沈阳保利心语花园项目价格定价报告市场分析定价原则收价测定

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某市皇姑区文大路项目前期战略初案

商业配套：无成熟大型的商业配套，文大公路两侧有低档网点，形成了一条简陋商业街。
※ 地处北三环外的郊区大盘，周边生活配套及交通环境尚不成熟。
2.5公里本案
黄河大街
北陵公园
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
市府市区中心
广场
四至
规划路（现存）
文大公路(现存)
本案
规划路(现存)
环北家园
N E
至黄河大街
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
经上述分析可看出，保利花园项目因总体定位不明确，分期开发产品升级不彻底，自身优势利用不足等等多种原因，使百万大盘成了一锅“乱炖”。在沈阳为数不多的几个百万大盘中，保利花园的运作模式和市场形象并为给保利地产加分。
保利地产由此项目得到的客户口碑是： “大开发商开发的普通楼盘，性价比尚可，但跟万科比还差得远。”
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
大盘运作的四大原则
全案架构——求索大盘运营的核心战略
❖区域经济与地理位置等的综合研判
从区域价值运营角度将“城”的规模和“市”的功能相结合 ❖优势资源的整合再造和充分渗透
❖恰当的形象展示与体验营销
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
市场分析寻找区域价值与市场空白点 ❖大盘的战略规划与项目的市场定位 ❖多种产品类型的统筹及放大优势资源
恒大绿洲：227 万平
金地滨河国际：150万平 SR国际新城：120万平
万科新榆公馆：26万平博荣水立方：40万平
百万项目销售情况总结
高层抗性大：
作为三环边上的百万平的大盘，小高层、高层产品处于二环、三环之间的地理位置很难被市场接受，项目销售一直存在较大压力，例如恒大绿洲只能以精装产品吸引客户。从项目周边的宏发三千院、新城惠泽园、阳光100的多层产品消化情况来看，二、三环周边项目在低密度产品需求方面表现强烈。

保利心语物业配比参考逻辑

置业顾问访谈客户需求调研
参考基本面积区间和户型比例
意向基本面积区间和户型比例
意向基本面积区间和户型比例
A8产品线分类
A8地块为我司接手项目的首开地块，推出的559套房源中100-120㎡户型面积段缺失
A8地块产品线分类如下：
户型户型面积推货
B1
82.6
63
B2
87
92
C1
90.72
• 保证小户型产品的舒适度、保证改善性产品的功能完善性。
项目产品定位
户型配比建议
产品优化建议
户型配比推导逻辑
采用户型推导三元法对户型配比进行定位
户型推导三元法区域市场产品结构发展推导
销售速度、溢价能力
置业顾问及客户反馈意见最终建议户型定位和比例分配
区域产品供应结构参考畅销户型面积参考
一期产品销售速度一期产品溢价能力

82-87㎡两室两厅、90.72㎡2+1房
及140㎡三室两厅溢价较弱，尤其
C1
90.72
66
2+1房 10#楼均价：9316/9176元/㎡
D2
85.6
135
2+1房
6#楼均价：9911/9958元/㎡ 7#楼均价： 10632/10683元/㎡
82㎡两室两厅成交均价在85008900元/㎡之间。
项目产品定位
户型配比建议产品优化建议
项目产品定位
在市场安全的产品配比下，结合存量去化周期、考虑客户需求以及未来同期入市产品竞争，调整本项目产品配比
户型紧凑、功能齐全、人文设计、峯景高层
• 以经济型两居、紧凑型三居为主，低总价、功能齐全，满足首次置业的刚性需求客户；设置改善型产品，多功能、高舒适度产品增加竞争力满足首改置业的需求。

沈阳保利心语花园项目价格定价报告_市场分析_定价原则_收价测定

精品汇编资料3、直接竞争对手（1）凯荣国际花园●推广主线：新加坡式生活占地面积一期2.4万建筑面积一期5.5万容积率栋数一期7栋两期开发高层栋数2D-17F1D-18F1D-7F总户数百合花园亚美利加美好愿景第一城凯荣国际花园狮城经典保利心语花园宏发华城世界10#11#24#25#5# 1# 2#59#4#3#6# 8# 7# 26#60#-9 0 -8-7-6-5-4-3-2-1-2-3-4-40-30、-20-1-100美好愿景一室一朝向：南向单价：花园户型两室一面花园凯荣G 两室面朝向：单总美好愿景三室两厅一面积：115㎡朝向：南单价：总价：美好C11户五、可拆卸凸窗和可、技巧：开发商为了“偷”面使得凸窗层高不高于为“打掉”设计的横成2.8米，与正常房将这种“偷”面积方梁，将部分空间隔成0.6米左右用于储藏那道假梁打掉，使得、缺点：八、利用超大入户花园大阳台“偷面积”。

、技巧：于入户花园和阳台一半建筑面积，开发和阳台也属“偷面之举。

此方法一般只资源景观较好的楼使用。

九、错层双层高露台或双层高入、技巧：双层高露台首先在从室内空间向适性肯定有所帮助。

对于错层大用玻璃窗封上，或加楼层板使上高实用率有非常大的帮助。

、缺点：易出现上下层对视的问题，可采十、露台“偷面积”。

、技巧：错层，有效解决了平层中送出不、优点：“偷”出更大实惠。

增加有力卖点。

满足客户与室外大接触心愿。

十一、入户花园“偷面积”。

、技巧：十二、空中院馆、空中过道“偷面积”。

、空中院馆：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使空中花园，一般是两层或者三层做一个。

由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给2、空中过道：在两个单元之间一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。

业主既可以隔开，作为自己的私人空间；也可以作为十三、阳光房“偷面积”。

1、优点：“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。

保利心语,工程经济学设计

保利心语,工程经济学设计目录项目概况 (2)建设进度安排 (2)市场研究 (3)投资分析基础数据的预测和选定 (3)（一）销售收入的测算........................................................... (3)（二）成本及税金........................................................... (3)投资估算及资金筹措 (4)（一）建设总投资估算........................................................... (4)（二）资金筹措计划........................................................... (4)项目经济效益评价 (4)（一）现金流量分析........................................................... (5)（二）贷款还本付息........................................................... (5)不确定分析 (6)（一）盈亏平衡分析........................................................... (6)（二）敏感性分析........................................................... (6)经济评价的结论和建议 (8)副录（表1-14） (10)参考文献 (20)课程设计一课程设计的内容与要求本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。

根据给定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。

房地产楼盘定价原则与方法模板

1
1
2
2
3
生活配套
1
7
8
1
4
5
2
3
6
文化配套
2
3
4
5
6
7
1
8
4
项目规模
4
5
6
7
8
1
2
3
8
实用率
5
3
4
5
6
7
1
8
2
创新性
1
1
2
2
3
4
5
6
6
层高
3
1
1
2
2
2
3
3
4
设计合理
1
2
3
4
5
6
7
8
4
通风采光
1
3
4
2
5
8
7
6
8
梯户比
1
3
4
2
5
8
7
6
2
楼间距
3
4
5
6
1
1
2
2
5
是否是流行户型
6
7
8
1
4
5
2
3
1
小区智能化
（元/㎡）
价格涨幅
（%）
月租金
（元/㎡）
备注
2.2 本项目情况
本项目的查丈面积数据——用于制作房号面积表、附送面积表。（套内面积表的形式同房号面积表）
实地调查项目各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直（景观）调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。

沈阳保利康桥项目前期策划案

•重点个案扫描
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•竞争环境
•补缺定位
•浑南区域尚未出现纯粹的水岸文化社
区
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•打造中国文化地产，企业理念指导项目定位
•理念契合
•该项目属于难得
•自然境
环
的 •南向一线江景，
临河景观段寛近百
米，景观优势明显
•产品类型
•？
沈阳保利康桥项目前期策划案
•1. •区域市场研究 •2. •目标客户特征 •3. •快速销售的路径思考
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•区域市场研究
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•五里河板块
•长白板块
•奥体板块
•长青板块
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•竞争板块划分
沈阳保利康桥项目前期策划案
•长白板块
作为和平区域的延伸，为本市近两年炒作最为火热的板块，自人工运河挖通以来，长白岛在发展潜力方面成为全市关注的对象。大量品牌开发商进驻，规划体系基本成形，发展潜力最大区域内目前没有同档次的高层豪宅产品在售
南有大学城，北通东陵区政府核心，主要受到南塔商圈以及五里河商圈的辐射影响；
浑南三大板块后起之秀。金地的进驻开始带动板块价值迅速飙升。
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•项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优势弥补了板块利好方面的不足
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•浑南新区“银带”，沈阳的浦东
沈阳保利康桥项目前期策划案

沈阳市物价局关于沈阳“保利花园(二期)”等六个住宅小区前期物业管理服务收费指导标准批复

沈阳市物价局关于沈阳“保利花园(二期)”等六个住宅小区前期物业管理服务收费指导标准批复文章属性•【制定机关】沈阳市物价局•【公布日期】2007.02.07•【字号】沈价审批[2007]2号•【施行日期】2007.02.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文沈阳市物价局关于沈阳“保利花园（二期）”等六个住宅小区前期物业管理服务收费指导标准批复(沈价审批[2007]2号)各有关物业管理企业：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，对沈阳“保利花园（二期）”等六个住宅小区物业服务收费标准进行了审核，根据前期物业管理招投标中标的收费标准，以及物业的设施功能、服务内容和费用支出等情况，现批复如下：一、同意保利物业管理沈阳有限公司管理的“保利花园（二期）”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积1.00元。

二、同意沈阳和泰物业管理有限公司管理的“和泰馨城（二期）”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.80元。

三、同意沈阳中房物业发展有限公司管理的“中房·金河花园（一期）”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.80元。

四、同意沈阳鸿翔物业管理有限公司管理的“金厦·雁翔居”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.80元。

五、同意辽宁政兴物业管理有限公司管理的“府兴园”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.80元。

六、同意辽宁联华物业管理有限公司管理的“易居园”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.80元。

七、上述住宅小区对外商业网点、门市房和单体车库物业管理收费指导标准，按所规定住宅物业管理收费标准的50%收取。

八、上述住宅小区高层住宅楼另加收电梯运行服务费，收费标准按照沈价发[2004]125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。

沈阳房地产开发项目收费明细08年

沈阳房地产开发项目收费明细08年沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（08更新版）时间: 2008年08月07日来源:协会作者: 赵昱沈阳市房地产开发项目部分收费明细表序号收费单位收费项目收费价格与标准收费文件号备注1 市测绘院购买地形图电子版6189元/幅,二环内首张3468元,其余400元/张国家测绘局[2002]3号根据地形不同定测点放线费2594元/栋地籍确认测绘费648元/点2 市规划院规划定线详见辽规协[2002]16号辽规协[2002]16号3 区土地所地税确认土地登记费0.1元/㎡国土籍字[1990]93号4 土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件住宅50年商业40年5 市配套办城市综合配套费住宅143元/㎡公建108元/㎡沈建委发[1999]93号按新建面积6 市财政局土地契税4% [土地获取款额] 中华人民共和国契税暂行办法7 市人防办人防易地建设费住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下] 沈价发[2002]44号2000元/㎡[十层以上未设按人防面积] 人防设计审查费1.5‰[建安费] 沈价发[2002]44号按人防面积人防质量监督费2.5‰[建安费] 沈价发[2002]44号按人防面积人防工程拆迁补偿300-800元/㎡沈价发[2002]74号遇人防工程需拆迁时8 市文物局文物部门勘测费13.24元/㎡[老城区] 8.54元/㎡[其它区] 国家文物局物价局248号文物保护区内按占地面积9 投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格[1999]1283号此文件为可研报告编制取费标准10 环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格[2002]125号11 市城建局城市占道费详见沈文城发[1993]8号沈文城发[1993]8号城市道路挖掘详见沈建发[2000]150号沈建发[2000]150号道路绿地补偿详见沈政发[1993]4号沈政发[1993]4号垃圾排放管理费1元/吨辽价发[1992]197号12 市区自来水公司临时用水按表计量13 市区电业局临时用电按表计量14 市区环保局废弃排污费0.6元/污染当量排污费征收管理办法噪音超标350-11200元/月15 审图单位施工图设计审查1.5‰ [建安费] 辽价发[2001]99号16 市建筑交易中心建设工程交易服务费0.8‰～1.2‰ [合同价甲乙方各付1/2] 沈价发[2003]52号17 市造价站定额测定费1.2‰ 建安费[乙方支付] 辽政发[2001]15号18 市质量监督站质量监督委托1.5‰ [建安费]砖混1.2元/㎡框架1.8元/㎡辽价发[2002]62号按中标合同19 市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发[2003]126号具体由气象局核定20 市劳动局施工许可证建设施工单位各预交1%[合同价款] 沈劳社发[2006]59号[农民工资保证金]竣工后返还21 市电业局电配套费住宅90元/㎡公建100元/㎡辽价发[2006]55号办理正式电时交纳22 市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综[2003]56号先代用户交纳23 热力供暖公司供暖挂网40元/㎡～100元/㎡沈财办发[2003]50号24 市工商局广告审批20元/件25 市房产测绘大队产权面积测绘公建:2.72元/㎡住宅1.36元/㎡国测财字[2002]3号26 市房产交易中心交易费非住宅2.5‰合同备案3元/㎡27 市房产信息中心网上备案0.6元/㎡28 消防检测中心竣工消防检测29 市动迁办动迁管理费4.2‰国计价格[2001]585号30 区动迁办动迁管理费25元/㎡辽价发[2001]83号。

保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)

保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目概论 (1)一、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目名称及承办单位 (1)二、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程产品方案及建设规模 (6)七、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程产品说明 (15)第三章保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (26)保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程生产工艺流程示意简图 26三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目建设期污染源 (31)（二）保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (70)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目总投资估算 (73)总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目资金使用计划 75资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (76)三、财务效益与费用估算 (78)（一）销售收入估算 (78)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (79)（四）所得税及税后利润 (80)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (81)四、财务分析 (81)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (86)六、敏感性分析 (87)单因素敏感性分析表 (88)第十三章保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目综合评价 (89)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该保利心语南侧中学、保利心语南侧小学工程项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。

辽宁某住宅小区房地产评估报告

目录一、致委托方函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件 (3)四、估价结果报告 (4)五、估价技术报告 (9)六、附件 (13)第一部分致委托方函****女士：受贵方的委托，本公司对位于***市**区***塘大街***小区10#楼***房间的私有房产的出售进行了评估。

我公司估价人员根据贵方确定的为出售提供房地产价格参考的估价目的，经过实地勘察和市场调查，根据贵方所提供的有关资料和遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》、及我国有关政策、法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，采用市场法进行了分析、测算和判断，确定估价对象房地产的出售价值为：丹市房字第*********号评估值为25万元（评估单价2362元/平方米，建筑面积106.17平方米）；委托评估房地产总评估值为人民币25万元。

大写：人民币贰拾伍万元整。

评估事务所法定代表人：二OO八年十月二十六日第二部分估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位和个人提供。

凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、本报告估价关于房屋权利状况与房屋本身状况的描述所引用的数据、文字均来源于委托方提供的相关资料，及估价师的现场观察记录。

但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

心语三四期交房筹备方案

保利·心语花园三、四期项目交房筹备方案一、交房项目基础信息类别保利心语花园三、四期备注总体规划三期交付区总体规划四期交付区物业类型住宅、商铺住宅、商铺住宅、商铺、LOFT 住宅、商铺、LOFT 建面314889.08㎡275818.91㎡109345.34㎡户数1880户549户2602户1502户地上面积216481.08㎡70305.03㎡219109.99㎡109345.34㎡地下车位3916个3916个1974个1974个楼层信息7栋9、15栋9栋1、2、4、5、8、9栋交房时间6月25日-6月26日（2天）6月20日-6月22日（3天）交房地点观园12号楼商铺观园12号楼商铺具体安排2013年6月25日交付楼栋：92013年6月26日交付楼栋：152013年6月20日交付楼栋：1、82013年6月21日交付楼栋：2、92013年6月22日交付楼栋：4、5、商铺二、交房筹备工作矩阵组矩阵姓名部门职能内容联系方式组长周彬地产工程工程进度总体把控6707 副组长凌峰物业公司物业总体工作的协调68001 副组长何建平地产公司客户关系处理68205 财务张念冰地产财务收费工作的把控6818 工程王树勇项目部协调现场施工进度6859 营销邱丽英营销配合客户解释工作62022物业配合赵通旭物业项目经理项目总体配合的协调65037 物业督导曹野物业品质经理工作进度督导检查6201 物业实施罗乐项目主管具体工作牵头实施63152 物业后勤戴晓红人力资源部交房工作后勤保障6306三、交房工作分解计划序号工作内容主要内容、相关表格、文件完成时间责任人协助人完成情况备注1.对项目交楼前各方面工作进度进行评估《交楼前期工作预警报告》2013.4.20 前期介入李云祥2.编制《交房筹备方案》（含交房矩阵组、工作分解计划、交房现场设置）落实交房前期各项准备工作牵头开展的人员、工作分解计划、交房流线及各岗位设置交房前3个月司马才旺/3.编制开办物资清单/ 3.31 罗乐周小绢4.编制交房现场物资清单/ 4.15 罗乐周小绢5.编制交楼现场包装方案（含现场指引、流线喷绘及横幅、现场公示喷绘内容）/ 5.10 罗乐销售部6.完成相关印刷表格、通知书的审核签批，交由印刷单位制作，及时跟进《交房通知书》、《家庭情况登记表》、《房屋使用说明书》、《质量保证书》、《交房物品签领表》《家庭情况登记表》《房屋交房验收表》《消防安全责任书》《钥匙留存申明》等5.20 罗乐周小绢交房前15天取得成品7.组织召开第一次交房沟通会/ 5.11 司马才旺赵通旭8.按照相关岗位招聘到岗的规定，开展人员招聘工作项目提交新项目人员编制 4.1 何旭何静9.完成开办物资、交房现场物资的呈批件签批/ 4.30 赵通旭/10.完成交楼现场包装方案的呈批件签批 5.30 赵通旭/11.通过招投标确定开荒保洁、日常保洁业务的合作单位，完成呈批件及合同的签订/ 6.5 杨莉/12.联系广告公司进行业主生活手册的样式项目及周边配套简介（街道、派出 5.20 赵丹/ 交房前10天设计，内容的确定，并定稿所、商业等地址、联系方式）取得成品13.完成产权面积核定、确定公安部门出具的街道门牌编号产权面积实测报告 5.30 谢闻/14.物业服务收费价格及物业相关资料备案/ 5.31 赵通旭15.组织召开第二次交房沟通会/ 5.21 司马才旺赵通旭16.项目开办物资、交房现场物资的采买根据开办物资、交房物资的呈批件 6.5 杨蓉/交房前一周物资到位17.根据实测面积核算交房应收款项/ 5.31 张念冰樊莉18.工程查验单体验收、总平验收、综合验收5.31工程管理部李云祥外窗、墙、铝合金冲淋记录表室内给水打压记录表室内用水房间及阳露台闭水测试室内雨污水管道通球检查室内质量第一次复查时间室外总坪初检室内给水打压、窗户淋水、用水房间及阳露台闭水、雨污水管道通球复查二次供水合格证地产项目部周彬电梯使用合格证房屋竣工验收合格证明新建住宅附属设施设备交付使用证明住宅工程质量分户验收结果表物业服务承接查验协议住宅质量保证书、使用说明书19.组织召开第三次交房沟通会/ 6.7 司马才旺赵通旭20.钥匙移交/ 6.10 谢斌李云祥、唐毅21.取得相关表格、通知书印刷品，并盖章/ 6.10 罗乐/22.业主姓名、联系方式、通讯地址等资料移交/ 5.15罗乐/23.业主邮寄地址信息核对电话 6.10 罗乐/24.邮寄《交房通知书》打印、盖章、邮寄 6.10罗乐/25.统一说辞的编写，完成签批/ 6.1赵通旭/26.开荒保洁进场/ 交房前15天赵通旭/验收结束/ 赵通旭/ 27.组织召开第四次交房沟通会/ 6.14 司马才旺赵通旭28.确定详细的交房工作人员名单，制定培训计划，交房动员会统一说辞、突发情况处理流程、交房流程及工作安排、6.10 赵通旭/29.日常保洁物资、设备到场、人员到位/ 6.10 赵通旭/ 正式进场开展日保/ 6.15 赵通旭/30.物业秩序维护团队正式进场/ 收钥匙时间陈建/31.装修管理方案的编制，完成签批/ 交房前10天谢斌/32.通报派出所、社区相关部门，登报/ 交房前5天赵通旭罗乐33.交房现场环境布置（现场包装、流线设置、电源、网络、信号）指引喷绘、横幅、公示、标识、线路等交房前2天罗乐谢斌34.完成交房现场物资摆放电脑、打印机、扫描机、POS机、记录表格等等交房前1天罗乐谢斌35.交房实景演练/ 交房前1天曹野/36.落实后勤保障工作、物资交房工作人员早、午餐，应急物资储备，如医药箱等交房前1天周小绢何静、陈建37.每日编制《交楼工作报表》送地产项目部主要数据编制短信发送相关领导交房期内罗乐/38.每月编制《交楼工作报表》报送地产项目部、地产公司领导/交房后6个月内罗乐/39.编制《物业交付和使用情况反馈报告》，报送地产公司领导/ 交房1年后李云祥/四、交房工作环节及岗位设置交房现场工作环节岗位主要工作内容、职责负责人组员合计人数备注交房现场客户签到处签到岗确认办理收房手续的业主身份，发放《交房程序表》和号牌营销交房前5天定3暂定物业验房处验房岗由维修部陪同业主验房李云祥前介人员25资料录入岗回收《房屋交付验收表》；对业主提出的问题进行详细录入电子文件谢斌 2快修队跟踪返修情况，通知复验施工队60产权资料处办理岗核对产权面积，签订《产权面积补差协议》，收取分户产权资料谢闻交房前5天定11签约5个人，扫描3个人，复印3个人（前介人员4人，其余项目协调）资料复印岗复印业主资料、协助手续办理交房前5天定财务收费处地产收费岗核实收取每户费用（契税、维修资金等）张念冰交房前5天定 3 暂定物业收费岗核实收取每户费用（物业服务费、水费）樊莉交房前5天定 6物业财务配3组人每组2人物业签约处资料完善岗签订入住文件、登记入住资料保利会协议签订罗乐交房前5天定15 需前介人员复印2人钥匙发放岗签领钥匙，回收《交房程序表》交房前5天定全场秩序维护车辆引导岗指引、管制车辆进出、停放陈建交房前5天定 3财务岗保障财务收费环节的秩序交房前5天定 2应急处理岗备勤，突发事件应急处理交房前5天定接待接待指引岗接待、引导业主按流程办理收房手续，协调、处理业主临时需求钟妍娜交房前5天定10环境维护环境维护岗交房现场的环境维护交房前5天定20现场维护设备维护岗保障现场办公设备的正常使用谢斌/ 10物业咨询物业咨询岗接受客户对物业方面的咨询，解答客户的问题赵通旭/ 2地产咨询地产咨询岗接受客户的产品、规划设计、工程等咨询，解答客户的问题周彬万宇王树勇 3装修咨询装修岗接受装修手续办理的咨询,讲解装修的注意事项谢斌/ 2现场协调协调岗现场总体调度，协调各岗位之间工作配合，赵通旭/ 1后勤保障后勤岗对现场所需物资的调度，安排工作人员的餐食何静周小绢 2突发事件应急岗负责对现场突发事件的组织协调、处理赵通旭/ 1法务相关咨询对法律相关问题进行解答律师/ 1 地产律师地产客服问题解释现场客户咨询何婷婷/ 1接待流程说明：由服务礼仪人员负责对业主一对一接待，直至业主收完房止。

花园投资分析暨经济效益评估

目录页码目录 (1)7.0实施进度计划 (4)7.1有关本项目计划的说明 (4)7.2本项目装修标准 (5)7.3项目实施进度表 (6)投资分析 (8)8.0投资构成、成本分析 (8)8.1项目基本参数及预计施工进度安排 (8)8.2项目开发价值（销售收入） (11)8.3土地成本（政府地价和征地费用） (11)8.4建安工程成本 (13)8.5前期费用 (17)8.6项目其它不可预见费 (18)8.7应缴纳之开发期税、费 (18)8.8红线内、外市政及公建配套工程费 (20)8.9静态总投资额 (21)8.10资金筹措计划及财务费用 (21)8.9.1资金筹措 (21)8.9.2财务费用 (22)8.11物业销售有关税、费 (22)8.12本项目销售费用 (22)8.13本项目所得税 (23)8.14静态开发总投资综述 (23)8.15项目全部开发总投资综述 (25)9.0可行性研究财务数据的预测和选定 (27)9.1.4小区物业管理费的收入与支出 (27)9.1.5经营税、费 (27)9.1.6土地增值税 (28)9.1.7所得税 (28)经济效益分析 (29)10.0项目财务收益分析 (29)10.1项目赢利能力 (29)10.1.1财务内部收益率（FIRR） (30)10.1.2财务净现值（FNPV） (31)10.1.3资本回报率（静态） (31)10.1.4静态投资回收期 (32)10.2项目的不确定性分析 (34)10.2.1项目盈亏平衡分析 (34)10.2.2项目敏感性分析 (34)10.2.3概率分析 (35)10.2风险分析 (36)附表： (37)附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表 (37)附表2：全部投资现金流量表 (49)附表3：项目损益表 (52)附表4：概率分析表 (54)附图： (55)附图1：本项目盈亏平衡图 (55)附图2：本项目静态开发成本构成图 (56)7.0实施进度计划本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期）。

【房地产项目管理】沈阳市房地产开发项目部分收费明细表

中房集团辽宁置业有限公司编制二○○七年三月二十六日以财务分析法为例。

比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。

1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。

这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。

包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。

一般标准为120—400元/平方米左右。

其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。

包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。

该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。

包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。

其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。

包括会所建安工程和公建建安工程成本。

这块费用也可以归并到建安工程费用上面。

一般为120—160元/平方米6、公建配套费。

包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。

这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。

如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。

保利地产定价策略

保利地产定价策略
12
产品主力户型分析－三
户型分析房
86％的高得房率，楼层低(10－ 11F) ；
• 户型方正、实用、空间紧凑
• 大开间、短进深
• 动静分区、布局合理、南北通透
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
• 户型比例占43％，保利地产定价策略
13
竞争对手的户型分析（三房）
本项目为10－11层低密度的电梯洋房，而其它项目则以高层为主，加上本项目的生态环境，具备电梯洋房的品质特征；
户型优势：
本项目保利地的产定价户策略型区间为82平米的16
式风格或新古典
地下室保利地合产计定价策略 27949.97
二期鸟瞰图
二期各栋面积统计
商业面积 711.49 680.36 330.3 922.2 549.4
3193.75
总建面
4608.56 3584.76 9126.6 6020.25 7803.55 7608.6
套数
38 19 86 54 66
岳泰7＃ A＋ B户型（126㎡）
欧洲城 3＃K1户型三房两厅（124-140 ㎡）
为开盘滞销户型为拼合户型，一套房多个产权，且有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户
型，其中124-140㎡的三房两厅为
非组合户型，销售情况较为乐观，
110-128㎡的组合三房两厅由两个
房号组合，销售率较低。
120.71-121.8 122.80 135.28 153.84 82.43 82.85
122.08-121.78 120.80-121.20 120.71-121.89
122.80

保利心语花园

项目简介
项目鸟瞰图
心语花园区位地图
保利心语花园项目分析
一、市场分析 1、铁西区市场铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。
楼层层差系数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
—
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
10 0
90
80
70
10#西北向层差：整体无层差，为本次开盘的特价房源，共17套。

定位包装策划报告

新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、S P活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。

近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。

以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。

项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。