专题个人住房贷款

Ｐ——贷款本金 ｎ——还款期数 ｋ——还款第ｎ期
月等额偿还法与等额本金偿还 法的区别
１、两者还款数额不同
２、每期还款额中本金、利息所占 比例不同 ３、两者利息总额不同
（三）递增式偿还贷款
指贷款期内逐年或每隔几年按一 定比例递增还款额，但每年或每几 年内的各个月份，均以相等的额度 偿还。 适用于年轻人申请个人住房贷款
（２）计算A’ A’=149255× =1657(元) (1+ 6%/12)120× 6%/12 (1+6%/12)120-1
若遇法定利率调整时，若想使偿还额 保持不变，则还款期增加或缩短。 （Ａ＝Ａ’） 其计算公式为： P’ =A’×{[(1+i’)n’-1]/[(1+i’)n’×i’]} 又 A=A’ ∴ (1+i’)n’=A/(A-A’i’) ∴ n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’)
随价格变动调整的贷款：
指借贷双方只确定贷款的初始利率 （不考虑通货膨胀），约定在一段时间 后按照市场价格指数（ｅｇ消费价格指 数）对贷款余额进行调整。
特点：双方在确定初始利率后，约定按市 场价格指数对月还贷额或贷款余额进行 调整。
具体步骤：
①按合同约定利率和借贷条件来计算 月还贷额 ②根据变化的市场价格指数来调整贷 款余额
五、个人住房贷款的主要风险及其 防范
１、主要风险 ⑴信用风险
①借款人因失业、收入水平降低、意外事故丧失 劳动能力等丧失还款能力 ②借款人提供虚假收入证明骗贷 ⑵“假按揭”风险
“假按揭”：指房地产开发商采取欺诈的手段，利 用虚拟的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从 而达到套取银行信贷资金的目的。
⑶市场风险
其中： Ａ——月偿还额 Ｐ——贷款本金 ｎ——还款期数 ｉ——月利率
＝
200000×[１＋ （5.04%/12 ）]180× （5.04%/12）
但是，一般说来，在整个贷款 期内，利率并非一成不变。实际上， 若遇法定利率调整，贷款期限一年 以内的实行合同利率，一年以上于 第二年初开始按调整后利率重新计 算月偿还额——这就涉及计算未清 贷款余额问题。
２、某家庭以按揭贷款方式购买一套价 值30万元的住宅，若该家庭首付款为 房价的30％，其余在10年内按月等额 偿还，年利率为6％，问：⑴月还款额 为多少？⑵如果该家庭25％的收入可 以用来支付住房贷款，家庭月收入应 不少于多少方能购买上述住宅？
第二种方法：用贷款总额Ｐ减去ｍ期累加的 现值，然后再计算ｍ期时点的值，该值即 为未清偿贷款余额。 其计算公式为： P’={P-A× [(1+i) m-1]/[(1+i) m×i]} ×(1+i)m = P ×(1+i)m-A×[(1+i)m-1]/i = P×[(1+i)n-(1+i)m]/[(1+i)n-1] ２、计算利率为ｉ’时的月偿还额 A’=P’ ×{[(1+i’)n-m×i’]/[(1+i’)n-m-1]}
四、个人住房贷款工具
（一）月等额偿还贷款
指借款人每月以相等的金额偿还贷 款，即每月还贷本息合计金额相同。 适用于预期收入在未来整个贷款期 间比较稳定的借款人
计算过程如下：
A1 O P
1
A2
2
An-1
An
n-1
n
P=[A/(1+i)] +[A/(1+i)2] +…+[A/(1+i)n-1] +[A/(1+i)n] = [A/(1+i)] {1+[1/(1+i)]+[1/(1+i)2] +…+[1/(1+i)n-2] +[1/(1+i)n-1] } =A×{[(1+i)n-1]/[(1+i)n×i]} 则 A=P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]}
若房地产市场出现较大波动，如房地产价格下 跌，购买者变为负资产，将面临较大市场风险。 ⑷管理风险 ①贷前审核不到位 ②个贷制度、政策落实不到位 ③贷后管理和风险控制不到位 ⑸法律风险
银行处置抵押住房有前置义务，导致银行的优先 受偿权难以实现
２、风险管理
⑴严格贷款审查
①建立个人信用体系，不断完善个人信用 记录，建立个人失信的惩罚制度 ②严格审查借款申请人的基本情况 ③商业银行应通过对借款人各方面信息对 贷款申请做整体分析 ④商业银行应着重考核借款人的还款能力
２、按住房交易形态分：
⑴首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级 市场购买住房人发放的贷款。
⑵再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二 级市场购买住房人发放的贷款。 ３、按贷款用途分： ⑴个人购买贷款 ⑵个人大修住房贷款… ４、按购买住房类型分： ⑴购买经济适用房贷款 ⑵购买商品住房贷款…
二、个人住房贷款的特征
例3：在例2中，假设该家庭已按月 等额偿还了5年，当年利率上升为6 ％时，月偿还额不变，那么还款期 还有多少？ 解： n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’) =127.4(期)
（二）等额本金偿还贷款
指在整个贷款期内，本金部分按月等额 偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率 计算支付。 适用于预期收入可能逐渐减少的借款人 其计算公式为： ak=P/n+[1-(k-1)/n] ×P×ｉ 其中，ak——第ｋ期的月还款额
专题：个人住房贷款
一、概念及种类
（一）概念
个人住房贷款：金融机构向购买、 建造、改造、修缮各类住房的自然 人发放的贷款。
（二）种类
１、按资金来源分：
⑴自营性个人住房贷款：银行运用信贷资 金发放的贷款。
⑵政策性个人住房贷款：即公积金个人住 房贷款，指银行接受住房公积金管理部门 的委托，以职工缴存的住房公积金存款为 主要资金来源发放的贷款。 ⑶个人住房组合贷款：兼有以上两种个贷
n
n
n
n
上述公式为等比递增计算的一般公式，但对个人住 房贷款而言，其还款是按月偿还的，计算方式有所不 同，其计算方式主要有：
M1=(1/12) ×P× Mt=M1×(1+s)-1
(i s)(1 i) (1 i)n (1 s)n
n
其中，Ｍｔ——第ｔ年的月偿还额
例5：某居民家庭向银行申请住房贷款30万元 购买一套住宅，年利率12％，贷款期限10年， 最初6年还款额每年递增7.5％，第6年开始 采用月等额偿还，试计算第一年的月还贷 额和第6年后的月偿还额为多少？ 解：已知P=30(万元),i=12%,n=10(年),s=7.5% 求：M1、M6
１、贷款期限长 ２、零售性 ３、分期偿还
三、几个主要术语
贷款金额：即贷款额，指借款人向贷款人借 款的数额
贷款限额：银行对借款人的借款数额作的限 制性规定 首付比率：购买住房时首期付款额占所购住 房总价的比率 贷款价值比率：即贷款成数，指贷款金额／ 房地产价值
偿还比率：即借款人当期偿还贷 款数额／同期收入 贷款余额：分期付款的贷款，在 经过一段时期的偿还之后尚未 偿还的贷款本金数额。
M1(1+s)n-1
M1 O P
1
2
3
n-1
n
其计算公式为：
P=M1×1/(1+i)+M1×(1+s) ×1/(1+i)2+…+M1 ×(1+s)n-1 ×1/(1+i)n
= M1×(1+i)-1×[1+(1+s) ×(1+i)-1+…+(1+s)n-1×(1+i)
-(n-1)
]
令 (1+s)(1+i)-1=x 则有 P=M1×(1+i)-1×[1+x+x2+…+xn-1] 当i≠s时, P=M1×1/(1+i) ×[(1-xn)/(1-x)] (i s)(1 i) 1 s 代入，得：M1=P×(i-s)/[1- 1 i ]=P (1 i) (1 s) 当i=s时, x=1 则有： P=[n/(1+i)] ×M1 M1=P×(1+i)/n 其中，ｓ——年还款额递增率 Ｍ１——第一年还款额
⑵健全个人住房贷款监管制度
①商业银行应建立个人住房贷款的风险政 策及其不同类型贷款的操作审核标准，， 制定不同类型贷款的审批标准、操作程序、 风险控制、贷后管理制度。
②商业银行应建立逾期贷款的催收系统和 催收程序，个人信用资料行内共享
③在个贷业务中引入保险和担保机制，分 散个人住房贷款风险
作业： １、某家庭欲购买一套面积为100平方米 的住房，单价3000元∕平方米，首付款 为房价的25％，申请公积金贷款10万 元，其余为商业性住房贷款，公积金 贷款年利率4.05％，商业性住房贷款年 利率为5.04％，贷款年期均为15年，若 采取月等额偿还方式其月还款额为多 少？
(i s)(1 i) (1 i)n (1 s)n
n
2 % 2 % 7 .5 % 11 1 1 0 1 0 2 % .5 % 11 17
1 0
（四）可变利率住房贷款
可变利率贷款：指合同规定的利率 可以浮动，这种浮动幅度是按事先 预定的市场指标或双方重新协商决 定的。 目的：使客户与银行共担利率风险
③按市场价格指数调整的贷款余额和 初始利率（合同利率）计算月还款额
例9：某居民与银行签订了一份月等额住 房贷款合同，贷款金额为10万元，年期 10年，合同利率4％，同时约定，在贷 款期内，按物价指数对贷款余额进行调 整，在贷款的头三年物价指数上涨了3 ％，第4年年初按物价指数调整还款额， 若还款期不变，则月还款额为多少？
设贷款本金为Ｐ，月利率为ｉ，贷款期数 为ｎ，当借款人偿还ｍ期后，利率调整为 ｉ’，求Ａ’为多少？ 解：１、先计算未清贷款余额Ｐ’