房地产价格理论.pptx
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产产产 品品品
劣 Biblioteka Baidu0
10 1 60 60 60 60 10 0
=70-10
初始50 10 2 60 30 60 120 70 60
中
=40-10
追加50 10 1.5 60 40 60 90 40
30
房地产经营管理
3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。 绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形 成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额 形成的超额利润。
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、 和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租 1 资本主义地租的实质
房地产经营管理
是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土 地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有 者一个货币额。 租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得 的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生 产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地 等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此 农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。 在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产 量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济 条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然 基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租 产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
房地产经营管理
级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。 (2)级差地租I的形成条件 ①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权 是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别 使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别 地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
2 级差地租
房地产经营管理
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是 有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量 和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产 率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
房地产经营管理
由表4-3可表见4-3，在追中加等投地资上形追成加的投级资差50地元租，Ⅱ由于新投资的劳动 生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍 土按社投会入生资产价平格(即产劣等个地别个生别产生产社价会格生)产每个6利0元出级售差，地全租部 地产品本可得90元均，其量中比价劣格等地全部价产格品价格60润元多出的30元 等级就是中等地追利润加投(资个所) 全部得超额单位利润单位，它将全产转部品化为级差I 地租IIⅡ。
第四章 房地产价格理论
4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论:地租剩余理论
房地产经营管理
地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩 余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本 又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密 《国民财富的性质和原因研究》之间
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平 均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变 部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会 平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的 价值就必然会高于它的生产价格。”
社凡会是资本有机构成=低不的变部成门本，／相变同动的成投本资可以雇佣较多的 工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取 较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
土序在元地号市出场售距场上，市 里按则社2产（、会量个3生两）产块价土格地投(分距资别市获场级最差远地平利地均润租块214个生的元别产个和别3社市6生元会场产。价级地格差租)108
程 (公
生产 运输 合计 投资
价格 价格
里)
1 20 10 50 40 90 18 108 108 0
=108-84
2 10 10 50 20 70 14 84 108 24
=108-72
3 5 10 50 10 60 12 72 108 36
③级差地租Ⅱ的形成条件
房地产经营管理
• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发 展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农 产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术 条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资， 每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳 动生产率水平，就会产生超额利润。
房地产经营管理
②从土表地4位-2置可(知距，市1场、远2近、)3差三异块也土是地形，成面级积差和地肥租沃I的程条度件相之同一，由
于20距%平市均场表利远4润近-2率不计同级算，差，其地个运租别输I生费的产用形价分成格别及分为地别4租0为量元1(、土082地元0元位、、置814差0元元别、。)7按2元。
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追加50 10 1.5 60 40 60 90 40
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房地产经营管理
3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。 绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形 成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额 形成的超额利润。
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、 和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租 1 资本主义地租的实质
房地产经营管理
是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土 地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有 者一个货币额。 租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得 的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生 产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地 等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此 农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。 在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产 量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济 条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然 基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租 产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
房地产经营管理
级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。 (2)级差地租I的形成条件 ①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权 是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别 使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别 地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
2 级差地租
房地产经营管理
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是 有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量 和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产 率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
房地产经营管理
由表4-3可表见4-3，在追中加等投地资上形追成加的投级资差50地元租，Ⅱ由于新投资的劳动 生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍 土按社投会入生资产价平格(即产劣等个地别个生别产生产社价会格生)产每个6利0元出级售差，地全租部 地产品本可得90元均，其量中比价劣格等地全部价产格品价格60润元多出的30元 等级就是中等地追利润加投(资个所) 全部得超额单位利润单位，它将全产转部品化为级差I 地租IIⅡ。
第四章 房地产价格理论
4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论:地租剩余理论
房地产经营管理
地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩 余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本 又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密 《国民财富的性质和原因研究》之间
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平 均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变 部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会 平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的 价值就必然会高于它的生产价格。”
社凡会是资本有机构成=低不的变部成门本，／相变同动的成投本资可以雇佣较多的 工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取 较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
土序在元地号市出场售距场上，市 里按则社2产（、会量个3生两）产块价土格地投(分距资别市获场级最差远地平利地均润租块214个生的元别产个和别3社市6生元会场产。价级地格差租)108
程 (公
生产 运输 合计 投资
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=108-72
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③级差地租Ⅱ的形成条件
房地产经营管理
• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发 展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农 产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术 条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资， 每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳 动生产率水平，就会产生超额利润。
房地产经营管理
②从土表地4位-2置可(知距，市1场、远2近、)3差三异块也土是地形，成面级积差和地肥租沃I的程条度件相之同一，由
于20距%平市均场表利远4润近-2率不计同级算，差，其地个运租别输I生费的产用形价分成格别及分为地别4租0为量元1(、土082地元0元位、、置814差0元元别、。)7按2元。