 益额为30万元，假定折现率为10％，则 该宗土地的评估值最接近于（ ） 。
例题：土地的三通一平指的是（
A.通水、通路、通电、平整地面 B.通水、通热、通路、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面 D.通水、通讯、通电、平整地面
）。
【正确答案】：A
例题：影响房地产价格的一般因素包括 （ ）。（多选题）
A.经济发展因素 B.人口因素 C.教育科研水平和治安因素 D.城市规划及发展战略因素 E.商服繁华因素
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念 （一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩
石、矿物、水等为基本物质要素，处于不同地质地貌 水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然-经济综合体。 （二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及 其财产权利）。 （三）房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附 属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。
从生产价格理论角度，可以分解为：
征地安置费 耕地占用税
“农转非”地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
开发投资资本利息 开发投资利润
土地价格
土地使用权价格
拆迁安置费
房
旧城区改造地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
地
开发投资资本利息 开发投资利润
产
勘察设计费
建筑材料、设备费
例题：有一宗土地，出让年期为40年， 已使用25年，预计未来10年每年的净收 益额为20万元，第11年开始每年的净收 益额为30万元，假定折现率为10％，则 该宗土地的评估值最接近于（ ） 。
例题：土地的三通一平指的是（
A.通水、通路、通电、平整地面 B.通水、通热、通路、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面 D.通水、通讯、通电、平整地面
）。
【正确答案】：A
例题：影响房地产价格的一般因素包括 （ ）。（多选题）
A.经济发展因素 B.人口因素 C.教育科研水平和治安因素 D.城市规划及发展战略因素 E.商服繁华因素
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念 （一）土地：指处于陆地的表层范围内，以土壤、岩
石、矿物、水等为基本物质要素，处于不同地质地貌 水文和气候状态，且受到人类活动持续影响的自然-经济综合体。 （二）地产：是土地财产或土地资产的简称（实物及 其财产权利）。 （三）房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附 属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。
从生产价格理论角度，可以分解为：
征地安置费 耕地占用税
“农转非”地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
开发投资资本利息 开发投资利润
土地价格
土地使用权价格
拆迁安置费
房
旧城区改造地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
地
开发投资资本利息 开发投资利润
产
勘察设计费
建筑材料、设备费
房地产价格体系.ppt
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附
属设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，
折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。
Page 27
Page 4
4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。 理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。 理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
Page 11
4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
黑市地价
是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国20 世纪90年代出现的倒卖土地批文。 不受法律保护，是无效地价。
Page 19
4.3 房地产价格系列
▣房地产价格的分类 ▣”房地产“出售价格的构成 ▣ “房地”产出租价格（租金）的构成
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产产产 品品品
劣 50
10 1 60 60 60 60 10 0
=70-10
初始50 10 2 60 30 60 120 70 60
中
=40-10
追加50 10 1.5 60 40 60 90 40
30
房地产经营管理
3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。 绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形 成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额 形成的超额利润。
第四章 房地产价格理论
4.1 地租理论
4.1.理
地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩 余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本 又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密 《国民财富的性质和原因研究》之间
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然 基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租 产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
房地产经营管理
级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。 (2)级差地租I的形成条件 ①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
=108-72
3 5 10 50 10 60 12 72 108 36
③级差地租Ⅱ的形成条件
房地产经营管理
• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发 展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农 产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术 条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资， 每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳 动生产率水平，就会产生超额利润。
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得 的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生 产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地 等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此 农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。 在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产 量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济 条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是 有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量 和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产 率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平 均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变 部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会 平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的 价值就必然会高于它的生产价格。”
社凡会是资本有机构成=低不的变部成门本，／相变同动的成投本资可以雇佣较多的 工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取 较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
房地产经营管理
②从土表地4位-2置可(知距，市1场、远2近、)3差三异块也土是地形，成面级积差和地肥租沃I的程条度件相之同一，由
于20距%平市均场表利远4润近-2率不计同级算，差，其地个运租别输I生费的产用形价分成格别及分为地别4租0为量元1(、土082地元0元位、、置814差0元元别、。)7按2元。
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、 和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租 1 资本主义地租的实质
房地产经营管理
是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土 地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有 者一个货币额。 租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
房地产经营管理
由表4-3可表见4-3，在追中加等投地资上形追成加的投级资差50地元租，Ⅱ由于新投资的劳动 生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍 土按社投会入生资产价平格(即产劣等个地别个生别产生产社价会格生)产每个6利0元出级售差，地全租部 地产品本可得90元均，其量中比价劣格等地全部价产格品价格60润元多出的30元 等级就是中等地追利润加投(资个所) 全部得超额单位利润单位，它将全产转部品化为级差I 地租IIⅡ。
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权 是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别 使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别 地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
2 级差地租
房地产经营管理
土序在元地号市出场售距场上，市 里按则社2产（、会量个3生两）产块价土格地投(分距资别市获场级最差远地平利地均润租块214个生的元别产个和别3社市6生元会场产。价级地格差租)108
程 (公
生产 运输 合计 投资
价格 价格
里)
1 20 10 50 40 90 18 108 108 0
=108-84
2 10 10 50 20 70 14 84 108 24
劣 50
10 1 60 60 60 60 10 0
=70-10
初始50 10 2 60 30 60 120 70 60
中
=40-10
追加50 10 1.5 60 40 60 90 40
30
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3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。 绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形 成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额 形成的超额利润。
第四章 房地产价格理论
4.1 地租理论
4.1.理
地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩 余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本 又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密 《国民财富的性质和原因研究》之间
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然 基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租 产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
房地产经营管理
级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。 (2)级差地租I的形成条件 ①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
=108-72
3 5 10 50 10 60 12 72 108 36
③级差地租Ⅱ的形成条件
房地产经营管理
• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发 展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农 产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术 条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资， 每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳 动生产率水平，就会产生超额利润。
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得 的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生 产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地 等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此 农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。 在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产 量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济 条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是 有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量 和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产 率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平 均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变 部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会 平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的 价值就必然会高于它的生产价格。”
社凡会是资本有机构成=低不的变部成门本，／相变同动的成投本资可以雇佣较多的 工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取 较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
房地产经营管理
②从土表地4位-2置可(知距，市1场、远2近、)3差三异块也土是地形，成面级积差和地肥租沃I的程条度件相之同一，由
于20距%平市均场表利远4润近-2率不计同级算，差，其地个运租别输I生费的产用形价分成格别及分为地别4租0为量元1(、土082地元0元位、、置814差0元元别、。)7按2元。
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、 和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租 1 资本主义地租的实质
房地产经营管理
是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土 地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有 者一个货币额。 租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
房地产经营管理
由表4-3可表见4-3，在追中加等投地资上形追成加的投级资差50地元租，Ⅱ由于新投资的劳动 生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍 土按社投会入生资产价平格(即产劣等个地别个生别产生产社价会格生)产每个6利0元出级售差，地全租部 地产品本可得90元均，其量中比价劣格等地全部价产格品价格60润元多出的30元 等级就是中等地追利润加投(资个所) 全部得超额单位利润单位，它将全产转部品化为级差I 地租IIⅡ。
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权 是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别 使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别 地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
2 级差地租
房地产经营管理
土序在元地号市出场售距场上，市 里按则社2产（、会量个3生两）产块价土格地投(分距资别市获场级最差远地平利地均润租块214个生的元别产个和别3社市6生元会场产。价级地格差租)108
程 (公
生产 运输 合计 投资
价格 价格
里)
1 20 10 50 40 90 18 108 108 0
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2 10 10 50 20 70 14 84 108 24