【产品线】金茂府产品系研究
6-20150500-大宁金茂府案例研究-第四区域
15家知名房企参与，140轮的激烈竞价
搜房专题
2014年1月28日， 楼板价
方兴地产101亿豪取上海大宁路街道325街坊住宅地块，
47609元/㎡，溢价率111.5%引发全城瞩目。
方兴品牌
方兴地产——上海从不陌生的开发商
金茂大厦——陆家嘴第一座商务地标
上海国际航运服务中心、上海港国际客运中心
北外滩双地标
同时推出小面积的95㎡2+1房且主卧套房设计，部分220-240 ㎡大四房。
95㎡ 158㎡ 192㎡
95㎡
3400
3200
3600
95㎡户型
紧凑型“2+1”产品
特点：
1.95㎡可改造成三房两卫，满足生活需求 2.约8㎡，近12%的附送面积 3.20㎡主卧套房，大飘窗，丰富室内空间 4.十大收纳系统体系设计
恒氧
金茂府样板展示
环保科技运用
十二大科技系统——毛细管网辐射系统
无声、最安静的空调系统； 无风感，高舒适度； 没有冷凝水，不存在细菌孳生源； 节能效果显著； 占用面积小，节省建筑空间； 布置灵活、安装方便；
铺设情况 金 茂 府 样 板 展 示
恒温
安装完成几乎不用维修；
金茂府将毛细管席安装在房间顶棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房间 辐射冷量；冬季通入32-28℃的热水，柔和的向房间辐射热量
该幅地块原来是上海四方锅炉厂和居民小区； 出让面积96429㎡，容积率2.2，纯居住属性； 中环内区位，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北 至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路； 地块包含诸多限制条件。
上海大宁路街道325街坊住宅地块
中环线内罕见住宅地块
金茂-科技系统施工方案
工程工期有影响，对顶棚施工工艺 质量控制难度加大，需要严格的过程控制
要求很高。
及成品保护措施。对精装工期无影响。
初投资
150-220元/m2
设备80-120元/m2，但需加外遮阳及外围 护结构提高节能性能的增量成本
目录
一、毛细管辐射空调系统 二、置换式新风系统 三、毛细辐射空调系统风险点控制 四、毛细辐射空调系统设计要点 五、地源热泵系统简介 六、生活热水系统简介
水容量 换热面积 最高允许工作温度
最高温度下工作压力
45℃温度时工作压力
毛细管席（网）
无规共聚三型聚丙烯 (ppr)
3.35 和4.3系列
mm
20*2.0
mm 3.35*0.5，4.3*0.8
mm
15，20g/m2源自562L/m20.27
m2/m2
0.71
℃
60
Mpa
0.4
Mpa
0.6
3、 Beka及clina毛细管制冷量对比
我国标准规定的空气过滤等级见下表：
过滤等级
G1 G2 G3 G4 F5 F6 F7 F8 F9
计重法（%）
E<65% 65%≤E<80% 80%≤E<90%
90%≤E — — — — —
比色法（%）
— — — — 40≤E<60 60≤E<80 80≤E<90 90≤E<95 95≤E
➢ 高压微雾加湿器：
墙
内
细
铺
集
管
设
分
席
水
器
二次侧 接 循环水泵 空 调 20℃ 冷 (28℃) 热 源 17℃
(32℃)
注：括号内为制热 工况供回水温度。
中原_北京金茂府_12大绿金科技及智能家居系统
目
用了一部分空间）
科技体验馆
PM2.5防尘系统
用新型盐溶液及静电除尘技术，过滤PM2.5，空 气洁净度达90%以上，免除细菌病毒困扰，室内 空气一天置换25次，用新风系统进行实时的空 气检测。
全屋置换新风系
对流入的空气湿度进行调节，加湿或减湿，使湿度 恒定保持在人体最舒适的40%-60%的范围。进风 口位于室内下方，出风口位于室内上方，即所谓的 “下进上出”
客厅——交融式四维空间互动体系
公共区域经由垂直轴线的划分，由端厅、客厅、餐厅、社交厨房所组成，270度大尺寸观景 来自著名艺术家马占春和知名品牌稀奇的艺术品也被置于客厅之中，阐述生活之美 观景门外均为一步式阳台（面积全赠送）
社交厨房——社交厨房是公共区域中的另一条情感脉络，模糊区域的界限
社交厨房14大配置
光线需求。
混凝土做隔音处理。
科技体验馆
魔镜—— 一键智能终端触屏操控
可以实现以下控制功能：家庭安防防入侵系统，家庭消防报警、家庭燃气和呼叫系统、灯光控制、 可视对讲、有机蔬菜预订、一键就医、身体健康情况监控、情景监视及网络信息服务，并有背景音 乐的系统预留。
智慧化场景一——随身携带RFID卡，无需手动刷卡即可顺利通过 智慧化场景二一——亲朋做客，通过移动终端发送二维码至访客手机，访 客在门禁主机处扫描进入小区 智慧化场景三一——业主对讲主机或魔镜，一键呼叫电梯。 智慧化场景四一——点击布防功能，启动家中所有的安防系统 智慧化场景五——一键启动主卧温馨模式、客厅聚会模式、厨房就餐模式， 智慧化场景六——一卫生间、走廊设置等夜灯自动感应亮起。 智慧化场景七一——智能快递柜快递，通过APP收到开启邮箱的二维码或 声波串，可开启柜体收取快递 智慧化场景八一——与可视门禁系统联动，实现边做饭边操控，社区儿童 活动视频监控……
2018金茂府系产品研究
入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“ 金” 字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/ ㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/ ㎡；
火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“ 一房难求” ；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国B R E E A 统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
大宁金茂府
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
社区网络系统
产品特点-科技 国际绿色建筑“奥斯卡奖”BREEAM认证为豪宅加分
PRODUCTS FEATURE
Breeam，英国建筑研究院绿色建筑评估体系。 始创于1990年的Breeam认证体系是世界上第 一个也是全球最广泛采用的绿色建筑评估体系。 美国的LEED体系也是在Breeam体系基础上开 发出来的。是目前全球描述建筑环境性能最权 威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环境 舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料 、废料处理、用地与生态环境、污染控制。 全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐 宁 街10号等一大批高端住宅项目都在 BREEAM体 系下进行了绿色建筑认证。通过 BREEAM认证 的住宅项目往往“ 非富即贵” ， 已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅 品质、性能和 价值的标签。
豪宅产品配置住宅房地产
一、工程1、御金台2、万通华府供热：地采暖；外墙：铝合金单板、石材、幕墙；通讯：宽带，预留接口。
德国汉斯格雅——世界花洒之母〔卫浴龙头花洒〕德国杜拉维特——卫浴界的劳斯莱斯〔卫浴马桶洁具〕德国唯宝——欧洲皇家卫浴典〔按摩浴缸〕德国西门子——全球最大电气品牌之一〔厨房家电〕埃及奥金米材——石材中的贵〔石材〕奥地利百隆——动感开合的完美品牌〔橱柜五金〕国三星——数字时代引领者〔数码门锁〕芬兰通力——全球电梯产业最大供给商〔电梯〕美国 AO史密斯——美国热水专家〔热水器〕日本日立——时代活力的注入者〔中央空调〕法国 Electric 施耐德——全球能效管理专家〔复合插座面板〕丹麦 Grundfos 格兰富——全球泵业的领导者〔社区水泵〕更多建材品牌：美国 WELKIN 威尔肯橱柜、德国 PPR 入户水管管材、美国 MOEN 摩恩厨房星盆、瑞士 FISCHER乔治•；费歇尔地暖pe-rt管材、德国 Roto 诺托门窗五金、美国 Ingersoll Rand 英格索兰掌纹识别仪、国 SMA昌智能家居系统、美国 GOODRICH 星辉布基壁纸3、钓鱼台七号院外立面：红砖、石材、原铜、钛鋅板供水：市政24小时热水排水：瑞士吉博力同层排水供气：燃气入户采暖：集中供热，地板采暖通讯：预留2个接口、网络入户电梯：日本三菱原装户门：德国biffar或同档次品牌窗户：威盾或同档次品牌门禁系统：一卡通门禁电视系统：有线电视空调系统：三菱或同档次品牌安防系统：闭路监控、电子巡更停车系统：速宾地下停车系统吸尘系统：埃迪士中央吸尘信报箱：大堂集中报箱4、霄云路8号1、饮用水：市政供暖方式：市政供暖地板采暖电梯品牌：日立2、入户门、锁：意大利卡门〔卡、密码、指纹一体〕3、卫生间洁具：龙头品牌：当代面盆：杜拉维特4、厨房：橱柜品牌： POGGENPOHI电器：MIELE米勒电器〔微波炉、洗碗机、净水器等〕5、地板：荷兰阿姆斯壮地板6、智能家居：法国亮维7、外窗：采用三层双中空或夹胶中空Low－e钢化玻璃，断桥隔热铝合金型材，构造隔热，采用进口五金件。
房地产产品研究系列
房地产产品研究系列首先是住宅类产品。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加。
不同城市的住宅产品具有一定的差异性。
例如，在一线城市，多为高层住宅；而在二线、三线城市，主要为小区住宅。
此外，住宅的布局和户型设计也是一项关键因素。
现在的购房者更加注重居住品质，对户型的要求也比较高。
因此，住宅产品的设计应该合理布局、功能完善，同时注重空间利用效率，以满足人们的居住需要。
其次是商业类产品。
商业地产包括商业综合体、商务写字楼、购物中心等。
商业产品的成功与否关键在于商圈的位置以及商业配套的完善程度。
比如，商业综合体需要位于繁华地段，周边需有大量的居民及消费群体。
购物中心要有足够的商铺数量及吸引力的品牌，以吸引消费者。
商业类产品还需要注重商业定位，根据城市发展方向确定各个商业细分领域的定位，以确保项目的竞争力和稳定收益。
再次是办公类产品。
办公地产包括写字楼、园区等。
随着经济的发展，办公需求持续增加。
办公类产品要注重技术和园区的配套设施。
现代办公楼需要提供高速网络、智能化办公设备等，以满足企业的需求。
园区也需要配备餐厅、咖啡厅、休闲场所等，以提高员工的工作环境和生活质量。
最后是工业类产品。
工业地产主要包括产业园区、仓储物流中心等。
工业类产品的关键在于地理位置和交通优势。
产业园区需要位于交通便利、物流畅通的地段，以方便企业的运作。
而物流中心需要靠近主要货运枢纽，以提高货物运输的效率。
另外，工业类产品还需要考虑环保和可持续发展因素，例如进行绿色建筑、节能环保等。
综上所述，房地产产品研究系列对住宅、商业、办公、工业四个方面进行了分析。
通过对不同类型房地产产品的研究，可以更好地了解产品的特点和市场需求，从而为市场决策提供依据。
同时，还应该注重产品的设计和定位，以满足消费者和企业的需求，实现良好的经济效益和社会效益。
海河金茂府科技智慧系统
• 采用地送顶排新风系统，经过热湿处理后的室外新风送入活动区下部，新鲜空气沿地面扩散，形成一个较薄的空气层。室内地处 热浊的空气向上流动，由房间顶部的排风口出，废旧空气彻底排出，不开窗照样通风。
• 新风热回收组织保证新风与回风无交叉感染，有效回收回风中的热量，每隔两小时左右即可将室内空气全部置换一次，更卫生、 更节能。
2017年11月26日
高层1:1.5 洋房1:2
绿化率 交房时间 物业费
30％ 2020年首批交房
5.94元/㎡ 月
中地块
南地块
北地块
北地块—住宅：7F洋房（首层商业）、26-30F高层 中地块—商业、写字楼、热电厂厂房 南地块—住宅：7F洋房、26-30F高层
科技系统
12大迭代升级科技系统引入，打造有温度的科技奢宅， 创造健康舒适的居住环境，让居住更加健康、舒适、有 活力。
科技系统
打造恒温、恒湿、恒养的健康居住空间，围绕温度、湿度、空气、阳光、噪音、水六大维度，结合智能系统，打造生活家对 品质生活的需求。
天棚毛细管网辐射系统
电动遮阳系统 断桥铝合金系统窗
全屋净水系统 循环热水系统
温度
空气
湿度
阳光
噪音
水
智能 系统
地源热泵系统 外墙结构系统
全置换新风系统
普通散热器采暖
空气质量
没有冷凝水盘，不存在细菌滋生源，新风集 中处理空气质量好
有冷凝水排放盘，存在细菌滋生源，新回风混 合，空气质量差
噪声
没有室内运动部件，不会产生任何室内噪音
存在电机、风机等室内运动部件，会产生3545dB的噪音
使用效果
能平均分配负荷，冷热均匀
存在冷热不均的现象
十年七大金茂府系
十年历变七大金茂府系，撬动城市人居升级十年，是一个意味深长的时间。
中国房地产的黄金十年，亦是中国金茂高速发展的十年。
十年前的8月17日，中国金茂在香港联合交易所主板鸣钟上市。
▲注：含在售、未开盘和规划中项目，项目名称以最终开盘名称为准▲已经过去的2016年，中国金茂超额完成485亿的签约销售额，同比上涨61%，在百强房企销售金额排行榜中位列第24位。
自北京开山，中国金茂一直以来都专注打造城市地标和高端豪宅，金茂府是其“府、悦、墅”三大住宅产品线中最高端的一支，目前已在15个城市布局共计26座金茂府。
该产品线通常选择配套成熟且极具价值爆发潜力的核心区域，户型、总价控制在“再改”，主要面向中产群体。
强大如万科、绿城、恒大等公司，还没有一个系列的产品，能像“金茂府”这样，甚至超越房企本身，而升格为一种身份认同，或生活追随。
入一城，则造一城传奇，从传统豪宅到科技豪宅，金茂的绿色战略和绿色实践，正在让产品服务于人居，让居住回归于生活，“金茂热”背后，是匠心产品的胜利，是人居升级和消费个性化的凸显。
1、广州天河金茂府开发商：金茂集团建筑设计：HZS滙张思景观设计：林德设计室内设计：深圳市同心同盟装饰设计建成年份：2017年项目类型：住宅风格：新中式广州天河金茂府位于广州天河区的核心区域，比邻广州中心区森林公园白云山，两者相距不足1公里，环境优美。
且基地内部有大面积体育公园，本案前期做为广州天河金茂府示范区存在，后期则自然成为体育公园内的配套会所。
示范区的入场流线结合一条百米多长的城市道路设计，道路两旁乔灌杂植，曲径通幽的入场道路，正是最长的等待，最美的期待......建筑传承了岭南园林轻盈通透的特性，采用连房博厦的建筑形式，四周古树环绕，内设游廊，九宫为骨，围院筑屋，形成倒“U字形”的空间布局，建筑入口正对公园，园中有院，远山近水，相映成趣。
府前设有九龙主题铺装，门头出檐深远，府门前有南越瑞兽双象迎客。
宽阔的府门，轻盈飘于水面的地灯，喷泉水响，乐声清扬，掬一捧清水，洗去这满身风尘。
【产品线】金茂府产品系研究
1公里的商业配套
2公里内的学校 17所中学 15所小学
25所幼儿园
商业
1公里的商业配套
交通
1公里内的交通设施
2条铁路 7个公交站点
教育
1公里内的学校 7所中学 3所小学
10所幼儿园
商业
1公里的商业配套
22间餐厅 56个商场超市 27个银行
医院
3公里的医院 13所医院
14间餐厅 17个商场超市 5个银行
专注于开发城 市私属海岸， 打造高端湾居 生活品质，主 要以刚需和首 改者为主。
背景简介
BACKGROUND
中国金茂——六大高端系列产品引领中国高端住宅市场
府系
悦系
墅系
山系
湖系
湾系
2 金茂府产品特点 全国布局 产品区位 产品亮点
金茂府
金茂府——最高端住宅产品系，所到之处皆为标杆
JINMAO PALACE
威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环
境舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材
料、废料处理、用地与生态环境、污染控制。
全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐宁
街10号等一大批高端住宅项目都在BREEAM体
系下进行了绿色建筑认证。通过BREEAM认证
的住宅项目往往“非富即贵”，已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅品质、性能和
பைடு நூலகம்
全国布局 金茂府——全国15个城市布局共计26座金茂府
OVERALL ARRANGEMENT
金茂府全国落位图
2011年，首个金茂 府——广渠金茂府
主要分布于一线、重点二线城市
拿地原则
PRINCIPLE
望京 金茂府
姑苏 金茂府
住宅八大科技系统（金茂府）
住宅⼋⼤科技系统（⾦茂府）苏州⾦淼龙安装⼯程有限公司为您呈现完美的案例：l ⽣态空调系统地源热泵与⽑细管⽹共同组成了⾦茂府的⽣态空调系统。
地源热泵系统的⼯作原理是：冬季采暖，从地下换热管中提取能量到达室内，冬季1度电能产⽣3度以上的能量；夏季制冷，将室内热量通过封闭⽔循环排放到⼟壤中，空调节能30%~~40%，并从地下换热管中提取热量加热⽣活⽤⽔，实现24⼩时热⽔提供，虽然在开发前期⼀次性投⼊较⾼，但是可以是实现住户使⽤过程中的长期经济与节能。
同时，⾦茂府拒绝使⽤空调暖⽓，⽽采⽤传热均匀、体感舒适的⽑细管⽹天棚辐射系统、⽑细管⽹和室内表⾯的装饰层相结合，节省空间的同事，就像⽪肤中的⽑细⾎管⼀样柔和的调节室内温度，它⽆噪⾳、⽆风感、温度均匀且稳定，使室内不再有异味，不再有甲醛和⼀氧化碳的污染，合理的湿度滋润您的⽪肤和呼吸系统，家具、被服、粮⾷也不再发⽣霉变和⾍咬，从⽽造就出⾼舒适的⽣态住宅。
⽆噪⾳——机器在地下室机房，远离住户⽆风感——⽑细管⽹均预埋在天棚装修⾯层中，⽆吹风感温度均匀——天棚⼤⾯积辐射，温度均匀柔和温度稳定——蓄热好，温度波动极⼩节能环保——⽑细管⽹中所需⽔温东极低、夏季⾼，提⾼了主机效率l 置换式独⽴新风系统⾦茂府从根本上解决了普通住宅制冷加热空⽓内循环带来的空⽓质量低的问题。
创新采⽤24⼩时置换式全新系统，为每户⽤户提供的新风送风量约达300m³/⼩时，远超过30m³/⼈·⼩时的国家标准新风量。
该系统将室外新鲜空⽓过滤除尘、加热降温、加温除湿后，送⼊客厅、卧室、书房和餐厅、新风徐徐上升，将⼈体汗味以及其他污浊⽓体排出到室外，保证厨房、卫⽣间排风，将室内空⽓完全置换到室外，⼤幅度提⾼空⽓质量。
新风系统还可以解决空⽓湿度问题，确保每个房间都有均匀的湿润空⽓，冬季的湿度调控不低于30%，夏季不超过70%。
l 低耗能系统太阳能照明系统环保成为21世纪的重⼤主题，⾦茂府处处以低碳低耗能为准则，⼤灶国际⽣态住宅，社区采⽤太阳能照明系统，即是其中的考虑之⼀，太阳能照明不仅避免了开沟埋线，且不消耗常规电能，⼜因不污染环境，⽽被称为绿⾊环保产品。
金茂府恒温恒湿恒氧系统 说明
金茂府恒温恒湿恒氧系统说明
恒温恒湿的优点
1、舒适性更高：恒温恒氧恒湿系统具有超高的舒适度，主要体现在它更满足于人体对舒适性的要求，它将传统对流为主的传热手段改变为辐射为主的传热手段，更接近自然的传热制冷方式，更易为人体所接收，舒适度也就更高。
2、恒温恒湿：恒温恒氧恒湿系统用水做冷热媒，通过辐射末端(结构盘管、辐射板、毛细管网)的塑料管道内的流体循环，来调节机体自身的温度与周围环境的平衡，达到恒温恒湿的效果，让人体更加舒适健康。
3、超静音：普通空调的噪音源自空调主机和风口，而恒温恒氧恒湿系统是以水为冷热媒，通过辐射末端的流体循环，来调节室内的温湿度，是没有风口的，主机也放在设备间，所以不会在生活区产生噪音，更不会出现直吹风的刺激感。
4、不占用空间：恒温恒氧恒湿系统是在天花板和墙面敷设一层5-10cm厚的辐射末端，隐藏于墙面，不仅不占用空间，还缩减了室内占有率，更不会破坏室内整体的装修风格，完美的体现出“隐藏之美”，时尚美观。
5、节能省钱：恒温恒氧恒湿系统是集辐射供暖、辐射供冷、置换新风、生活热水等系统于一身，全面解决人们对居住环境的温度、湿度、洁净度、安静度、含氧量、生活用水等方面的需求。
还可防止夏季产生结露的现象，亦可有效降低建筑能耗，是舒适环保、节能省
钱的一大助手。
恒温恒氧恒湿房子的缺点
1、投资费用较高，但是运行费用比较低，同等性能的产品，比如空调，恒温恒氧恒湿系统要节能70%以上，既省电又省钱。
2、安装工艺非常高，需要专业的安装公司，这样才能保证安装的效果。
北京金茂府
北京金茂府作者：来源：《中国住宅设施》2014年第10期主设计师：吴钢、陈凌、张瑛设计团队：陈江、徐华阳、孙海渊、叶晓钦、卢芳、陈科勋、陈真、白云祥、王磊、程田、柳艳英设计/竣工：2009 /2012项目地点：北京，中国用地面积：155，919m2建筑面积：366，262m2容积率：2.8设计内容：规划建筑项目性质：高品质住宅、公寓、商业、小学、幼儿园客户：中化方兴置业（北京）有限公司获奖：2014 Asia-Pacific Property Awards 年度综合楼盘；2013年时代楼盘金盘奖最佳综合楼盘；2013 中国地产华表奖最佳豪宅典范；2013 美居奖“中国最美楼盘”；2012居住环境典范奖；2012中国品质创新示范楼盘；2011 精锐科学技术奖“绿色低碳建筑奖金奖”；中国三星级绿色建筑设计标识；美国LEED-SCHOOL铂金级认证摄影师：陈尧、広松美佐江项目背景项目周边交通便利，紧邻北京CBD核心区，项目到达国贸商圈、燕莎商圈、王府井等地都十分便利。
项目用地，东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路。
总用地面积155919m2，其中建设用地面积119056m2，代征城市道路用地面积31598m2，代征城市绿化用地面积5264m2。
地块性质分为居住用地，体育用地，住宅混合公建用地以及配套小学托幼用地。
其中居住用地容积率2.8，住宅公建混合用地容积率4.0，充分利用地铁的优势，设计高档商业和公建。
项目包含产品：高档住宅、3000m2五星级综合会所、综合商业配套、国家级重点小学、国际双语幼儿园、地下停车库。
建筑传承究竟什么样子的建筑能够代表中国，能够彰显北京作为都城的气势和世界文化汇聚的窗口？简单的舶来建筑风格无法承接这样的气质，WSP在金茂府的设计上从一开始就力求自打破对于新古典主义建筑的盲目屈从，以原创精神，营造出新Art-Deco建筑风格。
新Art-Deco建筑风格既沿袭了古典建筑严谨、优美的比例和尺度关系又结合了中国古典建筑的秩序感，对古典建筑形态进行了进一步概括和简化，强调对称、追求宏大的气魄与横三段纵三段的立面构图，继承和发扬了Art-Deco宏伟与庄严地特点，建筑形式时尚而不乏古典气息，顶部处理营造出美丽天际线；基座尺度近人，富于变化，具有更强的时代感、识别性和标志性，使整个建筑更有味道，历久弥新。
上海 方兴大宁金茂府产品案例分析
人民广场 8.9km
虹桥枢纽 20.8km
大宁金茂府
陆家嘴 13.4km 徐家汇 15.5km
浦东机场 45km
大宁金茂府位于闸北大宁板 块，板块内有大宁灵石公园和闸 北公园两大城市绿化配套，人居 环境较好；目前随着大宁国际商 业广场的运营，板块内的商业氛 围也得到了极大提升，聚集了更 多人气。金茂府处在地铁一号线 上海马戏城站和汶水路站之间， 距离大宁国际商业广场两公里不 到，可便捷享受大宁商业配套。 不过项目周边目前配套还比较欠 缺，整体高端居住氛围较差
192㎡
（4#、9#）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
348 256 78
公租（3#）
182
占比 40% 30% 9% 21%
合计
864
100%
以上为项目一期规划，二期产品全部为大平层产品但具体方案待定
项目首批推出的户型中95㎡三房是本案最小的户型，为两梯四户设计，中间套南北通透全明设计， 西北侧房间为全附赠面积，得房率较高；但该户型面宽尺度较小，房间相对促狭，对于700万元以上 的改善型产品来说，市场接受度存疑 158㎡三房和192㎡三房四房为两梯两户设计，面宽尺度把握合理，双南卧室、主卧套间设置，南北 通透，全明设计，均符合豪宅的需求
品牌/材质 嘉格纳或柏丽
弗兰卡 弗兰卡 德国博世 德国博世 高级墙砖、大理石 德国汉斯格雅 瑞士劳芬 大理石 大理石 高级墙纸 实木 实木复合地板 高级墙纸 罗格朗
大宁金茂府公寓产品均为精装修交付，装修报价10000元/ ㎡，装修配置除了 表格中列出比较主流的豪宅配置品牌外，主打的科技住宅概念为本项目最重要 的卖点或噱头：
不利因素
项目内部的学校和车库入口将对附件房源有一定影响，而南北高架和北面加油站的噪音影 响不可避免
金茂府项目科技智慧系统分享
科技系 统
打造恒温、恒湿、恒养的健康居住空间，围绕温度、湿度、空气、阳光、噪音、水六大维度，结合智能系统，打造生活家对
品质生活的需求。
天棚毛细管网辐射系统
电动遮阳系统 断桥铝合金系统窗
全屋净水系统 循环热水系统
温度
空气
湿度
阳光
噪音
水
智能 系统
地源热泵系统 外墙结构系统
全置换新风系统
寿命
毛细管系统运行平稳，实际寿命长达50年左 右
存在冷热不均的现象 占用室内高度350-450mm 有运转部件，使用寿命约10年
普通住宅使用空调暖气产生噪声 传热不均
毛细新风系统采暖 热量均匀
金茂府使用天棚毛细管网辐射系统， 无噪声、传热均匀
全置换新风系统——清新空气、杀菌除尘
【 关键词：24小时全置换、四重过滤、滤除85%的PM2.5、静音无吹风感 】
家 直接饮用水的标准。
过滤系统
前置过滤 示意图
末端过滤 示意图
电动遮阳系统、断桥铝合金系统窗——节能保温改善光环境
【 关键词：前置+末端双重过滤、可直接饮用、无需用电 】
系统原理：
• 电动外遮阳系统：具有良好遮阳、隔热功效；卷帘型材内部填充无氟绝缘泡沫，有明显降噪效果；具有基本防盗功能，提高私密性， 增加安全感。
系统优势：
• 地源热泵效率高、无污染，室外无风扇运转，居住环境更加安静，且费用低，节能环保。
夏季
冬季
工作原理
天棚毛细管网辐射系统——四季如春
【 关键词：无噪音、无风感、温度均匀稳定、不占用空间 】
系统原理：
• 通过毛细管网辐射系统进行供暖、供冷。该系统以水作为介质，利用仿生学原理向室内提供更好的热舒适度。 • 该系统毛细管网在墙壁之中，不会占用室内空间，也不会破坏建筑外观，避免传统采暖方式近端过热、远端不热的不良感受。 • 具有无噪音、无吹风感、温度均匀、高效节能、绿色环保、高舒适度、面维护免清洗的优点。
金茂府新风系统使用指南
金茂府新风系统使用指南
新风系统通常是通过主机面板按键进行操作的，在使用前我们要先查看产品的使用说明书，了解面板上各个图标按键代表哪个功能键。
新风系统电源接通之后，我们可按下面板左下方或右下方的电源键，将新风系统开启。
我们找到新风系统的模式按键或菜单按键，一般点击一下就会切换一个模式，例如新风系统有智能、恒湿、连续三种模式，我们点击一下模式按钮会出现智能模式，点击两下为恒湿模式等等。
我们选好模式之后，按加减键或上下键对其进行调整。
我们也可以按下面板上的单独功能按键，例如按下新风键或排风键等功能按键，再按加减键对其进行调节。
新风系统使用久了也要定期进行检查维护，我们可以三个月就对其进行检查维护。
在维护时我们需按下新风系统电源键把新风系统关机。
接下来我们将风口的过滤网拆下来清洗干净，并将其重新安装回去。
除此之外，我们还需检查一下新风系统的其他零配件有没有出现磨损松动的问题，如果存在这些问题要及时维修处理。
金茂府背后的神秘力量
金茂府背后的神秘力量99%的人不知道，黑科技金茂府是怎样炼成的？●●●1●●●今天说说金茂和金茂产品背后不为人知的故事。
金茂这家企业，是行业内最与众不同的房企之一。
首先因为金茂是以科技住宅这个IP成为全国知名的开发商。
又因为金茂央企的身份，归属于排名世界500强88名的中化集团，金茂又拥有超低的资金成本、超强的土地储备，超强的科技研发能力和运营能力。
2009年第一座金茂府——北京广渠金茂府横空出世，开创了“科技住宅”的全新品类，并以20个月销售额达到100亿的成绩，成就了北京高端住宅市场的传奇。
自那以后，金茂在全国开疆扩土，成为行业内最大、最稳的一匹黑马。
2019年金茂实现总签约销售额约人民币1608亿元，同比增长了26%；根据亿翰研究院数据，2020年1-7月份已实现销售额超千亿。
金茂却布局了50多个城市，200多个项目，根据2019年报，金茂的销售均价大概是2.3万元/平米，这样的价格可能目前没有几个开发商能超越。
归根结底，金茂还是做对了两件事：高瞻远瞩的战略眼光，以及无可比拟的产品力。
我也一直想弄清楚金茂的核心竞争力为什么别人学不会？为什么在二手房市场一直保持高溢价？我想最核心的就是科技住宅，当然还有工程管控能力，保证品质。
●●●2●●●金茂的十二大科技系统很多人可能都知道，为什么别人学不会？也许有人会说，那些各种系统很多房企已经开始在用了。
但时至今日依然没有项目能与金茂绿金科技比较。
为什么？有些房企，装了一个分体式空调就敢说自己是温控系统，装了一个电动窗帘、几个摄像头就说自己是智慧社区系统，而金茂的系统的背后，真的是一个系统性的工程。
我第一次看到控温的大脑地源热泵系统时，还是被各种巨型的管道和设备震住了。
要知道这是十几年前开发北京广渠金茂府时产品1.0时代的设备，经过了十几年更新研发和换代，已经是更加精密复杂的新一代了。
这套系统有多复杂？一套地源热泵系统由三个循环系统构成：核心是一座位于项目地下室的约2000㎡的机房，其中布置着地源热泵主机组；机房一侧连接着深入土层的近700组地下换热管，每组换热管深入地下土壤层120m；机房另一侧则与金茂府的室内末端系统相连，作为供能出口。
金茂地产集团 -运营管理-JM高速发展下的管理逻辑
2018上半年销售增长200%！跨入地产15强！金茂凭啥这么猛？2018年上半年各房企的销售业绩发布了，几家欢喜几家愁。
有人排名提升了，有人排名下降了，还有人跌出了百强。
根据克而瑞的统计，在TOP20房企中，同比增长率最高的是金茂，它的销售达到了717.6亿，与2017年上半年相比，增长率达到了惊人的197.3%，接近200%。
这个数字，远高于其他同行。
如下表所示：有人曾经猜测，金茂是不是搞“薄利多销”，才把销售业绩冲到那么高？不过，另一个统计，很快打破了这一猜测。
金茂的销售均价，非但不低，反而是TOP20房企中最高的！其均价达到了34074元，这个数字，也远高于其他同行。
如下表所示：问题来了，在很多房企面对调控手足无措的今天。
金茂的业绩为啥这么好？为了解开这个疑问，明源君最近通过特殊渠道，拿到了很多金茂内部的资料。
详细研究这些资料之后，明源君认为，金茂高速增长的秘密，可以归结为4个方面。
、1、 精准布局抗风险：金茂布局分散，选择城市精准，具有很强的抗风险能力。
2、 通过“城市运营”拿地做项目，不怕“限价”：金茂很早就通过长时间的“城市运营”，拿地做项目。
前期投入较大，但能充分享受区域发展的红利，即使有个别项目遭遇严厉“限价”，也仍然有较可观的利润。
3、 产品充分差异化：产品类型上，以“科技住宅”区分于其他品类住宅。
产品定位上，比刚需和一般改善高端，但是又不做“顶豪”，这样产品售价不错，又可以做标准化。
4、 营销策略走“真诚”路线：客户都相信“眼见为实”，金茂就在传统功法样板区基础上更进一步，把房子整个剖开，做实楼工艺样板间給大家看；别家房企经营老客户圈层都有很强的功利色彩，金茂宴请老客户搞各种活动，却都相对超脱……下面明源君详细来说。
01布局广泛，选择城市精准始终有很多项目在高位▿强调控时代，因城施策。
明源君认为，如果只在一个城市圈布局，或者只在一类城市布局，都非常危险。
而如果在多个城市圈的一二三线城市都有布局，就可以抵御周期，通过内部开发顺序的调整，来保证业绩的增长。
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火爆认筹 首次认筹，日到访客户超1000组； 二次升筹，突破400组，远高于推盘量， 上演“一房难求”；
以大宁金茂府为例
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
MARKETING SHARE
2015年4月18日 开盘热销21亿
知名地产大号“为开盘业 绩”互撕，引发业内热议
业绩风波后，引发各大楼盘“借东风”， 项目热度及品质被市场所印证；
商业
1公里的商业配套
2公里内的学校 17所中学 15所小学
25所幼儿园
商业
1公里的商业配套
交通
1公里内的交通设施
2条铁路 7个公交站点
教育
1公里内的学校 7所中学 3所小学
10所幼儿园
商业
1公里的商业配套
22间餐厅 56个商场超市 27个银行
医院
3公里的医院 13所医院
14间餐厅 17个商场超市 5个银行
以大宁金茂府为例
总结 SUMMARY
超级产品-主打“绿色、科技、环保”新型豪宅概念，产品重细节、重实用
入一城，则造一城传奇
2011、2012年分别以45亿、54亿蝉联北京楼市销冠 截止2015年清盘，五开五罄，成为北京楼市的“金”字招牌和销售神话；
广渠金茂府
2014年以4.76万/㎡地王楼面价取得（高于当时在售住宅价格）；
2015年首开，两小时劲销21亿；2017年在售均价超13万/㎡；
大宁金茂府
目前已获此殊荣：上海大宁金茂府（三星）、杭州滨江金茂府、首开杭州
价值的标签。
金茂府、珠江金茂府、北京金茂府（首座四星）
产品特点-外立面 高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
PRODUCTS FEATURE
全石材外立面、幕墙保温、防水外墙 保证建筑高舒适度的实用性；
窗体增加浅浮雕公益，保证建筑的艺 术性和美观性；
珠江金茂府
营销中心入口
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
巨幕大电影品牌体验剧场
珠江金茂府
售楼处-品牌墙 售楼处-剧场
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
大宁金茂府-力邀梁志天，意大利顶级皮具品牌BV首次跨界联合打造 192㎡BV样板房
营销分享 用心——完整的现场展示及精心规划动线，强化客户认知
MARKETING SHARE
精心设计的看房动线： 全程给予客户尊贵感 仪式感，同时通过软 性的层层推进，将客 户购买欲望逐步激发， 最后在科技人居体验 中心大道高潮，返回 营销中心实现销售。
上海大宁金茂府参观动线
营销分享 推广——高调营销+落地拓客，线上线下全面整合
威的评估标准。主要评估指标包括：管理、环
境舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材
料、废料处理、用地与生态环境、污染控制。
全球范围内，海德公园1号、英国首相府邸唐宁
街10号等一大批高端住宅项目都在BREEAM体
系下进行了绿色建筑认证。通过BREEAM认证
的住宅项目往往“非富即贵”，已经超越单纯 对环境的关切，而成为亿万豪宅品质、性能和
全国布局
金茂府是中国金茂六大住宅产品线中最高端的一 支，目前已在15个城市布局共计26座金茂府。
产品区位
“金茂府”产品线通常选择配套成熟且极 具价值爆发潜力的核心区域
产品客群
主要面向中产阶层
COMPANY | LOGO
产品特点
户型、总价控制在“再改“ 产品细节主打“绿色、科技、健康” 擅长豪宅属性打造
望京 金茂府
广渠 金茂府
姑苏 金茂府
南塘 金茂府
交通
交通
交通
1公里内的交通设施 1公里内的交通设施 1公里内的交通设施
1条铁路
1条铁路
1条铁路
14个公交站点
9个公交站点
17个公交站点
教育
教育
教育
2公里内的学校 6所中学
9所小学
30所幼儿园
商业
1公里的商业配套
1公里内的学校 9所中学 3所小学
18所幼儿园
金茂府部分项目产品类型一览
城市
项目
产品类型
面积区间（㎡）
上海
大宁金茂府
高层
95、158、195㎡
广州
珠江金茂府
高层
首期109-142㎡
苏州
姑苏金茂府
高层
140-240㎡
杭州 宁波
滨江金茂府 江东金茂府
高层、叠排 高层
高层：120-165㎡ 89-175㎡
3 典型项目营销分享 珠江金茂府 大宁金茂府
清一色ART-DECO风格，经典不过时；
长沙金茂府
产品特点-精装 兼具实用性与品质感，融入智能化及人性化细节
PRODUCTS FEATURE
家具
品牌
厨房水槽、龙头
弗兰卡（瑞士）
抽油烟机、燃气灶、消毒 柜
博世（德国）
橱柜、台面
嘉格纳\柏丽（德国）
烤箱、蒸炉、冰箱
博世（德国）
厨房
墙砖、地砖
高级墙砖、大理石
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
珠江金茂府——十二大绿金科技&英国BREEAM标准
分户式新风系统
全屋净水系统
24小时热水管网配置 厨房垃圾处理系统 高效节能空调系统
高效节能外窗系统
中置百叶遮光系统
同层排水系统
智能家居系统
智能安保系统
智能社区系统
社区网络系统
全国布局 金茂府——全国15个城市布局共计26座金茂府
OVERALL ARRANGEMENT
金茂府全国落位图
2011年，首个金茂 府——广渠金茂府
主要分布于一线、重点二线城市
拿地原则
PRINCIPLE
望京 金茂府
姑苏 金茂府
金茂府产品系必定是城市副中心，周边配套必须优质
四 环
广渠 金茂府
奉化江
南 塘 金 茂 府
医院
3公里的医院 17所医院
26间餐厅 52个商场超市 25个银行
医院
3公里的医院 22所医院
9间餐厅 7个商场超市 7个银行
医院
3公里的医院 10所医院
产品特点-科技 主打绿色科技，宜居舒适的人居环境
PRODUCTS FEATURE
杭州滨江金茂府12大科技系统
1、循环地源热泵系统：利用地下恒温层进行冷热交替，节约能源； 2、毛细管网辐射系统：以辐射方式调节室温，避免空调直吹伤害， 湿度更接近居者舒适体感，舒适宜人； 3、抗霾防PM2.5除尘系统：初效过滤+双级静电除尘+中效过滤，即 使室外雾霾重重，室内空气也能清新纯净； 4、24小时新风置换系统：每天全屋置换空气25次，免除细菌病毒干 扰，湿度保持在40-60%，彻底告别黄梅天； 5、全屋净水软水系统：高精度过滤标准，有效去除有害微颗粒，保 留对人体有益的微量元素和矿物质； 6、外墙、屋顶、地面保温系统：有效避免传统建筑冬夏两季冷热能 量流失过快，给结构穿上保暖衣，减少能量减少，保温节能； 7、高效节能外窗隔热系统：双层LOW-E中空玻璃，保温节能； 8、温度调节系统：有效解决江南湿气过重，秋夏空气干燥等，以适 宜温度平衡人体机能； 9、抗干扰隔音降噪系统：营造人体舒适声环境，远离噪音； 10、同层排水系统：告别噪音，加大卫浴实用面积，清洁无死角； 11、智能家居控制系统：灯光主题自由切换，电梯呼叫到层； 12、24小时热水供应系统：比肩星际酒店全天候恒温生活热水；
上
海
大
宁
5星级酒店式回车场设计
金
茂
府
售
楼
处
打
造
特设特斯拉充电桩
大理石柱VIP停车位 售楼处入口气势做足
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
11处考察、8次磋商、5轮合同谈判， 数次协商，斥资2000万拿下广钢影剧
院，更名为“金茂影剧院”，打造全 国首个影剧院式营销中心。
顶部百叶通风，管线喷白 空间更明亮
精装地下入户大堂 例：大宁金茂府
产品特点-园林
PRODUCTS FEATURE
清晰的景观层次 营造居者与景观的互动性和观赏性
中央景观： 强调空间开阔感，满足业 主在社区的集中性活动
入口、中轴景观： 空间仪式感打造，强化业 主归家感受
宅间组团： 强调空间私密性，满足业 主日常休憩、社交需求
产品特点-园林
PRODUCTS FEATURE
清晰的景观层次 营造居者与景观的互动性和观赏性
园林规划：尽可能减少硬地铺砖，选择大片草 坪，增加社区的生态感，减少大型园林造景， 选择相对私密幽静的体验式园林，丰富社区移 步换景的体验感；
植物选择：注重季节搭配，保证四季皆有景； 种植设计：注重层次搭配，同时加入很多观赏
2016年7月首开，劲销10.1亿；
宁波江东金茂府 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
珠江金茂府 2016年8月首开告罄，销售额突破10亿； 夺取宁波7月市六区成交金额、面积、套数三冠王
每次热销，都是市场对产品、对营销的最好检验！
营销分享 舍得——高颜值、高标准、重细节打造硬件属性
MARKETING SHARE
MARKETING SHARE
地王头衔 2014年初，方兴地产（现中国金茂） 以101.7亿勇摘大宁地王， 开启面 粉贵过面包时代，以4.76万的楼板 价PK彼时周边3.8-4.7万/㎡新房价
示范区高调亮相 2015年1月17日，大宁金茂府示范区开放， 邀请世界知名戏偶制作团队-德国Dundu 巨人团队上演申城首秀，并带出“情歌王 子”张信哲，借其传达大宁金茂府引领高 端绿金品质的“信仰”。